兩成首付重現，城區降價明顯：領漲東北的大連樓市出現轉折

大連市東港區。李國慶/攝。

樓市下行期，曾經領漲東北樓市的大連也出現了降溫跡象。

通訊員 李國慶 中房報記者 孟雙奎 大連報道

樓市下行期，曾經領漲東北樓市的大連也出現了降溫跡象。

甘井子區是大連樓市成交量較多的一個區。該區域房產中介人員表示，今年甘井子區房價變化明顯，很多項目均價下調了1000~2000元/平方米，例如萬達體育新城項目，在年初時均價還在17000元/平方米左右，目前均價只有15000元/平方米。

10月30日，記者在調研走訪中也發現，大連主要地區房價已開始松動，一些樓盤均價出現明顯下跌。

在東北所有重要城市中，大連與眾不同，無論哈爾濱、長春還是沈陽，都是東北典型的內陸城市，冬季干燥、寒冷；大連是沿海城市，氣候宜人，擁有優質港口和發達旅游業，受經濟、地理、氣候等多方面因素，導致大連房價在東北諸多城市中高居首位。

2021年上半年，大連樓市表現出的“強勢”和“堅挺”是其他幾個東北城市無法比擬的。來自國家統計局數據顯示，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數中，大連新建商品住宅銷售價格指數同比增長6.1%，二手房銷售價格指數同比增長5.5%，在東北四大城市中漲幅最高。

但在一系列調控與整體市場下行下，大連樓市迎來轉折點。

均價普遍下跌1000~2000元/平方米

大連甘井子區某售樓處。李國慶/攝

在大連東港區，一位房產中介人士告訴記者，東港區有大量公寓住宅，已經有不少項目出現大幅降價情況，例如碧桂園東港國際在上個月活動促銷中均價僅有9000多元/平方米，一些大面積的平層戶型甚至跌到了8000多元/平方米，雖然近期價格回漲了一些，但較2021年上半年，價格普遍要低一些。

在沙河口區，萬科大都會星海項目售樓處銷售人員稱，目前市場整體行情不好，原計劃在10月底交房，由于疫情等原因，交房時間推遲到明年1月底。銷售人員還介紹，萬科大都會星海項目整體均價在2萬元/平方米以上，“十一”過后，一些北向房源以特價方式售賣，均價在12500~13500元/平方米；在“十一”活動前，這些房源均價在17000元/平方米，平均降幅達到了4000元/平方米。

今年甘井子區房價也變化較明顯。在萬達體育新城售樓處，銷售人員對記者表示，最近一段時間項目正在做活動，一些房源打特價，有些房子與以前相比降了近20萬元，每平方米便宜近2000元，原價150多萬元房子如今130萬元左右就能買下。

位于同一區域的招商觀園1872項目，銷售人員告訴記者，招商觀園四期剛開盤時售價在19000~20000元/平方米，為了應對市場下行趨勢，后期加推的幾棟樓不得不降低裝修標準，將均價調低了2000元/平方米，雖然在裝修標準上有部分縮水，但整體房價還是降了不少，一些洋房總房款較之前便宜近30萬元。

限售政策出臺 大連樓市出現轉折

實際上，今年大連房地產市場高開低走、先揚后抑，轉折點出現在9月，這與大連市出臺的相關限售政策有很大關系。

8月13日，大連市政府出臺了《大連市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》，凡在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新購買住房的嚴格限制上市交易。商品住房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需取得《不動產權證書》滿3年方可上市交易。

圖片來源：大連房產公眾號

限售政策出臺后，大連樓市立刻出現變化。根據數聯天下提供的大連市六區商品住宅成交量走勢圖可以看出，從第33周開始成交量明顯下滑。在限售推出前，7月份大連樓市商品房周成交量高峰期達到了2000套以上；限購政策推出后，9月份周成交量最低時還不到500套，好一點也只有1000套左右。與去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

房產分析人士稱，自出臺限售政策后，大連房地產市場一天比一天冷。限售政策在打擊投機炒房客同時，也加重了普通剛需購房者觀望情緒。

大連貝殼網房產中介人士告訴記者，現在各大售樓處看房人很少，中介門店也沒什么客源。很多樓盤項目均有優惠或折扣，每平方米單價均有千元左右降幅；一些不好賣的樓盤甚至降價幅度更大。“這與限售政策出臺有很大關系，限售政策給短期買房投資人設置了較高門檻，房價失去上升動力，隨之剛需購房者熱情下挫，因此造成了大連樓市前一段時間較大的市場波動。”

另外，地產商選擇在此時主動降價與年底回款壓力增大有一定關系。一位地產專家透露，距離2021年只剩一個月左右時間，如果開發商此時不主動降價促銷，在年底很難完成回款任務，尤其是一些還踩在“三道紅線”內房企，例如融創、萬達、恒大等資金壓力較大，降價幅度會明顯大一些；一些資金實力尚可的房企，也面臨著較大業績壓力。負責萬科銷售渠道的一位人士告訴記者，今年萬科要在大連市場完成100億元銷售目標，1~5月僅完成15.9億元；從7月份開始，萬科一些項目也開始有計劃地打折降價，就是為了能更接近年底銷售目標。

購房門檻下降 新房首付低至20%

大連樓市成交量持續下滑，雖然沒有像沈陽、長春一些城市那樣推出“限跌令”或所謂的救市政策，但在房貸政策和貸款利率上出現了一定的松綁跡象。

記者在走訪調研期間，某售樓處售樓員在介紹項目時說：“銀行貸款政策最近幾天出現了變化，之前要想在大連買房，需要繳納五險一金銀行才給貸款，并且首付不能做到兩成，現在招行、工行、建行、農行貸款政策放松了些，首套首付可以做到兩成，且利率也下調了。”

記者走訪一些樓盤發現，甘井子區和一些不限購地區首付大部分均能做到兩成。房產中介人士告訴記者：之前在甘井子區首套房首付至少要在30％~40%，現在首套能做到20%；同時房貸利率也發生了明顯變化，之前首套房商業貸款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已經可以做到5.6%。

目前銀行貸款政策放松，對于房地產市場的確是一種刺激，但目前還沒有看到明顯改觀，百姓購房觀望情緒還很嚴重。一位原本想要定居大連的人士表示：大連房價比沈陽普遍要高很多，但工資收入并沒有比沈陽高出多少，這讓他的購房成本提高了，雖然房價出現了松動，很多樓盤均打折降價，但對于他來說目前的房價還是難以承受，他在猶豫是否要留在大連繼續發展。

數據顯示，2020年1~6月，大連人均可支配收入23886元，沈陽人均可支配收入23261元，收入上兩者相差無幾。但大連房價要比沈陽高出一大截，2021年8月沈陽地區新房均價為12710元/平方米，大連為17434元/平方米。

有分析人士評論，大連房價與人均收入嚴重不對，對于大連本地人來說要想進行住房改善升級難度都很大；對于一些外地人來說，高昂的房價更難讓他們留在這個城市。雖然樓市降價對于房地產泡沫有一定擠壓作用，但也造成成交量大幅下滑。銀行房貸政策放松后，對今后樓市回暖是否有幫助，還有待后續觀察。

大連樓市4，近10萬的庫存何去何從？橫盤半年，美麗濱海樓市遇冷

關鍵詞：10萬庫存，橫盤，遇冷，745萬人口。

作為遼寧最南端的城市，大連的地理位置好，是東北最大的出海港，海陸空多線交通。大連屬于溫帶氣候季風區，四季分明，空氣質量好，水資源豐富，適合居住生活，以及旅游養老。

大連在東北是明星級別的城市，人口有745萬人口，經濟總量有7825億元（2021），人口龐大，經濟發達。特別是經濟，比省會遼寧還多，同時也是東北經濟實力最強的城市。

經濟的發達，確實能帶給樓市動力，近些年，大連的樓市也是蓬勃發展，過去十年，大連的房價翻了兩倍，早期的萬達集團，就是從大連開發房地產起家，當時對面的天津，融創還是弟弟，萬達就是憑借大連的房產，打出一片天地。隨便說一句，當時的大連足球，也就是遼寧足球隊，早就是亞冠，這些輝煌，后來恒大也復制過。

回歸到樓市，我們先看一些大連的樓市概況；

根據安居客的數據，目前在售的二手房均價是，15065元/平，下滑1.5%。

具體各區縣房價如下：

莊河，7083元/平。瓦房店，3859元/平。

甘井子，17703元/平。中山區，20470元/平。

沙河口，20220元/平。西崗，18195元/平。

高新園區，11333元/平。開發區，8356元/平。

金州，10066元/平。旅順口，7938元/平。

普蘭店，7798元/平。長海，5024元/平。

從房價走勢圖看出，大連的樓市，從今年開始，就出現橫盤，持續半年之久。然而過去的一年，大連的樓市，上半年是上漲，但是到了下半年就出現下滑。

其實，上漲的區域有5個，下滑的區域有7個，漲少跌多是目前的態勢。大連過去樓市上漲快速，為了當下的樓市下滑，埋下伏筆。

為什么大連的樓市突然遇冷？未來的樓市走向又是如何呢？

主要看三點；

1，庫存大。根據房產網數據，目前在售的二手房掛牌量高達9萬套，算了安居客，貝殼網等平臺的數據，至少有超過10萬套的庫存。然而根據去年的成交量推算，每個月才3千套左右的成交量，那么要消耗這10萬的庫存，需要30個月。去庫存周期太長，去庫存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數量，那么大連的去庫存壓力更加大。因此，這10萬套的庫存何去何從？

2，房價在高位。大連是房價是整個東北最高的，早期高達1.8萬的均價，現在下滑到1.5萬左右。如此之前的房價，已經透支了未來的漲幅。大連的主要競爭人口在東北，以及少量北京天津的購房客。此外，很難再吸引其他地方的人來置業。雖然環境優美，但是天氣寒冷，與南方的沿海城市比，東北人更加喜歡到南方的沿海城市去。

3，房價調控的影響。這個全國都面臨的調整，房住不炒是永遠的基調，房價調控一定的圍繞這個主題展開。這個消息拍醒很多購房者，特別是炒房客，讓他們知道，過去閉著眼睛買房致富的時代，已經一去不復返了。大連也是受到這樣的影響。

加上，大連是工業城市，外來人口比較多，在房價的調控下，很多炒房客購房者開始撤退，從而造成樓市下滑。

綜上，大連的樓市，未來仍然受到很多因素是阻礙，房價調控，庫存大，房價在高位，等等。因此，未來的樓市仍是不能樂觀，購房客要提供謹慎，多留意多觀察再入手。

以上就是大連的樓市分析，大家是什么觀點？歡迎交流，這里是老北說房。

大連二手房市場驚現“寒流”？17日貝殼二手房成交僅50套

8月17日貝殼二手數據

昨日17日大連貝殼二手房成交只有50套，太少了...關鍵昨日是周六。

昨天也沒那么熱呀，成交套數創下了本月的新低，比工作日還少。但是看房人數1279組并不算少了，只是沒有很好的轉化，難道是觀望情緒更濃烈了，明天再看看周日的表現吧。

8月2日貝殼成交房源精選

主城區甘區9套，沙區2套，中山區4套，西崗區2套，高新區0套。

甘區泉水，泡崖，甘西兩室房源基本單價都跌破1萬了，辛寨子，泡崖，泉水這種老生活片區，主要是位置優勢。萬科翡翠四季，中航華府相對來說就是封閉小區和樓齡優勢，具體選擇就看需求偏好了。

沙區賣了一套孫家溝老破小，還有一套恒大帝景的公寓，通常這兩類房子一般就是買來給老人住，子女是在附近住，就近給老人買一套小房子，有的朋友選擇老舊小，有的朋友就會選擇公寓。

中山區賣得這套房子厲害了——東港維多利亞公館，400多平米，掛牌價1000萬，11天就賣掉了，最后成交價840萬。類似的房源貝殼之前沒有成交過，這是首套。咱也不知道這需求是干啥的，反正是個有錢主啊

西崗區賣了一套中華名城，想當年這也是八一路附近的高端盤了，2室2廳2衛格局，因為面積大，所以成交單價只有14,000，總房款233萬成交，類似的小區還有中山區的海昌欣城，不過要有這預算，我寧愿選擇東港的三室，哪怕是保利的房子。

昨天我關注的一套中華城2期的房源賣掉了，最后掛牌價125萬，中間樓層裝修一般，各位朋友可以猜一下這個房子賣了多少錢？明天揭曉答案。

作者介紹：

老劉，80后，大連房產中介，賣房是主業，閑暇時間通過自媒體分享有關大連樓市的所見所聞。感謝您的關注。