III|再訪香河：代辦個稅購房操作仍存 工程抵款房成剛需“新寵”

作為距離北京城市副中心功能區最近的三個區域，燕郊南城、大廠潮白和香河北部新城板塊，向來是吸引北京外溢購房需求的熱地，在燕郊再度傳出“放松”言論并成為開發商及代理行炒作依據的同時，香河市場又如何？

北京商報記者本周調查發現，限購令仍未松綁的香河，實則并沒有完全阻斷外地購房者的入場。除了此前調查到的開發商為購房者提供代辦個稅順繳服務，使其滿足當地購房資質的操作外，當前香河又衍生出了工程抵讓房可以直接網簽給外地購房者，無須三年社保或納稅的新情況。

此外調查還發現，在廊坊限購即將滿三年之際，一些為了在香河置業，于限購后自己著手安排個稅順繳的北京剛需客群，后續也將以“香河納稅人”的身份陸續登場。那么，“逆限購”買房操作為何屢禁不止？購買工程抵款房背后有無風險？香河未來樓市是否會因潛在需求掀起風浪？

“逆限購”買房操作仍存

“您從哪兒來”、“有資質沒”、“三年個稅有沒有補”，來自北京的看房人薛平（化名）告訴北京商報記者，如果你以一個外地購房者的身份在香河聽到了諸如此類問題，不用因為心虛不滿足當地購房資質而著急抽身離開，因為上面的問題說明了：外地人在這里買房“有戲”。

本周，北京商報記者跟隨薛平來到了香河最靠近北京、最受外地人青睞的北部新城。然而本輪調查發現，2018年下半年記者曾予以披露的“機構代辦個稅，三年后網簽”這一規避限購的購房操作，在香河仍然存在。

當前，在這個不時傳出“限購放松”風聲的小城，不同樓盤的銷售人員對待來自北京的客戶，正呈現出截然不同的兩種態度。

“沒當地購房資質是吧，那您買不了！”在富力新城項目售樓處，記者一行得到了不能購房的回答。然而當日午間的富力新城售樓處，除了薛平，還有另外一組客戶與銷售人員交談。

“沒購房資質原則上不能買，不過您要是真想要，網簽得在三年后。”輾轉至另一家樓盤，記者卻又聽到了另一番隱晦的表達。該項目銷售人員暗示薛平，“機構代辦個稅，三年后網簽”購房可行。相比富力新城的寥寥到訪者，這個項目的接待區幾乎坐滿了看房人。

而相比開發商對于外地客戶的謹慎試探與隱晦暗示，提供居間服務、靠帶客促成交賺錢的中介機構，對于外地購房者能否在香河買房的表態則更為直接。

北京商報記者從何香河當地多個中介機構經紀人口中了解到，包括京東獅子城等在內的多個香河樓盤，均悄悄面向不符合限購要求的外地購房者售房。

“外地人可以買，不過貸不了款 。”有中介人員向記者一行透露，“基本上都能買，最近可能是不敢賣。”

同此前調查結果一樣，在“機構代辦個稅，三年后網簽”協助購房者獲取購房資質的操作下，項目開發商一般會和外面的機構建立合作，購房者只需要繳納一定金額的代辦費用，購房資質獲取的相關事宜一切都可以由機構操辦。

同時，多個項目還會向購房者承諾提供一次免費更名的機會，購房者在同開發商簽署草簽合同后，一旦房價上漲想要賣出或者因一些原因自己不再想買入，可以托中介人員轉賣給下一個有意向購房的“接盤者”。

盡管此前業內已有多位專家提示購房者置業香河需謹慎，違規全款購房暗藏風險，但是現實情況顯示，通過上述操作“曲線購房”的北京剛需客群仍然不在少數

不過， “不網簽不交房”仍是很多開發商堅守的底線。多名樓盤銷售及中介人員表示：“著急入住也沒辦法，規定就是只有網簽、收房后才能住！”

工程抵款房支持外地人購買

值得一提的是，在開發商為購房者提供代辦當地三年個稅服務、使得客戶滿足當地購房資質外，當前香河還存在部分工程抵款房可以直接網簽給外地購房者，無需三年社保或納稅的情況。

所謂工程抵款房，簡單地說，就是開發商以房屋實物交割給施工方用以充抵應付施工工程款的商品房。此類房源在房屋品質上與同一項目的其他商品房并無本質區別，只是因為可以更快實現網簽，所以價格會高于市面普通新房，購買時正常考慮位置、樓層、朝向、戶型等即可。

“現在沒有購房資質的外地人在香河買房就兩種辦法，一種是上面提到的‘代辦個稅、三年后網簽’，對購房者而言風險相對大一點；另一種就是買工程抵款房，這種房子只要能拿出全款，就能在很快時間內通過網簽備案，然后就能住進去。”該中介人員介紹稱，此類房源的價格在1.5萬元/平方米，與北部新城普通商品房均價之間存在3000元左右的價差。

就工程抵款房能否盡快網簽、實現入住，上述中介人員給出了肯定的回答,并稱“只要購房資金沒問題，購房流程大可放心”。

北京商報記者了解到，一般而言，工程抵款房的單價相對正常房價會便宜幾百甚至上千元，原因在于項目施工單位急于將房子變現，因此委托部分樓盤代理機構或者中介將抵款房以略高于成本價的價格賣出。

不過，因為在香河嚴格執行“非本地戶籍無三年社保或納稅不能購房”的限購政策下，市場之中積攢了很多由北京外溢而出的購房需求，所以工程抵款房這種不賣預期、擺在眼前的現房，便成了受購房者追捧的“香餑餑”。

“購買工程抵款房須明確兩個方面：一是此類房產需要購房者全款支付，由于不能做銀行杠桿，對購房者的支付能力提出了較高要求；二是購房者在購買前要了解房屋背后有無抵押，這樣才能確保自身的權益不會受到損失。”合碩機構首席分析師郭毅指出，只有工程抵款房沒有被查封、設定抵押權、也沒有其他買受人主張權利，而且可以簽署購房合同、辦理網簽網備，購房者才能放心購買。

北京商報記者了解到，依據相關規定，如果開發商未償還債務，施工方也無權直接銷售此類工程抵款房，因此需要查明擬出售房屋的產權系歸開發商名下還是已經過戶到建筑商名下。如果工程抵款房已經過戶到施工方名下，則變成二手房交易；如果還沒有辦過戶，則可以當一手房買，具體手續需要跟房主和開發商銷售人員協商。

上述中介人員表示，香河某項目的部分房源可以滿足薛平的盡快入住需求，同時表示，“會和開發商簽一手新房合同”。至于具體操作流程，中介人員則不愿過多透露，僅稱“流程可以放心”。

平穩的樓市與蟄伏的需求

盡管“代辦個稅等待網簽”、“工程抵款房支持外地人購買”等操作為外地購房者置業提供了可能，但在業內人士看來，自從廊坊市于2017年施行升級版調控新政——“6·2”限購令以來，經歷過房價腰斬以及成交冰封這一大起大落成交轉變的香河房地產市場，已然處于一個成交較為平穩的狀態，沒有什么房價泡沫。

郭毅也認同，限購以來，目前的香河市場處于還算穩定的階段。當前香河的房地產市場，基本恢復到原本靠地緣客群支撐的成交狀態和與此對應的成交價格。

值得一提的是，因為北京的高房價壓力以及外界不斷炒作的環京樓市高預期，部分北京剛需仍然沒有放棄香河這塊“熱地”。

多位中介人員稱，當前距廊坊最嚴限購令發布已超三年，未來將有一定數量通過“補辦個稅順繳”途徑獲得購房資質的客群涌入香河市場。

“包括香河在內的環京樓市確實可能會在限購執行三年之后，陸續迎來一些通過各種途徑滿足個稅條件的客群，區域網簽量也很可能受此影響實現提升。”不過郭毅也指出，蟄伏已久的潛在需求在獲取資質后成功入場，只會對整體市場需求起到部分提振作用，香河整體市場并不會因為限購滿三年，而在成交量上實現過大的飛躍。

另有業內人士指出，包括香河在內的環京樓市的復蘇必然是一個較長的過程，這是要建立在京津冀協同發展戰略下的產城融合切實落地，交通等公共服務先行、相關配套產業跟進，留住了人，再留住消費。而這所有，還需要時間來完善。

▼

▼

實地探訪：緊鄰北京多地二手房限購放開？中介推銷“賣點”，當地住建局回應來了

近日，有購房者向中國證券報記者透露，毗鄰北京的河北香河、燕郊地區的房產中介人員對其推銷稱，買房不再受限購政策影響。

其中，香河中介人員稱，一手房、二手房均可以正常過戶，如果想過戶二手房，只需要多提供一份央企或市政明。

燕郊中介人員則稱，在北京繳納社保人員可以在燕郊購置一手房，二手房暫時無法過戶。

來源：爆料人微信對話截屏

對此，中國證券報記者近日對香河、燕郊地區樓市進行了實地探訪。

多數香河房產中介稱，二手房交易依然遵循調控前的規定，從未接到放開限購通知。但一手房可以過戶，用的是開發商資質。

不過，多數燕郊中介稱，實際操作中，外地人員購買一手房都沒有限制了。

6月15日，中國證券報記者向香河住建局、燕郊所在三河房管局求證，得到的答復是，限購政策沒有任何放松，一手房、二手房都不可以網簽、過戶。

香河地區中介：二手房嚴格遵循限購政策

中國證券報記者走訪香河地區房地產市場發現，香河地區基本以小型房地產中介為主，鏈家、我愛我家、中原地產等主流中介門店并不常見。

這些小型地產中介分布在各個樓盤周圍，每家主攻1-2個樓盤。

中國證券報記者 董添攝

記者隨機對10多家中介進行了探訪。探訪過程中，這些中介都指出，香河地區二手房依然遵循調控政策。如果要購置香河二手房，需要在香河落戶或者繳納本地社保。相比之下，部分一手房可以過戶給外地戶籍人員。

“二手房如果放開，房價一定會受到較大的影響。政府可以在拿地、定價、網簽等多個過程中對一手房進行調控，而二手房面對的是業主，其調控與一手房存在很大不同。因此，目前香河二手房沒有放開交易。除非調控政策放開，否則二手房是不會輕易放開的。”多位中介人士對中國證券報記者表示。

“現在香河地區落戶比較容易。如果想買二手房，可以先落戶，落戶成功了就可以買房。”上述中介人士對中國證券報記者表示。

來源：香河縣人民政府官網

相比二手房，香河地區的一手房市場則較為寬松。

“目前在售的一手樓盤中，都可以正常簽買賣合同賣給外地人。一部分房源可以直接簽約，不受調控影響，這些房源價格會相對貴一些。還有一部分可以先簽約，然后同時繳納社保或者辦理落戶。但是，這些都不會有合同或文件，過不了戶開發商不會承擔損失。”

香河地區多位一手房中介銷售人員指出：“商住房源都不需要繳納社保或落戶，對外地人不限購。如果是投資，也可以考慮。”

“一手房可以用開發商資質進行網簽，要看開發商的資質。在售項目有的可以直接網簽，有的是先交訂金，簽合同，然后交三年社保或落戶。等落戶成功了，或者三年社保交足了，就可以網簽。”走訪過程中，多位銷售人員對記者反映。

香河住建局回應：限購未放松

6月15日，中國證券報記者致電香河住建局、香河便民服務中心、香河自然資源和規劃局進行求證。

香河住建局回應：目前，外地戶口購買香河住宅，無論是一手房還是二手房，仍然需要三年香河本地社保或三年香河本地納稅證明。但是，部分養老項目除外。養老項目具體需要問自然資源和規劃局。

香河自然資源和規劃局指出，無論是什么項目，只要是住宅，都需要先拿到香河住建局交易中心開具的準購證明。

香河便民中心負責公積金貸款的相關負責人對中國證券報記者表示，目前香河對外地購房依然執行嚴格的限購政策。外地社保公積金不能貸款購買香河房產。上述負責人指出，目前，香河二手房公積金貸款只能憑借房管局開具的準購證明，以及廊坊本地公積金繳存證明才能進行公積金貸款手續。

中介稱燕郊一手房限購已放開

與毗鄰北京通州的香河地區定位不同，燕郊作為北三縣距離北京市中心距離最近的縣區，房地產市場相比香河也更為成熟。

記者走訪燕郊地區發現，與前幾年被燕郊本土開發商包攬的市場不同，目前，在售樓盤中，一線品牌房企占比遠遠超過燕郊本土開發商。

一手房中介銷售人員表示，燕郊一手房可以正常網簽。以前是針對北京社保，目前是針對全國所有購房者。“你不可能看到紅頭文件。但是，購房客戶基本都過了網簽。”記者走訪過程中，一手房銷售人員的口徑基本一致。

“目前二手房都沒有放開，我們面對外地客戶時，都是往一手房引導。以前商品房不能網簽，北京地區的購房者都是買商住房。疫情期間放開了一手住宅網簽，目前成交量很大。”多位銷售人員指出。

三河住建局回應：仍然嚴格執行限購政策

6月15日，中國證券報記者向燕郊所在三河房管局求證，三河房管局指出，燕郊沒有放松限購政策。隨時接受監督和舉報。一手房不可以過戶給外地購房者，如果中介或開發商這么宣傳，可以致電三河房管局督查組，進行實名舉報。

購房者交10萬托中介辦香河戶口 事沒辦成錢難退

法制晚報·看法新聞（記者 董振杰）因一名購房者沒有在香河購房的資格，中介想出了先辦當地戶口再購房的方案。交了10萬元之后，并未成功辦理戶口，這位購房者選擇了報警。目前，香河警方正在對此事進行調查。

朱女士辦香河戶口向一名中介員工交付10萬元錢（當事人提供）

準備在香河買房 花費10萬托中介辦戶口

小朱是北京一家軟件公司的程序員，來京數年后準備和男友結婚，準備在北京較近的香河購房。小朱說，因為知道香河有限購措施，沒有在當地交夠三年社保就沒有購房資格，“一家中介公司的業務員說，為了破解限購政策，其實可以通過遷移戶口的方式解決。只要有了當地戶口，肯定就有了購房資格。”

當時簽訂辦戶口協議的現場（當事人提供）

小朱說，2018年3月24日，香河一家名為嘉明房產公司的業務員蒙女士，向自己承諾肯定能夠幫助辦理香河戶口。“她向我寫了收條，承諾三個月后辦理成功，如果沒有辦成，則必須在一周之內退款。”朱女士說，看到中介業務員自信地承諾，于是她就交了10萬元錢。“在此期間業務員一再表示正在辦理中，馬上就能辦好，沒想到三個月過去之后她的承諾落了空。”

業務員稱戶口沒辦成 自己已經離職

7月17日，法制晚報·看法新聞記者跟隨朱女士來到香河的這家“嘉明房產”，沒想到在門口碰到了當初收錢辦戶口的業務員蒙女士。

蒙女士說自己已經從這家房產中介公司辭職，但她承認確實收了朱女士的10萬元辦戶口錢，自己委托一個名為“小胖”的下家辦理，而“小胖”又委托一名姓董的女子辦理，再由董姓女子找下家辦理。因為沒有辦成，幾人在辦理過程中所提取的好處費共3.5萬元，已經全部返還給了朱女士。至于剩余的6.5萬元，則將由其中一名“下家”貸款返還。“關于此事，警方已經向我們了解情況，正在進行調查。”

朱女士與男友帶著辦戶口的中介及另一名中間人到派出所報警攝/記者 董振杰

警方接到報案 正在進行調查

7月16日至7月17日，戶口辦理者朱女士先后到香河刑警隊、香河縣公安局新華派出所進行報警。

記者從香河縣公安局了解到，接到朱女士的報警之后，警方正在對此事進行調查。