北京二中院：使用虛假文件擅自過戶近親屬不動產的行為應當如何定性？

司法實踐中，使用虛假證明文件擅自過戶近親屬不動產的行為存在詐騙罪、盜竊罪、偽造印章類犯罪等不同認定思路。如何準確把握此罪與彼罪的界限？刑事司法中應當如何考量？

【基本案情】

被告人湯某某在其母親栗某不知情的情況下，使用偽造的公證處公證書和栗某的委托書等材料，于2016年9月8日將栗某所有的某房屋過戶到其個人名下。栗某于2017年3月18日書寫遺囑，指定上述房屋由湯某某及栗某的女兒湯某2、孫女湯某3繼承，并于2017年4月16日因病去世。湯某某于2017年6月28日，在其他繼承人不知情的情況下，將涉案房屋予以出售。被告人湯某某于2018年5月30日被公安機關查獲歸案。

【裁判結果】

北京市第二中級人民法院作出生效判決認為：湯某某雖然在其母親栗某不知情的情況下變更了涉案房屋的所有權證，但栗某仍在該房屋內居住直至去世，依然享有占有、使用等權能，在此情況下湯某某無法對涉案房屋進行出售，故其對房屋的所有權并沒有完全取得和實現。湯某某在其母親去世后，將處于待繼承狀態的涉案房屋出售，實際上侵犯了其他繼承人的民事權利，其他繼承人可以通過民事途徑進行解決，湯某某的行為不宜評價為盜竊行為。湯某某在辦理房產過戶中，向他人支付報酬，提供身份、房產等信息，偽造了蓋有公證處印章的公證書、委托書等材料并使用，其行為符合偽造事業單位印章罪的法定構成要件，應予刑罰處罰。

【法官評析】

本案的爭議焦點是被告人偽造公證書等證明文件將其母親名下房產過戶到自己名下，在其母親去世后尚有其他繼承人的情況下擅自將房產出賣給他人的行為應當如何定性。

擅自過戶他人不動產行為的定性思路

行為人通過冒用身份、使用虛假證明文件等非法手段擅自將他人名下的不動產過戶，此類案件主要存在以下認定思路：

觀點一：行為人對第三人構成詐騙類犯罪。行為人通過非法方式取得了房產登記人的地位，對第三人隱瞞了自己對房產不具有處分權的事實，騙取他人購房款，構成詐騙罪。

觀點二：行為人對不動產原權利人構成詐騙罪。行為人使用虛假證明文件欺騙不動產登記部門，不動產登記部門陷入認識錯誤處分了不動產原權利人的房產，屬于三角詐騙的構造，對原權利人構成詐騙罪，詐騙對象為不動產。

觀點三：行為人對不動產原權利人構成盜竊罪。行為人在房屋原權利人不知情的情況下，秘密將他人名下的房產進行過戶，導致他人在法律上失去對房產的控制，構成盜竊罪。

觀點四：行為人構成偽造印章類犯罪。行為人使用虛假證明文件的行為可能構成偽造國家機關印章罪或偽造事業單位印章罪。

擅自過戶他人不動產行為的罪名適用

（一）善意取得的法律效果應阻卻對第三人構成詐騙罪

刑法中的詐騙罪是針對整體財產的犯罪，認定詐騙罪中的財產損失應當對比被害人財產在處分前后的整體價值，確定其整體財產是否有所減損。在買賣房屋這種履約型詐騙中，財產損失具體體現為被害人交付了購房款，卻未獲得與其給付義務價值對等的房屋之權利。換言之，被害人即使受到行為人的欺騙交付了財物，但只要得到相應對價，就不存在刑法上的財產損失。因此，此類案件中如果發生民法上善意取得的法律效果，買受房產的第三人便可以取得房屋的所有權，其并不存在財產損失，難以認定行為人對第三人構成詐騙罪。

（二）擅自過戶他人不動產的行為不構成對原權利人的三角詐騙

三角詐騙是詐騙罪的一種特殊構造，其成立需以第三人具有處分被害人財產的權限為前提。行為人使用虛假的授權委托和公證書欺騙了不動產登記部門，但不動產登記部門并無處分被害人財產的權限。一方面，不動產登記部門缺乏法律上的處分權限，其僅是根據當事人的申請、將當事人意欲發生的不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿。另一方面，不動產登記部門缺乏事實上的處分權限，其雖對當事人提交的材料進行審查，但這種審查以形式審查為主，從社會觀念上看，當事人認為只要自己提供的材料形式上符合要求，不動產登記部門即有義務配合自己完成相應的登記行為，而不會認為是不動產登記部門處分了自己的房產。

（三）擅自過戶他人不動產的行為可構成盜竊罪

關于不動產能否成為盜竊罪的對象，理論與實踐中均存在一定爭議。筆者認為，不動產作為盜竊罪的犯罪對象并無理論及規范上的障礙，可以通過法律解釋的方法得出不動產能夠成為盜竊罪保護對象的結論。

從文義解釋的角度，將不動產納入盜竊罪的犯罪對象不違背罪刑法定原則。我國刑法中盜竊罪的罪狀為“盜竊公私財物”，并未對財物的范圍作出特別限制。刑法總則亦明確將公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他生活資料等納入公民私人所有財產的范圍。我國刑法并未采取與德國、意大利等國家相同的立法例，將盜竊罪對象限于“他人的動產”，故從文義解釋上難以得出不動產不屬于盜竊罪對象的結論。

從目的解釋的角度，將不動產納入盜竊罪的犯罪對象有利于實現對財產所有權的保護。盜竊罪的保護法益是他人的財產所有權，在所有權占有、使用、收益、處分四項權能中，處分權能是享有所有權的根本標志。不動產的公示方式為登記，行為人以秘密竊取方式取得不動產名義登記人的地位，實現對他人的不動產在法律上的占有，取得實施不動產處分行為的可能性，已實際侵害到原權利人對不動產的所有權，可以被評價為盜竊行為。

（四）使用虛假證明文件的行為可構成偽造印章類犯罪

使用虛假證明文件的行為與后續過戶房屋產權、向第三人處分房產的行為屬于手段行為與目的行為的關系。前述三種觀點不否認手段行為構成偽造印章類犯罪，只是按照牽連犯的理論以處罰更重的目的行為罪名論處。行為人的目的行為不構成相關罪名時，最終按照手段行為論處。

盜竊近親屬不動產行為的司法限縮認定

（一）近親屬之間的盜竊犯罪應堅持從寬的刑事政策導向

雖然擅自過戶他人不動產的行為具有被評價為盜竊罪的可能，但司法實踐中此類案件多發于近親屬之間，對于近親屬之間的犯罪，我國傳統法律文化立足于維護社會基本關系、維護社會和諧穩定的價值考量，采取從寬處理的基本價值導向。

由于近親屬之間具有法律上的撫養、贍養、繼承等方面的人身和財產權利義務關系，可能形成“生活共同體”關系，財產權歸屬意識相對比較淡薄，因而從實質違法性的角度來看，盜竊近親屬財物的行為對法益的侵害相對輕微，僅在其行為具有更緊迫、現實的法益侵害時才有入罪的必要。此外，從社會相當性的角度，將能夠被社會一般觀念所容納和體諒的盜竊行為留給家庭內部自行處置，保持刑法的謙抑態度，更有利于維護家庭的穩定和社會的和諧。

故對于近親屬之間的盜竊不動產案件，應結合具體案件的情況，充分考量被告人的社會危害程度和主觀故意，從刑事政策的角度進行司法上的限縮認定。

（二）本案的司法認定

本案中，被告人雖然在其母親不知情的情況下變更了涉案房屋的所有權證，但被害人在該房屋內居住直至去世，依然在事實上享有占有、使用等權能，被告人難以僅憑借名義登記人的身份就排除其母親事實上的占有權利，故其對房屋的所有權并沒有完全取得和實現，其母親對房屋的所有權尚未遭受現實、緊迫的危險。從主觀故意來看，近親屬之間由于“生活共同體”的關系，從社會觀念上看應允許存在財產歸屬相對模糊的狀態。本案中，被告人在其母親去世前事實上并未進一步實施處分財產的行為，可見其主觀上尚不具備完全非法占有故意。此外，從被告人是否獲得近親屬諒解的角度，本案被告人轉移不動產登記時其母親并不知情，處分給第三人的行為亦發生于其母親去世之后，難以推斷其母親對被告人行為的態度，其行為的社會危害程度與近親屬明確不予諒解的案件相比，亦有所不同。故被告人擅自將近親屬名下不動產過戶到自己名下，但未進一步實施處分不動產行為，未實際妨害近親屬對不動產占有、使用的，不宜認定為盜竊罪。但其實施了偽造蓋有公證處印章的公證書、委托書等材料并使用的行為，可以認定為偽造事業單位印章罪。

結語

雖然擅自過戶他人不動產行為能夠以盜竊罪論處，但盜竊近親屬不動產案件須充分考量被告人的社會危害程度和主觀故意，從刑事政策的角度作出司法上的限縮認定。對于將近親屬名下不動產過戶到自己名下，但未進一步實施處分不動產的行為，未實際妨害近親屬對不動產占有、使用的，可以不認定為盜竊罪。在此過程中使用虛假證明文件構成偽造國家機關印章罪、偽造事業單位印章罪等犯罪的，應當按照相關罪名定罪處罰。

（本案相關案例分析獲評全國法院系統2022年度優秀案例分析二等獎）

來源：北京二中院金色天平微信公眾號

編輯：常躍旺

江蘇蘇州：兄弟倆假借房屋買賣套取貸款 15年后訴至法院被認定合同無效

早在2004年，兄弟倆假借房屋買賣套取銀行貸款20萬元，房子由哥哥過戶給弟弟。眼看貸款還清，不料弟弟去世，其繼承人不認賬，認為當時雙方是真實買賣，不肯交還房屋，哥哥為此訴至法院。近日，江蘇省蘇州市虎丘區人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案依法判決，原告與弟弟15年前簽訂的房地產買賣契約無效，被告一家將案涉房屋過戶至原告名下。

李大與李二是同胞兄弟。“2004年2月，因急需支付一輛大巴的購車款，就和弟弟商量，以二手房買賣的方式，把我的房子‘假賣’于他，從而套出一筆銀行貸款。”據李大陳述，簽約過戶后，銀行很快發放了一筆20萬元的貸款，“先轉到中介公司賬戶，再轉至我名下。”

“貸款本息一直都是我在還，當時過戶的稅費等也全都由我承擔。”李大稱，兄弟明確約定，待貸款還清后，弟弟再將房屋過戶回哥哥名下。

不料事與愿違，2017年11月，弟弟李二因病去世，妻子和一雙兒女是其法定繼承人。而此時，上述房產依然在李二名下。李大在多次與弟弟一家交涉未果后，訴至法院。

庭審中，原被告雙方均確認，自買賣合同簽訂后，案涉房屋一直由原告李大一家占有并使用。“完全因為當時簽訂合同只是表象，不是真實意思表示。”原告陳述，真實意思就是以房屋買賣的表象，達到借款融資的目的。

對此，被告辯稱，因為原告外面欠債較多，一方面是為了讓他解決債務問題，免得這個房產被其他債權人征用，同時為了解決原告的居住問題，才同意其居住。

經查，這套面積120平方米左右的房屋原登記于原告李大名下，系拆遷所得。2004年2月，李大與李二簽訂《房地產買賣契約》，自愿將房屋以23萬元總價轉讓。《契約》僅載明：此系雙方自愿，決不反悔；立約生效后出讓之房屋如產權發生糾紛，概由甲方（李大）負責處理。如果買賣雙方發生其他糾紛，可協商解決。

法院認為，合法形式掩蓋非法目的之合同無效。本案中，李大、李二于2004年2月簽訂的《房地產買賣契約》，從表面上看系雙方就涉案房屋買賣達成的協議，但實際上雙方在房款支付期限、過戶期限、買受方逾期付款的違約責任及出賣方逾期交房的違約責任等涉及買賣雙方重大利益的條款上，均未明確約定，與真實的房屋買賣通常做法不符。

其次，涉案房屋的還貸存折、個人購房借款合同均由原告保管；原告自2004年3月至2019年2月一直按期歸還涉案房屋的按揭貸款本息；自涉案房屋辦理完過戶后，雙方未辦理房屋交接手續，該房屋也一直由原告居住使用至今，且涉案房屋所有權證及土地使用權證依然由原告保管；合同履行過程中產生的契稅、印花稅、抵押費、交易費、產權變更費用等均為原告支付且相關票據原件均在原告處保管。

綜上，原告李大與李二之間并不存在真實的房屋買賣關系，其簽訂《房地產買賣契約》目的系違規騙取銀行貸款，符合以合法形式掩蓋非法目的之合同無效情形。法院最終判決如上。

連線法官

本案中，兄弟倆簽訂房屋買賣合同，是以二手房買賣之合法形式掩蓋個人以虛假按揭方式套取銀行信貸資金之非法目的，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的“以合法形式掩蓋非法目的”之無效情形，這樣的合同應當認定為無效。

來源：人民法院報

作者：田德強 艾家靜

編輯：孫欣