寶山3盤均已結束認購 為什么顧村火不過楊行？

作為上海集中入市的33個新盤中的一批，寶山3個新盤如今均已結束認購待開盤。

其中四季都會月城西4月16日開盤，大華錦繡四季和大華公園會分別會在4月20日和27日開盤。

據鳳凰網房產上海站了解，顧村的大華錦繡四季認籌未滿，又啟動了小籌，而楊行的兩個樓盤四季都會月城西和大華公園薈都比較火熱，大華公園薈大概率觸發積分。

三個寶山的樓盤同區廝殺，均價都是4.7萬/㎡左右，但認籌情況卻冷熱不均，而且離市區更遠的楊行竟然比顧村公園熱度高，其中原因卻也不難理解。

都是套均500~600萬的房子，這部分剛改型客戶最看重的還是交通和配套。

從地圖上可以看出，大華公園薈和四季都會月城西都是距離地鐵站1公里以內，而大華錦繡四季位置則比較尷尬，恰好處于1號線和7號線的中間空白區，兩條地鐵距離項目都有3公里，輻射能力有限。

大華公園薈此次推出推出316套房源，戶型為建筑面積約82-99m2精裝2-3房，其中約82、99㎡高層共270套，約90㎡6層洋房共36套以及10套合院產品，均價46498元/㎡。

大華公園薈一期于去年12月18日開盤，目前已售完，如今加推的二期預計4月27日開盤。

四季都會月城西沿用了四季都會的案名，實際上與四季都會不是同一個地塊，離1號線寶安公路站直線距離約760米。

四季都會月城西此次推382套房源，本次主力戶型為建面約89-104㎡的高層和洋房，均價4.68萬/㎡。

大華錦繡四季算是顧村板塊的邊緣地帶，目前為止已經開過兩次盤，前兩次推盤1060套，網房上看一首992套，已網簽696套。

雖然里地鐵站比較遠，不過大華錦繡四季有一個90萬方大城的概念，規劃了不少學校、商業和公園，未來還是有些想象力的。項目此次加推436套，均價約47065元/㎡，戶型依然是建面約99-135平米3-4房。

上海買房版塊行 楊行區域也許是剛需進主城區最后的好機會

要說到寶山，多數人第一次想到的是寶鋼。因為寶鋼，上海成為了中國鋼鐵行業的NO.1見證了中國工業從無到有，從有到強的過程。對于老百姓來說能想到的是寶山殯儀館，沒錯。這個硬傷讓很多人放棄了楊行，不過現在隨著上海城市越來越擴容，楊行印象已經變成了生活便利的社區，甚至可以算是剛需置業上海的一個不錯的選擇。

寶安公路地鐵站

剛需住房在上海，第一大的問題就是通勤。楊行最大的亮點恰恰就是交通——由于緊鄰一號線。因此楊行地區對于在浦西市中心工作的人來說是很友好的：高峰時間不到三十分鐘到上海火車站，四十分鐘不到到、三刻鐘到徐家匯。市中心主要辦公區域換乘都非常便利。

楊泰苑

剛需第二需要關注的問題就是價格：90年代的公房新村價格四萬左右，05年后的電梯商品房不到5W。甚至有些只有2-3年的人車分流高檔小區也是5W+的價格。相對于其他地區市中心如此距離的區域價格普遍預算都要增加1W以上。楊行真的很適合剛需用戶上車。

招商花園城主打品質消費

翼生活廣場主打日常消費

剛需必選項之商業：楊行地區商業配套比較齊全，主要集中在水產路楊泰路南部區塊。最好的地方是招商花園城，內部有imax影院、綠地優選超市。整體檔次比較高。另一側的翼生活廣場主打平民消費則有萬達影院和飯店。超市大賣場方面有水產路上的沃爾瑪、蕰川路上的卜蜂蓮花。寶楊路附近居民可以選擇去松蘭路的東街休閑廣場。周末如果有精力大采購，還可以去江楊北路的江楊批發市場采購蔬菜。不但更加新鮮而且價格實惠不少。

而北部區域目前還缺乏大賣場超市。預計后期會隨著高鐵寶山站的開發逐漸改進。

剛需必選項之教育：教育方面楊行可謂脫胎換骨，現在擁有的優質教育資源就有楊泰實驗、上大寶山外國語學校、華師寶山附中、華師二寶山附中。在教育資源方面無需擔心。

醫療方面：目前只有一個楊行社區衛生服務中心。日常頭疼腦熱解決都還算方便。要是大醫院，可能也只好去東面吳淞的吳淞醫院。或者到顧村華山北院。相對來說比較麻煩一些。

環境方面：已有大型公園白沙公園，綠地楊泰路沿線健康主題綠地 花園城綠地，小公園有 玉華園、頤景園。

產業方面：楊行產業方面沒有多大的亮點。東面是一些和寶鋼相關的制造業，倉儲物流工廠。南部少量的北外環信息產業園。北部也有少量和鋼鐵相關行業小公司。產業方面，真的是楊行的硬傷。寶鋼對寶山的影響實在太大。大量的鋼鐵相關行業，倉儲物流堆場讓這個版塊有不少集卡，交通體驗會比較差。

發展潛力：

寶山楊行區域已經被劃入主城區

楊行區域已經被劃入寶山主城片區 楊行東地區被定義為城市副中心

交通：未來楊行最大的發展引擎就在交通，2025被劃入主城區，東部地區被設定為吳淞新城城市副中心，起點非常高，那么這里的引爆點是哪里呢？答案就是高鐵寶山站！

高鐵寶山站實際上就是上海北站將在楊行北部地區建設，屆時，一個8臺18線的高鐵站將在上海北站建設，從楊行到浦東機場將大為便利！北沿江高鐵的建設向東可以快速抵達浦東機場，向西經過徐行瀏河進入江蘇南部高鐵網，向北連接南通泰州鹽城連云港，直達規劃中的南通機場。成為上海交通主動脈。

此外還將引入的軌道交通包括（以官方信息公布為準，這里僅作參考）：

3號線上海北站-上海站-上海南站；

19號線上海北站-北外灘-陸家嘴-世博園-三林南-華涇-虹建路；

一期，二期已經確定寶山段

21號線上海北站-寶楊路-吳淞口郵輪港-外高橋-金橋-張江-迪士尼-上海東站-浦東機場T3航站樓；

24號線上海北站-吳淞副中心-軍工路-德平路-錦繡路-浦江鎮-奉賢海灣；

加上距離高鐵上海北站不遠的一號線富錦路站，整個高鐵上海北站區域在完善后將同時擁有五條軌道交通。而楊行大部分地區都將同時成為雙地鐵版塊。

共富新村樞紐站 楊行中南部居民地鐵出行的主要交通路線

而相關的公交接駁肯定也會隨著北站開通而拓展。而江楊北路已經被整修一新，伴隨著集卡物流的管控和堆場的重新規劃開發，困擾楊行的集卡問題也會得到很大程度上的解決。

相信僅看交通方面，楊行就充滿了發展潛力。

白沙公園

巨大的吳淞楔形綠地將極大改善楊行周邊環境

環境：目前楊行地區最大的公園是北部的白沙公園。另外外環沿線東西向有一百多米寬的綠化帶。而在上海2035規劃中還有一個巨型的楔形綠地，綠地布局方面呈現一北一東，南側一條東北向的綠地配置，整體還是不錯的。

此外由于滬通貨運鐵路的建設，外高橋區域的碼頭集裝箱將通過預留的貨運鐵路轉運，這將大大改善寶山區域特別是楊行地區出行。

中山醫院吳淞醫院入駐楊行已成定局

醫療 為了解決未來的醫療問題，吳淞城市副中心，吳淞醫院西遷是必然的。此外，吳淞醫院隸屬了中山醫院下屬，很有可能在未來的中山醫院北院就在楊行地區了！

教育 目前楊行區域的優質教育資源已經在寶山屬于偏上，未來應該還會有所查漏補缺。據悉后續還會有紫辰苑九年一貫制學校校。

商業：已經成熟的楊行南部商業業態可能已經完成，未來商業會更加發達。畢竟是城市副中心的定位，楊行東部地區未來極可能是一個縮小版的五角場。

產業：隨著寶鋼的逐漸轉移產能，楊行的相關鋼鐵產業為主的布局也在逐漸轉向機器人、生物醫藥、新材料等產業，主要集中江楊北路以東版塊。但是實話實說，招商方面，寶山一直比較欠缺，未來難有巨頭入駐，只能承接一些張江額外的溢出企業，加上大虹橋、G60科技走廊的稀釋，產業對經濟帶動不會很大。加上滬通高鐵貨運鐵路的建設，影響楊行交通的集卡會大幅度減少，讓楊行更加宜居。

實際寶山殯儀館距離居住區并不近

關于那個不能回避的殯儀館話題：其實殯儀館距離居住區還是有一定的距離，特別是這些年開發的新盤，距離更加遠。因此不用太過糾結這類問題。而且在2035的規劃中，楊行板塊已經被劃定為主城區。按照之前同樣在市區的龍華、寶興殯儀館的改造辦法，未來很可能取消火葬的業務到更遠的郊外。因此未來這個不利因素是比較小的。

那么具體要看哪里呢？這里就給大家說說我的分析

二手：推薦1：水產路沿線

優點 社區商業配套成熟，處于楊泰實驗、華師大附中學區沿線。部分老公房相對較新價格也低。適合低預算購房用戶。

缺點：界面相對陳舊，部分道路高峰時間比較擁擠。

推薦2：友誼路沿線：

優點：環境較新，整體檔次感較好。也有上外實驗等優質學校資源，靠近白沙公園以及未來規劃的高鐵北站，發展潛力巨大。從其他地區高鐵站周邊發展經驗來看，未來楊行的核心板塊必然在高鐵周圍。

缺點：目前商業配套較差，略有不便，同時靠近的蕰川路、郊環線、江楊北路。相對噪音較大。

綜合而言，雖然寶山楊行一直因為成為上海市區的價值洼地被詬病，這五年的發展會變得極為關鍵，在目前高鐵站軌交尚未開發之際，入手寶山楊行對于剛需來說，還是一個非常不錯的時機。