易居論壇：政策重捶之下，房地產(chǎn)越來(lái)越難玩了

今年以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí)。7 月 22 日，國(guó)務(wù)院副總理韓正明確，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。近日，一則關(guān)于“房企拿地銷售比不得超過(guò)40%”的消息不脛而走，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的房企，已被監(jiān)管要求買地金額不得超年度銷售額的40%，否則會(huì)被限制融資。7月23日，住建部等八部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》。近期的政策密集出臺(tái)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)了很大的不確定性。

圍繞下半年市場(chǎng)怎么走、房企該如何應(yīng)對(duì)，易居房地產(chǎn)研究院近日在上海舉辦了主題為《調(diào)控不斷收緊，下半年樓市走向與房企應(yīng)對(duì)》的易居論壇，多位專家及業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點(diǎn)。

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會(huì)議認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，下半年和明年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不容樂(lè)觀，下半年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫，2022年全國(guó)樓市總體降低迷程度可能趕超2014年（過(guò)去10年最低迷的年份）。新形勢(shì)下加杠桿、擴(kuò)規(guī)模策略已不可取，房企需要減速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)是關(guān)鍵。上海調(diào)控非常到位，政府對(duì)新房銷售違規(guī)行為零容忍，核心區(qū)域二手房掛牌量減少，預(yù)計(jì)下半年樓市有所降溫。

下半年調(diào)控政策只緊不松，下半年和明年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不容樂(lè)觀，明年全國(guó)樓市降溫顯著，房企需做好應(yīng)對(duì)策略

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)于當(dāng)前的國(guó)際國(guó)內(nèi)金融環(huán)境、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作了深入系統(tǒng)的分析。從金融環(huán)境來(lái)看，國(guó)際上美國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、疫情反復(fù)、就業(yè)率還未恢復(fù)至疫情前的情況，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)快速收緊貨幣政策，但需要看到的是近幾個(gè)月美國(guó)通脹上升得比較厲害，客觀上需要貨幣收縮。國(guó)內(nèi)7月初雖然進(jìn)行了全面降準(zhǔn)，但降準(zhǔn)釋放的資金對(duì)房地產(chǎn)的利好有限，明后年大概率面臨外部金融環(huán)境收緊的形勢(shì)，屆時(shí)國(guó)內(nèi)金融環(huán)境也將小幅收緊，房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的壓力更大。從政策環(huán)境來(lái)看，韓正副總理近日在加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議上的講話，表明下半年調(diào)控只緊不松。7月27日，中誠(chéng)信國(guó)際將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，這顯示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。他進(jìn)一步分析，從金融環(huán)境和調(diào)控政策來(lái)看的話，當(dāng)前房地產(chǎn)短周期的位置類似2013年，下半年熱點(diǎn)城市趨于降溫，但余溫尚存，而明年全國(guó)樓市低迷程度可能趕超2014年（上一輪樓市調(diào)整的低迷期）。從城市來(lái)看，當(dāng)前深圳樓市已經(jīng)明顯降溫，上海下半年和明年也將降溫，廣州、杭州、無(wú)錫、徐州等熱點(diǎn)二三線城市也將陸續(xù)降溫。

新形勢(shì)下加杠桿擴(kuò)規(guī)模策略已不可取，房企需要降速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)是關(guān)鍵，下半年拿地機(jī)會(huì)將好于上半年

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旭輝集團(tuán)投資中心總經(jīng)理黃暉表示，7月八部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》明確指出，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。目前已有10多個(gè)城市新房和二手房均限價(jià)，這對(duì)樓市的預(yù)期影響很大。而今年以來(lái)按揭貸款持續(xù)收緊，對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響很大，而且是全國(guó)性的，比如武漢、廈門等城市二手房貸款很難，這影響到部分改善型樓盤銷售，因?yàn)楹芏嗫蛻粜枰u掉舊房子才能買新房。在長(zhǎng)效機(jī)制逐步形成的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)性的大行情將不再有，企業(yè)靠高杠桿外延式野蠻增長(zhǎng)的階段已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來(lái)只能靠產(chǎn)品迭代等內(nèi)生性增長(zhǎng)。比如旭輝推出“透明工廠”，購(gòu)房者可以參觀工地，材料、工藝等均透明化，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)。房地產(chǎn)形勢(shì)雖不容樂(lè)觀，但企業(yè)只要踏踏實(shí)實(shí)發(fā)展做好產(chǎn)品，我們對(duì)未來(lái)還是充滿信心的。就投資端來(lái)說(shuō)，我們下半年的策略是要守住底線，投資能夠滿足利潤(rùn)率要求的項(xiàng)目。

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上海凱萊投資董事長(zhǎng)徐宏峰表示，從這次對(duì)互聯(lián)網(wǎng)壟斷行業(yè)的打擊來(lái)看，將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生史無(wú)前例的影響，說(shuō)明國(guó)家絕不容許行業(yè)出現(xiàn)壟斷，這不利于社會(huì)財(cái)富的平均分配。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的問(wèn)題是占用的社會(huì)資源太多，同樣不利于社會(huì)財(cái)富的平均分配。現(xiàn)在房企拿地選擇很艱難，比如上海、江浙等地新房好賣，但利潤(rùn)率很低；有些中小城市地價(jià)便宜、利潤(rùn)率高，但銷售有困難。我認(rèn)為，不論房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何，需求會(huì)一直存在，需要用新的產(chǎn)品來(lái)滿足新的需求。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，今后的策略不能再過(guò)分追求快周轉(zhuǎn)和高增長(zhǎng)，需要踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，不只是一二線城市，很多地縣級(jí)城市都存在好的機(jī)會(huì)。比如我們公司深耕的城市之一云南曲靖，是全省第二大城市，擁有600萬(wàn)人口，大企業(yè)進(jìn)入的少，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。作為小企業(yè)的代表，我們凱萊的策略就是要控制規(guī)模，用自有資金拿地，做好產(chǎn)品。

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景瑞地產(chǎn)集團(tuán)投資總經(jīng)理劉茂春表示，對(duì)房地產(chǎn)投資端來(lái)說(shuō)，今年比2017-2018年更難，上半年熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)太高。近兩年幾家等銷售千億規(guī)模的房企相繼出事，說(shuō)明今后高杠桿模式已不太可取。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，房企想要發(fā)展還是要靠有質(zhì)量的增長(zhǎng)，做好產(chǎn)品是關(guān)鍵。我們對(duì)下半年的投資還是比較樂(lè)觀的，上半年22城首批集中供地，地價(jià)太高，下半年會(huì)便宜些，對(duì)現(xiàn)金流充沛的企業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，但是在目前的形勢(shì)下也不宜太冒進(jìn)。

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中梁地產(chǎn)集團(tuán)投資中心副總經(jīng)理胡曉闖表示，2016－2018年我們公司曾在高增長(zhǎng)中獲得巨大成功，但2019年以來(lái)隨著市場(chǎng)的變化，我們的策略也在調(diào)整，以二三線為主，兼顧少量的強(qiáng)四線地區(qū)，做好品質(zhì)和口碑，加強(qiáng)深耕能力的建設(shè)。當(dāng)前開發(fā)商普遍面臨的問(wèn)題是，利潤(rùn)率接近制造業(yè)，從哪些環(huán)節(jié)可以提高是大家普遍關(guān)注的。我們認(rèn)為，在投資上，一二三四線城市需要均衡布局， 當(dāng)前全國(guó)性的高周轉(zhuǎn)已經(jīng)弱化，但部分城市的高周轉(zhuǎn)還是有必要存在的，跑得快可以節(jié)約融資成本，提高資金使用效率。就下半年來(lái)說(shuō)，銷售端的壓力是比較大的，需要加速推盤和回款。對(duì)投資端來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為下半年拿地機(jī)會(huì)要好于上半年，土地成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力均要小于上半年。

上海調(diào)控力度很到位，政府對(duì)新房銷售違規(guī)行為零容忍，核心區(qū)域二手房掛牌量減少，預(yù)計(jì)下半年樓市將有所降溫

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易居新房集團(tuán)上海公司執(zhí)行總經(jīng)理陳廣穎表示，上海的調(diào)控力度是非常到位的，近期又將住房贈(zèng)與行為納入限購(gòu)范圍，個(gè)人貸款利率上調(diào)。政府對(duì)于銷售管理也是非常細(xì)致的，絕對(duì)不允許出現(xiàn)任何的銷售亂象，這使得新房銷售變得越來(lái)越規(guī)范、公正、透明。比如近期某代理商在寶山某樓盤銷售過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)行為，被相關(guān)部門要求今后一段時(shí)間不得在寶山區(qū)從事代理銷售活動(dòng)，浦東某熱點(diǎn)樓盤開盤時(shí)甚至有經(jīng)偵人員到場(chǎng)監(jiān)督，防范出現(xiàn)違規(guī)。說(shuō)明類似上海這種一線城市，調(diào)控更顯示出制度化的趨勢(shì)。目前來(lái)說(shuō)，對(duì)房企影響比較大的是，今年以來(lái)銀行貸款緊張，部分已經(jīng)銷售的樓盤，銀行遲遲不能放款，導(dǎo)致企業(yè)回款困難；銀行對(duì)房企的談判能力大增，一般會(huì)要求房企先在本銀行存一大筆活期，才給部分個(gè)人貸款的額度。上海新房銷售目前困難不大，但集中開盤對(duì)人力資源的要求較高，需要管理好團(tuán)隊(duì)，并進(jìn)一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化。

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上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠(yuǎn)表示，我們公司門店主要集中在黃浦區(qū)。由于去年黃浦區(qū)拆遷量很大，動(dòng)拆遷戶手有大筆的補(bǔ)償款，而市場(chǎng)供應(yīng)的二手房源少，黃浦區(qū)部分房源過(guò)去一年房?jī)r(jià)大漲70%左右。目前房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)，但預(yù)計(jì)也沒太大下跌空間，主要是去年房源消化得太厲害，現(xiàn)在掛牌房源太少，去年3月掛牌量在6000套左右，目前僅有1000多套。從近期的交易情況來(lái)看，銀行對(duì)首付來(lái)源和還款能力的審核非常嚴(yán)格，過(guò)去存在很多造假行為都被銀行拒絕，導(dǎo)致一些客戶無(wú)法獲得貸款，或者批貸放款很慢。近期，上海二手房掛牌價(jià)格實(shí)行核驗(yàn)制度，黃浦多個(gè)小區(qū)（多為高端）的核驗(yàn)價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，管控并不明顯。另外還有一個(gè)現(xiàn)象，境外業(yè)主較多的小區(qū)，核驗(yàn)價(jià)比較接近于市場(chǎng)價(jià)。預(yù)計(jì)在調(diào)控壓力和貸款趨緊的情況下，下半年黃浦、徐匯等中心城區(qū)會(huì)出現(xiàn)橫盤或者小幅降溫，買家與賣家都比較少。

違規(guī)，瀘州超50家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被查

近期，瀘州市江陽(yáng)區(qū)住建局、龍馬潭區(qū)住建局在瀘州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治行動(dòng)中，對(duì)50余家存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了相應(yīng)處理，并向社會(huì)曝光。

江陽(yáng)區(qū)住建局房管股工作人員張文懷告訴記者，這些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要存在兩個(gè)違規(guī)問(wèn)題：沒有至少1名有“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證”的持證從業(yè)人員；沒有2—3人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理人員。

以上兩個(gè)問(wèn)題都不符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)定，在從業(yè)人員的挑選和聘用上存在違規(guī)。

視聽君了解到，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招聘時(shí)門檻很低，致使業(yè)務(wù)員水平參差不齊。市民以為找到了專業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)房，其實(shí)是“瞎子帶瞎子”，容易因業(yè)務(wù)員的不專業(yè)導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

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目前，瀘州市房管局已責(zé)令以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)限期整改問(wèn)題，督促未備案的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，完善從業(yè)人員資質(zhì)，盡快到瀘州市房管局備案。在進(jìn)行行業(yè)通報(bào)批評(píng)的同時(shí)，作為不良記錄記入企業(yè)信用檔案。

記者 王燕

“金九銀十”失約 房企告別高杠桿高利潤(rùn)時(shí)代

今年“金九”成色嚴(yán)重不足。回顧今年樓市，波動(dòng)較大，春季反彈，夏季平淡，秋初微涼。易居研究院監(jiān)測(cè)的9月數(shù)據(jù)表明，主要城市的新房與二手房成交量下降。圍繞未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)怎么走、房企該如何應(yīng)對(duì)，易居研究院近日在上海舉辦了市場(chǎng)形勢(shì)研討會(huì)。

會(huì)議認(rèn)為，目前市場(chǎng)的銷售壓力較大，房企融資環(huán)境趨緊，房企若再采用高杠桿和高負(fù)債的策略風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，依賴土地紅利躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房企要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)取勝。開發(fā)商、中介代理商和研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人士參與研討會(huì)。

新形勢(shì)下房企要有定力，以產(chǎn)品和服務(wù)取勝

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，最近中央明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這實(shí)質(zhì)上也是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的政策精神。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，影響中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重要變量“城鎮(zhèn)化”還沒走完，2018年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率還不到60%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距。我國(guó)正在進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段，在這個(gè)階段中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)從過(guò)去奇跡般的、超常規(guī)的快速發(fā)展變?yōu)楦€(wěn)定、更有質(zhì)量的發(fā)展。以發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸由增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪繛橹鳎瑥拈_發(fā)為主轉(zhuǎn)向全過(guò)程增值服務(wù)為主，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，將從開發(fā)銷售的一次性收益為主轉(zhuǎn)向租金等現(xiàn)金流收益為主。當(dāng)然，這是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)十余年的過(guò)渡。在這個(gè)過(guò)程中，杠桿放得過(guò)大對(duì)企業(yè)不利，企業(yè)應(yīng)努力提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。

弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)表示，總結(jié)明年的策略是“看平形勢(shì)、看淡行業(yè)、看輕驅(qū)動(dòng)、看重能力”。目前中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經(jīng)關(guān)閉，彎道超車的機(jī)會(huì)很小，房企的階層逐漸固化，沒短板、有特色的企業(yè)將會(huì)脫穎而出。目前房企投資項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，流動(dòng)性應(yīng)占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)來(lái)吸引客戶。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，高杠桿和高負(fù)債很危險(xiǎn)，但高周轉(zhuǎn)是企業(yè)的能力，高周轉(zhuǎn)不能等同于高杠桿和高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)要與高質(zhì)量并行。

仁恒集團(tuán)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理沈浦陽(yáng)表示，仁恒是一家經(jīng)營(yíng)偏穩(wěn)健的公司，項(xiàng)目選擇的區(qū)位、產(chǎn)品力和物業(yè)管理是我們的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)和服務(wù)是我們的立身之本，是目前銷售行情不佳情況下的不二法寶。從管理層的角度看，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸資源；未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)更多地獲得流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)含金量提高后將反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，依賴土地紅利躺著賺錢的機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)才是生存之道，未來(lái)辦公、商業(yè)和租賃住宅等以現(xiàn)金流形式收益的物業(yè)可能重現(xiàn)出現(xiàn)商機(jī)。

銷售難度加大，預(yù)計(jì)四季度房企推盤力度還將加大

易居營(yíng)銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎表示，從集團(tuán)的全國(guó)經(jīng)營(yíng)來(lái)看，受益于長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，今年華東區(qū)域銷售情況好于預(yù)期，華北、華南和華中區(qū)域銷售遇到了較大困難，西南區(qū)域也沒有太多亮點(diǎn)。就華東區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角一體化背景下的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，比如年中蘇州樓市調(diào)控升級(jí)后，外溢需求進(jìn)入湖嘉片區(qū)，近期嘉善和南潯片區(qū)成交量有增加。以上海市場(chǎng)來(lái)看，近期一些大企業(yè)推盤節(jié)奏加快，有的項(xiàng)目持續(xù)拿證，預(yù)計(jì)四季度房企推盤還將加快。上海今年市中心樓盤的銷售情況普遍好于郊區(qū)樓盤，市中心樓盤一般開盤去化率能達(dá)到60%-70%，郊區(qū)樓盤大部分只能達(dá)到30%-40%。不過(guò)，部分市中心的高端樓盤，今年銷售狀況不如去年。在樓市整體比較低迷的情況下，規(guī)劃利好對(duì)片區(qū)的銷售起到很大的影響。比如臨港片區(qū)受益于政策利好，有的樓盤之前開盤只能賣15%，現(xiàn)在開盤就被搶光。同樣受益于長(zhǎng)三角一體化政策利好的大虹橋片區(qū)今年樓盤銷售情況明顯好于多數(shù)其他區(qū)域。

上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠(yuǎn)表示，就上海市中心的黃浦區(qū)二手房的成交情況來(lái)看，2018年4-6月份成交較好，且房型也較大，而今年4-6月份成交也不錯(cuò)，但整體戶型面積段比去年小了一些，價(jià)格也比去年有跌，今年的購(gòu)房者整體偏剛需和首次改善。今年上海二手房市場(chǎng)的整體情況是，部分外圍區(qū)域要好于市中心，比如前段時(shí)間浦東惠南比較好賣，近段時(shí)間周浦比較好賣。從一手房的分銷市場(chǎng)來(lái)看，今年業(yè)績(jī)好的公司都是信息流做的比較好的，鼎銘代理的環(huán)北京地區(qū)新樓盤，廣告主要定點(diǎn)投放于河北、黑龍江、內(nèi)蒙古的鄂爾多斯等地區(qū)，廣告費(fèi)用占到了傭金的30%以上，市場(chǎng)銷售難度還是很大的。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)

世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)中心副總監(jiān)戴娟表示，今年5月份以來(lái)，銀行開發(fā)貸、信托、境內(nèi)外發(fā)債等房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道紛紛收緊。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸額度受到嚴(yán)格管控，很多銀行年內(nèi)都已經(jīng)沒有額度；房地產(chǎn)信托通道管控也很嚴(yán)，房企基本上拿不到信托融資；近日房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也剛出了新規(guī)，限制更嚴(yán)。房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率普遍較高，在融資持續(xù)收緊的環(huán)境下，房企尤其是高杠桿的房企需要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。世茂集團(tuán)去年融資以境外發(fā)債為主，目前以國(guó)內(nèi)發(fā)債為主，相對(duì)其他房企，現(xiàn)金流情況較好。今年以來(lái)世茂集團(tuán)拿地以收并購(gòu)為主，在環(huán)北京區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)積極拿地，我們積極看好這些有規(guī)劃利好區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

政策由緊轉(zhuǎn)松，關(guān)注明年下半年時(shí)間窗口

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作了深入系統(tǒng)的分析。他表示，從政策面來(lái)看，今年下半年略偏緊。從資金面來(lái)看，在短期調(diào)控和中期防風(fēng)險(xiǎn)雙重因素疊加下，房地產(chǎn)融資全面收緊。從土地市場(chǎng)看，今年1-8月全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比大幅下降25.6%，說(shuō)明地市降溫很厲害。從土地成交溢價(jià)率和地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看，土地市場(chǎng)泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火熱的蘇州來(lái)看，今年9月18日土拍8塊地中，4塊以底價(jià)成交，3塊低溢價(jià)率，還有1塊流拍，充分反映了蘇州房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)后市場(chǎng)已經(jīng)重新回歸冷靜。從新開工面積數(shù)據(jù)來(lái)看，目前仍然是同比正增長(zhǎng)狀態(tài)，這也意味著未來(lái)一年新房供應(yīng)還將增加。目前來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于固定資產(chǎn)投資增速，還沒有拖累經(jīng)濟(jì)，什么時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始低于固定資產(chǎn)投資增速，政策面才能有所轉(zhuǎn)松。他認(rèn)為，從市場(chǎng)短周期運(yùn)行趨勢(shì)來(lái)看，要格外關(guān)注明年下半年的時(shí)間窗口。

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文章來(lái)源:中房網(wǎng)