雅加達(dá)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？哪個(gè)區(qū)適合投資？

印度尼西亞首都雅加達(dá)人口高達(dá)三千萬(wàn)左右，這樣的體量，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展是巨大的利好，因此近幾年雅加達(dá)也成為了海外房產(chǎn)投資的一個(gè)比較熱門的目的地。投資界普遍預(yù)期，一旦印尼政府放寬其對(duì)外資的制度制約，雅加達(dá)房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)快速發(fā)展。即便目前政策對(duì)外資并不是特別友好，仍有許多外國(guó)投資者選擇在雅加達(dá)進(jìn)行房產(chǎn)投資。

印尼關(guān)于外國(guó)人持股規(guī)定跟東南亞其他地區(qū)的國(guó)家比起來(lái)并不占優(yōu)勢(shì)，在這篇文章里，螺號(hào)網(wǎng)將會(huì)為大家介紹更多關(guān)于雅加達(dá)房產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以及房產(chǎn)投資的主要區(qū)域。

誰(shuí)也不愿意在投資房產(chǎn)的時(shí)候站在高位，前腳一買后腳就跌。總體來(lái)說(shuō)，大部分投資者認(rèn)為雅加達(dá)的房產(chǎn)價(jià)值被低估了。印尼有很大的消費(fèi)市場(chǎng)和持續(xù)成長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)，這使得房產(chǎn)其實(shí)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

不過(guò)雅加達(dá)的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)停滯了許多年，事實(shí)上，需求和住房率都降低了兩位數(shù)。主要原因有兩個(gè)：一個(gè)是中國(guó)投資者在雅加達(dá)的需求量減少，第二個(gè)是印尼對(duì)于價(jià)值超過(guò)75萬(wàn)房產(chǎn)征收20%的稅金。

此外，印尼外國(guó)人持股權(quán)的規(guī)定并不是特別友善，這是另外一個(gè)外國(guó)投資者對(duì)雅加達(dá)房產(chǎn)比較慎重的原因。外國(guó)人在印尼拿不到永久產(chǎn)權(quán)，包括公寓在內(nèi)。

印尼政府也在致力于改變現(xiàn)狀，他們必須在接下來(lái)幾年改變相關(guān)法規(guī)。當(dāng)法規(guī)修改后，預(yù)期市場(chǎng)會(huì)有巨大的成長(zhǎng)。不過(guò)目前還沒(méi)什么進(jìn)展。

但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，印尼市場(chǎng)有很大的潛力。

以下是螺號(hào)網(wǎng)如此認(rèn)為的原因：

a. 雅加達(dá)的房貸和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例很低，與鄰國(guó)相比，尤其的低；

b. 印尼的貸款利率很低，這使得當(dāng)?shù)厝丝梢陨暾?qǐng)更高的貸款額度；

c. 新的捷運(yùn)和輕軌工程會(huì)改變市場(chǎng)，像是雅加達(dá)有很大潛力的北區(qū)就會(huì)被帶動(dòng)發(fā)展。目前由于公共交通系統(tǒng)效率比較低，許多當(dāng)?shù)厝撕屯馀扇藛T都被迫在市中心和靠近工作、學(xué)校的地方買房，當(dāng)捷運(yùn)和輕軌建好后這一情況會(huì)有巨大改善；

d. 就像我們上面提到的，外籍持股的規(guī)定肯定會(huì)有改變，這會(huì)讓外國(guó)人買房的意愿增強(qiáng)。

雅加達(dá)分成 5大區(qū)，五大區(qū)又被分成許多小區(qū)。這五個(gè)區(qū)如下：

• 南雅加達(dá)
• 西雅加達(dá)
• 東雅加達(dá)
• 北雅加達(dá)
• 雅加達(dá)中心

螺號(hào)網(wǎng)一一為大家分析。

1.南雅加達(dá)地區(qū)

南雅加達(dá)是除了雅加達(dá)中心以為最受歡迎的區(qū)。雅加達(dá)以擁擠出名，不過(guò)等捷運(yùn)和輕軌建好后會(huì)有所改善。

南雅加達(dá)很空曠，有許多綠地，是跨國(guó)公司外派人員和富人集中的黃金地帶。從學(xué)校到寫字樓再餐廳到購(gòu)物中心，這一區(qū)應(yīng)有盡有。

許多政客和當(dāng)?shù)馗蝗硕甲≡趧e墅密集又遠(yuǎn)離嘈雜市中心的巴油蘭新區(qū)。這個(gè)區(qū)域受到外派人員歡迎的原因有很多，其中最主要的原因是因?yàn)檫@里比較現(xiàn)代，而且當(dāng)?shù)厣缛阂呀?jīng)習(xí)慣外國(guó)人的存在。

這里沿街有歷史悠久高大如蔭的綠樹(shù)，氛圍與上海的老城區(qū)特別像。

蘇迪曼是公寓、寫字樓和酒店遍布的商業(yè)中心。金庫(kù)大樓—印尼第二高樓就位于在這里。標(biāo)志性的雅加達(dá)大樓目前在興建中，未來(lái)會(huì)成為世界第五高的建筑，預(yù)期2022年完工。

新的Jalan Jenderal Sudirman捷運(yùn)站會(huì)讓臨近區(qū)域連接在一起。

跟巴蘭油新區(qū)很像，庫(kù)寧岸有許多豪華的度假村，也有許多外國(guó)大使館。這個(gè)區(qū)域也以比雅加達(dá)其他區(qū)更便利，你會(huì)在這里找到許多適合外國(guó)人的餐廳、購(gòu)物中心和學(xué)校。

除了大型度假村，這里還有許多公寓型建筑。

2.雅加達(dá)市中心

從名字就可以看出來(lái)，雅加達(dá)中心是雅加達(dá)商業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，這一點(diǎn)也充分體現(xiàn)在了房?jī)r(jià)上。

外派人員比較喜歡在這個(gè)繁忙的區(qū)域居住和工作，這里跟南雅加達(dá)一樣，許多當(dāng)?shù)卣渭叶甲≡谶@一區(qū)。

門騰是雅加達(dá)中心的一個(gè)區(qū)域，以擁有許多高級(jí)住宅出名。

這里的基礎(chǔ)設(shè)施跟不太繁華的南區(qū)來(lái)比要差一些，因?yàn)檫@里是雅加達(dá)最老的區(qū)域。奧巴馬小的時(shí)候就住過(guò)這區(qū)，在附近一所學(xué)校上學(xué)。

門騰有時(shí)會(huì)有塞車的問(wèn)題，住在這里生活方式一定不會(huì)單調(diào)，這里隨處可見(jiàn)販賣新鮮食物和飲料的街頭小販，超市、購(gòu)物中心、餐廳都非常方便。

金三角沒(méi)有門騰歷史悠久，不過(guò)金三角也已經(jīng)變成一個(gè)越來(lái)愈受外派人員和當(dāng)?shù)厝藲g迎的區(qū)域。三條主要道路：JL Gatot Subroto, JL Rasuna and JL Sudirman都在這里連接。

如果你想“住在辦公室附近”，對(duì)交通的便利性更看重，那么，這一區(qū)是比較好的選擇。

3.北雅加達(dá)區(qū)

北雅加達(dá)先前沒(méi)什么人關(guān)注，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域離市中心有點(diǎn)距離。不過(guò)在捷運(yùn)建好后，這個(gè)區(qū)域一定會(huì)有許多投資和新建項(xiàng)目。

北雅加達(dá)是雅加達(dá)最早開(kāi)始發(fā)展的地方，且地方位置良好，位于海邊。兩個(gè)雅加達(dá)的碼頭都在這一區(qū)。

由于開(kāi)發(fā)商 Summarecon Agung 的開(kāi)發(fā)，椰風(fēng)新村從一個(gè)籍籍無(wú)名的地區(qū)發(fā)展成了一個(gè)完整且有許多商業(yè)和住宅的區(qū)域。

值得一提的是 65%住在這里的是印尼華僑，這個(gè)比例可以說(shuō)是非常高了，因?yàn)檠偶舆_(dá)華僑只占到總?cè)丝诘?%。這個(gè)區(qū)域的房租回報(bào)率通常來(lái)說(shuō)很好，而且無(wú)論是度假村還是公寓，這里都能找得到。

椰風(fēng)新村吸引了許多中國(guó)投資者投資。

4.西雅加達(dá)區(qū)

西雅加達(dá)的邊界和另一座城市-坦格朗交接，這里離國(guó)際機(jī)場(chǎng)很近。許多住宅和購(gòu)物中心都在這一區(qū)，而且這里也是雅加達(dá)唐人街所在地。

這一區(qū)跟北雅加達(dá)一樣，房產(chǎn)需求量比較低，這一現(xiàn)實(shí)情況反映在了房?jī)r(jià)上，這一區(qū)的房?jī)r(jià)不高。隨著捷運(yùn)和輕軌的開(kāi)通，北區(qū)和西區(qū)都是很有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

外國(guó)人在雅加達(dá)不能買已經(jīng)蓋好的房產(chǎn)，這樣唯一的選擇就只能直接跟開(kāi)發(fā)商買 （通常是期房）。

印尼許多開(kāi)發(fā)商的總部都設(shè)在雅加達(dá)。以下是雅加達(dá)最大的幾家開(kāi)發(fā)商：

• Agung Podomoro Land Tbk PT
• Agung Sedayu Group
• Duta Anggada Realty Tbk PT
• Permata Birama Sakti PT
• PP Properti PT
• Tokyu Land Indonesia PT

螺號(hào)網(wǎng)：雅加達(dá)作為印尼的經(jīng)濟(jì)中心，這座城市有3000萬(wàn)人口住在首都，而整個(gè)國(guó)家更是有2.6億人口。不過(guò)呢，由于對(duì)外資持股規(guī)定還不清楚也不夠有利，許多投資者都還在場(chǎng)外觀望。等這些改善后，這座城市會(huì)有巨大的發(fā)展。

雅加達(dá)的經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)一直很好，不過(guò)過(guò)去幾年有些停滯。隨著捷運(yùn)和輕軌開(kāi)始使用，涌入的投資者可能會(huì)讓房?jī)r(jià)更高。

這座城市分成五區(qū)，其中中心和南方吸引了最多的外國(guó)人。西方和北方等捷運(yùn)和輕軌建好后會(huì)開(kāi)始發(fā)展，目前，在這兩個(gè)區(qū)可以買到價(jià)錢較低的房產(chǎn)。

螺號(hào)網(wǎng)，海外房產(chǎn)投資專家。

THE END

雅加達(dá)中心最貴公寓房?jī)r(jià)6.6萬(wàn)一平方米

根據(jù)Leads Property Indonesia的研究，位于雅加達(dá)中部MH Thamrin路的The Plaza Keraton為雅加達(dá)最貴公寓。

目前The Plaza Keraton公寓最新價(jià)格已觸及每平方米1.5億盾（6.6萬(wàn)人民幣）的數(shù)字。因此，到了這個(gè)階段，豪華公寓不是適合作為投資工具的物品，而是成就的象征，也是聲望的象征。

為什么？因?yàn)楹廊A公寓的價(jià)格很難再爬升，即使有增長(zhǎng)，也不會(huì)超過(guò)百分之五。尤其是在當(dāng)今的條件下，當(dāng)有錢人更喜歡觀察的時(shí)候，在觀望是否有開(kāi)發(fā)商提供比他們更多的特權(quán)和奢侈的產(chǎn)品時(shí)。

Leads Property Indonesia副總監(jiān)馬丁表示，豪華公寓市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)利基市場(chǎng)。是什么原因讓經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的人住在The Plaza Keraton公寓？

馬丁回答說(shuō)，除了位于商業(yè)中心和政府中心附近的超高級(jí)位置外，它也被列入二級(jí)類別的可居住資產(chǎn)。

這間公寓的居民已經(jīng)掌握了他們左鄰右舍的信息。

“營(yíng)銷術(shù)語(yǔ)是，你可以選擇或拒絕你的鄰居，”他說(shuō)。

通過(guò)這種特殊的待遇，我們可以知道什么樣的人住在這些豪華公寓里。

可以肯定的是，根據(jù)萊坊的說(shuō)法，借用富人的階層分類，他們被包括在擁有至少 3000 萬(wàn)美元資產(chǎn)的超高凈值個(gè)人 (UHNWI) 類別中。

以下是雅加達(dá)最昂貴的豪華公寓：

1. The Plaza 的 Keraton 由 PT Plaza Indonesia Realty Tbk 開(kāi)發(fā)。它與 The Plaza 辦公室、Plaza Indonesia 購(gòu)物中心和君悅酒店一同開(kāi)發(fā)。最新價(jià)格約為每平方米 1.5 億印尼盾。

2. Sun and MoonSun and Moon Apartment 位于 Kebayoran Baru 的 Dharmawangsa Complex，價(jià)格為每平方米 1.1 億印尼盾，不含稅。該公寓是 Samudranayaka Unggul 集團(tuán)與日本開(kāi)發(fā)商 Tokyo Tatemono 合作的成果。

3. The Langham Residences at District 8實(shí)際價(jià)格超過(guò)1億盾每平方米

4.Savyavasa Residences實(shí)際價(jià)格超過(guò)7500萬(wàn)盾每平方米

5. Le Parc Apartment

實(shí)際價(jià)格大約在7500萬(wàn)盾每平方米