全款購房卻成了“冤大頭” 河南一小區59套房屋被開發商抵押給銀行

來源：【海報新聞】

海報新聞記者 田柳 報道

日前，河南鄭州碧源月湖榮園小區居民李先生向海報新聞記者反映，他于2016年在該小區全款購得房屋，2018年6月已經交房，并裝修入住，但開發商遲遲不配合辦理房產證網簽。直到2020年他才從業主群了解到，他的房子已經被開發商抵押給了銀行。和他有同樣遭遇的有82位業主，他們有一個共同的特征都是全款購房。

5年過去，由于貸款違約，銀行起訴開發商，這些房屋的產權成了問題。根據鄭州銀行起訴河南碧源弘泰置業有限公司（碧源月湖榮園小區開發商）的民事起訴狀顯示，2019年11月20日，河南碧源弘泰置業有限公司作為抵押人，自愿以其惠濟區月湖北路39號的82套住宅為碧源建工有限公司提供擔保，擔保債權的最高本金金額為1億元，包括主債權、利息、違約金等費用。2021年11月鄭州銀行向碧源建工有限公司發放貸款8000萬元，但碧源建工有限公司未及時償還本息。

目前，該案已經進入訴訟程序。業主們表示，過去幾年，鄭州銀行根據開發商還款進度，陸續解押了多套房屋，現在仍有59套房屋未解押，大家擔心，隨著案件的推進，本屬于自己的房屋最終由法院強制執行。

碧源月湖榮園小區內部

業主憂心被抵押的房屋產權將會易主

碧源月湖榮園小區坐落在鄭州市惠濟區北四環附近。業主李先生介紹，這個小區目前均價在每平方米2萬元左右，顯著高于周圍小區，小區內物業和綠化品質很高。在2015年簽合同購房，2018年6月交房，交房以后其便裝修入住。可是開發商遲遲不配合業主辦理網簽手續，多次催促也沒有進展。事后才知道房子被開發商抵押給了鄭州銀行。

據李先生介紹，2020年，有業主因辦不了房產證欲起訴開發商時，才從法院了解到房子被開發商抵押了。隨后業主們多次到相關部門反映。

李先生告訴記者，去年12月，開發商還了800萬元貸款，鄭州銀行解押了9套房屋。目前還剩下59套沒有解押。今年6月，開發商向鄭州銀行還款3500萬元，遞交了29套解押申請。后來，銀行認為隨著房價的變化，剩余30套房屋無法覆蓋開發商剩余本息，所以銀行不再解押房屋，而起訴開發商。目前案件已經進入訴訟程序。

“全款購房卻成了冤大頭”，業主們在群里牢騷不斷：“當時被開發商抵押的房子都是小區里業主全款購買的房屋，在有購房合同和全部交款記錄，甚至房子已經裝修入住，有水電氣繳費記錄的情況下，房子還是被開發商抵押給了銀行。”

業主們質疑，這期間開發商是否偽造了抵押貸款的手續？銀行有沒有因疏于審查抵押物而違規放款？

業主購房時交給開發商的辦理房產登記費收據

業主代表將參與法庭調解陳述情況

根據紅星新聞此前報道，鄭州銀行一位負責人表示，剩余的款項有3000多萬元，若要解押剩余的房屋，需要開發商另外提供價值7000萬元的抵押物置換。目前該案已經進入訴訟程序，房屋產權歸屬還要看法庭裁決。

10月16日，根據李先生的提示，海報新聞記者聯系到鄭州銀行經理劉某，劉某也是該項目的對接人之一。其告訴記者，17日，法院將為鄭州銀行和開發商進行一次法庭調解。“我們銀行主要還是訴開發商貸款違約，再開庭的話和業主的關系不大。這次調解主要想讓開發商給業主做出承諾，下一步打算怎么辦。同時我們也是希望這個事情最終結局能滿足各方利益吧。”

李先生告訴記者，17日他將和另外一位業主代表共同參與本次法庭調解，并按照法院要求提交全款購買房屋交款憑據、物業繳費記錄、交房簽署有關告知業主書、水電費交款記錄等相關資料。“提交的這些證明材料是為了證明我們已經在開發商抵押之前全款購房并且入住了，明天我們也會向法院陳述這個情況。我們業主的訴求就是希望盡快解押，然后把房產證辦下來。”

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貴州安順71戶業主辦房產證逾期起訴開發商，檢察機關協助，開發商支付違約金

4月16日，紅星新聞記者從最高檢獲悉，近日，最高人民檢察院印發6件涉房地產糾紛民事檢察監督典型案例。其中一起案例，是張某等71戶業主與貴州省安順市某房地產開發有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案。

資料圖片 圖據圖蟲創意

辦理房產證逾期

業主起訴開發商違約

案例顯示，2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某房開公司）簽訂商品房預售合同，購買該公司開發的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房價款的萬分之一向買受人承擔違約責任。

合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產權登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區人民法院，請求判令某房開公司交付辦理商品房轉移登記的有關文書，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬分之一的標準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期違約金共計36706.51元，此后繼續按日萬分之一的標準以購房款為基數支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。

該案經一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動產權證書的條件為由，對辦理不動產權證書的訴訟請求未予支持。對于逾期違約金，認為張某在接收房屋時怠于發現案涉房屋不具備辦理不動產權證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權利，本身也存在過錯，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。

張某不服，向貴州省高級人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證實逾期對其造成的損失，最終酌情判令某房開公司按日萬分之零點一五為標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期違約金5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司交付案涉房屋不動產權證之日期間的逾期違約金，以張某已交付購房款為基數，按日萬分之零點一五進行計付；駁回張某的其他訴訟請求。

同時，另有70戶業主也對某房開公司提起訴訟，請求判令辦理房產證并支付逾期違約金，安順市中級人民法院經再審作出類似判決。

申請檢察監督后

雙方最終和解

張某等71戶業主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監督，該院于2021年5月25日受理該案。

檢察院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期違約金理據不足，適用法律錯誤，并據此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從各方面充分評估案件監督的法定性和必要性。

一是經與人民法院溝通了解到，若按照合同約定裁判，不但得不到執行，還可能導致企業破產，從而出現購房戶權益更難保障后果。考慮到房開企業實際經營困難及后期執行問題，人民法院對合同約定的違約金多有調減。

二是經類案檢索發現，對于涉商品房逾期違約金，全省各地法院調減規則不盡統一。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，該系列案件違約金調減幅度較大，與當地的經濟發展水平不相適應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實信用原則履行合同義務的效果。

三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉遭受嚴重影響，且尚有其他債務糾紛，存在破產風險，不具備按照日萬分之一標準支付違約金的能力。但其在某商業銀行繳存的工程質量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費收益，實際承受能力高于生效判決確認的標準。

四是雖然案涉房開項目因未申請辦理商品房現房備案，導致無法辦理房產證。但經溝通，住建、不動產登記等部門表示在完善相關資料的情況下，將優先協助企業辦理產權證。

貴州省人民檢察院認為，簡單提出抗訴并不能解決張某等業主的實際問題，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞矛盾癥結，主動加強與人民法院、相關行政主管部門、銀行等部門溝通，協同開展和解工作。

一是積極協調住建部門、不動產登記中心，通過完善相關資料，為71戶業主辦理了產權證，解決了張某等人最關心、最擔憂的產權問題，為全面和解奠定基礎。

二是通過協調有關銀行，對某房開公司已經驗收合格的項目預存的50萬元工程質量保證金解除查封，為房開企業清償業主違約金提供條件。

三是做好對張某等人的釋法析理工作，經過耐心解釋，張某等71戶業主最終同意按照日萬分之零點三支付違約金。雙方當事人最終達成和解，由某房開公司用工程質量保證金50萬元支付逾期違約金，不足部分用車位租賃費抵扣，71戶業主向檢察機關撤回監督申請。

據介紹，這一案例的意義在于，檢察機關在辦理涉房地產監督案件中，應著眼實質性解決購房者困難問題，依法能動履職，切實維護民生民利。住房問題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產糾紛是“檢護民生”的重要內容。檢察機關在辦理涉房地產糾紛案件中，要結合房地產調控政策和市場經營現狀，充分評估購房者訴求實現的可能性，并以此為導向，選擇最優處理方式。

本系列案中，法院調減違約金依據不足，違背合同誠實信用原則，但“一抗了之”既無法解決問題，也將面臨再審后按照合同判決無法執行的情況。鑒于此，檢察機關在全面調查核實的基礎上，充分評估實質化解爭議的可能性，能動開展檢察和解，引導雙方當事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的問題及違約金問題，最大限度保障了購房者的合法權益。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 張莉 責編 鄧旆光

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