抵押貸款，怎么做才能貸到更多的錢呢？

實務中，有客戶市場價500萬的房子，只拿到300萬的貸款，利率還高達6.5%；也有客戶，市場價400萬的房子，貸到了600萬，利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款，不同的操作，結果完全不同，大家知道是為什么嗎？

抵押貸款，是中小企業銀行貸款最常見的方式，也是相對最容易成功的貸款方式。正因為相對容易、簡單，大家往往對它不夠重視，希望大家能夠看完這篇文章，了解下抵押貸款有哪些你必須知道的知識，再問問自己抵押貸款是不是真的很簡單？你做的抵押貸款方案，有沒有實現利益最大化？

一、抵押物評估

房產抵押貸款，抵押的房產值多少錢，不是企業說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！那銀行怎么認定抵押房產值多少錢呢？通行做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產評估公司來評估，以資產評估公司的評估價格為準。

這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價格都會有所差異，最高價和最低價之間相差10-20%是很常見的情形。評估價格的高低，直接影響到貸款金額的大小，10-20%可不是一個小數字哦，一千萬的房產，就相差了一兩百萬。

二、評估總值和評估凈值

房產評估，評估公司一般會給出三個評估值，評估總值、評估凈值1（也叫契稅凈值）和評估凈值2（也叫全稅凈值）。

1、評估總值就是評估公司評估給出的市場價。

2、評估凈值1是評估總值減去房屋契稅后的評估值。房屋契稅一般在評估總值的1-3%之間，根據房屋面積大小而定，小于90平米的契稅1%，90-144平米的契稅1.5%，144平米以上的契稅3%。

3、評估凈值2是評估凈值1的基礎上再扣除增值稅、個稅、印花稅等稅種之后的評估值，由于不同房產原始購入價差異不同，增值稅、個稅等有所差異，但一般在房產評估總值的10%比較常見。

剛有套銀行評估的房產，評估總值是527萬，評估凈值1是519萬，評估凈值2是468萬，分別是評估總值的98.5%和88.8%。

評估值是銀行貸款的參考依據，常規的住宅類房產抵押貸款，銀行一般是打七折來計算貸款金額。但有些行是評估總值打七折，有些行是凈值1打七折，也有行是凈值2打七折。按評估總值還是按凈值1，或者是凈值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到這里，是不是就開始有點慌了？房產評估差了10-20%，評估總值還是凈值這里又差了10%，20-30%不見了哦！

三、抵押率

上面提到，銀行一般是按照評估值的七折來計算貸款金額（住宅類），有一般就有不一般，有常規就有例外。目前看到，對于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有銀行是八折或者八五折；還有銀行對于經營情況良好的企業，可以給到九成或者1:1足值貸。（暈，這里又差了10-30%?。?/p>

不管七成，還是八成九成，或者是不打折，都是針對銀行的標準化抵押貸款產品。如果不考慮標準化產品，走傳統公司授信通道的話，對于優質客戶，還可以做抵押物放大，即抵押物評估值全額基礎上，再配以一部分信用貸款。這個具體就要看企業資質，以及授信方案設計，如何幫助銀行考慮各種風險及控制手段，做到讓銀行放心，這是個復雜的專業話題，這里就不展開討論了。通過這種方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。個別優質客戶，結合銀行的一些貸款產品，比如一些貿易融資產品或者其他輔助風控，比如應收賬款質押等，還可以進一步放大，給予更多的信用貸款。（換一個角度去看就很清楚了，銀行其實也會發放一些純信用貸款，如果一個企業，在銀行本來就可以申請幾百上千萬的信用貸款，我們追加抵押物，是不是可以貸的更多呢？）

四、抵押物性質

上面講的抵押物和抵押率，都是按普通住宅來舉例子作分析的。實務中，抵押物，除了普通住宅，還有公寓、別墅、寫字樓、商鋪、廠房、土地使用權等各種類型的房產抵押物。（非房產抵押是貨押或者設備抵押，不屬于常規的抵押貸款范疇）

1、不同性質的抵押物，首先是銀行規定的標準抵押率不同。

住宅類的一般是七折，公寓和寫字樓一般是六折，別墅、商鋪、廠房和土地使用權，一般是五折。

2、不同性質的抵押物，評估總值和市場價的差異不同。

住宅類的評估總值和市場價，相差不大，一般不會超過10%；其他類房產的評估總值和市場價就沒這么接近了。有個客戶，剛花了3100萬買了觀瀾的一棟廠房自用，單價10000元/平米，結果銀行給出的評估價只有不到6000塊，評估總值只有市場價的六折。

如果企業購置物業來做抵押貸款的話，住宅是最劃算的，其次是公寓和寫字樓，商鋪、廠房、土地最差。

五、抵押物評估費

房產抵押貸款，銀行要求做資產評估，銀行指定資產評估公司，但不好意思，抵押物評估費得客戶自己出。

評估費就是市場價了，一般是房屋評估值的萬五到千一之間，1000萬的房子，評估費一般在伍仟到一萬塊錢左右。金額大的費率低些，金額小的費率就會適當高些，這個都是企業在貸款發放之前需要一次性支付給評估公司的。（目前1000萬以下的普惠金融貸款，有些銀行是幫客戶支付評估費的，比如中國銀行，這個值得點贊！）

需要注意的是，客戶應該盡量和銀行/評估公司爭取，貸款成功批復之后再出正式的評估報告，再交評估費，避免白花冤枉錢。當然，大部分銀行都是貸款批復之后再交錢出評估報告，但也有個別銀行或者個別客戶經理為了“支持”評估公司業務，要求貸款報批過程中就先交錢出評估報告的。遇到這種情況，如果評估費又比較貴的話，需要注意一下，避免貸款沒批，白花冤枉錢。

六、房產所在地

房產所在地關系到是否異地抵押的問題，房產所在地和借款企業與貸款銀行（這二者一般都在一個城市）不在同一個城市，一般界定為異地房產。異地抵押不少銀行是不接受的，尤其是在中小企業授信領域，大部分深圳的銀行都不接受除深圳以外的房產抵押，個別銀行接受東莞惠州的房產，還有個別銀行可能會接受北上廣的房產抵押。但實務中，由于中小企業授信金額小，異地房產抵押手續麻煩，一旦出現問題處理也麻煩，大部分銀行都不接受。

七、房產產權人和借款企業的關系

原則上，銀行不太接受抵押房產產權人和借款企業沒有任何關系的抵押。這種業務，要么是借殼貸款，要么是借房子貸款，風險相對都大一些。

1、一般情況下，以下類型的房產抵押都不會有問題，各個銀行都會接受：

1）借款企業名下的房產；

2）借款企業股東、法人及其配偶、直系親屬（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房產。

2、下列情形，有些銀行會接受，有些銀行會審核嚴格一些，或者不接受，或者壓低貸款金額：

1）企業高管、員工的房產；

2）企業法人、股東的其他親戚的房產。

除上述1、2類以外的其他第三方的房產，如果借款企業不能很好的解釋產權人和借款企業之間的關系，一般銀行就不太會接受。

八、借款主體的性質

上面講的都是抵押物的問題，抵押貸款，還會區分是以公司名義借款，還是個人名義借款。

公司名義的抵押貸款，一般都是公司貸款條線發起和審批。個人名義的抵押貸款，一般是個貸條線發起和審批。需要的資料、發起和審批的路徑、貸款的利率都會有所不同。

一般來講，公司名義貸款相對復雜，流程長而且慢。但好處也很明顯，可以結合公司信用放大抵押率，甚至配信用貸款，還可以積累公司信用，為后續企業授信打下很好的基礎。另外，公司貸款利息支出是公司成本，可以作財務費用，節約所得稅支出。對于部分企業，還可以享受政府的一些利息補貼政策。個人名義貸款就相對簡單，流程短時效快，但公司貸款的這些好處就享受不到了。

存量房貸利率，等待下調

政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調的可能性。

中房報記者 許倩 北京報道

存量房貸利率何時能下調，怎么下調，備受期待。

近日有消息稱，政府正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元的存量房貸利率尋求轉按揭，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。根據相關方案，存量按揭客戶可以與現有貸款機構重新協商貸款條款；或者與其他銀行進行再融資，實現轉按揭。

截至目前，央行和國家金融監督管理總局對此未予置評。記者亦向一些銀行了解情況，截至發稿，未有回復。

對于存量房貸利率下調一事，招商銀行行長王良在9月2日中期業績會上有過回應，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。

他認為，“若這方面政策推出，對銀行業的存量按揭利率將帶來一定負面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

下調存量房貸利率“減負”呼聲漸高

早在2023年，央行就已經表態過，鼓勵商業銀行降低存量房貸利率。

2023年8月，央行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調整兩類住房貸款利率：一是2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套房按揭；二是購房時不符合當時的首套房要求，但受益于政策調整新認定為首套房。但存量二套房貸利率并不在此次下調范圍內。

此政策下，去年9～10月，存量房貸利率進行了一次統一調整。中信證券研究稱，從調整結果來看，根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人，此部分利息支出約占商業銀行2023年總營業收入的2.4%。

“考慮到大部分按揭在今年1月1日經歷重定價，少部分按揭在今年2～8月經歷重定價，以及今年以來存量高定價按揭提前還款，我們估算，當前存量房貸加權平均利率會在3.9%～4%左右?！敝行抛C券研究稱。

當前新增按揭利率在什么水平？根據央行發布的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月，全國新發放個人住房貸款利率為3.45%。這個利率還在下降中。

據中原地產研究院統計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右。廣州首套房貸利率最低已經可以做到2.89%。

這意味著，存量房貸利率與最新房貸利率之間仍有著80個基點左右的差距。高利差下，許多貸款人瞄準了提前還貸。“提前還貸真的會上癮，因為可以省下不少利息?！币晃毁彿空哒f。

直接影響就是，銀行的按揭貸余額大幅縮水。央行發布的《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。今年上半年，個人住房貸款余額減少了3800億元。其中，六大國有商業銀行按揭貸余額減少3119億元。

多家銀行將個人住房貸款余額下降歸因于，房地產市場調整和提前還貸規模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

還有的購房者，迫于房價下行以及房貸利率過高原因，不得不選擇出售房子，“因為每一天都在虧錢，實在不劃算”。無形中，再次推高二手房掛牌量。存量房貸利率下調，成了迫在眉睫的事。

“準備先觀望下存量房貸利率是否能下調，再決定是否提前還貸?！北敬蛩阍龠€一筆房貸的張先生說，為了提前還貸，節衣縮食，如果真能下調利率，就可以把省下來的錢用來消費了。

利率應該市場化

對于銀行而言，在降低利率減少一定利潤與信貸資產流失之間，前者似乎更為可取。

“利率應該市場化，存量房貸利率下調本就該如此。反之，未來利率上升了，存量房貸利率也要往上升。現在銀行不動存量房貸利率，是因為政策限制?！弊》拷鹑诟呒壗洕鷰煶蓷髡f。

所謂利率市場化，就是把利率的決定權交給市場，由市場主體自主決定利率的過程。

成楓表示，國外利率就是市場化。如果說利率降了，存量房貸客戶可以與現有貸款機構重新協商貸款條款；或者與其他銀行進行轉按揭。轉按揭就相當于用新利率替換原有利率，但是目前國內的政策還不允許這樣做?！皬膰叶?，以人民為中心，存量房貸利率下降的可能性比較大?！?/p>

什么是存量房貸轉按揭？

“轉按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現有按揭貸款轉入其他銀行，并按照最新貸款要素簽訂合同。

在2007年9月前，監管層面并無明文的轉按揭政策限制。彼時，多家銀行開展轉按揭業務，并伴隨著“房價重估追加按揭”業務。

自2007年9月開始，央行指導取消轉按揭、加按揭貸款業務。2007年9月，央行、原銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款”。

2007年12月，當時的央行副行長劉士余在加強商業性房地產信貸管理專題會議表示，“要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款”。他認為，銀行的轉按揭業務成了炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

2019年8月26日，央行發布公告〔2019〕第16號文，再次強調嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

現在的房地產市場供求關系，已經發生根本性變化。一些限制性行政手段，或許也到了該退出的時候了。

“重新做轉按揭或者降低存量按揭，是有可能發生的。”瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之認為，我們估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發放的房貸利率不到3%，利差會引發房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調的可能性。

“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉按揭’，更有可能是降低存量按揭加點?！闭闵套C券銀行研究團隊認為，“轉按揭”相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜。而且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。

存量房貸利率調整或轉按揭，對銀行最直接的影響就是息差和利潤。

中金公司預測，如果新一輪存量按揭利率調整平均下調60個基點，估算存量按揭利率下調影響銀行凈息差7個基點。不過，當前存款利率下調可以對沖存量房貸利率下調給息差帶來的壓力。考慮到本輪存量房貸利率調整空間可能大于2023年，銀行負債的調整幅度應至少為15個基點左右。如果負債成本調整到位，預計存量按揭利率調整對于銀行息差的總體效果為中性。