律師普法||房產證（不動產權證）寫你的名字，房子就是你的嗎？

—— 一起來了解下不動產權屬證書的證明力吧

【先看案例】

1、張三新建一棟房屋后到不動產登記中心辦理不動產權證，不動產登記中心工作人員大意，將房屋登記在了張三鄰居李四的名下。張三事后才發現名字登記錯誤。

2、張三為人低調，不想用自己名義購買商品房，后找朋友李四商議：“張三借用李四名字購房，并約定由李四出面與開發商簽訂購房合同，房產登記在李四名下，購房款則由張三全額支付給李四后由李四支付給開發商公司，最終李四取得房產不動產權屬證后交由張三保管。”張三與李四據此簽訂一份《借名買房合同》后，李四與開發商簽訂了購房合同并取得了不動產權屬證書，登記的產權人為李四。

上述兩個案例，不動產權證上登記的名字都是李四，請大家思考：

房產歸李四所有，還是歸張三所有？

【律師分析】

先說結論：

上述兩個案例的李四雖然是房子的登記產權人，但房子的產權應當歸張三，李四對房子并不享有所有權。

理由：

1、不動產權屬證書的推定效力

不動產權屬證書上記載的產權人，一般推定為不動產物權的享有者。回到案例，在不考慮其他情形下，根據不動產權屬證書登記的產權人是李四，我們可以推定李四就是房子的所有權人。但這僅僅是推定效力，不能因此得出房子就一定歸李四所有的唯一結論。

2、不動產權屬證書記載的產權人可以被推翻，以真實權利狀態認定產權人

上述兩個案例中，第一個案例張三以建造的方式原始取得房屋所有權，張三理應是房子的所有權人，僅因工作人員登記錯誤將房子登記在鄰居李四名下，張三對房子享有的所有權與李四因登記被推定為房子的所有權人存在沖突，登記事項與真實權利狀態不符，張三才是房子的真正主人。第二個案例張三與李四存在借名買房的約定，真正履行付款義務的人是張三，因此張三是真正購房的人，即使不動產權屬證書登記李四為產權人，但李四并不享有房子的所有權。

現實中，還有很多情形，登記的產權人與真正的權利人狀態并不一致的情況。

如房產登記的所有權人去世，未辦理變更手續前，房子的所有權已經因繼承而歸繼承人所有。

又如夫妻婚后共同買房，不動產權證上僅寫一方名字，另一方雖然沒有登記為產權人，但房子仍屬于夫妻共同財產，當然歸雙方共同所有。

因此，不動產權屬證書僅具有推定效力，無特殊情形，法律推定登記的產權人即是不動產的物權人，但是如登記的權屬狀態與真正的權利狀態不符，則不動產權屬證書的推定效力被推翻，應以真實的權利狀態認定不動產物權歸屬。

【附相關法律規定】

民法典

第二百一十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條　不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百二十條　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

第二百三十條　因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第二百三十四條　因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一）

第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

本文到此結束，希望對您有所幫助！

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作者：胡儒春，廣西執業律師

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房子是看出資方還是房產證？

一般是以房產證為準，但具體屬于誰，還要因實際情況而論。例如情侶婚前一同出資買房作婚房，但產權證上僅有一方的名，房子在婚后則屬于夫妻共有;如果在婚前一方全資買房作婚房，但產權證是另一方名字，房子在婚后也屬于雙方共有。

房產證的重要性

1.房產證是一切買賣交易的基礎法定文件。

2.沒有房產證不能進行轉讓、贈與和繼承。沒有拿到房產證之前，還不能算是該房產的法律意義上的擁有者。

3.即使簽定了相關合同或協議也會被視為無效，不能受到法律保護。

4.在沒有拿到房產證之前該房產無法進行質押、典當等行為。無法通過房產的質押、典當來獲得貸款或承擔其它民事責任。

5.在房產所處土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。 現在市場上“小產權住房”就因沒有房產證存在這些問題。

6.在沒有拿到房產證之前該房產的所有權仍然屬于開發商，如果開發商存在將房產抵押借貸的行為或因債務問題被強制執行時，該房產可以被債權人(如銀行)依法拍賣還貸。

7.在土地使用權期限到期時無法對繼續使用該土地進行申請。

房產證什么時候可以拿到

房產證一般90日內可以拿到，具體依據房屋買賣合同中約定的登記期限判斷。尚未建成的房屋房產證應自房屋交付使用之日起90日內辦理，已竣工的房屋房產證應自合同訂立之日起90日內辦理。