海南房地產泡沫破滅 調控史開啟丨回望1993

1992年，“南方講話”一錘定音，市場經濟成為中國堅定不移的發展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務院審議批準海南吸引外資開發洋浦經濟開發區。

一時間利好不斷，海南房地產市場開始火熱。當時全國各地流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的口號。1988年海南省和海南經濟特區成立，讓這座不到20萬人的海濱小城海口，一躍成為全國各地淘金者的圣地。

建省之初的兩年間，這個海濱小島一下子崛起了逾兩萬家房地產公司。人才不斷地涌入，十萬人才下海南的盛況在這里上演，像《芳華》里的男主角劉峰一樣，他們坐著渡輪渡海而來，希望在海南闖出一番天地。這些人沒趕上深圳特區的開發，但他們都不想錯過海南的大開發。

海南房價也隨之一路扶搖直上，建省之初的兩年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。與此同時，海南土地價格從1991年的每畝幾十萬，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。

與海南隔海相望的廣西北海市，房地產開發的火爆程度也毫不遜色。1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產公司，全國各地駐扎在北海的炒家達50余萬人。經過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當地政府一年批出去的土地就達80平方公里。以至于次年前來視察的朱镕基副總理忍不住提醒當地政府：“北海不同于我的上海…… （北海建設）要量力而行”。

1993年，海南的“半拉子工程”。 攝影丨黃一鳴

危機在海南這片土地上潛伏。彼時，為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條的代價獲準查閱有關內部資料，他意外發現海口市在建人均住房面積已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產要出事了”，六人緊急抽身回京，從而完美避開1993年下半年海南房地產泡沫的破裂。

其他人還在玩著擊鼓傳花的游戲。

1993年下半年，海南跌入黑暗，噩夢開始了。劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國房地產的首個調控政策出臺，中國的房地產調控史也從這里開始。

1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當天，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

調控進一步加碼。次日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，這被稱之為“國16條”。16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。

這場調控留下的遺產是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，海口的1.3萬家房地產公司倒閉了95%。僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。不少銀行的不良資產率達到60%以上，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個。

于是，海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

同時，海南房地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸，全國房產價格紛紛大跌，房地產市場被冰封。

之后的故事是從1999年開始，海南省花了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

（圖片來源網絡，版權屬于作者）

那一年，海南樓市崩盤，他靠5斤橘子保住第一桶金

海南的歷史教訓是什么？一個93年出生的地產從業人員對此茫然不知。是的，那一年，他剛剛出生，這一代人成長的過程中只看到了樓市的蒸蒸日上，不知道那一年有多少驚心動魄的事情曾在海南發生。

作者 | 施南

近期，海南是新聞熱點區域。

海南省委書記劉賜貴前兩天說：“我們嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，成為房地產的加工廠，我們土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，所以在構建現代化產業體系方面不能是單一的”。

那么，海南的歷史教訓是什么？昨天和一個93年出生的地產從業人員聊了幾句，他對此茫然不知，是的，那一年，他剛剛出生，這一代人成長的過程中只看到了樓市的蒸蒸日上，不知道有多少驚心動魄的事情曾經在海南發生。

今天我們講講故事。

1988年4月26日，海南省人民政府成立，也標志著海南省的建立。當時的海南是個很不起眼的地方，用潘石屹的話來說：“海口連紅綠燈都沒有”。

不過，一切都在醞釀中，包括泡沫。

1990年5月，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出臺，土地制度開始松動。

1991年11月23日，國務院發布《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》，1992年初，提出加快住房制度改革步伐。

吹泡沫的人們找到了風口，來了！

全國許多金融機構來海南設立辦事處、代表處，大量的資金涌入了海南，據統計，1992年至1994年流入海南的資金達1000多億元，這些資金絕大部分來自銀行信貸資金，也使當時的海南省一下由借差省變為存差省，1992年存差高達77.29億元。

1988年，海南的房地產建筑面積僅有19.94萬平方米，總造價才2.04億元，但到了1993年，房地產建筑面積就到了157.55萬平方米，總造價已達34.78億元。

海口、三亞、瓊山等地上萬公頃的土地被購置，許多鄉村甚至部隊營區的土地也被購置。

除了搞開發外，流入海南的資金許多是用來炒作套利的。一個項目一打樁，就有人來購買；擁有一張土地紅線圖就可以出賣轉手，有的項目甚至被轉手加價20次以上。

當時的海南，每一塊土地，每一張報建申請批復，每一棟成品樓或半成品樓，都是炒作的對象，別墅的房價有的每平方米己炒到10000多元，海口濱海大道的土地己漲到300多萬元一畝。

要知道，當時海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的純收入才買得起一平方米的房子。

1992年，海南全省房地產達87億元，占固定資產總量的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源于房地產業。

1993年的海口市

1993年，高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。1988年住宅平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年價格達到頂峰，為7500元／平方米。

海南當時是一片炒地皮炒房的熱土。

潘石屹和馮侖當時都在海南，“萬通六君子”當時組建的第一個公司是農業高科技公司，后來才改為萬通，專門炒地皮炒房，賺了大錢，那時候他們只有20多歲。

潘石屹后來回憶馮侖常說的一句話：你看看，我們沒錢的時候都賺到錢了，現在有錢了，不知道要賺多少錢！

萬通六君子

1992年的一天，“萬通六君子”炒其中一個樓盤的時候，王功權提出來：“這房子有沒有產權證啊？”還是王功權有產權意識，于是潘石屹奉命去海口市規劃局查產權證。

結果不讓查，后來有人給潘石屹支招，白查肯定不讓你查，你買五斤橘子、兩條三五煙送上去，百分百搞定。

潘石屹也是搬過磚的人（曾經跟過一個磚廠老板，后來老板卷款跑路），很快去買了橘子和煙，再進規劃局，把東西一放，馬上就被允許查產權證。

潘石屹查完產權證，發現有證，放心了。可是好奇心還在，既然已經買了橘子和煙，就看看別的項目，用潘石屹的話來說就是“五斤橘子兩條三五煙不能看一個數就走啊”。

結果一看嚇一跳，直接導致了“萬通六君子”出逃海南。

海口當時只有30萬人，潘石屹發現規劃批了的土地面積非常大，一做除法，居然達到了人均49平方米，而北京的人均住房面積是7.4平方米。

潘石屹腿都軟了，回來和兄弟們一說，趕快把手里的房子、地皮全拋了，跑到北京去了，后來北京半個CBD都是“萬通六君子”建的。5斤橘子的代價幫潘石屹保住了第一桶金，幾年后成了億萬富豪。

后來的今典集團董事長、當時的創業者張寶全同一時段也在海南，張寶全去海南首先認識了海南民源公司的馬玉和。馬玉和給張寶全講了他的故事：剛到海南就被人騙去僅有的50萬資本中的40萬，拿著剩下的10萬跟部隊合作，找了施工隊墊資蓋房，最后還拿到了上市指標。

那是海南最瘋狂的時候，擊鼓傳花。一個窮光蛋，一夜就能變成百萬富翁。

那時的百萬富翁可以抵上現在的億萬富翁，張寶全親眼看到這樣的神話：一個從下海的人，身無分文，借了兩百萬，不買地而是買了兩臺奔馳，掛上軍牌，專門跑當地領導，請領導吃飯、娛樂，結果批了一大片地，拿出一部分來一轉手，就真的有錢了。

暴富后他回貧窮的老家光宗耀祖，為幫家鄉政府脫貧，縣里籌集了兩千萬交給他，他也豪氣地承諾能賺兩三倍。結果如何？請看下文。

張寶全花了很大力氣才注冊了一個房地產公司，整個公司就張寶全一個人。那時候海口沒有公共汽車，打的打不起，就打摩托。當時，“所有的金融機構都到海南做房地產”，投資者多而創業者少。

很快就有一家北京的金融機構找來談合作，行長助理希望張寶全能幫他們注冊一個房地產公司。剛跑了一個月工商局的張寶全，一個星期就幫他們把公司注冊了。一天，行長助理帶著四五個人到海口來，很認真地找他談判，要在海南聯合開發房地產。張寶全也開始了真正的商業人生。

在房地產虛假繁榮的刺激下，從建省到1993年，海南GDP增長率一直在兩位數水平，人均GDP第一次超過全國平均水平。

這是海南的高光時刻。

噩夢正在逼近。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

1993年6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。這場調控的遺產是給占全國0.6％總人口的海南省，留下了占全國10％的積壓商品房。

全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃。

海南當時以“海角、天涯、爛尾樓”的特殊“風景”被全國調侃。

從1993年開始，開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

據統計，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。

一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。

多少人在海南的暗夜里哭泣？

已經逃命到北京的潘石屹們則在暗自慶幸。

前述文中，張寶全的那位退伍軍人朋友非常慘：他把錢全買了地，卻沒想到海南地產泡沫很快就破滅。“土地價格掉了一半，真的成負翁了。”

張寶全回憶道：“老家人都說他是騙子，兩千萬對他們老家是要命的，最后老家公安局到海南把他抓走了。后來還聽說被施了酷刑，徹底完了。”

計劃建成48層的信托大廈，只建了15層便停工。這里曾經寄托著當年海南金融家們的夢想，欲將海南建成區域性金融中心。2010年后改建成海控國際廣場。

泡沫破滅時，張寶全已經在海南聯合開發了三個項目。“錢肯定收不回來了，但是資產全在，只是沒法變現了。”

在海南時，張寶全還買了一艘船做海運生意。張寶全的船隊到后來有三條，兩萬多噸級的，兩年下來，晉身為海南納稅前十的海運公司。張寶全一邊做海運，一邊做房地產。

剛開始，他真正做生意掙錢的是海運，后來房地產開始崩塌，海運公司還支撐了張寶全的過渡。

從1992年10月注冊完公司到1993年6月海南地產崩潰，張寶全經歷了一次經濟危機的洗禮。

海南2萬多家房地產公司倒閉了95%。

1996年，海南經濟增長率一下子回落到了4.8%。大量的房地產被閑置，數不清的爛尾工程成了很多城市的傷疤。除了工程爛尾之外，更為嚴重的是很多物業產權混亂不清，債權債務糾紛非常普遍。

來源：國家統計局海南調查總隊

據調查統計，1998年底止，海南建省以來十年間，商品房開發建設規模己達到3669萬平方米，其中竣工1686萬平方米，在建143.9萬平方米，未銷售的現房有703.4萬平方米，其中空置593.9萬平方米。

地價和房價都出現雪崩局面，1993年每平米5000的房子，1995年就是2000了，到了1997年，竟然不足1000了，跌了80%。

為了處理房地產的麻煩，1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信托公司由于大量房地產而出現的資金困難問題。

在困境下，海發行還是走出低谷，一度成為當地銀行業的后起之秀。截至1996年底全行資本營運規模便達到86億元，全年實際利潤1.25億元。

在海南房地產泡沫時期，多家信用社通過高息攬存的方式開展業務。這也直接造成了多數城市信用社高進低出、食儲不化的結果，只有靠新的高息存款支付到期的存款，然后再吸入高息存款，由此進入了嚴重違背商業規律的惡性循環。

隨著房地產泡沫崩潰，信用社陷入了大量不良資產的泥潭之中，而對儲戶承諾的高利息也加劇了這些信用社經營的困境。

在有關方面的動員下，海發行接過了這副重擔。

兼并信用社后，海發行宣布，只能保證給付原信用社儲戶本金及合法的利息。應該說，這些措施有其合理性。但一些謀求“錢生崽”的投機者選擇了撤資退出，去尋找其他能夠給予高收益的融資平臺。

1998年春節過后，不少客戶開始將本金及利息取出，轉存其他銀行。

當時的海口街頭出現了一個怪現象：凡是街道上有海發行營業網點的地方，等候取款的人，從室內延伸至馬路上，排成長隊，心急地往網點內探頭。

據當時親歷擠兌風潮的海發行工作人員描述：“先是儲戶懷著恐慌心理涌向營業網點，然后是各營業網點對取款人設最高限取款金額，再接下來是銀行方面發放取款預約號，獨特的‘街景’在經歷了近兩個月后才逐漸消失。”

隨后，未到期的儲戶也開始提前取走存款，并且同時出現了各種各樣的謠言，最終引發了大規模的擠兌。

為了應對兌付，海發行規定了每周取款的次數、每次取款的限額，而且優先保證個人儲戶的兌付。

但是由于情況嚴重，次數和限額規定一變再變，使得儲戶每次能取到的錢越來越少，而每月可以取款的次數也變得越來越少，加劇了個人儲戶的不滿情緒，而單位儲戶幾乎都難以從海發行提出款項。

超常的兌付壓力，使得海發行的其他業務已經基本無法正常進行，應對儲戶提取存款幾乎成了海發行這段時間里的全部活動。

同時，由于房地產泡沫破滅，海發行賬內不少的貸款也難以收回。有的營業部為了減少儲戶擠兌，同時吸引存款，開出了18%的存款利率，但此時已沒有人愿意再把錢存入海發行。

管理層于1998年5月在深圳設立分行，然而這并沒有起到任何實質性作用。為保護海發行，央行急調34億元資金“救火”，但對巨大資金缺口的海發行而言只是杯水車薪。

隨著擠兌風潮的加劇，海發行自身的違規經營問題也浮現出來。其中最嚴重的問題，莫過于向股東發放大量無合法擔保的貸款。

股東貸款實際上成為股東抽逃資本金的重要手段。有關資料顯示，海發行成立時的16.77億股本在建立之初，甚至在籌建階段，就已經以股東貸款的名義流回股東手里。

1998年3月22日，央行在陸續給海發行提供了40億元的再貸款后，決定不再給予資金支持。

1998年6月21日，央行發出公告：對海發行進行關閉清算。

海發行是海南地產泡沫和政策的犧牲品。

從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。

今日之海南為什么在種種利好之下堅決反對房地產泡沫？

是因為海南人見過房價跌80%的時刻！

是因為海南有銀行曾經因擠兌被關閉！

是因為海南人歷經多年才處置完畢爛尾樓以及積壓房地產的問題！

所以，雖然海南房地產的銷售逐年走低，但海南繼續對房地產全面施壓：

2018年海南全域限購，很多外地人喪失購房資格，商品房銷售下滑。商品房銷售面積1432.25萬平方米，比2017年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。

2009-2018年海南商品房銷售面積及增速統計

來源：國家統計局、智研咨詢

2019年，海南房地產開發投資下降22.1%，其中住宅投資1034.86億元，同比下降21.0%；房屋銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%；銷售額1275.76億元，同比下降38.8%。

2020年受疫情影響，第一季度房屋銷售面積101.71萬平方米，同比減少45.2%。房屋銷售金額160.59億元，同比減少49.2%。

在這種情況下，海南絲毫沒有放松房地產調控的意思，繼續收緊調控：

3月7日晚，海南除了宣布“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”外，還高調宣布“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”。

這意味著海南成了國內首個宣布全域推行現房銷售制度的省份。

簡單來說，就是把開發商的杠桿直接砍了一大半：可以老老實實建房子、賣房子，但是不許炒房，更不許加杠桿炒房。

這在中國的房地產歷史上是標志性事件，意味著從香港樓市傳來的那一套玩法在海南被徹底拋棄了。

連續三年，房地產銷售下滑，開發投資大降，但是海南居然沒有安撫開發商的意思，繼續出重錘，去杠桿。

海南樓市，恐怕會成為中國樓市的一個新模式，海南人對1993年的雪崩與泡沫破滅心懷恐懼，不希望歷史重演一遍悲劇。