1.8萬/㎡的運河新城，憑什么？

受高新區外溢影響，運河新城近一年來頻頻刷屏房地產市場，目前已有旭輝、融創等多家房企布局。

今天，老王評樓實探運河新城，帶來最新消息！

（第一房新媒體將持續推出老王新春探盤直播，期待大家持續關注）

NO.1丨壹

實探運河新城6子，動態曝光

運河新城目前主要有高速時代書院、方遠文璟花園、旭輝望江來、通和融創融耀星辰在售。上坤云棲麓已售罄，龍湖文德璟宸天著還剩底復在售。

圖源高德地圖

1、銷售動態

高速時代書院在售G1#、G3#、G5#、Y6#、Y9#，高層戶型面積約89-105㎡，洋房戶型面積約98-120㎡，均價約1.7萬元/㎡，加推計劃暫無；

旭輝望江來在售頂底房源，預計5-6月加推；

通和融創融耀星辰在售洋房，戶型面積約116㎡，均價約1.85萬元/㎡；預計4-5月加推G1#、G2#、G3#、G11#，戶型面積約95-106㎡，均價約1.8萬元/㎡；

方遠文璟花園在售Y1#、Y2#、Y3#，戶型面積約98㎡，標準層單價約1.9萬元/㎡，加推計劃暫無；

2、板塊規劃建設

2021年3月，合肥運河新城核心區單元控制性詳細規劃出爐。

將規劃圖與地圖比對不難看出，圖中用紅筆框出的部分，即為前文所述樓盤區位。

圖源合肥市自然資源和規劃局

根據規劃，以上樓盤將享有以下配套：

教育方面，合肥八中運河新城校區規劃已出爐，高速時代書院將代建幼兒園、小學、初中，龍湖文德璟宸天著、旭輝望江來也將代建幼兒園；

交通方面，地鐵2號線、6號線都將西延至運河新城；

商業方面，方遠文璟花園將修建鄰里中心，樓盤周邊也有部分商業用地；

生態環境方面，板塊內規劃了心湖、德公湖等公園景觀。

此外，安徽省奧體中心、音樂廳、工人文化宮等場館也將落地運河新城。

先前，運河新城與駱崗中央公園、東部新中心、空港經濟示范區、大科學裝置集中區共同成為了合肥5大重點發展片區。

“十四五”規劃中對運河新城有這樣的表述：做強以高新區、經開區為引擎，以新橋科創示范區、大科學裝置集中區、西部運河新城、肥西產城融合示范區、合廬產業新城等為支點的西部增長翼。

去年，合肥未來科技城概念總體規劃啟動了全球招標。今年的合肥市政府工作報告也提出運河新城要加快完善核心區交通路網，建設八中新校區，力爭開工市委黨校新校區。

2、項目自身建設

鑒于以上房源區位接近、配套共享，所以它們的區別主要體現在戶型、單價、容積率、開發商等內在方面。

在單價方面，我們之前關注過運河新城新房備案限價的變化：2018年京冠悅榮府1.2萬元/㎡，2021年初龍湖文德璟宸天著、上坤云棲麓1.5萬元/㎡，2021下半年方遠文璟花園小高層1.6萬元/㎡（洋房約1.9萬元/㎡）、高速時代書院小高層標準層接近1.7萬元/㎡，2021年底旭輝望江來、通和融創融耀星辰1.8萬元/㎡，基本呈現出入市越晚、單價越高的特點。

在戶型方面，多數小區戶型面積都在大約88-120㎡范圍內，方遠文璟花園則同時打造了約120-135㎡的戶型。因此，運河新城房源普遍適合剛需、剛改群體，方遠文璟花園兼顧改善。

在開發商方面，高速、旭輝、融創、通和在合肥深耕時間較長，歷史表現可以就近考察，方遠還有待時間檢驗。若考慮房企資金及交付問題，國企及旭輝等房企可能較為可靠。

NO.2丨貳

單價已達1.8萬，這個板塊能買嗎？

去年，運河新城板塊層多次搖號，6.3土拍也進入了搖號環節，這讓很多人看好運河新城的板塊潛力。

放眼合肥西南片區，政務、高新、經開、蜀山等西南片區新房供應量長期靠后，特別是剛需房源更是少之又少，運河新城作為房價稍低且為市區產證的板塊，無疑會承接大量外溢，對于在高新區工作、且對市區產證需求強烈的地緣人群較為適宜。

在板塊價值方面，我認為運河新城的價值潛力主要體現在以下方面：

首先，它鄰近高新區，部分區域還被高新區托管，可以承接高新區產業、配套資源、居住需求等方面的外溢；

其次，它是蜀山市區產權，有機會獲得蜀山區優質教育醫療資源加持；

第三，它是合肥重點發展片區之一，目前已引進了合肥八中運河新城校區、50中西校教育集團、安居苑小學教育集團等學校，這些都有助于促進人口、房企的集聚。

在同等價格、預算的情況下，我對置業區域選擇的建議是：

1、以自己工作生活半徑為出發點選擇區域；

2、在選定區域的基礎上，盡可能選擇靠近商場、地鐵站的住宅小區，此類配套對新興區域置業群體而言基本屬于“剛需”，既可以讓自己生活更加便利，也可以讓二手房未來更容易出手；

3、但凡不是政務、濱湖等改善人群聚集的區域，買房始終要盡可能選擇面積更小、空間利用率更高的房源，此類房源對于區域置業群體更有性價比。

NO.3丨叁

結語

當下的運河新城，有著諸多規劃紅利，特別其鄰近高新區的區位優勢，會使其承接資源和人口外溢，這些都是區域發展的機遇。

總結近年來的板塊市場：

1、去年1-11月，運河新城新房加推屢次搖號；12月開始，多盤沒有達到搖號比例，非剛需首付比例也有所降低，市場發生的變化較大。

2、也是從去年12月開始，運河新城開始出現了多盤集中入市，新房供應量突增。

圖源合肥市住房保障和房產管理局

據第一房研究院初步統計，去年1-11月運河新城供應約2200套，12月單月供貨量接近1400套。

在需求端，板塊1-11月成交量約1500套，而12月成交量則達到了700套，說明運河新城仍然供不應求。

3、當下運河新城出現了登記遇冷，這在合肥多個區域都有發生，其原因包括市場普遍冷卻、備案價整體抬高未被適應等。在這樣的情況下，西南片區的剛需群體遇到了一定的機遇，可以抓緊上車，哪怕只能支撐基本首付。

4、當然，運河新城雖然有板塊潛力、供不應求，但板塊畢竟還未發展成熟，更多還是適合剛需群體。改善群體可能需要適應配套兌現周期，非自住群體則要長期持有。

期待運河新城的各項配套能夠加速兌現，實現高品質生活住區的規劃定位。

房企“示范生”新城控股：雙輪驅動支撐正向盈利，財務穩健獲資本青睞

本文來源：時代財經 作者：慕禾

近日，新城控股發布2024年半年度報告。今年上半年，該公司實現總營業收入339.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，扣非歸母凈利潤13.18億元，毛利率為21.6%, 同比增長2.57個百分點。

在房地產行業深度調整的當下，新城控股顯然交出了一份亮眼的半年度成績單，不但完成了正向盈利，還實現了少見的毛利率提升。值得一提的是，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積（含合聯營項目）達到1916.44萬平方米，未來的業績表現仍有不小的想象空間。

除此之外，向來穩健的新城控股繼續嚴格恪守財務自律，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

中報數據顯示，截至2024年6月底，新城控股在手現金余額157.82億元，經營性現金流凈額為20.88億元，連續六年為正。同時，公司債務結構進一步優化，融資余額較年初壓降13億元，公司合聯營權益有息負債較年初下降12.56億元。

對于新城控股的這份中期成績單，華泰證券、平安證券等多家券商表示看好，并指出商業運營板塊收入維持增長，成為公司業績重要支撐，同時充沛的持有物業也提升公司抗風險能力，“住宅+商業”雙輪驅動模式仍有望為后續發展保駕護航。

雙輪驅動戰略優勢明顯，上半年業績亮眼

今年上半年，新城控股業績保持向好的背后是“住宅+商業”雙輪驅動戰略進一步發揮優勢。

其中，商管業務對公司業績的貢獻度不斷提升，這也成為推動公司在行業低迷中率先企穩的重要力量。

根據半年報顯示，“吾悅廣場”作為新城控股旗下的商業綜合體項目品牌，自 2012年開出第一家武進吾悅廣場之后，經過12年的發展，規模已位于行業第二。

期內，新城控股旗下的商業綜合體項目品牌實現商業運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半。其中，實現不含稅物業出租及管理收入58.04億元，占公司營業收入的17.2%，較2023年同期的11.7%提升5.5個百分點。

據披露，2021年以來，新城控股的商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年上半年該比例進一步增長至2.71倍，這意味著新城控股已邁入商業收獲期。

此外，商管業務自身較高的利潤水平也推動公司毛利率提高。截至報告期末，新城控股的物業出租及管理毛利率已達到72.21%，較去年同期增加2.66個百分點。在此帶動下，公司整體毛利率同比增長2.57個百分點至21.6%。 期內，新城控股物業出租及管理業務實現了41.91億元毛利，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%。

與此同時，新城控股的商業版圖還在不斷擴大。今年上半年，新城控股新增太原吾悅廣場、合肥壩上吾悅廣場、平潭吾悅廣場、云浮云城吾悅廣場、 滑縣吾悅廣場、泰安泰汶吾悅廣場等六座吾悅廣場開業，實現137個大中城市、201個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業商業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。

根據新城控股披露，2024年下半年，公司開計劃新開工商業綜合體項目建筑面積80.62萬平方米；公司計劃商業綜合體項目竣工面積352.32萬平方米。

在商管業務快速增長的同時，作為“雙輪驅動”戰略另一大重要組成部分，住宅開發業務也展現出了一定的經營韌性。

根據中指研究院發布的《2024年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，2024年上半年，新城控股實現合同銷售金額為235.54億元、合同銷售面積326.22萬平方米，在全國房地產企業中分別排名第20位和第9位。

新城控股堅持“有回款的銷售”的銷售策略，上半年，新城控股共實現247億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為105%，對公司現金流安全提供了有效保障。

此外，新城控股在保交付方面也卓有成效。數據顯示，新城控股積極踐行企業主體責任，將“保交付”工作作為公司運營管理的重中之重，上半年在深圳、南京、蘇州等各大城市密集交付超 5.7 萬套商品房。

持續夯實安全底線，示范生獲資本青睞

在眼下房地產行業處于深度調整的階段，新城控股住宅業務、商管業務之所以能整體表現穩健，離不開公司對財務基本面的持續夯實。

根據半年報顯示，期內，新城控股償還境內外公開市場債券19.70億元。在償債方面，新城控股始終堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。

在維持良好信用的同時，新城控股還不斷壓降有息負債，優化債務結構。截至2024年6月末，公司期末融資余額為558億元，較年初壓降13億元；公司合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

隨著財務指標持續改善與結構優化，新城控股期內凈負債率為47.00%，繼續保持行業較低水平。

此外，新城控股的現金流也較為充足。截至截至6月底，新城控股在手現金余額157.82億元；經營性現金流凈額為20.88億元，連續六年為正，以穩定的現金流保交付、保開業、穩運營，為企業在復雜多變的市場環境中的持續發展提供了堅實基礎。

受益于健康的財務狀況，新城控股始終保持融資渠道的多元和通暢。作為示范房企，新城控股今年5月再度成功一筆中債增全額擔保中票，發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍，受到資本市場青睞。

此外，公司旗下在營吾悅廣場不僅能提供穩定的經營性現金流，還為融資性現金流帶來重要補充。今年1-8月，新城控股通過抵押吾悅廣場獲得新融資120億元。

在9月2日舉行的半年度業績說明會上，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬介紹，截至2024年6月末，公司已抵押投資性房地產規模為941億元，剩余仍有近300億元投資性房地產處于尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。

發力代建賽道謀求新發展

在穩健的業績和財務表現之外，新城控股還在持續拓寬發展賽道。

據了解，新城控股為充分發揮協同效應及資源優勢，于2022年成立房地產代建、代管業務平臺“新城建管”，從前期定位到后期建造管理，涵蓋住宅、商業、酒店、辦公等多元業態，為委托方提供一站式全流程品質代建服務。

2024 年是新城建管組織實體化元年，背靠母公司的資源稟賦，新城建管充分發揮“商住協同、多元整合”的核心優勢，堅持與客戶共創開放性商業價值，也受到各類合作方的認可。

今年上半年，新城建管代建業務規模快速擴張，新增簽約面積超352萬平方米，位列中指研究院2024年1-6月中國房地產代建企業“新簽約代建規模排行榜”第6位、“代建銷售規模排行榜”第9位。

而在快速擴張的同時，新城建管也在持續精進服務力和產品力。期內，以天津武清品悅萬瀾為例，為新城建管推出天津武清區首個擁有架空層、3D 空中花園、高定悅會所的現代化住區。在市場量價雙跌環境下，逆勢首開成功，樹立區域標桿，既為委托方提供了充裕的現金流回款，又保障了委托方投資回報率。

截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，累計商業綜合體管理項目超50個，已基本實現全國化布局。

合肥運河新城板塊，短期投資購房不太現實

我是合叔，擁有多年合肥房產研究和投資經驗，長期持續關注合肥地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

關注微信公眾號：合叔說房，了解更多合肥市最新購房注意事項和樓市資訊。

提問：合叔，你好，剛需自住兼投資，首套房，預算在400萬左右，新房二手房都可以，買在省府北板塊合適嗎？

合叔：你好，價格圍繞價值變動，這是規律，但是要明確的是價格并不等于價值。新房市場的熱度背后是購房者對于板塊的認可，土地市場背后是開發商的眼光，而板塊規劃則反映了政府的態度，這三個方面綜合起來決定了板塊熱不熱。省府板塊火熱仿佛是集中在一段時間的，房價即將邁入三萬，今年省府板塊還承接了濱湖外溢，熱度較高。而去年包河總共出讓7宗地塊，省府北占了三塊，可見房企拿地熱情高漲，整個板塊內擁有駱崗生態公園、十五里河景觀帶，交通也比較方便。另外省府北的規劃依托駱崗生態公園和濱湖和科學城雙重政策規劃，是區域內規劃站位較高的板塊。省府北的二手房較便宜，僅1.3萬/㎡左右，受新房影響未來還有漲價空間。具體買房選籌，詳見內部分享。

提問：合叔，你好，剛需首套，想買一個交通便利一點的區域，日常通勤是坐地鐵，最好能夠以后獲得收益，哪個片區比較合適？

合叔：你好，可以考慮少荃湖板塊，該板塊是3號線開通后最受益的片區，不管是去火車站、天鵝湖還是經開大學城，出勤都非常便捷。買房看片區，潛力越大價值越高，少荃湖板塊崛起速度很快，它的未來不可小覷。合肥以湖為中心造成的典型案例就是天鵝湖，是合肥發展較好的房價高的城市窗口。相似的，少荃湖片區作為合肥濱湖科學城五大組團之一、合肥十大創新空間載體之一，是重點發展對象。少荃湖城市副中心是產城融合城市示范標桿，規劃高端。少荃湖片區作為一個產城融合的新城，已經初見雛形，知名房企也在入住，目前在售的樓盤最低1.24萬/㎡起，具體買房選籌，詳見內部分享。

提問：合叔，你好，單身，年薪25萬，暫時不考慮學區，目前公司有提供住宿，想先買一套房子做投資，未來持有5后在賣掉，可以買運河新城板塊嗎？它的未來怎樣？

合叔：你好，運河新城板塊齊聚了土拍、學區、產業三個提升區域價值的要素。去年九月曝光了運河新城區域規劃，可以看到龍湖“造城”是近幾年板塊啟動的最大利好，房價將為之上漲。這里還將打造重點學區，這也是重磅的一點，運河新城核心區域的小廟中學即將由合肥八中整體托管，核心區域還將建設多所學校，涵蓋幼兒園、小初高、九年一貫制學校等等。運河新城的產業也是十分亮眼，中國環境谷坐落于此，吸收了百余個企業，朝著百億規模進發。運河新城規劃的基礎設施包括交通、醫療、公園、藝術中心等進展如火如荼，可見其發展機遇很好。地價方面也反映了運河新城的價值，去年蜀山小廟板塊的兩宗地塊受到了激烈的競拍，拍下了7066元/㎡的最高限價樓面價，此后還迎來新高。總而言之，雖然目前房地產暫時還在拓荒，運河新城未來可期。但是目前你短期投資這里不太建議。

提問：你好，有次我跟我高中同學和同事聊天的時候發現原來他們住同一個小區，但是他們一個在跟我吐槽小區，一個在夸，難道不同樓棟住的差別很大嗎？我之后買房的話那該如何挑選？

合叔：你好，確實很多購房者在買房時都只注意了戶型、朝向、價格等因素，殊不知樓棟的選擇也是非常重要的。以下總結了一些選擇樓棟的建議，可以作為參考：1. 對于經常外出的人來說，要考慮到從小區內走到小區門口所需要花費的時間，也就是樓棟距門口的距離；樓棟和小區主路的距離也要考慮，臨近主路的樓棟可能會受到汽車尾氣和噪音的影響；有的小區樓棟分散，出口較多，所以了解樓棟和每個出口間的距離尤為關鍵。2. 考慮通風效果的話，樓棟的朝向最好是坐北朝南，如果不是正南或正北的，綜合戶型情況還可以考慮南偏東或南偏西的樓棟。3. 考慮居住舒適度的話，小區內綠化好的地方有植物可以凈化空氣、隔離噪音，更適合居住；對于周邊有幼兒園的樓棟，可能會受到影響，但家庭有小孩的會比較方便。4. 為避免惡劣天氣影響出行，選房時要注意樓棟與停車場的距離，是否有地下車庫，沒有的話，最近的在哪里。5.提前了解小區內各配套的位置，如垃圾點、運動器材的設置、物業的位置等，根據需求去選擇，以免影響到日常的生活。