珠海斗門上周（2.7-2.13）熱搜小區榜，購房者更關注華發又一城

房源的受關注情況，在一方面反映一個小區的受歡迎程度，根據上周（2月7日-2月13日）用戶的關注度，整理出斗門的熱搜小區TOP10，華發又一城、里維埃拉、萬科魅力之城為用戶最關注的小區，這些小區到底有哪些吸引人的魅力，還有哪些小區也上榜了，快跟隨我一塊去看看吧。

根據房天下研究院大數據，整理出上周斗門熱搜小區榜。

熱搜小區第一名：華發又一城，小區位于斗門井岸，目前小區均價13606.00元／㎡，環比上月上漲0.45%。

熱搜小區第二名：里維埃拉，小區位于斗門井岸，目前小區均價11637.00元／㎡，環比上月下降1.48%。

熱搜小區第三名：萬科魅力之城，小區位于斗門白蕉鎮，目前小區均價12736.00元／㎡，環比上月下降0.24%。

熱搜小區第四名：華發依山郡，小區位于斗門井岸，目前小區均價9917.00元／㎡，環比上月下降1.45%。

熱搜小區第五名：金地格林泊樂，小區位于斗門白蕉鎮，目前小區均價12778.00元／㎡，環比上月下降3.78%。

熱搜小區第六名：時代傾城，小區位于斗門白蕉鎮，目前小區均價12524.00元／㎡，環比上月下降0.33%。

熱搜小區第七名：華發水郡別墅，小區位于斗門井岸，目前小區均價24531.00元／㎡，環比上月上漲5.27%。

熱搜小區第八名：華發峰尚，小區位于斗門白蕉鎮，目前小區均價12498.00元／㎡，環比上月上漲0.18%。

熱搜小區第九名：時代香海彼岸，小區位于斗門白藤頭，目前小區均價15510.00元／㎡，環比上月下降0.08%。

熱搜小區第十名：西江月，小區位于斗門白藤頭，目前小區均價12091.00元／㎡，環比上月下降0.86%。

珠海樓市上半年跌6.9%，斗門片區慘烈下跌19%，原因值得理性分析

2022年已過半，珠海樓市交出了上半年的成績單。據合富研究院發布的數據顯示，珠海房產全市均價為23992元/平，同比下跌6.9%。但在全國樓市都困難的局面之下，珠海依然有片區的房價逆勢上漲。在這漲跌之間，一定有其內在的原因。

買的便宜，跌得也最狠：斗門和高欄港

數據顯示，在珠海樓市整體下跌6.9%的情況之下，跌幅最大的是斗門片區的19%。漫談珠海認為，斗門片區一手房存量巨大，產品同質化過于嚴重，當開發商都想以價換量盡快出貨的時候，降價并互相踩踏的情況難免出現，加之該片區還有數量龐大的二手房源，二手業主沒底線的降價出逃，更加劇了該片區價格的快速下落，目前斗門片區均價為12253元/平。

放眼全珠海，斗門均價只比高欄港略貴一點，處于珠海倒數第二的水平。但高欄港的樓市情況同樣不太樂觀。該片區上半年均價有10.9%的降幅，目前均價為10154元/平。高欄港因為遠離香洲主城區，通勤距離太長導致本土剛需完全沒可能在此置業，因此高欄港的購房群體除少量本地居民和企業人員之外，主要依靠的是外地投資、度假和養老的群體。另外，高欄港片區還有相當一部分看上去很美的文旅屬性產品，漫談珠海認為該片區屬于消費型樓市，有條件的就買下來享受生活，投資潛力比較弱，或者說回報周期在10年以上。

漲跌都意想不到：前山和新香洲

上半年降幅第二的片區著實讓人大跌眼鏡，居然是香洲區的前山片區，作為主城區部內15.1%的降幅不能不說夸張。目前前山片區均價25774元/平，只比金灣區均價高出不到一千元，其中原因也非常耐人尋味。

作為香洲區的一部分，前山片區老舊住宅偏多，整體界面基本停留在15年前，但又遠不到更新的程度，因此整體環境遠不及新區，而且暫時看不到改變的前景。這里曾經是剛需的樂園，而這一波降價也傷害了無數剛需的心。

與前山片區一路之隔的新香洲情況截然相反，上半年均價迎來8.9%的上漲，目前均價達到了42000元/平，成為僅次于橫琴和吉大的全市第三價格高地。究其原因也有多方面，首先是香山湖片區的崛起直接拉高了整個片區的價值；其次新香洲老舊項目較少，整體界面在香洲范圍內鶴立雞群，接納了眾多珠海本地的剛改需求，因此受到外地客減少的影響也最小，使其價格最為堅挺，甚至于逆勢上漲；最后，新香洲在主城區范圍內持續有新項目推出，但又不至于太過扎堆，供需關系方面始終處于賣方市場，這也是價格居高不下的重要原因。

不可逆的老城沒落：老香洲和拱北

不少老珠海人對城區最大的執念就是老香洲和拱北，在他們看來只有這兩個地方才是最純正的珠海。但如今隨著珠海各新區日新月異的發展，老城區正以肉眼可見的速度逐漸衰敗，并且這一過程不可逆轉。這兩個片區的價格下跌，可以理解為正常折舊和損耗，80、90年代的房屋，即使是地段再好、學區再棒、配套再成熟，但如今的年輕人已經不在乎了，因為在新區這些基本都是標配，而且還都是電梯新房、地下車庫、價格實惠。

上半年，老香洲和拱北的均價分別下跌了13.8%和3.5%，老香洲的跌幅僅次于前山，成為了上半年降價重災區。老香洲房價的靈魂當屬學區房，而從剛剛公布的香洲區初中招生數據來看，老香洲不論是小學還是初中的教學資源早已不再是一騎絕塵的那種領先了，隨著珠海對教育資源的海量投入，傳統意義上的學區房的價值正在被不斷稀釋，而老香洲的房價就是真實寫照。當教育資源逐漸均衡，老香洲鱗次櫛比的老破小也逐漸褪去光環，加之幾乎沒有新項目的拉升，整個片區的房價正在急轉直下。

拱北的情況與老香洲幾乎類似，只不過拱北逐漸失去的不是學區價值，而是曾經全國第一大關口的價值，如今橫琴口岸、港珠澳大橋口岸都已開通，未來琴澳深度合作區逐步推動，拱北作為來往珠澳之間首選口岸的價值正在被取代，未來橫琴的崛起是大概率，而代價就是拱北的沒落。

投資熱門不負眾望：金灣、橫琴、唐家

如果從前直觀的價格感受而言，這三個片區的價格幾乎都呈現下降趨勢，但合富研究院的數據顯示，上半年金灣均價上漲2.5%、橫琴上漲4.8%、唐家上漲0.7%，雖然各自的漲幅都不大，但從目前的局面來看，能保持正增長已難能可貴。

這三個片區存在一定的共性：都是新區、都是投資熱門區、都是近幾年漲幅較大的區域，或者說這三個都是爭議較大的區域，有所長又各有所短。

珠海房產界有句俗話：南橫琴、北唐家，意思是說，如果你想投資房產，橫琴和唐家是珠海房產唯二的投資目的地，但金灣以航空新城為代表的新區也異軍突起，成為珠海剛需群體趨之若鶩的投資片區。

從歷史數據來看，這三個片區也都經歷過數次的上漲和下跌，但在這一片混沌之中，從近十年來的行情判斷，早期購買的投資者基本都有100%以上的收益，當然，也不乏中途埋在高點的投資者出現虧損的情況。因此不能理解，在珠海投資房產其實也要講究策略，關注行情，了解歷史價格走勢。

總結：用歷史的眼光審視珠海房產

當經歷過這一波的樓市動蕩之后，似乎所有人都達成了共識：閉著眼買房就能掙錢的時代，一去不復返了。這或許就是樓市發展成熟的標志之一，讓劣幣驅逐良幣是時代的悲哀，也是盲目投資客的一次教訓。

當然，房住不炒依然是未來樓市的主基調，但同時居住屬性并不能抹殺房產本身的增值潛力，如今的我們更加清楚，優質的居住體驗本身就代表了更高的價格。最后，我還想跟剛需朋友們說一句，沒有人能買在最低點，或許多年以后回望今天，又會后悔錯過一次機會。