房產商資金、房地產項目資金計劃
4萬億元！“沒想到能給到這么大的資金規?！?，有開發商直言“政策出乎意料”
每經記者：劉頌輝 每經編輯：程鵬,陳夢妤
新增100萬套城中村改造、4萬億元項目信貸規模，存量房貸利率下調惠及5000萬戶家庭、1.5億居民??五部門同臺發聲穩定房地產市場，引發行業人士和資本市場強烈關注。
“這次政策有點出乎意料了，從沒想到‘白名單’信貸規模能夠翻倍到4萬億元?！?/p>
10月17日上午，國新辦發布會后，一家總部位于上海的大型房企內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，如果各項措施得以落實，市場信心將逐步得到恢復，房地產“止跌回穩”的保底目標能夠實現，“在我的理解中，這個資金規模在當年足以拯救整個市場，促使經濟面煥然一新，如今這只是政策之一”。
發布會上，住建部部長倪虹明確，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，重點支持地級以上城市，對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，可以提前干、抓緊干。
多家房地產機構和房企人士認為，此舉將有利于擴大房地產銷售需求，對整體市場銷售行情產生正面影響。
江蘇南通一處存量閑置土地 每經記者 劉頌輝 攝
“10月相關數據一定會是積極樂觀的”
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倪虹表示，住建部已會同財政部、自然資源部、、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”?！敖M合拳”怎么打？概括起來包括“四個取消、四個降低、兩個增加”。
在“兩個增加”方面，倪虹表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，利用五項政策支持貨幣化安置房：一是重點支持地級以上城市，二是開發性、政策性金融機構給予專項借款，三是允許地方發行專項債，四是給予稅費優惠，五是商業銀行根據評估發放貸款。
回顧我國棚改貨幣化安置工作，共分為三個階段，2014年開始全國推廣，2015~2018年貨幣化安置比例與棚改規模雙雙走高，年均實際開工總量在600萬套左右，2019年后棚改開工量大幅縮減，計劃調整為285萬套。
上述房企內部人士為此叫好，其表示：“新增100萬套城中村改造，意味著有100萬個拆遷機會產生，無論一手房還是二手房，就能創造100萬個置業可能，對樓盤銷售行情有著積極影響。”
58安居客研究院院長張波也分析指出，以貨幣化支持安置房為主的方式，不再主要新建安置房，有利于市場上存量住宅的消化，同時把更多選擇自主權給到購房者，減少更新過程中的各類過渡性安排。而且本身重點支持的是地級以上城市，尤其是人口集中的大城市，對這類城市的房地產市場需求提升將起到一定作用。
“雖然本次規模相比2015年的貨幣化棚改涉及的城市面要窄，在城市中啟動的規模也會更小一些，但政策側的保障力度更強，更加關注涉及群眾的實際需求。”張波認為。
在發布會上，倪虹提到，中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始筑底，10月相關數據一定會是積極樂觀的結果；對房地產“止跌回穩”充滿信心，接下來是要齊心協力把組合拳打好、狠抓落實，讓這些政策效果能夠充分顯現。
這在一家華南房企上海區域公司的營銷總監看來，“是值得振奮的一段回答?！逼湔J為，在房地產市場相對低迷的行情下，中央部委層面明確了“市場開始筑底”，并提出銷售回升的預期，這有利于穩定購房者信心，促進市場良性循環。
“沒想到能給到這么大的資金規?！?/strong>
市場筑底，行業“止跌回穩”是各家企業和機構關注這場發布會的重點，不過，最受開發企業關注的，是會議明確年底前將“白名單”房地產項目的信貸規模增加到4萬億元。
有企業直呼，“沒想到能夠給到這么大的資金規?！薄?/p>
根據金融監管總局副局長肖遠企在發布會上的表態，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。
而且，其表示，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”，進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”，優化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。
上述房企內部人士坦言，房地產項目“白名單”制度推行以來，在公司內部的關注度非常高，年初集團通知各個區域公司緊急申報了一批。可是，在實際操作過程中卻感到了“雞肋”效應。原因是原本申報的六七十個項目，銀行成功放款的數量相當于打了三折，以至于一批陷入困難的項目沒有有效解決。
“如果4萬億元信貸資金得到落實，我們肯定得考慮，重新啟動‘白名單’項目的推薦業務，甚至是增加申報?！痹摲科笕耸勘硎?，要是有了這筆資金，很多困難項目就能得到盤活，復工建設后完成交付，甚至產生新的銷售額。
與此同時，自然資源部副部長劉國洪表示，盤活存量閑置土地也是自然資源部門當前工作的重點，下一步將考慮優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。另外，將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，由央行提供專項再貸款支持。
據一家出險房企的內部人士介紹，以前公司開發規模大，陷入債務困難之后，一些項目開發不得已停滯。這兩年，公司陸陸續續和地方政府協商溝通，未開工的項目由地方國資平臺接手股權，或者向地方政府申請退地。比如在江西省，就曾實現過土地收回。
該人士希望有關專項債券的資金能夠落實，促使地方政府通過招商引資啟動項目，從而帶動上下游產業鏈盤活。
記者|劉頌輝
編輯|程鵬 陳夢妤 杜恒峰
校對|陳柯名
封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
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每日經濟新聞
房企加速回籠資金，行業內頻現大宗資產交易
規模房企加速了處置資產的節奏，被列入出售清單中的既有開發項目，也有寫字樓、酒店，還有公司股權等。
據記者不完全統計顯示，12月至今，房地產行業發生的資產出售事項已有6筆，涉及金額超83億元。另據克而瑞監測，此前11月，重點房企并購交易有24筆，不少國央企也選擇將手中所持資產擺上貨架，其中不乏此前惜售的優質資產。
業內認為，在融資、銷售均持續承壓的背景下，行業流動性壓力仍然較大，而臨近年末，房企也進入了傳統的支付高峰，償還大量到期債務的同時，還有工程款等大額支出。如今，及時出手資產，是企業回籠資金、減輕現金流壓力的主動選擇，也是企業以行動表示自身對資金安全的重視。
優質資產也掛牌
進入12月，不少規模房企都傳出了出售資產的消息。月初，王健林割愛萬達電影，以21.55億元的對價將其51%的股權出售；旭輝則將天津一項目轉讓給合作方金融街，交易對價約4.36億元。12月中旬，碧桂園出售了其持有的珠海萬達商管部分股權，作價約30.68億元；萬科也在此時以4.8億元的價格出售了多家悅榕酒店管理權；恒大以6.63億元的總價出售了上海北外灘一個項目所持股股權，受讓方為光大興隴信托……
據第一財經記者不完全統計顯示，12月至今，房地產行業發生的資產出售事項已有6筆，涉及金額超83億元。
房企處置資產的動作近期有明顯加速。據克而瑞監測，11月重點監測房企共涉及24筆并購交易，披露的總交易對價約200.5億元，環比大幅增長超6成。
這其中出現了較多關聯交易。上述機構統計顯示，在11月份進行的24筆交易中，有9筆是關聯交易，例如中駿集團10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購物中心、濱江和榮盛發展向旗下物管平臺出售車位等，涉及交易規模共73.9億元，占比近4成，明顯增加。
建誠智庫負責人苑承建告訴記者，房企向關聯物業公司出售資產，從年初到現在一直都有，特別是以寫字樓、商業中心等大宗資產交易為主。這一方面是由于物業公司現金流相對穩定，部分上市物業公司原有募資計劃用來收并購，但受開發行業影響，收并購并未如期進行，上市物業公司普遍現金流充裕；另一方面，物業公司收購商辦項目向上拓展運營管理服務，提供資產管理服務，也符合物業公司普遍的發展規劃。
另據中指研究院企業研究總監劉水觀察，近來出險企業項目合作方也在頻繁收購合作項目股權。這一方面是由于合作方為避免出險企業債務違約對項目開發與銷售帶來影響，也為了在產品定價、成本分配、營銷策略等方面擁有更大的靈活性及控制權，因而收購合作項目股權；另一方面，出險房企也可通過出售項目股權獲得寶貴的流動資金。
值得一提的是，開發商在本輪資產出售過程中公開擺上貨架的資產中，有不少是過去較少出現的項目。例如，華僑城此前公開掛牌出售的上海寶格麗酒店，位于上海北外灘地區，系全球第六家、中國第二家寶格麗酒店；金茂近期出售的五星級酒店北京威斯汀大飯店，位于北京朝陽區燕莎商圈，同樣擁有較高知名度。
業內認為，在房地產企業普遍面臨流動性壓力的背景下，選擇出售的資產大大增多，收并購機會也明顯增多，核心優質的資產才更容易獲得買方的青睞。
仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部投資交易副總裁魏駿亞向記者表示，隨著2020年以來 “三條紅線”政策的提出，市場迎來了房企的商業資產出售熱潮，酒店類資產也浮現于多數房企的在售資產清單中。而由于收并購機會變多，目前投資人出手較為謹慎，對于酒店類資產的選擇會更集中于國內一線城市及三亞、西安等熱門旅游目的地。
即便如此，整體交易量仍呈上升趨勢。魏駿亞預計，今年全國酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。
更快實現資金回籠
歲末年關，開發商更加積極地處置資產，多是為了更快實現回款，應對當前的流動性壓力。
苑承建向記者表示，由于房地產市場持續低迷，企業普遍面臨銷售狀況不佳，回款緊張，在市場下行階段，土地、商辦等傳統資產價值不斷下降，企業融資也面臨較大困難，時值年底，房企進入傳統的支出高峰，除了償還各類到期融資，還有工程款等大額支出。
劉水也認為，在當下節點，房企面臨著年度經營業績及關鍵指標達標的壓力，同時也到了梳理年度財務情況的時間點。出售資產帶來虧損若計入本年度，則會減輕下一年度的財務壓力。
有近期出售資產動作較多的房企內部人士向記者透露，其實資產出售一直都有在談，大方向還是縮表瘦身。公司通過轉讓部分小股比項目給合作方，一方面實現了提前退出、提前確認收入，實現了真金白銀的回籠，同時也可以減少進一步注資的資金投入，減少未來的資金壓力。同時，部分則通過股權騰挪實現對項目全資持有，也有利于未來進一步的經營安排。
值得一提的是，不少央國企、被市場認為較為穩健的開發商也出現在資產出售的名單中，例如央企背景的華僑城在11月單月就掛牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項資產，動作頗為積極。這背后的關鍵推手是持續增加的流動性壓力。
作為房企主要資金來源的住宅銷售，今年以來一直較為低迷，多數城市仍在延續筑底行情。據國金證券研報，今年前11個月，百強房企實現全口徑銷售金額55288億元，累計同比下降15.5%，較前10個月跌幅繼續擴大1.6百分點。
在融資方面，盡管頻繁有政策支持，包括新城、龍湖、金輝等在內的開發商落地了新債發行，但房企整體的融資情況仍不理想。
克而瑞數據顯示，前11個月，80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%；同期，剔除掉已經提前贖回的部分之后到期的境內外債券規模合計超5930億元，11月單月到期債券規模環比增加33%，債務壓力加劇。
近來，萬科、金地等混合所有制房企都曾遭遇大幅債券價格波動，皆是因為市場對其面臨的資金壓力、安全性有所擔憂。兩家企業或通過國資站臺，或通過按時償債等舉措打消了市場顧慮，但巨大的行業壓力之下，仍是要以出售資產來補充流動性。11月底便有市場消息稱，金地計劃出售位于深圳的環灣城項目部分股權，所獲收入被考慮用于幫助償還即將到期的債務。
業內認為，出售這些資產，有助于開發商回籠資金，保證自身經營安全，也是企業在以行動表示自身對資金安全的重視。苑承建也表示，眾多房地產企業紛紛出售資產，是企業回籠資金、減輕現金流壓力的主動選擇，也是當前房企原有核心資產價值估值下降面臨的普遍狀況。
