大理的新房可以先買一半產(chǎn)權(quán)，你買嗎？

大理的蒼山洱海、風(fēng)花雪月，一直是不少人心中的烏托邦。郝云在《去大理》中的一句“是不是對(duì)生活不太滿意，不如一路向西去大理”，吸引著無(wú)數(shù)青年心懷詩(shī)和遠(yuǎn)方，前往大理定居。

近年來(lái)，大理的旅游業(yè)頻頻遭受重創(chuàng)，和旅游業(yè)息息相關(guān)的地產(chǎn)業(yè)更是面臨寒冬，大理的房?jī)r(jià)一再大幅下跌，成為當(dāng)?shù)夭坏貌恢泵娴默F(xiàn)實(shí)。

日前，大理州政府為促進(jìn)全州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》（ 以下簡(jiǎn)稱《通知》 ）。

即便近段時(shí)間為了穩(wěn)樓市，各地政策“花樣”頻出，但該《通知》中提到的有別于傳統(tǒng)共有產(chǎn)權(quán)概念的“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”模式，以及“半價(jià)買房”、“半買半租”等說(shuō)法，還是引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。

“半買半租”？

《通知》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

大理洱海旁的城市建筑。圖/圖蟲創(chuàng)意

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)新聞周刊，此次大理推出的共有產(chǎn)權(quán)概念與傳統(tǒng)意義上的共有產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，是一種保障房的形式，更多是給中低收入人群更好地去擁有產(chǎn)權(quán)住宅的一種推進(jìn)方式，而此次則屬于購(gòu)房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)談到，雖然該政策的出發(fā)點(diǎn)是刺激樓市消費(fèi)，且從短期來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)房成本有所降低，只需要出一部分購(gòu)房款，但他認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房款并沒(méi)有下降，購(gòu)房者所拿到的無(wú)非是部分房屋所有權(quán)，如果想拿到全部的產(chǎn)權(quán)，依舊需要付出全部的房款。

王玉臣認(rèn)為，傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)房屬于政策性保障住房，有相應(yīng)的資格審查，對(duì)于購(gòu)房人而言會(huì)更加安全。

據(jù)悉，本次《意見》出臺(tái)前，大理早在今年3月就展開過(guò)一輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展座談會(huì)，就控制供地節(jié)奏、提高公積金貸款支持力度等方面內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)探討及工作任務(wù)部署。

大理的公積金支持新政也于今年6月落地，貸款額度從原單職工的50萬(wàn)元調(diào)整至65萬(wàn)元，雙職工從原60萬(wàn)元調(diào)整為78萬(wàn)元，二套房首付比例從原40%降至30%。其中，單職工貸款額度要高于昆明新執(zhí)行的最高50萬(wàn)元政策，力度不小。

此外，為更好發(fā)揮政府調(diào)控作用，大理方面在《意見》中特別提出，將由宣傳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、文化旅游等部門牽頭會(huì)同房地產(chǎn)、旅游等行業(yè)協(xié)會(huì)組建“營(yíng)銷大理”專班，組織開展線上線下系列推介活動(dòng)，持續(xù)強(qiáng)化城市營(yíng)銷。

不少受訪者認(rèn)為，大理共有產(chǎn)權(quán)政策的出臺(tái)，和當(dāng)下大理面臨的困難與挑戰(zhàn)不無(wú)關(guān)聯(lián)。

但鑒于該《通知》剛發(fā)布，目前沒(méi)有具體管理細(xì)則出臺(tái)，也沒(méi)有房企以此來(lái)開展?fàn)I銷活動(dòng)，在大理從事房產(chǎn)交易工作的地產(chǎn)資深人士趙云告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)下他們門店還沒(méi)有客戶前來(lái)咨詢相關(guān)事宜，不少購(gòu)房者對(duì)此持觀望態(tài)度。

“寒冬”中的房地產(chǎn)業(yè)

大理的房地產(chǎn)業(yè)，也曾經(jīng)有屬于自己的“黃金時(shí)代”。

疫情前，據(jù)《胡潤(rùn)2019年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》，2018年－2019年大理房?jī)r(jià)一年漲幅達(dá)20.2％，是中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高、全球房?jī)r(jià)漲幅第二的城市。

“很少有其他旅游城市像大理這樣，能夠吸引一個(gè)人到此旅游，然后就選擇在此定居。”一位大理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾如此感慨。

值得注意的是，盡管大理是一座以旅游聞名全國(guó)的城市，但房地產(chǎn)業(yè)在支撐大理經(jīng)濟(jì)方面一直發(fā)揮著重要作用。

官方資料顯示，2021年大理市全市房地產(chǎn)成交面積85萬(wàn)平方米，交易金額92.44億元；房地產(chǎn)業(yè)入庫(kù)稅收12.11億元，占全市稅收的24.73%；完成房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資119.51億元，占全市固定資產(chǎn)投資總量的49.95%。

但近年來(lái)，由于疫情的沖擊，大理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂(lè)觀。《2022年大理州政府工作報(bào)告》提到，由于疫情原因，大理2021年跨省游熔斷4次、98天，酒店最低入住率僅為16%，比2019年低44個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)降至冰點(diǎn)。如果疫情持續(xù)，旅游業(yè)發(fā)展仍面臨不確定性，影響還將向其他行業(yè)蔓延。

該《報(bào)告》還提到，困難壓力來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)入寒冬，“房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資乏力、信心不足等問(wèn)題”。

據(jù)悉，2021年大理房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積同比下降42.1%，商品房庫(kù)存激增，大理外銷比例從最高53%下滑到去年的23%，波及建材、裝飾等眾多行業(yè)，且影響還在持續(xù)。

此外，《大理白族自治州2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》也顯示，2021年，全州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成178.0億元，比上年下降15.5%。其中，住宅投資138.4億元，下降16.3%；商品房銷售面積153.0萬(wàn)平方米，下降37.9%；商品房銷售額124.1億元，下降39.1%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年6月大理新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1%，這是自2021年6月大理房?jī)r(jià)下跌后的12連跌，較2021年、2020年同期下跌分別達(dá)到6.3%、7.3%，在全國(guó)70城中，跌幅僅次于廣西北海；而二手房方面，大理在6月終止了連續(xù)11連跌的態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.4%，但同比前兩年仍下跌6%、4.2%。

諸葛找房（昆明公司）城市經(jīng)理付宇軒向中國(guó)新聞周刊表示，大理是全國(guó)知名網(wǎng)紅旅游城市，旅游業(yè)是大理的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是大理經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。他說(shuō)，“以旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，以游定居從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，可以說(shuō)大理的旅游和地產(chǎn)息息相關(guān)。”

付宇軒說(shuō)，大理的房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴外地客戶，但近兩年受疫情影響，跨省游時(shí)常被迫中斷，外地游客進(jìn)不去，從而導(dǎo)致地產(chǎn)銷售受阻，整體庫(kù)存壓力較大。

“加上房地產(chǎn)融資受三道紅線（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）影響，多數(shù)房企生存維艱。”他說(shuō)。

付宇軒認(rèn)為，過(guò)去房企營(yíng)銷策略以省外客戶為主，忽略了本地居民購(gòu)買需求，這次大理的新政降低了購(gòu)房門檻，能在一定程度上激活購(gòu)房市場(chǎng)和需求。

“大理共有產(chǎn)權(quán)政策的推出主要是解決庫(kù)存壓力，降低本地居民購(gòu)買門檻的無(wú)奈之舉。”他說(shuō)。

趙云談到，受疫情影響，他們門店的成交額而只有去年的一半。但他認(rèn)為，如果后半年沒(méi)有疫情影響，成交額應(yīng)該能有所回升。

專家：警惕產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，在大理之前，深圳亦發(fā)布過(guò)類似政策。在7月16日召開的第二屆大灣區(qū)企業(yè)人力資源發(fā)展高峰論壇上，深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)聯(lián)合深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布“青年人才共有房計(jì)劃”，推出青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。

該計(jì)劃指出，三年之后，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購(gòu)買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”；如果三年后房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購(gòu)一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無(wú)憂，安居樂(lè)業(yè)。

但實(shí)際上，該計(jì)劃目前唯一落地的項(xiàng)目為位于深圳寶安區(qū)的產(chǎn)業(yè)公寓。該項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，推出的50套房源為產(chǎn)業(yè)公寓——此類公寓、單身宿舍等非商品住宅類產(chǎn)品，本身在市場(chǎng)上就存在去化不佳等問(wèn)題。

而且，以上舉措僅僅是企業(yè)的自主行為，“青年人才共有房”計(jì)劃并不屬于深圳市政府住房保障或者人才住房體系內(nèi)容。

因此，大理可以說(shuō)是全國(guó)率先支持房企與購(gòu)房者共有房屋產(chǎn)權(quán)的地區(qū)，但需注意的是，大理雖率先試水“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”，但目前涉及的交易價(jià)格、稅費(fèi)以及后續(xù)出租、交易等細(xì)則尚未出臺(tái)。

王玉臣認(rèn)為，大理的共有產(chǎn)權(quán)新政還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。他談到，雖然購(gòu)房者前期似乎不用為全部房款操心，但相應(yīng)拿到的產(chǎn)權(quán)也并非全部產(chǎn)權(quán)。

“既然剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，這就意味著在購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)之前，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依舊歸開發(fā)商所有。”王玉臣說(shuō)，如果在這期間，開發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題，或者對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，都會(huì)對(duì)購(gòu)房者權(quán)益產(chǎn)生影響，“如果開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，被法院強(qiáng)制執(zhí)行，這部分產(chǎn)權(quán)可能會(huì)被拍賣，進(jìn)而影響到未來(lái)購(gòu)房者對(duì)房屋實(shí)際使用問(wèn)題，更不用說(shuō)能否再購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)了”。

王玉臣還談到，在購(gòu)房人取得剩余產(chǎn)權(quán)之前，購(gòu)房者和開發(fā)商之間其實(shí)都是共有權(quán)人，雖然不是嚴(yán)格的共同購(gòu)房，但是類似于“共同購(gòu)房”。“本身共同購(gòu)房就很容易出問(wèn)題，比如在出售、占有、使用、抵押等方面上，這個(gè)時(shí)候往往需要‘看人品’。”他說(shuō)。

王玉臣表示，如果確實(shí)要買“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”，一定要對(duì)開發(fā)商以及開發(fā)商的股東情況等關(guān)鍵信息做基本的調(diào)查了解，以規(guī)避后續(xù)可能產(chǎn)生的麻煩。其次，要對(duì)項(xiàng)目本身做初步的調(diào)研，除了關(guān)注基本的五證（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），還要關(guān)注項(xiàng)目的基本立項(xiàng)手續(xù)，核實(shí)是否在最初立項(xiàng)時(shí)就符合這類房屋的條件和政策要求。再次，簽署相關(guān)合同后，要實(shí)時(shí)關(guān)注開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)展情況。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除了購(gòu)房者要提高警惕，監(jiān)管部門也要適當(dāng)關(guān)注此類物業(yè)交易的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，以便更好促進(jìn)此類物業(yè)的交易和模式的推進(jìn)。

作者：陳淑蓮

降價(jià)247萬(wàn)，大理市鳳儀鎮(zhèn)一宗城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)再度轉(zhuǎn)讓

拿地十年，地價(jià)上漲2.5倍。大理國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓一宗16719.58平方米城鎮(zhèn)住宅用地。

據(jù)滇西房網(wǎng)消息，近日云南產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布大理市鳳儀鎮(zhèn)老320國(guó)道一宗國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)項(xiàng)目招商公告。擬轉(zhuǎn)讓土地位于鳳儀鎮(zhèn)老320國(guó)道以東，興鳳路以西，轉(zhuǎn)讓底價(jià)3515萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓方為大理州交通投資開發(fā)有限公司。

資料顯示，擬轉(zhuǎn)讓土地的面積為16719.58平方米，使用期限為2014年2月20日至2084年2月19日，是一宗其他普通商品住房用地城鎮(zhèn)住宅用地，評(píng)估價(jià)值3310.4768萬(wàn)元。2024年1月16日至2024年2月27日，這宗土地在云南產(chǎn)權(quán)交易所以3762萬(wàn)元掛牌轉(zhuǎn)讓，最終無(wú)人報(bào)名出價(jià)。本次為二次掛牌，價(jià)格較首次轉(zhuǎn)讓下降了247萬(wàn)元，仍高于資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)的位置。

2014年2月19日，大理州土地開發(fā)投資有限公司以掛牌出讓方式取得大理市鳳儀片區(qū)01-02-35號(hào)宗地，也即本次轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，成交價(jià)格1379.3182萬(wàn)元，約定容積率不大于2.0。按照二次掛牌價(jià)格計(jì)算，10年后這宗土地的價(jià)格上漲約2136萬(wàn)元。以最大容積率計(jì)算，現(xiàn)在這宗土地的樓面價(jià)每平方米約1051元。

自2022年10月27日，大理大立成投資有限公司拿下正陽(yáng)華府項(xiàng)目2宗住宅兼容商服用地以來(lái)，截至今日，大理市內(nèi)再無(wú)一宗住宅用地掛牌和成交。

大理州關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見提出，洱海流域內(nèi)除城市更新、城中村改造等項(xiàng)目外，謹(jǐn)慎新增單一功能的城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)，存量用地主要用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能優(yōu)化提升，大理市住宅用地規(guī)模還將大幅縮減。

目前，大理市還存在部分已出讓未建的住宅用地，這些存量土地和低效用地可通過(guò)自主招商或者土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，提高城鎮(zhèn)土地集約利用水平。