韓國的房價

韓國各地人均年凈入與房價（RMB）：

首爾：凈入126920元，房價49506元/m2

仁川：凈入103992元，房價16975元/m2

釜山：凈入107370元，房價17530元/m2

蔚山：凈入123054元，房價14568元/m2

大邱：凈入105346元，房價17346元/m2

光州：凈入101663元，房價13580元/m2

大田：凈入108309元，房價13827元/m2

京畿道：凈入109205元，房價21543元/m2

濟州道：凈入103199元，房價22222元/m2

江原道：凈入96424元，房價10347元/m2

忠清南道：凈入102595元，房價12457元/m2

忠清北道：凈入99553元，房價10853元/m2

慶尚南道：凈入100595元，房價11598元/m2

慶尚北道：凈入97144元，房價10211元/m2

全羅北道：凈入99138元，房價10107元/m2

全羅南道：凈入92162元，房價9982元/m2

在首爾較為發達的江南地區，每套房屋的平均售價還要更高一些，為6.81億韓元，折合人民幣約415萬元，而作為首爾老城區的漢江以北地區，平均售價則要稍低一些，為4.59億韓元，折合人民幣約280萬元。

“首爾住房的套均面積大概在100平方米左右，再對應韓國住房城市保障公司給出的數據，我們基本上認為首爾的房屋均價大概是在人民幣35000元/㎡左右，可能會比杭州主城區要低一些......”小薛向我們解釋并分析著關于首爾樓市的相關數據。

“看起來，首爾的房價并沒有高的那么嚇人的地步么！”同行的小伙伴打斷了小薛，小薛笑了笑，說：“這和韓國政府在近期實施房產稅和其他一些輔助政策有著很大的關系呢。”

據了解，韓國政府為抑制火熱的房地產市場，于近期出臺了較為嚴厲的房地產新政，其中就包括了征收房產綜合稅。

既在韓國境內持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的房主，將征收最高3.2%的綜合房地產稅。持有一套房產但房價超過18億韓元的房主，將面臨最高2.7%的綜合房地產稅。

與此同時，持有2套及以上房產的房主在首爾等限制區域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。

而在此之前的2017年8月，韓國政府為控制房價上漲，已實施了一波號稱“史上最嚴”的房產政策，將首爾等地劃定為“房產投機過熱地區”和“房產投機地區”，在這些地區實行公開購房資金準備計劃和入住計劃、并上調轉讓稅等錯措施。

雖然上漲勢頭被控制，但首爾房價依然呈現著上漲的趨勢，據韓國鑒定院統計數據顯示，2017年首爾房價上漲了3.6%，2018年上半年首爾房價再度上漲了3.1%，上漲速度較往年有一定程度的放緩。

韓國最發達的7大城市：與我國城市相比差距有多大？

地處東亞地區的韓國，是繼日本和新加坡之后的第三個亞洲發達國家。韓國只用了短短十幾年時間完成了工業化，其中半導體銷售額居世界第1位。首爾作為韓國首都，是韓國經濟最發達的城市。首爾僅占韓國面積的0.6%，但其GDP卻占全國GDP的21%，約為3320億美元。從人均GDP上來看，2018年首爾也達到了3萬多美元。2018年11月，首爾還進入世界一線城市行列，位居世界第十大城市。

釜山廣域市（廣域市相當于直轄市）位于韓國東南端，全市總面積為769平方公里，常住人口約353萬人。釜山是韓國第二大城市和最大港口城市，是僅次于首爾的存在。釜山是一個多種文化共存的國際性都市，這里經常舉行國際化大型活動。與首爾經濟實力相比，釜山差距還是比較大。釜山GDP為700億美元，其經濟實力只有首爾的五分之一。人均GDP上來看，釜山與我國一線城市上海差不多。

仁川廣域市位于韓國西北部濱海城市，其全市總面積為986.45平方公里，占全國總面積的0.98%，人口300萬，是韓國第三大城市和第二大港口。仁川地區總產值為697億美元。仁川作為東北亞的中心城市，擁有最先進的大型國際機場。如今，仁川的汽車、鋼鐵、家具、玻璃等工業非常發達。此外，仁川在金融、文化、通訊、教育研究及交通等方面取得飛躍發展的充滿活力的城市。

大邱廣域市位于韓國東南部，是韓國第四大城市，其面積883.54平方公里，人口約2,49萬人。目前大邱作為韓國重要的工業城市，主要以纖維、冶金、機械領域見長。大邱GDP為442億5400萬美元，人均GDP為17990美元。

蔚山廣域市位于韓國東南沿海，全市面積1057平方公里，是韓國六大廣域市中面積最大的城市。蔚山是韓國第五大城市，具有舉足輕重的經濟地位，擁有發達的汽車、化學、造船業和其相關產業。如今，蔚山市已成為產業設施齊全的大工業城市。這里有現代汽車工廠、現代重工業工廠、SK株式會社等。蔚山GDP達614億美元，人均GDP52524美元。

4問小份額法拍房：2.6萬元買下2%房產的權益與風險

在人們以往的印象中，房產購買基本都是整套房源，即便是購買共有產權房，所占份額也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份額拍賣的消息引發關注，最后以約2.6萬元的總價成交。

不少網友提出疑問，整套房產為何按份額拍賣？購買此類法拍房能否享受落戶、上學等權益？為此，新京報記者采訪業內專家、相關部門等，對相關問題一一作出解答。

現象：

按份額拍賣房產并非首例

北京市門頭溝區東老店5號樓的一套房產2%份額成功拍賣。圖/阿里資產官網

據阿里資產·司法平臺顯示的信息，北京市門頭溝區東老店5號樓的一套房產（2%份額）結束了拍賣，最終以約2.6萬元的總價成交。

根據拍賣信息顯示，上述標的房源建筑面積為59.11平方米，規劃用途為住宅。按照2%的份額計算是1.18平方米，面積體現大概就是普通小電視柜大小。

據了解，該套房產2%的份額已經被多次拍賣。例如，在2023年10月17日舉行的第一次拍賣中，有買家以約3.27萬元的價格將其拍下，但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。

此外，新京報記者了解到，此次門頭溝區東老店5號樓房產按份額拍賣并非首例。比如，北京市朝陽區雙花園南里二區6號樓一套建筑面積為113.05平方米的房屋1%份額正在掛牌拍賣，起拍價8萬元，按照1%的份額計算是1.13平方米。此外，東城區新中街68號7號樓某公寓50%產權份額正以515.34萬元起拍。

問題1：

整套房產為何按份額拍賣？

那么，為何整套房產要按份額拍賣？

對此，一位法院內部人士向新京報記者介紹，在司法實務中，往往會出現對統一標的物有多位權利人，這些權利人如果都不同意或者無能力向其他權利人以支付錢款的方式合并標的物產權，往往就只能對相關份額進行司法拍賣。比如，房屋共有人之間因為繼承、離婚等原因無法達成一致意見時，就會出現按份額拍賣房產的情況。

上述法院人士表示，購買此類小面積份額的人，最終往往也會將這部分產權房屋出租或者再出售。也有些購房人會利用所購買的房源辦理落戶或者為孩子辦理入學等。

問題2：

小份額法拍房能否落戶？

對于如此小面積的房源如何居住或使用，北京英淇律師事務所主任夏廣域律師認為，2%的份額也是具有對房子相關部分的使用權、收益權、處分權和繼承權。對于房屋的產權，購買之后在房本或者其他相關材料上會有所體現。在以往的法拍實務中也曾遇到過類似按份額拍賣的案例，但如此小份額和面積的法拍房還是相對少見。建議購買人之間協商出讓，或者并用，還可以將這部分份額進行出租。

夏廣域律師強調，由于受到其他共有人的利益限制，比如，產權百分比為個位數的房產，基本無法單獨決定對房產進行裝修，對外出租更是不太現實。

對于此類房屋按照份額拍賣，更多網友比較關注購房人能否享受與整套房產一樣的落戶權益？

對此，相關法拍平臺經理人向新京報記者介紹，按照北京等一線城市目前的政策，如果在熱點學區擁有產權百分比個位數的普通商品房，基本是無法享受落戶和上學的權益。在實務中，往往要根據區域內相關部門的具體規定。

為進一步核實購買上述小份額房產能否落戶的相關政策，2月21日，新京報記者向北京市公安局人口基層管理總隊方面進行咨詢，相關工作人員表示，原則上不支持為此類共有份額的普通商品房業主或業主家人辦理落戶，在辦理落戶等具體業務時，還可以多向屬地派出所咨詢。

隨后，新京報記者與東老店5號樓屬地的北京市公安局門頭溝分局三家店站派出所戶籍科取得聯系，相關工作人員回應稱，之前網絡傳言的該所對于此類小份額法拍房的落戶方式不實，一切落戶政策都以上級單位的方案為準。

問題3：

小份額法拍房影響孩子上學嗎？

那么，購房人買下此類小份額法拍房，是否影響孩子上學權益？

針對此類問題，2月21日，新京報記者與北京市教育委員會相關科室取得聯系，相關工作人員表示，目前沒有涉及此類份額產權房屋業主孩子上學的具體規定，建議咨詢各區教育委員會。

隨后，新京報記者就上述問題向門頭溝區教育委員會進行咨詢，相關工作人員回應表示：“按照目前的政策，只要能證實所購房屋產權證或其他法律文書、手續上顯示的業主為擬辦理入學學生的直接監護人即可。對相關產權份額并沒有具體的要求。”

問題4：

購買小份額法拍房存在哪些風險？

“按照個位數產權份額購得房屋肯定會存在更多的風險。”夏廣域律師表示，雖然按份額購買房產是受到我國法律保護的，但是建議慎重購買。因為此類購房人在與其他產權人的實際相處中，大概率會產生矛盾。僅1.18平方米的法拍房，實際很難單獨發揮其使用價值，如何確定標的房屋2%在整套房屋的具體位置又是一個新問題，如果確定不好，其他產權份額的業主也很難正常居住或者使用該房屋。

此外，不同地區對涉及房產方面的落戶和孩子上學等方面的政策會有所不同，而且也會不定期地調整政策。這說明如果單純為了落戶、孩子上學等原因購買此類按份額拍賣的房屋，后續的房屋價值更容易出現縮水。

近兩年，法拍市場交易熱度攀升，更多的機構、購房者參與其中。在接下來房產市場整體預期調整的行情下，法拍房會憑借價格優勢進一步打開市場空間，標的物形式勢必會更加復雜多樣化。

“不要只顧著撿漏兒，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考慮和調查。”夏廣域律師提醒，如果購房人購買法拍房，最好是在專業人士的指導下進行，尤其是涉及戶口、入學等問題盡量要到當地有關部門核實。購房人還要盡量到現場對房產進行確認和了解，比如通過走訪居委會、物業以及附近商超、菜市場，都有可能獲取更詳細的情況，以減少購房風險。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 趙琳