房產(chǎn)證到手發(fā)現(xiàn)購房面積“縮水”，該咋辦？

來源：江西法院

全款購買的商品房

房產(chǎn)證辦下來后

卻發(fā)現(xiàn)面積少了2平米

案情回顧

李某于2019年6月購買了鷹潭市某開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，房屋單價為5000元/㎡，建筑面積為160平方米。

房屋建成后，李某發(fā)現(xiàn)自己所購買房屋的面積與房產(chǎn)證上登記的面積不一致，自己付款購買房屋的面積是160平方米，但房產(chǎn)證上登記的卻只有158平方米。李某認為自己的合法權(quán)益受到侵害，遂將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商賠償面積差價及利息。

法院審理

鷹潭市月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積確實比雙方商品房買賣合同約定的面積少2平方米。經(jīng)調(diào)解，雙方當事人最終達成協(xié)議，由開發(fā)商向李某支付房屋面積差價10000元，李某自愿放棄其他訴訟請求。

法官說法

開發(fā)商所交付房產(chǎn)的面積應(yīng)符合合同約定。《民法典》第五百七十七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。若購房者發(fā)現(xiàn)商品房實際建筑面積與合同約定的面積存在誤差，可以通過與開發(fā)商協(xié)商、向有關(guān)部門投訴或者按照合同約定提起訴訟等方式來維護自身合法權(quán)益。

來源：綜合月湖法院

實際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?

房產(chǎn)證是記錄并確定產(chǎn)權(quán)人是誰的重要憑證，一般來說房產(chǎn)證上記錄的信息都是準確無誤的，但是房屋是人建造的，那難免就會有一些小誤差，所以等到我們交房的時候可能就會出現(xiàn)實際面積比房產(chǎn)證上記錄的要大的情況。今天我們就來詳細了解下實際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?

一、實際面積比房產(chǎn)證上大是為什么

房實際面積比房產(chǎn)證上的面積大，有一下幾個原因：

1、房產(chǎn)證上的面積是根據(jù)國家及地方的相關(guān)測量規(guī)定來測量的，有的沒有計算面積，有的只計算了一半;而民眾一般說的面積是指房屋的平面面積。所以發(fā)生這種情況也是正常的。

2、開發(fā)商有意不計算一些地方的面積，出于各種目的開發(fā)商會進行這樣的操作，大部分是涉及到建房指標的問題。但最終多出的面積的費用還是要由房主自身承擔的。這也是開發(fā)商的手段。

3、還有就是施工過程的修改，或測量的失誤的影響。如果你買房只是為了居住沒有什么大的影響的，但是今后遇到了拆遷或者國家有些什么補償政策時，它只會根據(jù)房產(chǎn)證上的面積來計算，所以房產(chǎn)證上面積要是寫小了些到時候可能會有損失。

二、房產(chǎn)證面積大好還是小好

這個要一分為二的看。如果你的房子是準備要賣掉的，房產(chǎn)證面積大點好，可以多賣錢。如果你的房子要自住，房產(chǎn)證面積小點好，可以少交契稅。但現(xiàn)在的房產(chǎn)證面積一般都是經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)測定過的，不會隨便以人的意志去改變大小。

房產(chǎn)證面積計算依據(jù)：

1、房產(chǎn)證上注明的面積為房屋建筑面積，而房屋建筑面積是套內(nèi)面積和分攤的共有面積之和。

2、全程房屋套內(nèi)建筑面積，是由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成;

3、套內(nèi)建筑面積計算公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽臺面積+墻體面積;

4、公攤面積：公攤面積指每套(單元)商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。

綜上所述，房屋實際面積比房產(chǎn)證上的大這是正常的現(xiàn)象，只要誤差不超過3%就是合法的，只不過房子以后要是拆遷，那房產(chǎn)證上的面積小獲得的補償就會少一點。以上就是“實際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?”全部內(nèi)容。

實際面積與登記測量的面積不一樣怎么辦？拆遷應(yīng)該以哪個為準？

　　生活中，有的老百姓不知道自己家房屋具體的面積是多少，所以，在辦理相關(guān)證件，相關(guān)部門工作人員上門來調(diào)查房屋時，往往會說一個大概的房屋面積讓相關(guān)部門予以登記。但其實，這種做法對老百姓來說會有一個很大的風險。

　　從實踐過程中來看，由于許多老百姓想不到這樣做的后果是什么，想不到自己家會遇上拆遷，所以，往往在真正遇上拆遷，拿到補償之后才會后悔不已當初自己這樣的行為，但此時，已經(jīng)為遲已晚，想要再爭取比較高的拆遷補償是非常困難的。

　　近日，就有一位湖北的當事人咨詢凱諾律師說，2022年當?shù)赝七M城中村改造項目，正好其的房屋也在征收范圍內(nèi)，但是其院子里有南北兩處房屋，北邊房屋有合法的產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證上登記的面積是160平方米，南邊的房屋由于始建年限比較久，所以沒有具體的產(chǎn)權(quán)證明。

　　可是相關(guān)部門在推進城中村改造過程中，要對房屋進行測量，測量完房屋后，他們出具了評估報告，但讓其沒有想到的是，評估單子上面有房產(chǎn)證的房子面積竟然從160平方米直接變成了140個平方米，直接少了20個平方，而沒有相關(guān)手續(xù)的那部分房屋，卻直接以幾百元一平方米給予補償，其房屋面積被認定為60個平方米，面對這種情況下，這位湖北的當事人覺得非常的不合理，自己房屋明明是160個平方米，怎么遇上拆遷之后就突然成了140個平方米，所以，便在此之后沒有與相關(guān)部門簽訂補償安置協(xié)議。

　　首先，凱諾律師想要在這里提醒廣大被征收人一下，在征地拆遷中，評估報告是必須要有的一份文件，如果廣大被征收人在收到評估報告后，發(fā)現(xiàn)該評估結(jié)果不合理，房屋面積認定有誤等，那么，被征收人可以在收到評估報告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核，申請復(fù)核后，如果對復(fù)核結(jié)果仍然不滿意，可以在收到復(fù)核結(jié)果之日起的10日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定，倘若對鑒定結(jié)果還不滿意，則可以通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的有關(guān)規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

　　申請復(fù)核評估的，應(yīng)當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。

　　第二十二條：被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　總之，凱諾律師想要說的是，在收到評估報告后，如果對評估報告有異議，千萬不要坐以待斃，一定要積極地采取相應(yīng)的措施來維護自己的權(quán)益，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

　　其次，我們再來為大家解答一下，在拆遷之后，如果房屋面積與實際測量、登記的面積不符時，應(yīng)當要以哪個為準的問題。

　　一般情況下，認定拆遷范圍內(nèi)的房屋面積主要是以登記的為依據(jù)，也就是說，如果房產(chǎn)證上登記的是160個平方米，那么相關(guān)部門也應(yīng)當要按照160個平方米予以認定，并提供與該房地塊地價差不多的房屋，且安置房的面積不能低于160個平方米，或是給予被征收人的補償也應(yīng)當要按照這160個平方米計算。

　　不過，在實踐中也會出現(xiàn)實際面積或是測量的房屋面積大于房產(chǎn)證上登記的面積的情況，對于這種情況，倘若被征收人能夠提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明等，那么一般情況下應(yīng)當要以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測量的建筑面積為準。

　　此時，可能就會有人問了，那如果是實際測量的面積小于登記的面積呢？對于實際測量的面積小于登記面積的，一般情況下同樣也是以實際測量的面積進行補償。

　　而對于無證房屋，即沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)的房屋，如果是因歷史遺留問題造成的，通常是以當?shù)厮鷾实奈募涊d面積為準，如果實際面積小于批準文件記載的建筑面積，以實際建筑面積為準。

　　倘若被征收的房屋既沒有產(chǎn)權(quán)證，也沒有相關(guān)的批準文件，但是有相關(guān)的證據(jù)可以證明房屋是七、八十年代之前建的，一般則是以實際丈量的面積為準。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系到被征收人的切身利益，一旦發(fā)現(xiàn)房屋面積對不上，那么，一定要及時地向相關(guān)部門反映，或是咨詢專業(yè)律師，避免自己最后拿到不合理的補償。