南京全面取消限購(gòu) 二手房坐地漲價(jià)40萬

新浪樂居訊 從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購(gòu)開始，樓市政策出現(xiàn)松動(dòng)已整整三月。據(jù)了解，目前全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，絕大部分城市已經(jīng)為“限購(gòu)”松綁。9 月21日，南京也宣布全面取消住房限購(gòu)，讓“壓力山大”的開發(fā)商和房產(chǎn)中介們終于舒了口氣。目前，二手房市場(chǎng)反響如何？樓市各方心理又有哪些微妙變化呢？

標(biāo)價(jià)160萬的房子坐地漲到200萬

“限購(gòu)政策放開，可能會(huì)釋放一批"外地人購(gòu)房量",讓我們?cè)诤涞亩熘薪K于看到一些春天的希望。不過，政策出臺(tái)才幾天，市場(chǎng)反應(yīng)較為平淡，沒有出現(xiàn)明顯的高峰。預(yù)計(jì)國(guó)慶期間，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)外地人購(gòu)房的高潮。”

博飛房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人介紹，限購(gòu)松綁，可能會(huì)引起房?jī)r(jià)新一輪的微漲，因此，房主的心理也發(fā)生了微妙變化。最近接連碰到好幾起“坐地漲價(jià)”的案例。

“之前有一個(gè)65平米的房子網(wǎng)上標(biāo)價(jià)160萬，買賣雙方見面談好，合同也寫好了，正準(zhǔn)備要簽字。房主父親打電話來說，房子不賣了，要漲價(jià)到200萬。因?yàn)榉孔訋в幸粋€(gè)小院子，買方也比較心儀，決定再加16萬，賣方還是死活不同意。”這位負(fù)責(zé)人表示，就在8月上旬之前，二手房的議價(jià)空間還是很大的，還個(gè)十萬八萬都很正常。作為房產(chǎn)中介來講，并不希望房?jī)r(jià)的大漲大跌。大漲，賣方會(huì)惜售；大跌，買方會(huì)遲疑。2006年之前，房?jī)r(jià)都是微漲，每年上漲才500元左右；2009年底，房?jī)r(jià)呼呼地往上飛；2013年，房?jī)r(jià)又一輪瘋漲。房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)反而比較好做。

比“限購(gòu)”更狠的其實(shí)是“限貸”

博飛房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人介紹，“限購(gòu)”使得一批想在南京買房的外地人失去了買房資格。以前，鹽城、南通、淮陰、宿遷還有安徽等地的人都希望在南京買房，把自己的小孩送到大城市去發(fā)展。但是“社保必須交滿一年”的限購(gòu)規(guī)定使得這部分人的購(gòu)房夢(mèng)想“觸不可及”。

取消限購(gòu)可以釋放這部分購(gòu)房量，但是比“限購(gòu)”更狠的其實(shí)是“限貸”,“限貸”讓一大批改善性業(yè)主很受傷。目前，南京二套房“限貸”政策很嚴(yán)格，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。比如一對(duì)年輕夫婦有了小孩以后，想把原來五六十平米的老房子換成100平米的大房子，但是要面對(duì)首付7成，貸款利率上浮10%-30%的比例。這對(duì)于工薪階層來講，還是很困難的，改善性需求就這樣被卡住。

限貸升級(jí)：強(qiáng)化限購(gòu)平抑效應(yīng)

15日南京出臺(tái)升級(jí)版限購(gòu)新政當(dāng)晚，溧水一家準(zhǔn)備于17日開盤的樓盤聞?dòng)嵧粨粽J(rèn)籌，以規(guī)避限購(gòu)政策影響，700余位購(gòu)房人前往排隊(duì)搶搭舊政策“末班車”。不過，16日隨之而來的限貸升級(jí)消息，恐怕最終還是會(huì)讓想在溧水購(gòu)房改善或投資的需求產(chǎn)生顧慮——

昨日下午，人行南京分行發(fā)出《江蘇銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整南京市部分區(qū)域差別化住房信貸政策》的通知，明確按照國(guó)家對(duì)于“限購(gòu)”城市的差別化住房信貸政策，從16日起，對(duì)剛納入限購(gòu)范圍的高淳、溧水、六合三區(qū)貸款首付比例進(jìn)行上調(diào)。

具體來說，對(duì)于首套房貸，六合區(qū)最低首付款比例由原來的25%調(diào)整為30%；高淳區(qū)、溧水區(qū)最低首付比例由原來的20%調(diào)整為30%。

對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房，以及有1套住房、但沒有購(gòu)房貸款記錄或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，六合區(qū)最低首付比例繼續(xù)保持35%不變；高淳區(qū)、溧水區(qū)最低首付比例繼續(xù)保持30%不變。

對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸購(gòu)買普通住房的，六合區(qū)最低首付比例繼續(xù)保持50%不變；高淳區(qū)、溧水區(qū)最低首付款比例由30%調(diào)整為40%。

擁有兩套及以上住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)按照原有差別化住房信貸政策，由銀行根據(jù)從嚴(yán)控制金融風(fēng)險(xiǎn)的原則，審慎把握是否發(fā)放住房貸款，以及確定具體的首付比例。

此外，“三套”及以上住房貸款繼續(xù)禁貸。住房交易時(shí)點(diǎn)在此之前的，仍按原政策執(zhí)行。

此前，高淳、溧水、六合三區(qū)既不限購(gòu)也不限貸，由此也成為主城區(qū)或外地投資需求外溢的目的地，三區(qū)樓市因此快速升溫。此番限購(gòu)與限貸雙至，對(duì)三區(qū)樓市投資需求出拳可謂快、狠、準(zhǔn)。原本三區(qū)限購(gòu)政策僅限制外地購(gòu)房者，擁有本地戶籍的家庭在三區(qū)購(gòu)房仍不受限制，但是限貸卻給不限購(gòu)的本地需求又加了一道緊箍咒。

來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，至昨晚9時(shí)，16日六合區(qū)新房認(rèn)購(gòu)量為22套，較限購(gòu)限貸實(shí)施前的15日減少17套；高淳16日新房認(rèn)購(gòu)了19套，較15日大減89套；僅溧水新房認(rèn)購(gòu)19套，較15日增加9套。總體來看，三區(qū)新房認(rèn)購(gòu)量已經(jīng)縮減。

“今天起，主城區(qū)全面限購(gòu)第三套住房，把二手房也納入限購(gòu)范疇，但從我們門店的反映看，除少數(shù)客戶趕在昨夜凌晨12點(diǎn)前簽約網(wǎng)傳認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)外，市場(chǎng)反應(yīng)總體平靜。房管局也反饋，二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)運(yùn)行正常。不少客戶對(duì)政策的知曉度還比較有限，所以今天主要是打電話向意向客戶一一告之政策內(nèi)容。”鏈家地產(chǎn)南京公司高級(jí)分析師尹筱沁告訴記者，南京“雙限”政策升級(jí)執(zhí)行，利好剛需和首次改善群體的基調(diào)很明顯，只要政策執(zhí)行到位，應(yīng)會(huì)有效二次以上改善及投資需求。

南京博飛地產(chǎn)總經(jīng)理胡涓娟表示，一般來說，春節(jié)后二手房成交會(huì)有所抬頭，尤其目前南京新房市場(chǎng)供應(yīng)不足，不少買新房的需求此前已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。但是從過往二手房市場(chǎng)的成交情況看，二手房第三套房購(gòu)買者本來就比較少，所以政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。

她說，現(xiàn)在不少家庭仍采用離婚手段重新整合資產(chǎn)配置買房，所以，政策升級(jí)后會(huì)否引發(fā)離婚率增加并削弱政策調(diào)節(jié)效力還有待觀察。“昨晚簽了一單合同，購(gòu)房一方就是離婚凈身出戶后再購(gòu)房，以爭(zhēng)取首套首貸。”她認(rèn)為，外地購(gòu)房者買房須開具3年內(nèi)累計(jì)繳納2年以上社保或個(gè)稅證明的政策，確實(shí)會(huì)抑制部分外地購(gòu)買力。

近期南京鮮見新盤上市，因此新政對(duì)于當(dāng)?shù)匦路夸N售的影響目前尚不明朗。另?yè)?jù)悉，已有擬在近期開盤樓盤推遲上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)，待政策細(xì)節(jié)進(jìn)一步明晰及市場(chǎng)對(duì)于政策的“消化”更透徹之后，再行銷售。

昨日南京華僑路房產(chǎn)交易中心，依舊有不少人辦理購(gòu)房證明，取號(hào)隊(duì)伍一度排到了中心大門口。不過，據(jù)了解，這樣的辦理規(guī)模實(shí)際上并沒有平時(shí)多。大廳內(nèi)不少人表示，對(duì)限購(gòu)新政尚不知曉。由此也可見，南京“雙限”升級(jí)后的政策效力的確還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華在肯定政策的同時(shí)，更建議從供給端做文章，“抑制需求的同時(shí)，還需增加有效供給”。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，至16日晚9時(shí)，當(dāng)日南京新房認(rèn)購(gòu)量為139套，較15日的563套縮減了424套。即便新政影響下新房成交已開始減少，但當(dāng)前南京新房20378套的可售量仍然發(fā)出了有效供給明顯不足的警示。

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南京房管部門

解答熱點(diǎn)問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)，總能牽動(dòng)買房人敏感的神經(jīng)。南京限購(gòu)政策升級(jí)后，對(duì)于一些熱點(diǎn)問題，房管部門進(jìn)行了解答。

問：外地戶口沒買過房，如果是碩士學(xué)歷，要不要繳滿兩年社保？

答：外地戶口擁有碩士及以上學(xué)位或中級(jí)以上職稱的，無需開具社保和個(gè)稅證明，只需提供工作合同。

問：公寓限購(gòu)嗎？

答：這次限購(gòu)僅限住宅，但65年公寓被限購(gòu)。

問：南京高校集體戶口，剛在南京工作不到一年可以買嗎？

答： 集體戶口也是南京戶口，單身可購(gòu)一套。

問：已辦好購(gòu)房證明，要重新辦嗎？

答：購(gòu)房證明有效期是3個(gè)月，已開據(jù)購(gòu)房證明的仍享受原政策。（汪曉霞）

南京新房認(rèn)購(gòu)量下降 “新寧十條”急剎炒房風(fēng)

“網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)系統(tǒng)晚上10點(diǎn)關(guān)閉，現(xiàn)在還剩1小時(shí)10分鐘，要買房的速速聯(lián)系我。”“有新房購(gòu)房證明在手上的客戶，最后1個(gè)小時(shí)的購(gòu)房機(jī)會(huì)，需要的抓緊時(shí)間聯(lián)系我。”……

13日晚，包括新購(gòu)房3年內(nèi)不得上市銷售、新房開盤由公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)等政策在內(nèi)的“新寧十條”樓市新政，迅即引發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘幸幌盗姓鹗帯．?dāng)晚，微信朋友圈內(nèi)“最忙碌”的人當(dāng)數(shù)各家在售樓盤的置業(yè)顧問，他們不斷發(fā)出提醒信息，催促意向購(gòu)房人趕搭新政實(shí)施前“最后一班車”。

官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，13日南京新房認(rèn)購(gòu)量365套，較5月首周日均274套的認(rèn)購(gòu)量確有所上揚(yáng)，但新政來得有些猝不及防，從出臺(tái)至正式執(zhí)行間隔僅短短數(shù)小時(shí)，何況還需手持購(gòu)房證明，也因此，成交陡增的情況并沒有出現(xiàn)。博飛地產(chǎn)總經(jīng)理胡涓娟也告訴記者，13日晚公司的二手房成交波瀾不驚，“不少客戶應(yīng)該都還不知道新政出臺(tái)的消息”。

14日，新政施行后的南京樓市，景象已然大不相同。新購(gòu)房3年限售新規(guī)，直指高杠桿炒房行為，房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因此增大，這讓短期游資產(chǎn)生猶疑，而疊加前期限購(gòu)、限貸政策效力，市場(chǎng)投資投機(jī)需求擠壓將更為明顯。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，至昨日20時(shí)，新政執(zhí)行首日南京新房認(rèn)購(gòu)量155套，缺少投資需求支撐的市場(chǎng)，成交“水位”降了。

“我買號(hào)的，但明天退錢了。”13日晚，有網(wǎng)友在一家樓盤的意向客戶群中爆料，稱自己為買房之前花24萬元向中介買“房號(hào)”，樓盤還沒開盤，但“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，當(dāng)客戶積累大于可供房源時(shí)，須由公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)”的新政卻出來了，這意味著“沒關(guān)系”的普通買房人也有機(jī)會(huì)公平、公正參與搖號(hào)，購(gòu)買幾率增加。而且，為規(guī)避炒賣房號(hào)的行為，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室還公布025－84713318的舉報(bào)電話，在新舉與“高壓”下，中介已表態(tài)14日會(huì)將“房號(hào)費(fèi)”如數(shù)退還。

當(dāng)前南京部分區(qū)域供求矛盾突出，滋生出“房號(hào)”這一巨大的灰色利益鏈，加之市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致普通自住購(gòu)房人買房難上加難。中介退還“房號(hào)費(fèi)”，似乎發(fā)出了“房號(hào)”退出南京樓市舞臺(tái)的一個(gè)信號(hào)。

“來來來，我們這里不限售，江北新區(qū)黃金十字路口，準(zhǔn)現(xiàn)鋪?zhàn)馐邸薄懊魈炜垂⒌目蛻艨梢月?lián)系我，住宅的可以洗洗睡了”……“新寧十條”限售新政僅針對(duì)新購(gòu)住宅房源，酒店式公寓則借機(jī)展開吆喝，開發(fā)商也借勢(shì)叫賣起此前相對(duì)冷滯的商鋪。但南京商辦房市場(chǎng)明顯供過于求的現(xiàn)實(shí)表明，商辦產(chǎn)品雖然借此搶風(fēng)頭，但銷量“大翻身”仍然不容易。

公證處主持搖號(hào)賣新房的政策既出，誰將成為試水者？記者了解到，此前投資比例相對(duì)較高的河西南區(qū)域，有4家樓盤擬在五六月份加推房源，這幾家樓盤也極可能成為首批“嘗鮮者”。河西南的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)準(zhǔn)備6月加推，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問透露，“很可能公證搖號(hào)試點(diǎn)”。這家樓盤每天客戶到訪量約三四十組，目前看，將推的300多套房源明顯供不應(yīng)求，意向投資客也不在少數(shù)，“但新政剛出，最終需求就不好說了”。

河西南的五礦崇文金城近期開盤的消息不斷傳來，400多套新房源，據(jù)稱意向客戶有5000人左右，典型的“僧多粥少”，所以，還未開盤開發(fā)商已強(qiáng)勢(shì)設(shè)定八成首付的高門檻。但新政后客源量會(huì)否減少、八成首付還有支撐嗎？

公證處搖號(hào)售房具體又將如何操作以確保公平、公正？公證機(jī)構(gòu)的行為又有誰來監(jiān)督？這些細(xì)節(jié)也都備受各界關(guān)注。南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華分析，公證處主持公開搖號(hào)政策推出后，那些適合自住、受剛需和改善認(rèn)可的板塊和樓盤將持續(xù)火熱，非熱點(diǎn)板塊銷售則堪憂，樓市兩極分化、冷熱不均的狀況將愈演愈烈。

在南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心博士馬駿看來，加大土地供應(yīng)與熱點(diǎn)區(qū)域土地出讓實(shí)行“五限”，是“新寧十條”中讓他特別關(guān)注的內(nèi)容，一旦落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)走向的決定作用不小，“十分期待具體執(zhí)行細(xì)則”。

“新寧十條”明確加大住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化土地出讓方式，地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)停止競(jìng)價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障房面積，面積最多者競(jìng)得，所建保障房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。同時(shí)選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對(duì)象、限房?jī)r(jià)、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。

吳翔華認(rèn)為，土地放量將導(dǎo)致地價(jià)走低，之前拿高價(jià)地的開發(fā)企業(yè)壓力較大。熱點(diǎn)板塊“五限”拉低地價(jià)和房?jī)r(jià)預(yù)期，一定程度上讓開發(fā)商“淪”為代建商，開發(fā)商拿地行為或因此謹(jǐn)慎，“地王”出現(xiàn)概率將大大降低。

業(yè)內(nèi)專家同時(shí)提出，雖然“新寧十條”在遏制投資需求方面又往前邁進(jìn)一步，但由于現(xiàn)今市場(chǎng)上短線炒客占比并不太大，中長(zhǎng)期投資者居多，所以降低部分流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)投資預(yù)期的影響仍然有限，“實(shí)際上就是引導(dǎo)短線投資者成為中長(zhǎng)線投資者而已”。遏制投資需求最有效的辦法還是降低投資收益，并切實(shí)增加有效供給。(汪曉霞)