撫州市廣昌"菜刀幫"老大的兩棟別墅被拍賣，被人372萬買下了

如果你是撫州人，有兩百多萬元準(zhǔn)備要買房子，你是愿意在撫州市區(qū)買還是到撫州市的廣昌縣等縣城買呢？為了豪宅別墅夢，可能有人會愿意到房價(jià)低一些的縣城買。

6月22日，在撫州市廣昌縣，有兩棟獨(dú)棟大別墅被拍賣，就吸引了多個(gè)有錢人報(bào)名競拍，最終別墅高溢價(jià)率成交。

此次拍賣的別墅位于廣昌縣盱江鎮(zhèn)建設(shè)西路新亭的別墅，盱江鎮(zhèn)就是廣昌縣城所在地，一條盱江從縣城穿過，拍賣的別墅位于盱江的西岸。

此次拍賣的這兩棟別墅非常大，獨(dú)棟別墅，兩棟別墅分立東西兩側(cè)，擁有超大的私家花園，別墅還是毛坯房，因?yàn)閯e墅長期沒有打理，私家花園都長滿了雜草了。鑒定結(jié)果只給出的信息是別墅一共三層，建筑面積338.19平方米，這應(yīng)該是一棟的別墅面積，兩棟別墅是一樣大戶型及結(jié)構(gòu)一致，屬于相鄰的別墅，一樓為二室一廳二衛(wèi)一車庫，車庫層高約 3.8 米，大廳層高約 3.5 米，其他層高約 3.2 米；二樓為四室二衛(wèi)一陽臺，層高約 3.2米；三樓二室二衛(wèi)一陽臺，層高約 3.1 米。

房子是有房產(chǎn)證的，土地使用年限到2077年，但是拍賣公告說房子屬于兩違房，別墅為私宅。這兩棟別墅的所有人不簡單，為原來的撫州廣昌“菜刀幫”頭目蔡某賓的私宅。蔡某賓上個(gè)世紀(jì)90年代曾經(jīng)被勞改過，勞改歸來后，又開始網(wǎng)羅、籠絡(luò)同鄉(xiāng)、當(dāng)?shù)赜问趾瞄e等人員，長期盤踞廣昌縣，稱霸一方，號稱“菜刀幫”。該“菜刀幫”非法壟斷廣昌砂場、石場等行業(yè)，非法獲利達(dá)5000萬余元。最終“菜刀幫”頭目蔡某賓獲刑17年，沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。

此次拍賣的兩棟別墅，雖然建筑面積是一樣的，但是起拍價(jià)卻有所不同，東面的一棟別墅，起拍價(jià)142.8萬元，西面一棟別墅起拍價(jià)低一點(diǎn)，為136.6萬元。最終東面的一棟別墅有9個(gè)人報(bào)名競拍，經(jīng)過69輪的加價(jià)后，以207.8萬元成交，成交價(jià)比起拍價(jià)高出65萬元。而西面一棟別墅有8人報(bào)名競拍，經(jīng)過56輪加價(jià)后，以164.6萬元成交，成交價(jià)只比起拍價(jià)高出28萬元。兩棟別墅的成交價(jià)差距還是非常大的。

此次拍賣的兩棟別墅，在廣昌縣，位置談不上非常好，位于廣昌縣盱江鎮(zhèn)建設(shè)西路新亭，不是廣昌縣城中心，周邊配套一般，尤其是商業(yè)配套，附近主要有廣昌縣第二小學(xué)、廣昌縣人民醫(yī)院。

對于廣昌縣這樣地段的獨(dú)棟大別墅，又是兩違房，這樣的成交價(jià)，大家覺得貴不貴呢？

關(guān)于廣昌的房價(jià)你怎么看？

前段時(shí)間參加老家廣昌朋友的喬遷宴，席間大家都在談?wù)撊缃駨V昌縣城的房價(jià)問題，有感嘆當(dāng)初沒遠(yuǎn)見沒魄力的，為何低價(jià)的時(shí)候自己沒入手一套，要不現(xiàn)在賺大發(fā)了，說房價(jià)還得漲；也有看衰房價(jià)行情的，說廣昌原就一貧困縣，現(xiàn)今動則七、八千一平和人均收入根本就不匹配，房價(jià)肯定要跌。帶著這個(gè)問題，今天實(shí)在哥就想和大家一起聊聊老家廣昌的房價(jià)。

廣昌縣是江西省撫州市轄的原貧困縣（2018年剛摘的帽），人口25萬，總面積1612平方千米，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)28566元，農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)11481元，雖比往年都有提高，但對比如今的房價(jià)顯然是不合理的，普通老百姓買房可以說是比較艱難的，有點(diǎn)望而卻步。可如今廣昌縣城卻大搞開發(fā)，建設(shè)了好多個(gè)樓盤，比如廣昌碧桂園、御景天城、景江豪庭、悅江臺、九鼎灣、翡翠城、中盛榮府、金悅府等等，陸續(xù)都在開盤銷售。應(yīng)該說房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求，市場能消化掉嗎？房價(jià)會漲還是跌呢？

首先廣昌房價(jià)為什么會到如今這個(gè)高位，我想有這么幾個(gè)方面：

1、整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

隨著這些年國家的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的繁榮，老百姓的口袋逐漸地厚實(shí)起來，自然房價(jià)水漲船高，全國其實(shí)是一樣的，無外乎廣昌還是國內(nèi)其他地方。

2、城鎮(zhèn)化進(jìn)程

政府逐步的城鎮(zhèn)化建設(shè)必定會讓廣大的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向縣城轉(zhuǎn)移，大量的人員涌入推高影響著縣城的方方面面。未來將有更多的人口要進(jìn)城落戶，所以要開發(fā)更多的樓盤以解決供需矛盾，房價(jià)自然就高了。

3、本地的習(xí)俗

說到習(xí)俗其實(shí)是整個(gè)江西的縮影，在全國的婚事嫁娶方面，江西可以說是“威名遠(yuǎn)揚(yáng)”，廣昌也不例外，一般廣昌男孩要娶個(gè)老婆，不管自身?xiàng)l件怎樣，女方要求至少在縣城有套房做婚房，導(dǎo)致近年樓市異常火爆，可謂是“剛需”。

4、通脹的影響

這個(gè)因素不僅影響著房價(jià)，也影響著老百姓的衣食住行，什么東西都一年貴過一年，如今的一百元還沒有原來十元的購買力。這是老百姓最真實(shí)、最直觀的感受。

5、下調(diào)利率

近期央行下調(diào)了MLF利率，引導(dǎo)LRP利率走低，雖然是為了服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但不管怎樣講，房貸利率還是多少會受益，剛性購房者還貸壓力會降低。

6、政府補(bǔ)貼

為有效應(yīng)對疫情，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廣昌縣財(cái)政給予購房戶150元/㎡的購房補(bǔ)貼。這對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的推動作用，激起購房者極大的熱情。

其次那房價(jià)會下跌嗎？來看看這幾個(gè)方面：

1、基調(diào)不變

國家堅(jiān)決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持調(diào)控定力不變，加快房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，房價(jià)便失去了非理性上漲的根基。炒房的空間和概率越來越小。在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，著力抑制投資投機(jī)性需求。堅(jiān)持住房居住屬性，分類調(diào)控、因城施策仍是今年房地產(chǎn)政策主基調(diào)。

2、人口普查

2020年底展開的人口普查也是捕捉我國房產(chǎn)的現(xiàn)行狀況，這樣就可以明確地知道供求的情況，對房價(jià)有非常大的指導(dǎo)作用。

3、限購政策

國家還提出了房屋限購政策，也是穩(wěn)定供求關(guān)系。對炒房有很大的制約影響。對普通民眾而言，限購政策對其住房需求倒是影響不大。總的來說，限購政策對房價(jià)起到一個(gè)剎車作用，對供求關(guān)系起到一個(gè)調(diào)理作用。

4、推出房產(chǎn)稅

國家在重慶、上海、杭州三地試點(diǎn)推出房產(chǎn)稅，后面應(yīng)該會全國推廣，房產(chǎn)稅是大勢所趨，推出房產(chǎn)稅，能夠快速地抑制房產(chǎn)過度投機(jī)的現(xiàn)象，同時(shí)也讓房價(jià)實(shí)現(xiàn)真正的回落。

5、三套房停貸

此前金融機(jī)構(gòu)對房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對商品房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。

綜合以上來看，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，可以起到抑制房價(jià)上漲的作用，但由于早期很多地方政府拿地?fù)Q發(fā)展，導(dǎo)致開發(fā)商拿地的成本過高，房價(jià)自然就高，想著它下跌那是不大可能。再者大城市受限購、限售等政策影響，所以外來的務(wù)工人員很難在大城市買房，所以回家鄉(xiāng)買房的人會多起來。而且，廣昌是小縣城不是三四線城市，它受政策的影響不會太大，近年來開發(fā)的樓盤太多，所以房價(jià)即使沒有上漲的空間，短時(shí)期內(nèi)也很難降下來。廣昌這種十八線的小縣城，房價(jià)應(yīng)該會維持在一個(gè)水平，不會有過快的漲跌。對于廣昌的房價(jià)問題，大家都怎么看？歡迎留言討論！

江西廣昌縣：商品房團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍

據(jù)江西省撫州市廣昌縣人民政府10月1日消息，9月30日，廣昌縣印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣昌縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，涉及有序去庫存，積極消化存量住房；穩(wěn)步調(diào)結(jié)構(gòu)，科學(xué)優(yōu)化增量住房；全力穩(wěn)市場，穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)問題；聚焦惠民生，著力優(yōu)化政務(wù)服務(wù)等30項(xiàng)措施。

《措施》提出推行購房優(yōu)惠補(bǔ)貼政策。在2024年7月1日至2025年6月30日期間，購買廣昌縣中心城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房（建筑面積不低于50㎡）的購房個(gè)人，并在2028年12月31日前繳清契稅的，可獲得縣財(cái)政給予10000元/套的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼；購買廣昌縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)新建商品住房（建筑面積不低于50㎡）的購房個(gè)人，并在2028年12月31日前繳清契稅的，可獲得縣財(cái)政給予5000元/套的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼。購房優(yōu)惠補(bǔ)貼發(fā)放參照2022-2023年購房補(bǔ)貼發(fā)放方式進(jìn)行兌現(xiàn)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展住房團(tuán)購活動，團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

實(shí)施鼓勵生育購房補(bǔ)貼。對按照國家生育政策同一對夫妻在2016年1月1日之后生育二孩、2021年5月31日之后生育三孩的居民家庭，在2024年7月1日至2025年6月30日期間購買廣昌縣中心城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房的，并在2028年12月31日前繳清契稅的，由縣財(cái)政按購房面積分別給予100元/平方米、200元/平方米的生育購房補(bǔ)貼；購買廣昌縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)新建商品住房的，并在2028年12月31日前繳清契稅的，由縣財(cái)政按購房面積分別給予50元/平方米、100元/平方米的生育購房補(bǔ)貼。鼓勵生育購房補(bǔ)貼只按最高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼一次，但可與購房優(yōu)惠補(bǔ)貼政策疊加。生育購房補(bǔ)貼發(fā)放參照2022-2023年購房補(bǔ)貼發(fā)放方式進(jìn)行兌現(xiàn)。

落實(shí)居民個(gè)人換購住房個(gè)人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后的1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。對市場價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，且累計(jì)幅度超過10%時(shí)，及時(shí)確認(rèn)是否調(diào)整房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定系統(tǒng)評估數(shù)據(jù)，促進(jìn)存量房交易，打通房產(chǎn)置換鏈條。

落實(shí)住房公積金個(gè)人住房貸款利率調(diào)整政策，按國家政策低限執(zhí)行貸款利率及首付比例；根據(jù)廣昌縣房地產(chǎn)市場情況、住房公積金個(gè)貸率等情況，住房公積金個(gè)人住房貸款最高貸款額度從70萬元/戶調(diào)整至80萬元/戶；支持按已出新政策規(guī)定的住房公積金首付比例提取住房公積金支付購房首付款后，仍可申請辦理住房公積金個(gè)人住房貸款，實(shí)現(xiàn)“既提又貸”。

促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售行為。已備案的中介機(jī)構(gòu)自本文印發(fā)之日起至2025年6月30日期間，居間促成購房人購買廣昌縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)新建商品住房的（購房合同網(wǎng)簽前中介機(jī)構(gòu)需會同開發(fā)企業(yè)提前報(bào)住保中心備案），購房人繳納契稅后由縣財(cái)政給予中介機(jī)構(gòu)1000元/套的獎勵。有關(guān)部門要加強(qiáng)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、違規(guī)代理銷售、虛假宣傳、惡意炒作等行為。鼓勵房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一站式服務(wù)、一次性收費(fèi)，創(chuàng)建公開透明市場環(huán)境。

此外，廣昌縣明確延長購房補(bǔ)貼申報(bào)時(shí)間。對2022年4月20日至2022年12月31日期間的階段性購房補(bǔ)貼及契稅補(bǔ)貼，申請補(bǔ)貼的繳清契稅時(shí)間延長到2025年12月31日止；對2023年1月1日至2023年12月31日期間的購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼，申請補(bǔ)貼的繳清契稅時(shí)間延長到2027年12月31日止。保交房項(xiàng)目在延長購房補(bǔ)貼契稅繳納時(shí)間后仍不能按時(shí)交付的，通過一事一議方式另行研究。