6070/907/140160 這些限競房黑話你都懂嗎？

揭叔有話說

自打2018年6月9日北京頭一個限競房瀛海府開盤售罄至今，限競房開賣歷史基本走過了1年的時間。在這1年里，限競房經歷了太多、干這一行當的地產人經歷了太多、購房者也一樣經歷了太多。記得去年我曾經寫過一篇《關于限競房我想說的事兒》，那篇文章從現在回頭去看，只夠闡述限競房1.0版本。

今天的限競房，已經完完全全進入了2.0時代。在2.0這個版本里，我們再說1.0的事兒，明顯不對。因此，今天我想給大家寫的是《限競房2.0時代，我想說的十句話》。

先說體育老師教的兩個中文詞匯。

裝配式

有人說裝配式建筑不好、有人說裝配式建筑不抗震、有人說裝配式建筑得房率低。要我說，愛說啥說啥。先看下圖。這圖截于北京市規劃和自然資源委員會官網中隨便一個正在招拍掛的住宅地塊。只要符合這個條件，誰敢不用裝配式建筑？弄死他。

換個思路，為什么北京市要大力推行裝配式建筑？高級唄，合情合理唄。為什么開發商也愿意用？省錢省時間唄。都對上了，干嘛不用。對于購房者而言，裝配式建筑減少了室內承重墻，裝修方便啊，也沒什么不好。

所以，您要說裝配式建筑有這有那的弊端，對不起，我一個沒看出來。

高低配

這已經不是1.0版本那個時代了，那個時代我猜大部分開發商還在琢磨怎么利益最大化。2.0時代，還有人敢想這問題？我說，有！那幾個環線位置特別好的項目。

說白了地塊放那兒直接嚷嚷我要開盤。然后就會有一票人過來買房，你不賣都得弄死你的那種地塊，我認為還敢。

但是，大多數地塊不敢了，這是事實。不敢的原因是這么干真的不好賣。限競房就是個快消品，因為利潤有天花板，多賣一天損失無數。

所以，開發商妥妥的都選擇干個快銷好產品。怎么干？從戶型和樓棟產品搭配想辦法唄。

再來說我們體育老師教的八組數字。

3 4 5 6

這組數字是指從三環到六環。到現在為止，限競房地塊98個，位置從三環到六環外很遠。很多人看不懂限競房啊，又有點錢想買房，且不論動機是住是投。腫么辦呢？順著好地兒看唄，房不靈好歹地段還在。什么是好地兒？三四環啊！

所以我們看到三環的項目那個熱啊，整一窩棚當售樓處都敢開盤。合理？我認為不合理。

都是三四環，你咋知道這個賣6-8萬就一定合理？他真有周遭十來萬一平米大豪宅的品質？扯淡。

理清自己的需求再買房吧，千萬別順著環線從里往外買，沒有意義。

9 0 7

這個907并非從早起9點工作到午夜0點，一周7天的意思，說的是90平小三居戶型南向7米面寬。

如果你現在看了個限競房項目，90平三居沒做南北通透以及南向面寬沒過7米的扭頭就走，別跟他廢話。這年頭，沒個好產品，賣個毛線限競房。而對于90平三居的好賴線，就兩條：第一南北通透，第二南向面寬過7米。

60 70

6070的意思是指市面上的限競房為了快銷，開始出現60-70平兩居。這一點在限競房1.0的版本里貌似不多見或者說我印象中就沒有。而2.0時代，這類產品大把出現。好事兒？必須啊！

本來你的總預算就400萬，可五環限競房都90平5萬多一平啊，全都400多萬，你買不起。現在好了，70平兩居來了，啥也別說，瞅準上車吧。從不能上車到隨便上車，這還不是好事兒？

3

這個數字是指純商品房與限競房售賣的相差年份。你一定會說，限競房5年限售，你蒙誰呢？我想說，你沒看錯，我也沒寫錯，我亦沒蒙人。

簡單講，純商品房也要拿到房本兒才能銷售。通常情況收房沒倆月就能交契稅，但是拿房本確實要一到兩年時間。我們按收房兩年拿房本看，也就是說商品房收房兩年后可以賣。

同理，限競房如果收房也能很快拿到契，也就意味著按契時間起始計算，5年后可以售賣。而前兩年，就算是商品房也沒有房本，等商品房有房本可以賣了，其實再有3年，限競房也可以出售了。

這個賬，應該這么算：其實限競房只比商品房晚3個出售年份。

0

自2017年北京開啟供地限競房模式至今，商品房地塊一共供應了5宗，這5宗商品房地塊到現在為止沒有一個有計劃入市，入市量級等于0。

在限競房2.0時代，限競房就是臭流氓、就是攪屎棍。因為多，并且必須要求快銷。在這個時代他就是項羽，周身上下霸王之氣，樓市在這股氣勢影響下，也就是保持平穩。

所以啊，我感謝限競房2.0時代，因為購房者人人是大爺。入則太牢款待，出則虎賁相送（小編備注：翻譯一下就是受到優待的意思）。有多少人沒體會過的古代權臣之禮，這把全讓你享受到，不好嘛？

1500-800

限競房的別墅從90平米到300平米，無所不有。但是有個好玩的數據，限競房標準的別墅價格從1.0時代的1500萬，到現在逐漸變成了800萬甚至以內。

這并不是限競房別墅的面積變小了，而是新入市的別墅項目變多，而價格卻各不相同而已。目前的限競房別墅，再也不是去年孫河一家獨大的場面。

對于有點錢，但預算1000萬以內需求別墅產品的朋友來說，這是個好年份。您要的這類產品，從門頭溝到青龍湖無所不有。

門頭溝是現有地鐵開通區域里別墅總價最低的地方，華萃西山的上疊總價不到700萬。

青龍湖是可當第一居所的別墅板塊中總價最低的區域，比如金地大湖風華、首開熙悅觀湖的別墅產品，估計總價500萬。

感謝限競房2.0，開啟了總價千萬內買別墅的新時代。

140-160

還記得限競房1.0時代嗎？140平方米的大平層戶型真是開發商嘬牙花子才做的。因為到這面積段位，人家更愿意做別墅，誰還做平層呢？賣別墅還能搭上地下倉儲，多賣錢啊~

醒醒吧，限競2.0了。這個時候別說140平大平層了。您沒看140-160平平層多起來了嗎？

同樣這個時代提供了有趣的對比，1.0時代140平別墅PK2.0時代160平大平層，你選誰？說真的，我有可能站平層，好歹看上去痛快，不這么緊吧。

展望3.0時代？

最后說說限競房3.0時代會是什么揍性，先說好以下是我純YY。

情況一：限競房供地減少商品房地塊增多。那么在未來幾年，限競房就變成了稀罕玩意兒，而且這稀罕玩意兒便宜啊，會有可能出現大體量關注加日光。這種局面下，日子好過了，誰還會再次尋求產品突破？也就這樣了。

情況二：限競房地塊沒了。那么隨著限競房的快銷，而且因為以后沒了，所以會越銷越快。商品房不一定具備快銷這個特性，人家有自主定價權啊，所以限競房有可能回到1.0時代，弄利益最大化唄~反正怎么都賣的掉。

情況三：限競房地塊依然不少。這個連YY都不算，純扯淡想法。

戶型越做越小，不排除出現一棟樓都是40、50平小戶型可能，按我李哥原話，大榮豐時代又要來了~90平做四居甚至五居，這玩意兒香港早就有了，也并不難搞。B2也能正常采光，現在做低密B1正常采光常態化了，誰敢說B2挖不出來？

剩下的留給你們在評論區YY吧~本文只代表個人觀點~

深圳四層獨棟豪宅拍賣遇冷！907萬無人問津，慘遭流拍！

故事情節中的這棟房子確實引人入勝，其極低的起拍價和優越的地段讓人無法不好奇其中的內情。然而，就像所有事物一樣，這棟房子也有其優勢和劣勢。

優勢：

優越的地段：位于深圳市坪山鎮，距離深圳坪山站和地鐵16號線六和站僅有1公里左右的距離，附近商場和學校設施齊全，生活便利。

建筑面積大：這棟獨棟樓房有四層，總建筑面積高達474.61㎡，對于需要大空間的家庭來說，是一種稀缺資源。

價格低廉：起拍單價不到2萬元一平，相對于深圳市場而言，價格極具吸引力。

劣勢：

房齡較老：建造于1993年，已有31年的歷史，可能存在維護和裝修成本較高的問題。

流拍的不確定性：第一次拍賣流拍，可能導致對這棟房子的認知存在一定的不確定性，買家可能會觀望等待第二次拍賣。

建議性結尾：針對這棟房子，盡管價格吸引人，但潛在的風險和不確定性也需要考慮。購房者在決定是否參與拍賣前，應仔細評估自身需求和財務狀況，同時考慮房齡和地段等因素。此外，需要密切關注拍賣的動態，了解市場反應和拍賣結果，以便做出明智的決策。

對于房產拍賣市場而言，也建議購房者謹慎對待，充分了解市場規則和房產情況，不要因為價格誘人而忽視潛在的風險。最終的購房決策應該是在全面考慮的基礎上做出的，以確保自己的利益和未來的居住體驗。