房地產止跌回穩調查丨成交連增，價格趨穩：南京樓市反轉

最近，南京無論是新房還是二手房的銷售都有明顯增長，接下來這個趨勢還將繼續。

中房報記者 李葉 北京報道

“9月底以來，南京新房成交就多了起來，回暖明顯?！?/p>

“國慶假期，南京新房銷售非?；鸨?，就看接下來兩個月能不能穩住了。”

“最近的政策利好不斷，帶看量和成交量并沒有因長假結束下滑，熱度持續。”

10月21日~10月22日，多位南京地產從業者在與中國房地產報記者聊起南京樓市時表示。

一組數據也印證了他們的感受。

麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年9月，南京新房成交面積為36.95萬平方米，環比8月增長31.8%，同比去年同期增長了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

價格方面，根據國家統計局公布的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況，南京新房價格繼8月環比上漲居70城第2后，9月南京新房價格環比持平，位居全國第4。

對于南京樓市近期以來的變化，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者，南京9月及國慶假期樓市成交表現可觀，不排除得益于前期政策的優化。

近兩個月以來，南京主要發布了兩大利好政策，一是8月29日，南京公積金貸款政策進一步放松，涉及公積金的使用年限、首套房認定標準、貸款次數等多個方面；二是9月17日，南京發布了《發放2024年金秋房展會限時購房補助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期間，在南京金秋房展會上購買新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房買賣合同網簽備案的購房人，在各區現行購房補助政策基礎上，額外給予購房合同金額1%的補助。由此來看，階段性且互補類利好政策有助于刺激購房需求的持續釋放，提高樓市活躍度。

成交量持續攀升

“國慶假期都在連軸轉的趕場帶看，有的售樓處忙得連個銷售人員都找不到，只能自助看房?！蹦暇┑禺a從業者周本華在接受記者采訪時坦言，最近的客戶也要比7月、8月、9月活躍。

他認為，南京新房市場的回暖源于樓市政策和開發商優惠的雙重刺激。

公開資料顯示，今年國慶期間，南京全市有152家樓盤推出了特惠房源，包括中低價位、中小戶型剛需房，也有面向改善群體的高品質房源。各房企的促銷方案也花樣迭出，如萬科朗拾雨核項目，對滿足條件的房源不僅推出了“1元抵3萬元”的優惠活動，對在其周邊相關企事業單位的工作人員還推出了企業團購活動；華潤置地金陵中心部分房源在國慶期間給出了額外1%的補貼優惠；亦有某些樓盤在國慶假期前推出買房送20萬元股票基金、買房送飛機（使用權）等活動，一度引發廣泛討論。

中國房地產報記者注意到，南京不少在售地產項目都發布了國慶期間的銷售“戰報”：仁恒龍灣黃金周累計認購加認籌達43套；中信泰富·九廬首開64套房源全部售罄；金陵中心項目國慶假期賣出40套、銷售約2億元；保利國貿璟上認購金額超1.5億元；金基山川江樾賣了39套房；金陵月華黃金周銷售總額超過5億元。

根據南京網上房地產統計，國慶假期期間（10月1日~10月7日），南京簽約認購了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相較于去年中秋、國慶雙節8天假期合計的956套，上漲了28％。

10月21日，另一名南京地產從業者告訴記者，9月之前，各個售樓處還是比較冷清的狀態。現在，核心區域的新房售樓處大廳常出現座無虛席的情況。拋開火熱的國慶假期不說，僅是最近的周末，銷售人員都忙得“腳不沾地”。

數據顯示，即使在國慶長假之后，南京樓市的回暖態勢也在延續。

根據麟評居住大數據研究院監測數據，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，環比增11%。

對此，麟評居住大數據研究院認為，當前政策效應仍在，新房成交也在繼續放量，“銀十”當前總體表現尚可，當前周度及累計成交趨勢均呈向好態勢，預計在政策效應持續釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內小高峰。

價格止跌回穩

價格方面，南京新房市場也結束了此前5個月的“跌跌不休”。根據國家統計局公布8月份70個大中城市商品住宅銷售價格，南京新房價格環比上漲0.3%；9月，南京新房價格與8月持平，成功止跌。

由于國慶期間的成交火熱，部分房企也開始做出“收回折扣”“漲價”的試探，如保利荷雨臻悅宣布將收回2%的優惠，還有樓盤表示將“全線漲價”。不過，有地產從業人員向記者透露，此類“漲價”更像一種饑餓營銷的策略，實際價格變化感受不明顯。同時，南京樓市各區域的分化的現象依然存在，回暖尚需時日。

與量價齊升的新房市場不同，南京的二手房市場數據則有些微妙。

國家統計局數據顯示，南京自去年4月份出現環比下降后，一直處于負區間，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出現止跌回升，環比上漲0.1%，但7、8、9三個月繼續下跌。9月份，南京二手房價格環比下降1.2%，跌幅較上月略有擴大。

亦有中介機構數據顯示，南京二手房價格處于企穩上調階段。

據我愛我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均價達22865元/平方米，環比上漲3.3%，自6月以來，連續4個月穩定在2.2萬~2.3萬元/平方米。結合議價來看，目前南京二手房價走勢已相對平穩，整體呈筑底回升的趨勢。

根據南京網上房地產數據，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），環比下滑11.9%，同比則上漲10%。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量為3396套，較上月同期下滑25.7%，較去年同期下滑18.2%。

總體而言，南京的新房及二手房存量都在減少。

10月6日，南京網上房地產公布數據，南京二手房總掛牌房源目前為15.35萬套，而在兩個月前，這個數字還在16萬套以上，去年同期更是高達18萬套以上。南京房地產行業協會公布的數據則顯示，截至9月底，商品住宅已上市未銷售庫存繼續保持下降態勢，去化周期較8月底縮短0.4個月，8個區去化周期保持在18個月以內。

對于南京樓市的后續發展，南京的地產人士看法不盡相同。

南京工業大學教授吳翔華表示，在多重利好加持下，后期樓市會逐漸企穩并找到支撐，但資金會優先流向一二線城市的最核心資產。他同時表示，針對新房市場的政策將起到去庫存效果，二手房市場因當前拋壓仍較重，需要一段時間的傳導。

我愛我家南京研究院認為，南京二手房成交均價連續4個月穩定在2.2萬元/平方米以上，整體呈現筑底回升的趨勢。眼下正值“銀十”傳統旺季，一旦政策繼續優化，將持續刺激出手需求，從而利于房地產市場的恢復與健康發展。

“‘止跌回穩’主要看成交量和價格兩方面數據，在國慶黃金周期間，這兩組數據已經有所表現，全國主要城市都有比較明顯的反彈，南京無論是新房還是二手房都有明顯的增長，接下來這個趨勢還將繼續。”南京房地產學會副會長孟祥遠稱。

9月南京二手房成交7303套 均價環比上漲3．3％

根據南京網上房地產數據，9月，南京二手房成交量7303套(含高淳、溧水)，環比下滑11.9%，同比則上漲10%，市場交易活躍度較8月有所下降。我愛我家南京研究院研究員黃守娟表示，9月份成交均價達22865元/㎡，環比上漲3.3%，自6月以來，連續4個月穩定在2.2萬—2.3萬元/㎡，結合議價來看，目前南京二手房價走勢已相對平穩，整體呈筑底回升的趨勢。

從各區均價來看，9月鼓樓房價仍居首位，成交均價達34668元/㎡，環比也上漲4%；建鄴緊隨其后，成交均價32324元/㎡，漲幅相當；秦淮、玄武排名三四位。整體來看，各區房價因交易結構影響，仍周期性波動，主城部分區域房價有回升的態勢，外圍板塊波動相對較小。

據我愛我家南京研究院統計，9月南京二手房新增掛牌量6466套，環比增加16.2%；二手房新增掛牌均價為28075元/㎡，環比也上漲1.9%。隨著“金九銀十”來臨，不少業主想趁此掛牌出售，新增掛牌量出現了明顯增長的情況，掛牌均價也有小幅回升，仍保持在2.8萬/㎡左右，近半年來都十分穩定。

從成交總價段看，9月300萬元以內房源仍是市場成交主力，累計占比81.7%，其中100萬—200萬元占比最高，達40%，相比也基本持平。環比來看，100萬元以下低價段有所增加，剛需成交總價段有所下移，而400萬元以上高價段比重也有小幅增長，部分教育置業、改善置業需求釋放。

從成交面積段來看，90㎡以內小戶型成交比重仍最大，累計占比61.8%，其中60㎡—90㎡占比最高，達36.6%。環比來看，90㎡以下中小戶型占比也有所增加，累計漲幅5.2%，變動趨勢與價格段相匹配，動態部分需求屬性也較為明顯。

黃守娟表示，全年二手房各置業節點均已結束，四季度市場也會進入相對淡季，但隨著多項政策齊發力，預計10月二手房成交量仍將維持在7000—8000套，房價也會愈發趨穩。(許崇靜)

來源：南京晨報