近二十年來值得反思：房地產和電商

這個問題十分嚴峻

還有不到一個月1100萬高考生角逐高考,1076萬大學畢業生爭搶飯碗，何去何從？

與此同時，一些大的企業阿里、百度、京東、騰訊竟然也紛紛大面積裁員。

也就是說，一千多萬畢業生不僅要要與同屆PK，還得與那些失去崗位的企業老員工競爭，這是一個十分殘酷的現實。

就業難，難就業，真的僅僅是因為疫情嗎？

時間回到二三十年前，那時候三百六十行，大家按部就班、各司其職，物質可能不太豐富，自給自足、養活一家老小不成問題。

后來，我們發展得太快了！一個房地產，一個電商，似乎成為每座城市發展的趨勢和繁榮的標志。

一、首先是房地產。每座城市想體現自己的與時俱進，提高數據漂亮的GDP，唯房地產馬首是瞻：不斷涌現的“地王”、不斷上漲的房價、不斷開發的樓盤和大型商場，似乎一切欣欣向榮。

一個房地產牽扯到500多個行業，2000多個專業，一好俱好，一損俱損。

房子真的那么好賣嗎？商圈真的有生意嗎？

一個普通人無條件、無背景如果不耗盡三代人的積蓄，拼挪借貸，很難買得起一套房。

而一個小區、一個城市的總人口就那么多，接二連三的建設購物廣場，導致的結果是不斷分流，最后大家都沒生意做。

所以，近五年，空置的樓盤越來越多，冷落的商圈越來越多，由此導致的斷供潮也越來越多。

牽一發而動全身的是，500多個行業，2000多個專業，逐漸淡化，一起惡性循環。

二、電商的崛起，帶給了大部分人便利，也帶給了一部分人傷害。

從廠家到消費者，沒有代理商、經銷商賺差價，快遞直接到門口。

電商確實帶給了人們實惠和便利。

也同時帶給傳統的經銷商、實體店經營者，不可承受之重。

近五年，走在城市的大街小巷、甚至繁華街頭，“出租”、“轉讓”、“虧本甩賣”等字樣比比皆是，人去樓空已時司空見慣。

我曾于2021年底去華中最大的小商品批發市場——武漢漢正街采貨，除了新建了幾座高樓大廈，增加了時尚潮流氣息，人氣已早不如從前。

和幾位曾經經常拿貨的老板閑聊得知：以前生意好的時候請七八個人，現在請不起就兩口子混個日子。疫情或許只是最后一根稻草，最大的沖擊還是來自電商。

三、一波未平，一波又起。

某次刷到一則小視頻，印象深刻：一位學者語重心長地講到：疫情或許并非壞事，它警示我們，這些年發現得太快、太浮躁了，我們需要靜下來反思現狀。

十分尷尬的是，當房地產和電商這兩大罪魁禍首還在掙扎時，直播帶貨又紛至沓來。

近二十年，我們的發展究竟是健康的還是太急功近利，這值得每個人反思。

愿所有失業者擁有一份工作，一切恢復正常生活！

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（圖片源于網絡，侵權必刪）

借勢萬億跨境電商市場 房企發力產業園區賽道

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

一部在線直播的手機、一臺被逐字稿填滿的顯示器以及數個放置在不同角度的補光燈，加上一位正在講解產品的外國主播，這是當今跨境電商產業在新消費習慣中常見的標配場景。

在“外貿第一大省”廣東，跨境電商產業已成為該省增長大盤的有力支撐。據廣東省商務廳披露，2024年上半年，廣東跨境電商進出口達4273.4億元，占全省外貿總量約10%。海關總署最新初步測算數據顯示，2024年前三季度，我國跨境電商進出口1.88萬億元。出海“掘金”漸成規模，也帶動了產業園區這一載體的發展。

近日，《中國經營報》記者走訪橫琴粵澳深度合作區跨境電商及直播基地（華發）創新產業園（以下簡稱“華發跨境電商產業園”）看到，該園首發區共有六棟辦公樓，其中T3辦公樓已有企業人員進駐辦公，部分辦公空間還有裝修施工的跡象。在設置有共享直播間的三樓，記者見到一場海外類主題的戶外產品跨境直播正在進行。

橫琴華發跨境電商園區投資開發有限公司執行董事胡雨波對記者表示，華發跨境電商產業園首發區已全面投入運營，目前進駐企業55家，其中引入跨境電商生態合作伙伴16家。

而在運營多年的深圳星河WORLD產業園區，今年已舉辦超150場跨境電商活動，跨境電商成為園區內現階段最為活躍的產業集群之一。星河產城研究院院長王英杰在接受記者采訪時表示，高效運營的產業園區是支持房企健康發展、提供穩定現金流的重要壓艙石。

招商“術”與“策”

與澳門僅一江之隔，華發跨境電商產業園坐落于橫琴金融島及配套區，項目規劃布局為一園三區，地上建筑面積合計50.3萬平方米。10月15日，記者走訪當天看到，該產業園首發區已有人員在辦公，車輛進出頻繁。

記者獲悉，華發跨境電商產業園于2024年3月15日初步建成，目前首發區已全面投入運營，拓展區即將整體竣工交付，延展區計劃年底竣工驗收。該產業園重點聚焦跨境電商企業及電商平臺、跨境電商服務企業、跨境電商生態合作伙伴，致力于打造復合型、科技型、創新型跨境電商。

“3月20日，廣東省委常委會調研華發跨境電商產業園時，對產業園作出‘跨境電商優先，內外兼具’‘澳門企業優先，內外兼具’‘澳門人就業和澳門產品優先，內外兼具’的重要指示。在珠海市委、市政府和橫琴粵澳深度合作區執行委員會的具體部署下，華發集團全力推動產業園各項工作，取得了較好成效。我們僅用了半年時間就實現首發區滿園招商。”胡雨波表示，目前，園區已形成以跨境電商及電商平臺為主體、以跨境電商服務商和跨境電商生態合作伙伴為兩翼的“一主兩翼”產業格局。“首發區目前已帶動多家跨境電商企業落戶橫琴，我們還儲備超百家意向企業，有力促成優質企業和人才加速向橫琴聚集。”

記者了解到，2022年下半年，華發集團總經理李光寧親自掛帥，從各業務板塊抽調超500名人員，在集團層面組建涵蓋珠海華發產業新空間控股有限公司及新空間投資、建設、招商、運營子公司的“1+4”管理體系，統籌推進164萬平方米“5.0產業新空間”建設、招商、運營等工作。邊建設邊招商，是華發集團推進產業新空間建設和運營的重要手段。

據珠海華發產業新空間招商服務有限公司相關負責人介紹，華發集團為產業新空間儲備了專業的招商團隊，依托與珠海市各級招商部門建立的高效聯動機制和信息共享渠道，多管齊下招商引資，圍繞龍頭“鏈主”企業及產業鏈，上抓供應商、下引配套商，以實現“引進一個、帶來一批、集聚一群”的鏈式招商效果。

胡雨波表示，華發跨境電商產業園為入駐企業提供金融投資、選品直銷、物流倉儲、數據安防、生活配套、專業商務的“六位一體”運營服務，同時配置超1500套拎包入住跨境電商人才公寓，目前公寓出租率達95%，引入的國際品牌商務酒店（共200間客房）計劃2025年6月投入運營，“預計首發區成熟運營期將實現年交易額超百億元，產業園整體有望實現年交易額數百億元，帶動數千人就業”。

緊跟城市發展

跨境電商的風也吹到了深圳星河WORLD產業園區。

深圳星河WORLD由星河控股旗下產業地產投資運營平臺——星河產業集團自主投資運營，項目占地約62萬平方米，總建筑面積約160萬平方米，總投資超280億元，園區中產業集群類型包括新一代信息技術、電商、數字創意、建筑、半導體、現代服務業、人工智能。王英杰介紹稱，在深圳星河WORLD，目前電商產業鏈集群企業有345家，規模僅次于新一代信息技術產業集群企業（858家），其中跨境電商核心企業超200家，每年貿易額超100億元。

王英杰表示，深圳星河WORLD跨境電商產業集群的發展，最重要的驅動因素是政府的宏觀規劃、產業政策以及跨境電商企業的艱苦奮斗。“2008年深圳都市核心區范圍擴展至龍崗鄰近二線關的坂田區域。同年，深圳市政府出臺多項政策鼓勵企業開展跨境電商業務。華強北原有的電子商務從業人員開始成規模進入跨境電商領域，并選擇龍崗坂田為跨境電商產能擴張的發展區域。在跨境電商產業快速發展過程中，星河集團更多是承擔了服務者的角色，通過提供高品質的產業空間、高效率的園區運營，加快產業資源要素整合，支持跨境電商企業的提質升級，初步形成了良好的產業生態。”

事實上，廣東跨境電商呈現明顯的區域集中特點，尤其是在深圳，跨境電商已成為其“金字招牌”，進出口規模持續增長。業內對此評價道：“全球跨境看中國，中國跨境看深圳。”據深圳市商務局方面披露，2024年上半年，深圳跨境電商進出口同比增長130%。深圳集聚了全國最多的跨境電商主體，跨境電商進出口額在全國大中城市中處于領先位置。

值得注意的是，跨境電商的產業特點以人和科技為主，與傳統產業略有不同，考驗著園區運營商各項能力。

王英杰表示，跨境電商產業是典型的數字經濟。相比傳統貿易，跨境電商的供需對接更加直接，涉及海量的數據交換、智能分析、大數據應用處理、柔性制造。“星河集團積極探索‘AI +電商’‘云+電商’，通過搭建人工智能技術以及互聯網云平臺將人工智能與傳統電子商務深度融合，實現數字提速、AI提質。圍繞新的產業發展提供更適配的產業空間和產業服務，圍繞跨境電商新生代的工作生活習慣提供更多元的綜合配套，充分發揮資本的力量，加速產業發展。”

熟悉的“陌生”賽道

事實上，跨境電商產業園區的運營也有門檻。

第一太平戴維斯廣州產業及物流地產服務部負責人張明杰對記者表示，跨境電商產業園區具有人員密集、物流車隊繁忙等特點，需要園區管理團隊投入大量的資源和精力協調解決。該類型園區的核心競爭力在于選址和運營，“一個好的選址決定了產業園區成敗的一半因素，將影響園區招商、后期運營及物流動線協同等方面；園區針對客戶的定制化需求，留有足夠的改造冗余，在不破壞標準化設計框架的前提下，靈活匹配客戶多方面需求是運營能力的重要組成部分”。

王英杰坦言，民營產業園區近兩年也有一些難處，比如運營產業園區這樣一個具有基礎設施性質的空間載體，尚缺乏與國有園區同等水平的政策支持，民營園區內的優質企業未能享受與國有園區內企業同等待遇的租金折讓、稅收減免、財政補貼等相關政策。民營園區更多的是通過高標準的園區運營服務支持幫助企業發展。同時，產業園區投資成本較高，成熟周期慢，對企業現金流壓力也比較大。“房企布局產業園區需要抱著長期主義的心態來做，產業園區與傳統房地產高周轉、快速兌現的盈利模式不同，它的價值將更多體現在未來10至20年。”王英杰補充稱，如何降低民營企業對產業園區的開發成本以及發揮其積累的豐富的產業園區運營經驗，是支持現有大規模存量產業園區未來發展的主要方向。

張明杰認為，房企在屬地項目獲取、拿地、屬地政府關系方面有明顯的優勢，能夠以較好的條件獲得較為優勢的產業園區項目。但產業園不同于商住類的開發項目，房企在產業園區的設計、產業運營機制、客戶目標畫像、產業導入落地以及最為關鍵的成本控制環節都存在經驗育成期。“設計、產品、定價、成本是產業園區的四個基石性因素，從這些方面來說，產業園區對于房企而言是個非常熟悉的‘陌生’賽道。一旦在上述四個環節出錯，很可能導致項目的整體運營或銷售出現不可逆轉的損失，路徑依賴下的思維定式使得房企在產業園區這門生意上盈利變得困難重重。”