離婚糾紛中的房產分割之四：房改房的分割

目前市場上存在各種房產類型，常見的包括普通商品房、保障房、小產權房、軍產房、拆遷安置房、房改房、經濟適用房、繼承后受贈的房產等。深圳離婚律師訟別團隊，對離婚糾紛中的各類房產分割，有深入研究和案例總結。本文是離婚房產分割系列研究之四：房改房的分割。

1、概念

房改房，是指國家根據職工工齡、職務、工資、家庭人口等各種因素綜合考慮后在價值計算上給予職工政策性優惠福利的房屋。已取得房屋所有權的房改房就是指按房改政策以標準價、市場價和成本價購買的房改房，其中區分個人婚前購買的房改房和婚姻關系存續期間購買的房改房。

2、離婚時房改房如何分割

2.1離婚時尚未取得房改房所有權的，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典婚姻家庭編>的解釋（一）》第七十七條“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟”的規定，法院一般對該類房產不予判決所有權歸屬，而是根據實際情況判決由當事人使用。

2.2離婚時已取得房改房所有權的，房產如何分割？

（1）對于個人婚前購買的房改房，根據《民法典》第1063條的規定，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產，離婚時不得作為夫妻共同財產分割。

（2）對于婚姻關系存續期間購買的房改房，情況則比較復雜。按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號）的相關規定，職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現已使用的公有房屋的，售房單位應根據購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務等因素。由此，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，如果該房改房由夫妻一方按當時購買價以個人財產購買并作為個人財產處理對另一方顯屬不公。因此，考慮我國實行婚后所得共同制，該房改房首先應認定為夫妻共有。《建設部關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》（建住房市函〔1999〕005號）亦持相同觀點。分割時，可綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，在以標準價購買房改房而獲得“部分產權”時，還應征求原產權單位意見確定產權單位權利比例后，予以公平分割。如果登記方主張該房改房為其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關系，對方也未因此利益受損，否則認定為共有較為合適。當然，在認定共有的前提下，可根據實際情況對出資方適當多分。

此外，婚后夫妻雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房產，產證登記在一方父母名下，離婚時另一方無權主張分割，購買該房改房時的出資，可作為債權處理。

3、有關案例

3.1（2019）湘02民終2274號：一審法院認為：對于原被告夫妻共同財產（位于株洲市石峰區，原告認為該房屋系其婚前財產及其個人出資置換而來，但該房屋系原被告共同的工作單位的房改房，帶有福利性質，被告作為單位的老員工亦享受了相應的政策，房款的出資不能作為該房屋產權歸屬的唯一標準，且該房屋現登記在被告名下，理應作為夫妻共同財產進行分割。

二審法院認為：焦點一、涉案房屋系李某、龔某原工作單位湖南湘氮實業有限公司的房改房，該房屋取得與雙方的職務、級別及工作年限等掛鉤，且該房屋在夫妻關系存續期間取得并登記在龔某名下，依法應當屬于夫妻共同財產，原有房屋折算的價值只是李某對房屋的出資，并不能作為原有房屋面積系其個人婚前財產認定的依據，李某主張涉案房屋是在其原有福利房的基礎上加8700元現金置換取得，其中46.37平方米屬于李某婚前個人財產，屬于夫妻共同財產的面積只有17.05平方米的理由不成立，本院不予支持。

3.2（2018）鄂02民終1521號：一審法院認為：關于夫妻財產分割的問題，位于黃石市黃石港區天津路3-4號房產，系雙方夫妻關系存續期間購得的左某單位的房改房，屬夫妻共同財產，應當予以分割。考慮該房屋登記狀況，從照顧女方原則，天津路3-4號房產應歸左某所有，但左某應當給予吳某相應的房屋補償款，具體數額原審法院予以酌情認定。

二審法院認為：關于左某名下的位于黃石市黃石港區天津路3-4號房屋，雖然該房屋系左某單位的房改房，但該房屋是在左某與吳某婚后簽訂的購房協議，并計算了吳某31年的工齡，購房款亦是在婚后支付的，故該房屋系兩人的夫妻共同財產，依法應當予以分割。原審法院考慮到該房屋的價值、登記狀況，以及左某的個人經濟情況，從照顧女方的原則，酌情判決該房屋歸左某所有，由左某向吳某支付房屋補償款150000元并無不當，本院應予維持。

3.3（2016）粵0106民初11328號：一審法院認為：關于夫妻共同財產的處理。廣州市天河區五山路某房（權證號碼46××59號）由被告在雙方婚姻關系存續期間向其單位購買，故此為雙方的夫妻共同財產，雙方均享有一半的權益。現該房由被告居住，綜合雙方就房屋產權的意見，本院判決該房產歸被告所有，由被告按照評估的市場價格補償原告一半，即被告應支付原告房屋補償款1559400元【3118800元÷2】。

3.4（2016）粵0111民初2361號：一審法院認為：關于夫妻共同財產。位于白云區××房登記在被告名下，根據該房屋的檔案資料顯示，上述房屋是在2001年10月以67574.59元的價格向廣州市石井農村信用社購買，該購房時間在原被告婚姻存續期間內，且該房屋的購買價格計算了原被告夫婦工齡折扣，因此，原告主張該房屋屬于夫妻共同財產合理合法，本院予以確認。

使用已故配偶工齡購買的房改房，到底該歸誰所有？

夫妻一方去世后，健在的一方享受已故配偶工齡優惠購買了“房改房”，該房屋的權屬如何確定？該房屋是否可以作為已故配偶一方的遺產進行繼承？一直是審判中存在的疑難問題。所謂“房改房”，是以國家住房改革政策為基礎，把原來的公房通過優惠價格出賣給租房或者占有房屋的單位職工，并由購房職工獲得產權的住房。由于房改制度的復雜性，使得這種類型的房產權屬難以非常明確，客觀上給離婚或者繼承案件中的財產處理，帶來不小的爭議，又因為針對性法律規范的缺位，而引發司法裁判難題。本律師代理的一起案例，就深刻凸顯了這個問題。

王某與被繼承人余x是夫妻，1973年余x病亡，王某和子女三人即余A、余B、余C是余x的法定繼承人。時至1996年，王某作為遺孀參與房改政策，與余某生前所在單位達成了按成本價買賣一棟樓房的合意，根據金額計算表可知，購房時計算了被繼承人余x的工齡為26年、王某的工齡為0，享受工齡優惠后的實付購房款為4754.03元。1999年后，王某取得了房產證，但王某單方將房產以買賣方式過戶到余C名下，后該處房產以余C的名義被征收。余A、余B認為：該處房產是王某使用余某的工齡優惠所購，屬于王某與余某的夫妻共同財產，其中屬于余x的份額應當作為遺產進行分割，由已經取得該房產的余C向余A、余B支付相應的經濟補償。因各方商談失敗，余A、余B遂向房屋所在地區人民法院提起訴訟，經法院審理認定該訟爭房屋不屬于余x與王某的夫妻共同財產，而是余某生前所在單位給予已故職工家屬的撫恤金。關于撫恤金的分配，因王某與余某生前關系最密切，且沒有收入來源，而余x過世時余A、余B已成年且有工作能力，故訟爭房屋作為撫恤金應分配給王某最妥當。

余A、余B不服該判決提起上訴，經福州市中級人民法院審查認為，王某購買訟爭房產時享受了配偶余x的工齡優惠，按照我國城鎮住房改革的有關制度，訟爭房產應當視為王某和余某的夫妻共有財產，一審法院關于訟爭房產是單位給予王某的撫恤，沒有法律依據，應當予以更正。訟爭房的50%是余x的遺產，應由王某和余A、余B、余C共同繼承。

上述真實案例中，一、二審法院對于完全一樣的事實，卻做出了兩種完全不同的認定結果，反映出司法實踐中對于使用已故配偶工齡購買“房改房”權屬認定的模糊性，這種“模糊性”直接導致了當事人各方權利義務的撲朔迷離，造成當事人在面對該房產的處理之時，對可能發生的法律效果難以預期，同時也導致司法審判沒有統一標尺，結論各異。

一、使用已故配偶工齡所購“房改房”權屬認定所存在的現實困境

（一）相關法律規定不明

目前，我國對于使用已故配偶工齡所購“房改房”的權屬認定問題，缺乏現行有效的直接法律及司法解釋規定。有所涉及的司法解釋中，例如對婚姻法的解釋二，有第19條，其中規定了婚后用共有財產購買的婚前租賃房，屬于夫妻共同財產，該條款雖是認定“房改房”權屬的法律依據，但使用已故配偶工齡所購的房改房權屬認定并不能適用該條約定，因為該條司法解釋所規定的購房時間發生在雙方夫妻關系存續期間。又如對婚姻法的解釋三，有第12條規定，即以夫妻一方父母名義購買并登記在父母名下的房屋，不能按夫妻共同財產認定，夫妻的出資只屬于債權債務關系。該條規定明確了借用父母名義購買“房改房”的性質問題，但仍然區別于使用已故配偶工齡直接購買“房改房”的情況。關于工作年齡優惠待遇的性質，在最高人民法院復函中曾認為“工齡優惠只是一種政策性補貼”，但該《復函》出臺后面臨巨大的爭議，且該《復函》因“與現行房改政策不一致”，而在2013年時廢止。因此，對于工齡優惠的定性以及使用已故配偶工齡所購“房改房”的權屬問題，至今也沒有任何直接的法律依據。不僅如此，結合對政策的理解，作出法律規定的選擇與適用，無疑對裁判者提出了更高的要求。

　 （二）相關理論研究有待深入

　　由于“房改房”的分割，涉及到與夫妻財產關系相關的諸多理論問題，但目前理論界的學術研究成果卻屈指可數，本就存在法律規定、案例數量等研究素材較少的客觀情況，又加上房改問題已然不屬于普羅大眾的關注熱點，更加難以引起重視。但不容忽視的是，“房改房”數量之大，其權屬確定與整個家庭關系乃至上下輩之間都有無法抹去的利益關系，加上公證機關目前也因為缺乏相應依據無法就此類問題加以公證，關系人之間能夠解決矛盾的工具少之又少，一旦糾紛無法調和，必然形成案件涌入法院。因此，對此類法律問題的研究實有加強必要。

二、實踐中對使用已故配偶工齡所購“房改房”權屬認定的爭議及評析

（一）三種不同觀點

關于使用已故配偶工齡購買“房改房”的權屬應當如何界定，是否能夠作為遺產進行繼承，實務界觀點不一，概括起來主要有以下三種結論：

1、屬于夫妻生存一方個人財產

該結論的支持者認為：首先，根據繼承法，公民死亡留下的個人合法財產才是遺產，而在一方去世后，使用他的工齡來購買房屋，自然不屬于遺產范圍。其次，根據婚姻法，在婚姻關系存續期間取得的財產，才是夫妻共同財產，而購房時，婚姻關系伴隨著一方死亡的事實已然終止，也就無法認定為是婚內取得的共同財產。最后，若非購買“房改房”，已故配偶的工齡不會演變成任何直接財產，所以被計算在內的工齡只是一種優惠，并非物權歸屬依據。

2、屬于夫妻按份共有財產

該觀點主要來源于北京市高級人民法院審判委員會作出的《關于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》，其中認為：通過國家政策轉換已故配偶工齡而獲得購房價格福利的，則該福利所對應財產價值的個人部分可以進行繼承。原因是這種工作年齡優惠每個人和每個家庭有且只能享受一次，表明福利具有強烈的個人屬性，不能被無視對待，直接變成健在配偶一方的財產，同時，雖然工齡優惠并非生前取得，但本質上來源于死者生前所作貢獻，是一種工資差額的一次性補充發放，具備財產性質。因此，可以在折算后由繼承人繼承。照此觀點，“房改房”的權屬成為了按照已故配偶的工齡折算后個人對應的財產價值所占房屋總價值的比例，與健在一方按份共有的財產。此外，亦有繼續參照前述已被廢止的《最高院復函》，依照實際出資數額中是否使用夫妻共同財產，來認定房屋所有權狀態，如查明是以夫妻共同財產出資購買的，則認定該部分屬于夫妻共同財產，福建省高級人民法院就曾對于這種“房改房”作出按照現金出資情況來認定房產權屬的裁判意見。

3、屬于夫妻共同共有財產

持這種觀點的人士認為：認定房產權屬不可脫離房改精神，不能按照認定普通商品房、二手房的物權認定規則來判定。因為，為購房出資只是取得房屋權利的其中一環，但并非最直接最關鍵的因素，因房改房低廉的價格本就有別于市場價，倘若沒有已故配偶一方的職工身份和工齡，即便出資款能夠到位，也無法取得該房屋。而國家政策將“房改房”按照根據工作年限、職工職務、家庭人口等因素，以優惠價格賣給健在的配偶一方，這與中國低工資制度和住房福利分配制度的長期實施密不可分，這是一項財產權，即便職工在去世前沒有實際取得，也不能隔斷其擁有這種權益的資格。此外，根據住房改革政策，住房改革并不會受到一方死亡的影響，只是通過配偶的購買行為，由財產權轉化為了實實在在的房屋。因此，這種情況取得的房屋，應由健在一方與已故的配偶共享。

（二）筆者的傾向性意見

筆者認為，上述最后一種觀點更符合住房改革政策和法律精神，結果更加公平。理由是：

1、第一種觀點以房產的取得時間來認定權屬，是違背房改政策精神的。首先，1999年后國家深化住房制度改革，在職工工資項目中加入了住房補貼和住房公積金，從婚姻法的司法解釋二第十一條看，不論是已經取得，還是應當取得的住房補貼、住房公積金，都屬于夫妻共同財產。由此可見，即便在住房補貼補發期間有的職工已經死亡，但國家政策及法律仍然認可他享有該項財產權利，所以，不能完全否定人死亡后的財產權利，應當看到特殊情況下的例外。同樣，遺產的形態不應僅限于公民擁有的物質財產，而排除其去世前所存在的財產利益。隨著財產內涵和外延的不斷深化和擴大，財產的性質和范圍不能被狹隘地理解，符合財產或財產權本質屬性的財產利益屬于繼承范圍。因此，工齡應確認為已故配偶的財產權益，并作為已故配偶的遺產繼承。。

而第二種觀點雖然在房產取得時間上較之第一種觀點已經做出突破，但卻認定這種“房改房“屬于夫妻按份共有，明顯是一種悖論。倘若在婚姻關系存續期間使用雙方工齡折算后的價格所購房改房，雖然登記在一方名下，但屬于夫妻共同共有財產，那么只是由于購買時間的不同，就認定配偶死亡后購買的，應計算出工齡折算的具體數額來對應具體的共有份額，這顯然與共有財產與否不以取得時間作為認定依據的理論相互矛盾。況且，既然該觀點認可工齡優惠具備財產性質，就可以得出“房改房”是用夫妻共同財產購買的結論，那么按照我國夫妻財產共有制度，該房產應當屬于雙方共同共有，而不是按份共有。

2、“房改房”綜合了保障與補償性、低價性、權利限制享受一次等各種特征，所以在對權屬作出認定時，既不可單獨考慮出資來源、取得時間等客觀因素來決定產權歸屬，而應從特定的房改政策出發，給予公正公允的判斷。從我國夫妻共同財產的立法本意來看，在婚姻關系存在期間（即從結婚登記之日起至離婚或配偶死亡之日）取得的財產，這是夫妻共同的財產，所謂“取得”，并不一定要求實際占有取得財產，本就享有的財產權利也當然包含在內。正如婚內進行的出版物發表，直到離婚后才取得的稿酬，因為該項權利轉化成現金價值的時間滯后，但是，它仍屬于婚姻關系存在期間獲得的財產權，理應認定為夫妻共同財產。同理可知，已故配偶的工齡所折算的房產優惠價格，屬于財產性權利，雖然在配偶死亡后才通過購房活動轉化成現金折抵購房款，但該權利在夫妻關系存續期間就已經存在，且“房改房”所有權的取得來源于婚姻關系存續期間的公房承租權，根據最高人民法院的司法解釋，婚后申請取得公房承租權的房屋，離婚后，任何一方均可承租。既然這種承租權屬于夫妻雙方，購買房改房后，由承租權轉化成所有權，同樣也應當認定為夫妻共同財產。

3、在購房時所使用的已故配偶工齡，反應出的是一種物權資格，從婚姻法的司法解釋三關于夫妻用父母名義購買房改房的權屬界定可以看出，雖然出資人是夫妻，但夫妻卻不能根據出資事實來獲取房屋產權，在實體上擁有房屋產權的人仍然是參與房改的人員，由此可見，決定房產歸屬的根本在于購買資格，而不是出資。所以，既然在購房時使用了已故配偶的職工身份以及工齡優惠，也就意味著該職工享有房產的物權資格，如此才符合房改政策精神。

三、對使用已故配偶工齡所購“房改房”權屬認定的建議

通過以上分析，可以看出目前我國法律對于使用已故配偶工齡所購“房改房”權屬認定尚缺乏對應性的法律、法規規定，在這種“無法可依”情況下，最高人民法院的司法解釋就成了連接法律、行政法規與行政規章、規范性文件的法律適用載體。但在最高院和相關監管機構出臺相關解釋和規定之前，各地各級法院也不能消極等待，從某種意義上說，司法審判的過程也是法官“造法”的過程，以一種個案、具體的形式對該法律問題產生影響，雖然我國并非判例法國家，但司法判例對于實例的裁判仍具有重要影響，因此，法律工作者尤其是法院法官應當積極探索，以判例的形式對使用已故配偶工齡所購“房改房”的權屬認定應遵循的規范加以規制。

在目前的司法實踐中，筆者認為，根據《民法通則》第6條：法律沒有規定的民事活動，應遵守國家政策的規定。而住房改革政策、住房和城鄉建設部《關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》規定：當購買房屋時，享受了配偶的工齡優惠待遇，該房屋應視為雙份共同購買，即屬于購買人與配偶之間的共同財產。目前，關于享受已死亡配偶工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的判定依據，只有該住建部復函。而前文提及的已被廢止的《最高院復函》，在2011年11月23日最高法院在官方網站中發布了對關于修改該復函的答復，認為房改是一個特定時期中國經濟社會發展的具體產物，住房改革和產權問題極為復雜。相關部門在作出認定時，需要考慮出售單位的意見、是否享受了雙方工齡優惠、配偶中的另一方是否因分配該房屋而失去了其在本單位另行分房資格等綜合情況，該意見表明，最高法也同意上述建設部復函的答復。因此，法院在裁判過程中完全可以根據房改政策對確實使用了已故配偶工齡購買的“房改房”權屬作出屬于夫妻共同財產的認定，由此既具備法律依據，也是尊重房改政策精神的必然要求。

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