五年房產(chǎn)銷售，給大家分享一下買房技巧。如對您有用的話

做了五年房產(chǎn)銷售總結10個買房要素，幾乎看遍海淀區(qū)的二手房和全北京的新樓盤，總結了10個買房考慮的因素給小伙伴們分享一下。

·區(qū)位：樓盤的地理位置、城市的布局規(guī)劃、片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

·交通：通勤時間、道路情況、距離地鐵站的距離。

·商圈：商場距離、商場質量、商場數(shù)量。

·價格：還款壓力、升值空間。

·教育：學校質量、學校距離。

·醫(yī)療：醫(yī)院質量、醫(yī)院距離、醫(yī)院數(shù)量。

·環(huán)境：容積率、綠化率、停車小區(qū)是否封閉、是否有回遷戶。

·房開：開發(fā)商實力、是否國企、央企、有無。

·物業(yè)：服務質量、物業(yè)費。

·戶型：戶型實用度、改造潛力。

房子就像組裝水桶，保障好自己需求最大的幾個點，其他方面可以差一點但不能太差。愿各位都能買到屬于自己的夢中情房。

2024樓市前瞻丨產(chǎn)品篇：產(chǎn)品力=銷售力

近兩年來，隨著以自住為主要目的的置業(yè)者占比提升，產(chǎn)品逐漸回歸居住屬性，“良幣驅逐劣幣”的現(xiàn)象日益明顯。

過去一年，產(chǎn)品結構呈現(xiàn)出多個特征，比如三房產(chǎn)品仍然是成交主力，成交套數(shù)占比接近六成；大面積產(chǎn)品漸成主流；高端住宅市場韌性凸顯。

即便是行業(yè)承壓，但居民對更高居住品質的長期需求并未改變，提高產(chǎn)品力、憑借產(chǎn)品主義穿越周期已成為行業(yè)共識。

一個重要的趨勢是，未來產(chǎn)品力等于銷售力，產(chǎn)品決定銷售，產(chǎn)品等于銷售。未來，產(chǎn)品進化思路將由過去的標準化復制轉變?yōu)橐虺嵌悺⒁蛉硕惖亩ㄖ苹?，“體驗”將成為房地產(chǎn)企業(yè)在打造產(chǎn)品過程中亟待關注的重點。

2023年，中央和地方針對改善客群定向發(fā)力，進一步釋放其購買力，加之剛需客戶被租賃市場和保障房市場分流，產(chǎn)品成交戶型結構的改善特征更加明顯，多居室產(chǎn)品需求持續(xù)升溫。

三房產(chǎn)品仍然是成交主力，成交套數(shù)占比為56．1％，較去年低點微增0．3個百分點；四房產(chǎn)品保持快速增長趨勢，成交套數(shù)占比較2022年繼續(xù)提升3．2個百分點至26．2％；五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比增長0．3個百分點。

與之相對應的是，一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

商品住宅成交面積段中，110㎡以上面積段產(chǎn)品占比均有不同幅度的提升。

具體來看，110－140㎡面積段是市場成交的主力，成交占比為37．9％，占比較去年提升0．3個百分點。140－180㎡面積段產(chǎn)品占比增長最快。

受剛需客群的缺位影響，小面積段產(chǎn)品占比縮小，90㎡以下面積段產(chǎn)品成交比重降至17．1％。

一線城市由剛需面積段向剛改面積段的躍遷，90－110㎡面積段產(chǎn)品成交占比提升2．4個百分點至40．6％。二線城市中高端改善需求全面釋放，110－140㎡和140－180㎡面積段產(chǎn)品占據(jù)過半市場份額。三四線城市進入大面積時代，但高端需求有限。

高端產(chǎn)品需求強勁，也從側面印證了改善需求對市場的支撐作用。

一線城市中，北京和廣州3000萬元以上住宅產(chǎn)品成交套數(shù)均同比增長，增幅分別為59．5％和79．8％。相較于整體市場而言，除深圳以外，北京、上海和廣州高端產(chǎn)品成交明顯好于整體水平。

典型二三線城市市場中，高端產(chǎn)品的成交表現(xiàn)相對堅挺。

1000萬元以上住宅成交情況來看，成都較去年翻番，杭州、蘇州、廈門、寧波、西安同比持增，表現(xiàn)好于整體市場。

在改善需求為主的市場中，客戶對產(chǎn)品本身更加重視。

據(jù)CRIC調研，改善人群在購房中最看重的前二位是區(qū)位和產(chǎn)品，占比分別為78％和61％?？蛻粼絹碓街匾暰幼∩畹捏w驗感。

聚焦產(chǎn)品本身，改善人群的核心關注點是居住的舒適度。圍繞這一核心需求，影響改善購房者決策的多重因素中，戶型設計是最重要的硬實力，最重要的軟實力是物業(yè)服務，兩者的關注度占比分別為84％和69％?？梢钥闯觯纳迫巳宏P注產(chǎn)品多方面的價值，追求生活品質的不斷提升。

在修煉“內(nèi)功”的時代，產(chǎn)品力的競爭日益白熱化。

過去，在住宅產(chǎn)品的品質普遍得到提升的同時，產(chǎn)品同質化現(xiàn)象也日益突出。隨著購房人群的年輕化和改善化趨勢的加劇，市場需求的多樣化和個性化特征日益明顯。

為了滿足多樣化的需求，市場將進一步細化，傳統(tǒng)的一刀切的產(chǎn)品策略將難以滿足消費者的需求。差異化、個性化的產(chǎn)品戰(zhàn)略成為迎合市場需求變化、突破同質化競爭的必經(jīng)之路。

未來的產(chǎn)品進化思路將由過去的標準化復制轉變?yōu)橐虺嵌悺⒁蛉硕惖亩ㄖ苹?/span>

一方面，在保證產(chǎn)品品質的基礎上，房企需要充分考慮不同城市的地域特征，將城市、地區(qū)的人文精神與歷史文化融入產(chǎn)品基因。另一方面，需要充分了解當?shù)乜蛻舻纳盍晳T，按需定制生活場景，才能打造出更有內(nèi)涵、更有溫度的產(chǎn)品。

未來產(chǎn)品力等于銷售力，產(chǎn)品決定銷售，產(chǎn)品等于銷售。

還有一個重要的趨勢，購房者從關注產(chǎn)品本身轉向關注與產(chǎn)品互動時的體驗，“體驗”成為房企在打造產(chǎn)品過程中亟待關注的重點，即營造具有吸引力的生活場景。

針對更加多樣化、個性化的改善客群居住需求，房企需構建一系列復合場景組合，以滿足同一空間或場所更為復雜的功能需求。在同一物理空間內(nèi)，實現(xiàn)不同生活場景的自由切換、疊加滲透，讓居住者都能找到屬于自己的場景，同時增進彼此間的交流與互動。

未來住宅產(chǎn)品將沿著橫向和縱向兩個方向進一步提升套系化場景的完整性。

在橫向維度上，樣板間與公共空間的風格和主題將實現(xiàn)有機融合，相互補充，增強室內(nèi)外場景的協(xié)調性和一體化，從而為居住者帶來更為和諧的生活體驗，并建立更為緊密的情感聯(lián)系。

在縱向維度上，針對不同年齡和人生階段的家庭構成，可變戶型將通過多樣化的分隔方式和豐富的硬裝點位設計，滿足各類需求，滿足對美好生活的期許。

隨著投資退潮，無論剛需、改善、高端置業(yè)，在回歸居住屬性的當下，產(chǎn)品越來越成為購房者重要的衡量指標，客戶會為好的產(chǎn)品買單。

尊重客戶需求，通過屬地化與定制化設計將其轉化為獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，為客戶的美好生活創(chuàng)造價值，是房企未來最重要的產(chǎn)品力創(chuàng)新方向。

來源：丁祖昱評樓市