只拿房產(chǎn)證(只拿房產(chǎn)證能貸款嗎)
花30萬拍下的房子，卻只拿到一張房產(chǎn)證？你也要小心！
來源：同倫司法拍拍，已獲授權轉載
導讀：對于很多想買房子的人來說，由于沒有購房資格，不限購的法拍房就成為了理想的選擇。不過由于法拍房是被法院強制拍賣的，背后可能牽涉到法律糾紛，在購買前還是要對法拍房多一些了解才能較為穩(wěn)妥。而其中最需要買受人避免遇到的的就是清場難問題，如果遇到此類問題那該怎么辦？
近日，南京的周先生通過淘寶拍賣平臺購得一處房屋，過戶、都很順利，當他準備拿房裝修時，卻冒出一伙人聲稱房屋是自己的，還讓八旬老人待在屋內。這是什么情況？
本期內容提要
1，30萬拍下法拍房為何不能入?。?/strong>
2，如何合法利用“排除妨礙”保障自身權利不受侵害？
3，購買法拍房還會遇到哪些風險？
4，收下法拍房8大避坑指南。
5，看完記得關注本號，愛你~
30萬拍下法拍房難入住，買家奔潰了
最近，南京的周先生通過淘寶司法拍賣平臺，花33.6萬元買了一套漣水縣的毛坯房，房子面積70.7平方米，是開發(fā)商被法院執(zhí)行拍賣的房子。當?shù)胤ㄔ和ㄟ^中介給了他鑰匙以及一份執(zhí)行手續(xù)，隨后，周先生很順利的辦到了這套房子的房產(chǎn)證。
可后續(xù)的事情就沒那么順利了。
4月，周先生聯(lián)系好了瓦工師傅準備裝修房子，卻莫名遭到幾名女子強行阻攔，說這個房子是她家的，還讓一個八十歲的老太太住在房子里。
交涉中，該女子拿出了一份和開發(fā)商之間的合約，說開發(fā)商承諾在小區(qū)給她一個11平方米的車庫。周先生就很納悶了，“開發(fā)商給你車庫，你占著我買到的房子做什么？”再三交涉無果后，周先生選擇了報警。
派出所公安很快來到現(xiàn)場，在了解情況后告訴周先生，屋里有老太太，不好處理，而且這個情況屬于法院沒有清理好，可以向法院申請“排除妨礙”。周先生聽了公安建議，把房屋被占的事情反映給法院，該案執(zhí)行法官卻表示法院的職責已經(jīng)履行完畢，已經(jīng)不屬于法院的職責范疇了。
執(zhí)行法官還表示，周先生拍下的這處房屋是毛坯房，房子交付的時候，法院跟買房人陳某（周先生的母親）聯(lián)系過，問她要不要到現(xiàn)場交付，陳某向法院表示不用去現(xiàn)場，房子她看過了，鑰匙也拿到了。陳某在談話筆錄中也承諾對房屋交付情況沒有異議。執(zhí)行法官表示，現(xiàn)在買房人鑰匙也拿到了，房產(chǎn)證也辦了，從法院方面來說，工作職責已經(jīng)履行完畢。
那為什么拍下的房產(chǎn)會被陌生人強占？據(jù)了解，因為該小區(qū)開發(fā)商出了諸多問題，導致后來有很多安置戶都沒有拿到房子，于是就有安置戶自己搬進去強行入住了，其中就包括周先生買下的這戶。
對此，當?shù)嘏沙鏊硎?，他們也找過街道，也找占房的當事人調解過，但沒有效果，建議周先生繼續(xù)向法院起訴，請求“排除妨礙”，來維護自身的合法權利。
購買法拍房還會遇到哪些風險？
1、房屋是否屬于“交吉拍賣”
所謂交吉，是指原居住人在法拍房過戶前騰空搬離，不搬離的，由法院負責騰空房屋交付給買受人，買受人能夠及時收房入住。
若競拍標的物說明中明確告知競拍者房屋現(xiàn)狀為“不交吉”的話，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主、其他債權人、占用人在居住使用，法院拍賣后，不負責騰空房屋交付給買受人，房屋清場由買受人通過另案訴訟或其他途徑解決。
所以，競拍不交吉房屋，可能出現(xiàn)競拍成功后，買受人無法收房使用的風險。
2、房貸問題不可忽視
法拍房不同于商品房很重要的一點就是，它不支持貸款（無論是銀行貸款還是公積金貸款），并且要求競拍者10日內全款付清。
法拍房的整個購房流程都是和二手房的購房流程大致相同。
3、房屋過戶稅費的問題
法拍房過戶的全部稅費都由買受人承擔，買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費，法拍房種類非常多，如繼承性質的房屋、商業(yè)性質的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備，計算好成本。
同時，還可能存在原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費、水電費等。法拍房的買受人要承擔原業(yè)主房屋欠費，包括但不限于水、電、燃氣、物業(yè)管理費等，買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔相關費用。
4、落戶問題
對于法拍房，法院只負責房屋產(chǎn)權過戶，但不負責買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。
值得注意的是，在執(zhí)行限購的城市，還要符合限購政策。
實用：法拍房的8大避坑指南
1、查清房產(chǎn)的屬性：購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質等。
2、了解租賃情況：如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權利。
3、明確房產(chǎn)的產(chǎn)權共有情況：被拍賣的房子都是因為債務沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產(chǎn)是個人所有，還是與他人共有，謹防房產(chǎn)涉及一房多債主。
4、明確交易所產(chǎn)生的全部費用：法院明確告知：物業(yè)費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
5、明確是否能夠進行貸款：現(xiàn)在很多優(yōu)質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔保公司進行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時間放款。
6、現(xiàn)場實勘，確保房屋質量：需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質量問題都不會體現(xiàn)。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。
7、確保能夠清場，按時入?。?/strong>現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設法不愿意搬離，雖然是法院強制執(zhí)行拍賣，但是法院不負責該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/法院等多方進行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。
8、實地考察，確定心理價位：購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業(yè)的價位進行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。
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15歲男孩迎來驚喜！全款房產(chǎn)證上只寫自己的名字？
在如今的社會，買一套房子可不是一件容易的事。尤其是對于一些年輕人來說，房子幾乎成了他們心中永遠的夢想。然而，最近有一個故事引發(fā)了大家的熱議：一位年僅15歲的孫子，竟然收到了爺爺奶奶的全款購房大禮，而且房產(chǎn)證上只寫了他的名字！這背后到底隱藏著怎樣的情感和故事呢？
首先，我們來看看這個家庭的背景。這位15歲的孩子，正值青春期，對未來充滿了憧憬和夢想。他的爺爺奶奶都是退休后生活相對寬裕的人，積攢了一些財富。在他們看來，能為孫子創(chuàng)造一些條件，是他們最大的心愿。
據(jù)說，孫子的媽媽起初對此心存疑慮，認為讓兒子早早擁有自己的房子，不太符合傳統(tǒng)觀念?？墒牵?jīng)過深入的交流和思考，她漸漸理解了爸爸媽媽的良苦用心。爺爺奶奶希望通過這次購房，給孫子提供一個穩(wěn)定的居所，讓他在學習和生活上都能夠更加安心。
那么，為什么房產(chǎn)證上只寫孫子的名字呢？對于這樣的安排，很多人可能會有不同的看法。有人覺得這是對孫子的信任與期望，寓意著他將來要承擔起自己的責任；也有人擔心如此做法是否會忽略其他家庭成員的利益。
不過，爺爺奶奶并不這么看。他們相信，只要孫子學會珍惜和管理這筆財產(chǎn)，他就能在未來受益無窮。而且，他們希望借此機會教會孫子理財?shù)闹匾?，培養(yǎng)他的獨立意識。在購房的過程中，爺爺奶奶還帶著孫子一起參與，從看房、選房到最終確定，這樣的經(jīng)歷無疑將成為孩子成長過程中的一部分，讓他更懂得生活的不易，也更懂得如何把握未來。
在社交網(wǎng)絡上，關于這個事件的討論熱火朝天。有網(wǎng)友表示贊同，認為這樣的舉動富有前瞻性，可以幫助年輕人建立財務獨立的觀念；而另一些人則是持保留態(tài)度，擔心孫子可能面臨過大的壓力和責任。有人直言，15歲的孩子能否具備這樣的能力，還需要時間來驗證。
其實，這樣的故事背后，還反映出當今社會對養(yǎng)育、教育理念的轉變。越來越多的家庭開始重視財商教育，希望通過金錢的使用與管理，讓孩子從小就明白“錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的”道理。
當然，這個故事也讓我們思考一個問題：在給予孩子物質支持的同時，精神上的陪伴和指導是否能跟上？爺爺奶奶雖然付了全款，但也要時常和孫子溝通，了解他的內心世界，助他渡過青春期的迷茫與困惑。畢竟，一個好的環(huán)境只是成功的起點，真正的成功還需要孩子自身去努力。
最后，無論大家對這個故事有什么看法，都可以認同的是，給予孩子支持和信任都是至關重要的?；蛟S在不久的將來，這位15歲的孫子將會以他自己的方式，書寫屬于自己的精彩人生，而這一切，都是來源于他那份特別的“房產(chǎn)證”。
在這個講求“打破常規(guī)”的時代，賭上一套房子的想法令人驚訝，但也正是因為這樣的勇氣和創(chuàng)新，才使得生活充滿了無限可能。那么，你對此怎么看呢？是否也曾想過為你的孩子提供更好的成長環(huán)境呢？歡迎留言分享你的觀點！
“房產(chǎn)證沒用，只認開發(fā)商”，物業(yè)公司理太歪 | 新京報快評
資料圖。圖/新華社
“你拿的房產(chǎn)證沒用，我這面只認開發(fā)商的通知，開發(fā)商讓我辦，我就給你辦。你從法院那買的房子，那你就找法院去（解決）。”
上面這段“霸氣十足”的話，出自陜西省咸陽市一家物業(yè)公司工作人員之口。據(jù)華商報報道，當?shù)毓客ㄟ^法院法拍，取得了某小區(qū)幾套房產(chǎn)的所有權，辦了房產(chǎn)證。然而，當她到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時，卻被告知，需要接到開發(fā)商的通知，沒通知辦不成收房。
房產(chǎn)證是公民擁有房屋所有權的唯一合法憑證。郭女士有了法拍房的房產(chǎn)證，那里就是她的家。然而，自己的家卻不能辦入住，被物業(yè)“拒之門外”。這讓人匪夷所思。
從報道看，問題顯然出在物業(yè)公司。按照《物業(yè)管理條例》，“房屋的所有權人為業(yè)主”，而物業(yè)公司是業(yè)主選聘來為其服務的。物業(yè)公司的定位決定了，通過優(yōu)質服務讓業(yè)主滿意，應是其最終追求目標。
誰有房子的房產(chǎn)證，誰就是業(yè)主，物業(yè)公司就為誰服務，包括為其辦理入住手續(xù)。這是合法、正常的邏輯關系，也是物業(yè)公司在認清自身角色后應該做的選擇。
但結果卻事與愿違。現(xiàn)實中，不少物業(yè)公司無原則地聽命開發(fā)商，甚至不惜違法、侵權。這是因為，新入住小區(qū)，業(yè)主委員會尚未成立，而物業(yè)管理又不能存在真空，于是，由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)合同。而開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，往往與其存在利益牽連，二者成為“利益共同體”。
開發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)合同，在法律上沒問題，無論是《民法典》，還是《物業(yè)管理條例》，均對此有相應的規(guī)定。但必須明確的是，即使開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，其仍是“業(yè)主的物業(yè)”，而不是“開發(fā)商的物業(yè)”，物業(yè)公司也不能把理歪到開發(fā)商一邊，甚至“只認開發(fā)商”。
這一事件中，物業(yè)公司不認房產(chǎn)證，只認開發(fā)商通知，拒不給郭女士辦理入住手續(xù)，就屬于角色認識錯誤，侵犯了郭女士作為業(yè)主的權利。一旦郭女士起訴物業(yè)公司，勝訴應無懸念。
但作為實現(xiàn)公正的最后手段，訴訟并不是最有效率的路徑。就這一事件而言，郭女士起訴物業(yè)公司，一審勝訴，如物業(yè)公司上訴，還有二審，二審贏了，物業(yè)公司不執(zhí)行，再申請法院強制執(zhí)行。這一過程走下來，金錢、時間成本先不說，當事人怕是早已心力交瘁。
通過訴訟，郭女士一定可以住進去。但能不能不走訴訟，更快一些住進去呢？為此，郭女士找了法院，法院答復“按照規(guī)定，法院協(xié)助你騰房，辦理房產(chǎn)證，把鑰匙交給你，我們的職責就結束了”；郭女士也找了當?shù)刈》课飿I(yè)事務中心，說法是“物業(yè)不配合整改，我們無強制執(zhí)法權”。
法院的說法當然沒問題，但一個無法回避的事實是，郭女士的房是從法院手中買的，花了錢住不進去，物業(yè)公司所說“找法院去（解決）”，也是很多人的樸素認知。讓人擔心的是，買了法拍房卻住不進去，會一定程度上侵蝕公眾對法拍房乃至司法的信心。
而對于住房物業(yè)事務中心來說，“無強制執(zhí)法權”的說法透出無奈，不以一定的強制權力作為基礎，單純溝通、協(xié)調往往難有效果。
法院拍賣法拍房，有沒有可能把競買者“送到家”？將來若有修法的機會，有沒有可能賦予住房物業(yè)事務中心對物業(yè)公司一定的強制執(zhí)法權？這些問題目前難有答案，但這件事提醒我們，及早對此進行探討有利無害。
最后要說的是，《民法典》還規(guī)定，“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！?/p>
根據(jù)這條規(guī)定，對于開發(fā)商選聘的物業(yè)，如果實在“不像樣子”，不用等服務期限屆滿，業(yè)主也可以提前將物業(yè)“炒了魷魚”。
撰稿 / 李曙明（律師）
編輯 / 馬小龍
校對 / 張彥君
