如房產之股權不動產理念

如房產之股權不動產理念。必是長期主義者。

選定高股息國央公司7龍一，實施月線級別鍋底區間吸籌站上鍋邊吃肉的邏輯。

在月線級別零軸下三線下第三階段鍋底區間布局重倉儲蓄股權，充分收集底部低位區間，吃飽喝足，然后長期持有，什么也不做。至月線級別三步走走全，至月線級別壓力位區間分批兌現利潤離場。

用股息復投十月線級別鍋底區間(波谷區間支撐位區間)定量化補倉增加股權數量，降低持倉成本。至成本足夠低或降為0，可終身持有，作為不動產。

盤龍藥Y

在月線級別鍋底區間第三階段和周線級別三步走之第二步水上橫盤箱體區間下沿，買入并長期持有高股息國央公司龍一股權，樹立股權思維股東思維如入職好公司思維，月線級別三位一體底背離拐點區間后只進不出。股息復投，持續增加股權數量，降低持倉成本。等待時間復利，打造現金流被動收入自來水管道。

10年持一高股息國央公司股權如山焦，專一專注，熟悉熟練，用心持有，只在月線級別支撐位區間(鍋底區間波谷區間)布局重倉儲蓄股權，攢股收息，股息復投，只買不賣，直至把持倉成本降為0。終身持有。

如醫龍，老白，在月線級別鍋底區間吸籌，等的是站上鍋邊至月線級別壓力位區間的價值回歸提升與成長。完成月線級別鍋底區間吸籌站上鍋邊吃肉的邏輯思維框架。

關鍵詞。積累本金，倉位管理，識別鍋底區間，識別拐點區間，股權思維，股息率，三步走，四個階段，時間復利，被動收入自來水管道，高股息好公司價值回歸提升與成長。

月線級別季線級別鍋底區間布局重倉儲蓄優質公司龍一股權，穩定心態，主動買套，不怕浮虧。

穩住節奏，知行合一，拉開空間間隔-10%雙倍量補倉，保證有位置有資金能夠足額補倉。

什么時候從心態上希望持有的高股息好公司股權價格下跌，能夠理解和想著用同樣的錢能買入更多數量的股權，投資心態進入新境界。

這時候，股權思維即樹立起來。長期主義至少持有一個高股息國央公司龍一股權10年以上，可無視忽略股價波動。股息復投的時間復利，公司發展成長的正向積累時間復利。

只需要能夠識別月線級別鍋底區間(支撐位區間波谷區間)，敢于和能夠在鍋底區間充分收集廉價。

重復復制月線級別鍋底區間吸籌站上鍋邊吃肉的周期性循環。

中央政治局會議：首提房地產“止跌回穩”，地產股大漲

界面新聞記者 | 楊冰柯

9月26日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，其中提到房地產每一句都是亮點。從對房地產“止跌回穩”新提法上看，中央將房地產放在了更重要的位置，也進一步提振了房地產市場的信心。

會議提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

其中，“促進房地產市場止跌回穩”為首次提出，進一步表明了當前穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟的重要性，房地產市場止跌回穩，才能更好地為宏觀經濟平穩運行提供支撐。

“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”這一點也與以往提法不同。此前，政策提出消化存量和優化增量，在增量上更加強調要嚴格控制，也意味著未來各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實際需要推進，不能盲目擴大各類住房供給量，或將以住房的真實需求為基準，各地“人、房、地、錢”要素聯動機制的建立也將更加重要；在存量上要優化存量，對現有的存量商品房進行升級改造、改規劃盤活利用等或是重要方向；進一步提高商品房建設質量，“好房子”建設或已經是基本要求，促進“好房子”建設的配套政策有望繼續落地，如供應更多優質地塊、調整容積率、優化計容面積、減少配建要求等。

“加大白名單項目貸款投放力度”這一點上，9月24日新聞發布會上，國家金融監管總局指出“截至目前，商業銀行已審批‘白名單’項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付”。可見，城市房地產融資協調機制已經取得了積極進展，未來仍有望加大力度、深入推進，更好地發揮項目融資“白名單”的作用，改善企業資金環境，保障項目交付，也將進一步穩定購房者購買新房的預期。

“支持盤活存量閑置土地”上，此前自然資源部、國家發改委已經發文，提出4個方面18項舉措妥善處置閑置存量土地。9月24日央行進一步明確了正在研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持，未來更多配套資金有望進入市場，加速閑置土地盤活利用，也將為企業提供更多資金支持。

根據中指院，近期廣州越秀成功退地回收120億元，均以票據形式補償；武漢今年以來已有超10宗地塊申請調規，申請將商辦用地改為住宅用地；未來預期會有更多城市參考廣州、武漢相關做法推進“退地”“調規”，而與之配套的政策也有進一步優化和落地預期。

“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”方面，目前仍有限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區，預計未來北上深的限購政策將進一步優化調整，廣州等地區限購政策有望全面放開，政策落地時間也有望加速。北上深更大力度優化限購政策也有助于發揮大城市帶動效應，提振市場信心。針對存量房貸利率，9月24日央行已經明確下調，預計短期各地銀行將有實質性舉措落地。

“抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。“抓緊”一詞表明了完善房地產中長期改革舉措的迫切性，預計未來建立適應房地產發展新模式的土地、財稅、金融等制度，完善配套政策也將進入加速推進階段。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，整體來看，本次政治局會議釋放了更加積極信號，財政貨幣政策或將明顯加力穩經濟，有助于穩定居民收入預期，對于房地產市場也將產生積極影響。房地產的重要性更加凸顯，年內房地產各項政策舉措若能加快細化落地，或將明顯修復市場預期，加速房地產市場筑底企穩。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛指出，此次中央政治局會議上的提法主要包括：要促進房地產市場止跌回穩；嚴格控制商品房增量是首次表述；這次罕見的沒有提保障房；實施有力度的降息，為后續的房貸下降力度和幅度提供更大的想象空間；一線城市的限購政策，可能會進一步調整。

丁建剛表示，此次政治局會議對房地產市場政策的上述表述，是近年來罕見，甚至前所未有的。

另外，中指院指出，中央政治局會議通常于4月、7月、12月進行經濟形勢分析并部署經濟工作，本次在9月召開經濟主題的中央政治局會議，也反映出中央對于當前經濟工作的重視。

在中央政治局會議對房地產新定調后，受此消息影響，A股房產股一片飄紅，綠地控股、濱江集團、華僑城、首開股份、萬科A、金地集團等20多只個股漲停。

港股方面同樣大面積上漲，截至發稿，世茂集團、寶龍地產、萬科企業、融創中國、旭輝控股、龍湖集團、中國金茂、綠城中國等漲幅均在14%以上。

關于房產股份改革的建議

本文談談個人對房產股份改革的建議，以此希望增強政府房價調控能力，降低居民住房壓力，提高房產管理效率，促進經濟轉型復蘇。

房產股份改革，政府將房產進行股份制改革，改革后房產以股份形式進行交易，政府全資設立房產專營機構（以下簡稱專營機構，類似中國移動、中國石油，也許叫中國房產），政府發行專項債為專營機構提供資金用于購入房產股份，或者以提前向房企借入房產股份并將股份質押銀行的形式獲取資金，所獲得的資金再向房企購入所借的股份，實現房企回籠資金、政府獲取房產股份并承擔債務、銀行信貸資金投放的過程。住房需求者可向專營機構購買相對較高比例的股份獲得房產優先使用權，未持有的部分按承租形式支付租金，專營機構收取購房款和租金償還債務，形成資金閉環。住房需求者也可僅通過承租形式向專營機構租賃房產，以滿足穩定的住房需求。

一、房產專營機構和房產股份交易平臺

房產股份改革需設立房產專營機構（以下簡稱專營機構）和構建房產股份交易平臺（以下簡稱交易平臺）。專營機構負責提供房產的咨詢服務、評估服務、交易服務、維護服務等，以處理我國大量房產今后會出現的各類問題，并就房產信息上傳交易平臺供住房需求者進行交易。政府專營機構的背書也能打消住房需求者怕踩坑、踩雷的顧慮，畢竟一手預售房會有爛尾的風險、二手房會有權屬不明、信息不對稱的風險等等。

交易平臺要集成化房產交易功能，能滿足住房需求者租購房產時一鍵查看并繳納各類明細費用，以及增減持房產股份、轉讓房產股份的需求，讓租購房產交易如網購一般便捷、透明、高效，省去繁瑣流程增加房產交易活躍度，同時交易平臺完善房產退出機制，打消住房需求者后顧之憂。

二、政府調控房價的形式

政府調控房價的形式包括調整租金、房價、增減持稅來進行調控。

租金，根據房產價格租售比、LPR利率，并結合社會經濟環境、整體住房需求者承租情況進行調整，整體住房需求者承租情況過強時上調，反之下調。

房價，專營機構根據房產市場需求強弱調控全資房產價格進而影響整體房價，也能根據整體房產持股比例的變動情況重新評估房價。只有專營機構控股房產才有調控房價的主導話語權，否則房價大幅上漲時，住房需求者之間的交易，哪怕政府增加稅收，這個稅收也會在住房需求者之間進行轉移，反而可能再推升房價上漲。當非專營機構（如個人房產出售者）全資房產定價高于專營機構全資房產價格出售時，住房需求者會選擇專營機構的房產；當非專營機構全資房產定價低于專營機構全資房產價格時，非專營機構會選擇出讓股份給專營機構而不是其他非專營機構（住房需求者）。

增減持稅，當住房需求者增減持意愿強時，上調相應稅種，以此抑制房價快漲快跌，反之則下調。

三、房產股份改革的意義

1.政府與住房需求者同舟共濟。在以往的土地財政模式中，政府通過一次性賣地獲取財政收入，后續不論房價漲跌均與政府無關，而從長期來看，通脹是一直存在的，政府無法享有房價上漲帶來的收益；而當面臨通縮時，住房需求者又獨自承受房價下跌的壓力。因此，將房產股份改革后能均衡二者帶來的弊端，讓政府與住房需求者同舟共濟。

2.專營機構專營房產能降低房產糾紛并提供更好服務。房產糾紛也是制約房產行業發展的因素之一，因信息不對稱、價格波動、權屬爭議等，近年房產買賣糾紛不斷上升，而專營機構的設立將對房產進行全面的審查、評估，避免出現爭端情況，用統一的服務標準促使房產行業健康發展。

3.房產成為住房需求者的“新儲蓄”。住房需求者可以靈活的增減持房產股份，當其遭遇短期經濟困難時，其可通過減持股份換取現金流，降低因資金鏈斷裂造成房產被迫法拍的風險。在住房需求者資金較多又沒有投資和消費需求時，其會增持房產股份，比如現今經濟下行，出現了越來越多人提前償還房貸的現象，這就成為了他們的“新儲蓄”。

4.降低房產金融屬性，重回居住屬性。通過專營機構持股房產后進一步增強政府的房產調控能力，從而抑制房產金融化。房產股份改革后將降低住房需求者房屋居住門檻，利于其更早居住房屋，同時住房需求者也會傾向于向提供穩定房源的專營機構租購房產而不是個人，一旦住房需求者習慣并認可該房產，就會增加對該房產的投入包括增持股份和裝修等，從而轉化為長期居住者。

5.利于老舊房屋的改造、置換、拆遷。對于老舊房屋而言，將會有部分住房需求者放棄住房需求并將股份轉讓給專營機構，專營機構就能對老舊房屋進行改造，或者置換對應房產股份給住房需求者，又或者能滿足城市規劃便于房屋拆遷，同時減少出現房屋廢棄既無人居住也無人購買、歷經幾代人之后出現權屬不清難以管理、拆遷的情況。房產股份改革在老舊房屋的房產繼承中也有利于計算房產繼承后持有者的持股比例，減少以往需要先將房產賣出再進行財產分配的繁瑣程序。

6.利于通過穩控房價優化經濟環境。當經濟環境下行時，住房需求者會傾向于多儲蓄少投資和消費，即趨向于增持房產股份（降低負債），而專營機構能夠通過整體房產市場持股比例的變動對房價進行調整，如其整體房產市場持股比例降低，那么為維持相應的資產體量將相應的調高房價，而房價上漲將促使經濟恢復上行；反之當經濟環境上行時，住房需求者會趨向于少儲蓄多投資和消費，即趨向于減持房產股份（增加負債），而專營機構能夠根據整體房產持股比例的上升調低房價，房價的下跌將抑制經濟過快上漲。

四、結語

房產股份改革是盤活房產市場的一種重要方式，有利于我們實現從地產經濟向股權經濟的轉型，能夠增強政府對房產市場的調控，切實滿足更廣闊居民的住房需求，提升居民的股權意識。并且，對于日趨龐大的房產市場而言，迫切需要設立專營機構進行統一管理，以提高社會房產管理效率，降低住房需求者租購房產的風險。