房地產——伊寧市城區總匯

伊寧市。

地處祖國西部邊境，過轄區的昭蘇縣，就是出國了，市區距離邊境線并不遠，可以說是一座沿邊境的城市。

伊寧市所處區域在地理書中被稱之為小江南河谷區域，擁有豐富的新疆極其稀少的水資源，伊犁河及其數條支流橫穿境內，而城市也坐落在伊犁河邊。

只是伊寧市因為地理位置以及其它各種原因，發展緩慢，曾經獲得過新疆第二大城市的殊榮，近期的二十年發展比較落后，經濟和人口一直沒能快速增長。

具體來說，伊寧市只能算是一座五線城市，市區常住人口五十萬左右（曾經，數值目前不準確）。

先對伊寧市的城區有一個大概的概念。

截止今年，城區規劃分為東城區、中心城區、南城區、開發區、伊犁河南岸新區五個區域，這是目前已經成型的說法。

而依據公布的城區規劃，伊寧市城區會重新劃分成六個區，依次為東城區、主城區、西城區、開發區、北部產業園區、南岸新區，只是這個規劃目前來說還未成型，暫且依據已經成型的舊的城區規劃來描述。

依據舊圖分布，有四條重要城市干線，西環路、公園街、新華路、飛機場路，這是幾個城區的分界線，除此之外，伊寧市還有三條極為重要的城市干線，解放路、山東路、北京路。

而城區的住宅，大多是分布在這些城區范圍內，極少數特例，也會在后期記錄。

最近的篇章，會詳細描述伊寧市市區的小區情況以及房產相關信息，請大家關注。

新疆伊犁現在的房價多少？

伊犁位于新疆西北部，?可以說伊犁是個邊境移民城市，因為所在區域有新疆建設邊團農四、七、八、九、十這五個師的60個團場；西鄰歐亞國家哈薩克斯坦，沿邊有霍爾果斯、都拉塔、木扎爾特等9個國家一類口岸…

伊犁(伊寧市)是伊犁哈薩克自治州的首府，新疆維吾爾自治區轄州，簡稱伊犁，是中國唯一的既轄地級行政區(2個)、又轄縣級行政區(11個)的副省級自治州，地處新疆維吾爾自治區西部天山北部的伊犁河谷，總面積近27萬平方公里，相當于一個河南省加上江蘇省的面積總和；但是伊犁的人口總量2020年有了466萬，GDP2338億，這與內地的地級市(一般四線城市)相當。

要問伊犁的房價多少，首先得看伊犁首府(伊寧)這個城市有多大，本文問的伊犁市(主要是指伊寧城區)房價；還得看伊寧這個邊境城市能否宜居和做大？

許多熟讀歷史人都知道，清朝時期的伊犁將軍府，曾是當時新疆的最高權力機關，也就是當時的首府城市。伊犁哈薩克自治州的首府在伊寧市，位于伊犁河谷中部，城區面積為37平方公里，常住人口35萬人。

這里比較一下，重慶管轄的二三哥城市萬州和涪陵，萬州城區面積100平方公里，城區人口102萬；涪陵的城區面積72平方公里，城鎮人口85.8萬。相比之下，伊犁小了不只一半呀！

這里就可以通過類比推理到：伊犁的房價，肯定不會超過重慶的萬州和涪陵，以及其他的同類城市！因為城市越小，房價越低！比如萬州閱江臺新城今年1月份的房價，面積都在100平~120平，平均價為5000/平米；而萬州北站對面的綠地萬州城均價在8000/平米。

新疆伊犁的房價都不是特別的高，與內地的縣城房價相當，伊犁鞏留的房價最高的也就是3500/平米左右，在伊寧市區相對好的區位，房價可能會超過6000/平米，這也與內地縣城如出一轍！

既然伊犁區域地廣人稀，說明伊寧市還有足夠的土地面積可以擴容，樓房開發商拿地的價格相比內地便宜得多；但是，正因地廣人稀，住房需求量相對很少，產業鏈無力扎堆，伊犁地區水泥廠也稀少，房建買水泥的價格比內地高出近一倍；還有鋼材還得從內地長距離拖運，決定了開發商的房建成本，并不比內地低！相比內地：只是土地買價低了，而建材的成本高了。

核心點是伊寧市的新城買點并沒有內地同等城市那么熱銷，這也是因為地廣人稀。加之兵團人原籍來自祖國的天南地北，返回原籍城市的(或去內地其他城市的)人不在少數，他們的后代也因受到父輩“落葉歸根”之念的影響，不少人先后離開了伊犁，才有了兵團區域的房子，空房過多，賣價比造價還低！即使留下來的邊團人要在伊寧市區買房，人口總量占比有限，凈流出的兵團人拉低了伊寧市樓房的賣點。

好在伊寧這個城市地處天山北部的伊犁河谷，屬溫帶大陸性氣候、有著“塞外江南、中亞濕島和花城”的自然風貌，有著宜居的自然環境，沒有北上廣深超大城市的快節奏，在伊犁生活，真可謂安逸！

思鄉人于2021/5/18

2019-2024年，伊犁樓市在全疆一枝獨秀，五年時間房價上漲近30%

過去五年，伊寧樓市在新疆所有城市（4個地級市和29個縣級市）中，走出了一波獨立的行情：買房人需求旺盛，房價連漲5年，漲幅接近30%……

2024年1-6月份，新疆商品房銷售面積約763萬方，其中商品住房銷售套數約為5.6萬套，三座城市新房銷售就占了近一半的量；

前幾天老方寫過一篇小文，回顧了今年上半年整個新疆樓市的現狀，以及樓市最為活躍的三城、南北疆典型城市的房地產市場變化，其主要結論是：

• 這幾年賣房最好的三個城市是烏魯木齊市、伊寧市、阿克蘇市（三地住房銷量接近全疆的一半），在全疆商品房銷量平均下滑18%左右的情況下，這三座城下滑幅度為10%上下；
• 2015年前賣房在各地州縣級市排在前列的昌吉市、庫爾勒市，近幾年市場較為低迷；今年上半年新房銷量下滑40%左右，半年時間賣房套數僅1000-1500套房，兩個城市新房越來越難賣，但房價卻有不同程度的上漲；

從整理的圖表發現，除了全疆首府城市烏魯木齊之外，相較于其他三個地級市和29個縣級市，伊寧市的新房交易量一直保持穩態；

以上是伊寧樓市與各重要城市之間橫向對比的結果；本文再以時間軸進行縱向對比，回顧自2019年以來，伊寧市在各年度的上半年到底賣了多少新房，房價都是如何變化的；相信對看清伊寧樓市和判斷伊寧未來房價有一定的參考意義；

2024年上半年伊寧樓市的真實情況是：前六個月伊寧市商品房銷售面積56.5萬方，商品房銷售金額37.04億元；商品房銷售均價為6556元/平米；

1、賣房數據：

2019年-2023年上半年，伊寧市銷售商品房面積分別為：70萬方、66.7萬方、92.93萬方、52.29萬方、63.7萬方，銷量漲跌幅分別為-4.7%、38.7%、-43.5%、21.9%、-11.3%。從數據看出，2021年和2022年伊寧樓市經歷了一次大起和大落，而其他年份整體上相對比較穩定，近兩年開始有小幅回落；

過去五年（半年期）伊寧市商品房銷售平均線為69萬方，在伊寧房價連年上漲的趨勢下，每年都保持一定的銷量，足以說明伊寧樓市的韌性；

2、賣房金額：

2019年-2023年上半年，伊寧市銷售商品房銷售金額分別為：35.41億、37.35億、52.95億、31.56億、40.8億，即過去五年（半年期）伊寧市【商品房銷售金額平均線為39億】；39個億比今年上半年伊寧市財政收入（31個億）還多8個億；

3、房價變化：

2019年-2024年上半年，伊寧市銷售商品房成交均價分別為：5045元、5600元、5722元、6036元、6404元、6556元，房價漲跌幅分別為11%、2.2%、5.5%、6.1%、2.4%。

伊寧市的房價上漲最快是出現在2020年前后一波，2019年是伊寧市賣房最火的一年，供需矛盾突出，房子賣越好，房價也漲越猛；其次是2022年和2023年一波，在多地房價在下跌的之勢，伊寧房價逆勢上漲，主要因為2021年伊寧市不少高價地在一兩年內陸續開發，高價改善小區陸續上市銷售價格拉高了伊寧市整體房價，不少在售的項目也伺機上調了幾次房價；

過去五年的商品房銷量和房價走勢，基本能真實反映伊寧房地產市場變化，那未來幾年伊寧的樓市還會怎么變？

1、買房人的需求層面上

相比疆內其他地州重要城市，伊寧樓市受大環境影響和沖擊相對較小，買房需求非常旺盛，尤其是改善型需求得到較大的釋放，這個可以從兩方面可以佐證：①伊寧市改善盤如建業云境、中南水樾云錦、仁和的理想城、九城廣場等項目銷量位居前列；②伊寧市買新房的戶均面積從2020年121平米到了現在的127平米（烏魯木齊今年上半年戶均面積為115平米）

建業云境

不過也要注意到：在伊寧市買房的需求在2023年得到一定釋放之后，今年開始已經出現后勁不足的情況，不少住宅項目銷售壓力越來越大，一些新盤經過客戶積累之后，集中開盤的銷量放緩了，這也讓不少樓盤以暗降的形式讓利于買房人；

2、開發企業的供應層面上

未來伊寧市新房供應充足：體現在2021年供應一大波住宅用地之后，這兩年也賣了不少續接的住宅用地，土地供應量較大；另一方面，隨著未來伊河兩岸會加速發展，伊寧市實質意義的改善小區不僅只局限于目前的幾個新項目，伊河南北兩岸的高端改善新小區也會越來越多，未來不管是剛需小區、還是改善小區競爭壓力都會加劇；

伊犁河北岸規劃

后期伊寧樓市的發展趨勢跟大部分城市一樣，有一定品牌影響力的房企、且用心做規劃配建、戶型立面、景觀綠化、后期服務等產品和細節的小區關注度會越來越高，這一類新房項目房價也會相對堅挺；而理念落后、管理粗放、落地呈現弱的中小開發企業，就不那么好做；最終的結果是伊寧樓市的兩極分化：好的會越來越來，不好的越來越難；

3、房價變化上：

連續漲價5、6年的伊寧房價，大概率也要進行調整的階段了。

第一：房價構成的最主要因素——土地成本趨于穩定，近兩年伊寧市除了個別商業性質的地塊拍出一些高價之外，住宅用地的地價和樓面價價格變化不大，房地產開發企業在當前的市場價格能保持一定的利潤；

第二：今年上半年伊寧市商品房成交價雖有小幅上漲，但是漲幅已經明顯放緩；雖然說伊寧樓市和房價抗打能力確實很強，但是也架不住賣房難度加大的現實，沒有足夠銷量的加持，伊寧房價上漲動力也就沒了；

以后伊寧的房子降不降價，還跟一個重要原因有關，那就是開發商對項目打法的選擇：較高利潤項目會在買房速率保持一定節奏的同時，房價會保持高位，但這對開發企業的現金流有一定的要求；對于資金緊張、銷售回款壓力大的項目，則會出現贈送、折扣等暗降形式賣房回籠資金，房價調整就在所難免；

伊犁河谷在全疆范圍內氣候溫潤，適宜居住，地處中心位置的首府城市伊寧，還集中了河谷內大量的優質教育、醫療、公共服務資源。不過在當前大環境還不明朗的情況下，最終還是要看周邊縣市、疆外人是否還愿意選擇在伊寧市安家置業，畢竟伊寧樓市60%-70%的量都是這些人支撐起來的。