經過24天的緊張工作，楊家堡南區地塊的規劃與出讓終于塵埃落定

在今年的5月20日，太原市自然資源和規劃局在其官方網站上正式公告了SWP-2373地塊的掛牌出讓信息。該地塊位于小店區的核心地帶，具體范圍由長風街南二巷以西、楊家堡北巷以南、長風街南一巷以東 和規劃路以北所界定，總面積達到56197.91平方米。

地塊的詳細規劃包括：地塊六占地2564.31平方米，其中住宅面積為2256.59平方米，商業面積為307.72平方米；地塊七則占據了45575.35平方米，住宅和商業面積分別為40106.31平方米和5469.04平方米；地塊八和地塊九的面積分別為3356.5平方米和4701.75平方米，其住宅和商業面積也相應劃分。

此次出讓的地塊用途被明確為住宅兼容商業，其中商業部分的兼容比例設定為12％。出讓年限方面，住宅用地為70年，商業用地為40年。該地塊是楊家堡村南區城改及連片開發的重要組成部分，起始價定為89760萬元，每次競價增加幅度為3500萬元。

早在2015年6月，楊家堡南片區就啟動了拆遷工作，山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司作為項目主體公司，迅速推進了宅基地和村民安置小區的拆除。然而，由于97戶宅基地的分散布局，連片改造的進度受到了阻礙。為了突破這一困境，小店區政府引入了恒大地產，將剩余片區納入其拆遷范圍，項目性質也由此轉變為“協議拆遷”。

2016年5月，恒大地產山西公司與小店區政府正式簽約，共同推動楊家堡城中村改造項目。項目被命名為“恒大·城市之光”，規劃總面積達到260畝，總建筑面積約116萬平方米。恒大地產計劃將其打造為一個集住宅、商業、教育等多功能于一體的新型城市綜合體。為此，恒大地產山西公司成立了“太原恒鑫房地產開發有限公司”作為實施主體，并與山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司展開合作。

在拆遷補償方面，恒大地產山西公司承諾將確保拆遷補償安置資金的足額到位。補償方式包括回遷安置補償和貨幣補償兩種，具體標準按照太原市小店區人民政府的相關政策執行。然而，盡管大部分業主簽訂了回遷安置補償協議，但直到2019年，南片區仍未能完成拆遷工作。

為了推動項目的進展，小店區政府在2019年決定將楊家堡南片區納入棚戶區改造范圍，與城中村改造統一規劃、統籌安置。這一決策得到了太原市的批準，并被列入年度棚戶區改造計劃。隨著土地性質的轉變和規劃方案的調整，楊家堡南片區的未來藍圖逐漸清晰。

在最新的規劃中，楊家堡被分為南北兩個部分，其中長風街與平陽路交匯處西南角規劃有一處大型商業用地，占地面積達到2.55公頃。其余用地則主要規劃為二類住宅用地，并配有一處幼托設施。住宅用地的容積率也相對較高，為項目的開發提供了更大的空間。

盡管在拆遷過程中遇到了一些困難，但小店區政府和恒大地產等各方力量的共同努力下，楊家堡南區地塊的規劃與出讓工作最終得以順利完成。這一成果不僅為城市的發展注入了新的活力，也為當地居民帶來了更好的生活環境和發展機遇。

成交總價超10億！太原這里兩宗土地成功出讓！

本周（2024年6月22日-6月28日），起拍價10.13億元，涉及小店區二宗土地成功出讓。

01土地成交情況

2024年6月20日和2024年6月13日在太原國土大樓三層（太原市金剛堰路2號）舉行了SG-2409和SWP-2373號宗地的公開拍賣出讓活動。

SG-2409宗地位于小店區，建設南路以西、南內環街以南、新寇莊街以北。出讓面積：78993.91㎡（合118.49畝），用途：科研用地（兼容商業建筑比例：無），容積率≤1.5，建筑密度≥0%，綠地率≤0%。經過競拍，該地塊由太原第一實驗室有限公司以11620萬元競得，單位地價：1471元/㎡，樓面地價為980.67元/㎡，畝價為98.07萬元/畝。

SWP-2373宗地位于小店區，長風街南二巷以西，楊家堡北巷以南，長風街南一巷以東，規劃路以北。出讓面積：56197.91㎡（合84.3畝），用途：住宅兼容商業（兼容商業建筑比例：12%），容積率≤6.5，建筑密度≥48%，綠地率≤15.3%。經過競拍，該地塊由山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司以89760萬元競得，單位地價：15972.12元/㎡，樓面地價為2449.71元/㎡，畝價為1064.77萬元/畝。

02宗地詳情

SG-2409地塊

宗地編號：SG-2409

地塊位置：小店區，建設南路以西、南內環街以南、新寇莊街以北

宗地面積：78993.91㎡

土地用途：科研用地

規劃建筑容積率：1.5%

出讓年限：50年

起始價：11620萬元

成交樓面地價約：980.67元/㎡

成交總價約：11620萬元（溢價0萬元）

SWP-2373地塊

宗地編號：SWP-2373

地塊位置：小店區，長風街南二巷以西，楊家堡北巷以南，長風街南一巷以東，規劃路以北。

宗地面積：56197.91㎡（住宅49454.16㎡，商業6743.75㎡）

土地用途：住宅兼容商業

規劃建筑容積率：6.5%

出讓年限：住宅70年；商業40年。

兼容比例：12%

起始價：89760萬元

成交樓面地價約：2449.71元/㎡

成交總價約：89760萬元（溢價0萬元）

小店區

數據來源：太原市規劃和自然資源局、太原市國有建設用地使用權網上交易系統

【太原樓評】樓市6月報|分化：新房漲舊房跌均價創新高12761元/㎡

以微見著洞察趨勢 客觀行文理性參考

太原樓評?| 業內視角

575篇/文2233字/閱讀10分

導讀

樓市六月新房繼續漲價，拉升新高度；二手房持續探底，量價走跌！

全國樓市低位運行，行業承壓，地產行業短期難以走出困局，但城市分化或產品線分化的發展格局仍是長期存在的趨勢——高品質項目，凌寒獨自開！

回到太原樓市，3月、4月、5月、6月的表現均不錯，成交總量逐步回歸三十萬方，改善新盤在量價方面保持在領跑！

一：太原城市政策篇

01以舊換新出臺

2024年6月太原房管局發布活動通知：關于“以舊換新”的相關內容！《通知》鼓勵房地產經紀機構通過線上線下渠道，優先推廣舊房，縮短舊房出售周期。

此外，《通知》明確，開展“直接收購”式“以舊換新”活動，舊房可由開發公司聯合其他機構收購后改造為保障性住房或者租賃住房。

02

全國唯二上漲城市

2024年6月17日國家統計局公布：5月份70個大中城市房價數據出爐！

其中僅上海、太原環比上漲，其余68個城市的新房價格低于上月！

樓評君觀點

以舊換新，在三月份就有文件，其政策導向為促新成交，核心在舊房處置，以及利益平衡，否則中介費成本轉移到新房傭金！

二：太原土地市場篇

01 土地表現

高容頻出最高達9.9

2024年6月，太原商住類供地轉化建面供應120萬㎡，建面成交86萬㎡，（遠超商品房去化面積30萬房），有繼續加重商品房庫存壓力的趨勢。

供應7宗用地，其中存在多宗高容積率地塊，最高容積率達到極為罕見的9.9；成交6宗用地，其中眾3宗屬城投系平臺，2宗為自主城改，僅有1宗為市場化成交！

▲來源|太原樓評

本月畝價468萬/畝；樓面價1919元/㎡；成交為環線外商住用地，僅有楊家堡地塊畝價超過千萬，競得者為山西經貿集團鼎軒房地產開發有限公司【民企】！

▲來源|太原樓評

樓評君觀點

太原商品房土地供應活躍增高！優質待拍土儲備，如楊家堡因高容問題，大部分房企審慎對待，本應該國央企拿地，民企開發風險較重，如太原廣場、綠地中央廣場！

三：太原商品房市場篇

01商品房

預售降成交漲均價創新高

本月14項目獲18張預售證，批售14.7萬㎡，住宅14萬㎡，商業為0.7萬㎡。

▲來源|太原樓評

商品房市場供應24.7萬㎡，成交32.4萬㎡；本月商品房均價12775元/㎡，環比上漲4.3%，為近20個月最高峰！

▲來源|太原樓評

02住宅

量價齊漲成交量破30萬方

商品住宅供應面積23.6萬㎡；銷售面積31.8萬㎡；改善盤帶動，均價12761元/㎡。

▲來源|太原樓評

商品住宅狹義推售存量68萬㎡，預售存量340萬㎡，住宅存量去化周期14個月；

▲來源|太原樓評

03公寓寫字樓

量價齊跌均價回落

公寓/寫字樓供應面積0.4萬㎡，銷售面積0.3萬㎡；均價9257元/㎡，主力為龍城金茂府、華鼎公寓！

▲來源|太原樓評

04商業

量價均有下跌趨勢

商業供應0.6萬㎡，銷售0.3萬㎡；以環線外住宅底商為主，均價17329元/㎡。

▲來源|太原樓評

樓評君觀點

房企節點營銷加強，主力成交集中于南城【龍城大街-南中環】和長風西，改善類入市新盤和準現房放量集中，拉升均價。商辦投資類，集中于單體項目熱銷！

四：太原二手房市場

01二手房量價

成交價和新房價差擴大

二手房均價9108元/㎡;新房均價12761元/㎡，新房和二手房價差幅度進一步擴大。

▲來源|太原樓評

02市場容量

規模穩定市占降低

太原新房+二手房宏觀市場成交套數規模約為3800套，整體市場需求趨穩。其中三分之二為新房，二手房市占回歸到三分之一！

▲來源|太原樓評

樓評君觀點

太原新房價格上揚，二手房價格下跌。短期看，以舊換線加速二手房量增價跌；長期看，二手房會影響太原新房樓市均價走勢！

結語篇

雖然五六月份，太原樓市表現不錯，但2024年太原樓市筑底期現象仍有延續。

太原樓市剛需釋放后疲軟，改善盤準豪宅份額持續擴展，樓市均價由結構調整有所上揚是趨勢，下一階段將會開啟改善盤內卷！

從樓市宏觀而言，太原庫存量較高，城改土地普遍高容，難以發展高品質住宅，即便是核心區工地，頭部房企拿地也不積極，利好于房價穩定；但樓市革新躍進偏差！

從城市發展而言，太原強省會戰略剛開啟，人口和產業紅利尚未形成，城市的投資屬性弱化，居住屬性增強，長期看太原樓市跌多漲少，商品房強依賴體制群體消費。

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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪

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