百億資金投向城市更新，“住建局”更名“住更局”，房產市場迎來新信號

紅星資本局6月28日消息，截至6月25日，湖北全省17個地市州“住房和城鄉建設局”均更名為“住房和城市更新局”。

名稱改變背后不但反映了政府職能變化，更反映了城市發展的新趨勢和市場需求的變化。紅星資本局注意到，“城市更新”一詞在2021年首次寫入《政府工作報告》，住建部在多個文件中也明確了城市更新的“底線”是堅持“留改拆”并舉。

多位業內專家告訴紅星資本局，存量房屋改造將成為重要的發展方向，而“城市更新”也將啟發后續各地房管部門的業務規劃。

資料配圖 圖據視覺中國

更名背后應對市場需求變化

據湖北日報報道，湖北恩施州、十堰市、襄陽市、仙桃市、神農架林區等地的住房和城市更新局已先后完成掛牌，這些新掛牌的住房和城市更新局均由當地住房和城鄉建設局更名而來。此外，武漢市住房和城市更新局、荊州市住房和城市更新局、黃石市住房和城市更新局網站目前均已公開亮相。

“城市更新”寫入機構名，職能上有哪些變化？以武漢市住房和城市更新局為例，今年5月，武漢人大發布的《武漢市人民政府關于市政府機構改革情況的報告》提到，新組建的武漢市住房和城市更新局負責做好房屋建設管理和住房保障、房地產市場、市政基礎設施建設等方面的管理工作，統籌協調城市更新實施工作。市住房和城市更新局劃入市住房保障和房屋管理局職責；劃入市城鄉建設局城市道路、橋梁隧道、軌道交通等市政基礎設施建設管理職責。

其主要職責中也寫到負責統籌城市更新工作。具體包括：組織編制全市城市更新專項規劃和年度安排并監督實施；組織研究全市城市更新重大問題，擬訂全市城市更新重大政策；牽頭建立城市更新工作機制，統籌協調全市城市更新的組織實施等等。

更早之前，湖北省住房和城鄉建設廳在2022年9月發布的《湖北省城市更新工作指引（試行）》提出，建立城市更新統籌工作機制，建議各地市政府明確城市更新主管部門。

城市更新局的成立背后反映的是什么？住建部專業期刊《城市開發》專家作者、產業經濟專家黃昇對紅星資本局表示，從“住房和城鄉建設”到“住房和城市更新”，這一變化體現了政策導向從大規模的新建開發轉向更加注重城市更新和現有房屋的改善。這種轉變更側重于城市的可持續發展、品質提升和居民生活環境的改善。而這一轉變符合當前中國城市化進程的特點，即城市已經進入存量優化和品質提升的階段。

“名稱變更表明相關政策開始更加關注城市更新和存量房屋改造?！秉S昇說，這種更名不僅體現了政策導向的轉變，也反映了城市發展的新趨勢和市場需求的變化。

易居研究院研究總監嚴躍進對紅星資本局表示，更名變化背后意味著職能變化，也是應對市場形勢發生的調整。“從過去傳統住房為主，到現在城市更新，實際上是體現了整個市場需求在發生變化。這對各地房管部門后續的業務職能新規劃也是有啟發的。”

財政出手百億投向城市更新

紅星資本局注意到，“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。這也是“城市更新”一詞首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃里，并上升到國家戰略層面。2021年政府工作報告提出“發展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，實施城市更新行動”。

2021年，住建部公布了北京、廈門、景德鎮等21個城市（區）作為首批城市更新試點。21個試點涵蓋一、二、三線城市，其中，有國家中心城市、歷史文化名城、傳統工業型城市等多種類型。

試點通知中提到，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調查評估，建立存量資源統籌協調機制。

這些關鍵詞在去年7月住建部發布的通知中也出現過，明確了“城市更新底線要求”，是堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。

此前，多個城市曾針對城市更新發布相關條例。2021年3月22日，《深圳經濟特區城市更新條例》公布；2021年7月7日，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》發布；2021年8月31日，《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》印發；《上海市城市更新條例》于2021年9月1日起實施。

最近一次有關“城市更新”備受外界關注的是，中央財政直接出手撥款超百億，真金白銀投向“城市更新”。

5月，財政部、住建部日前聯合印發《關于開展城市更新示范工作的通知》明確，自2024年起，中央財政創新方式方法，支持部分城市開展城市更新示范工作，重點支持城市基礎設施更新改造，促進城市基礎設施建設由“有沒有”向“好不好”轉變。首批評選15個示范城市，重點向超大特大城市和長江經濟帶沿線大城市傾斜。其中：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。

5月底，2024年城市更新行動評審結果出爐，首批擬支持的15個城市為：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

并且提到補貼具體投向，分別是城市地下管道更新改造、城市污水管網全覆蓋樣板區建設、市政基礎設施補短板、老舊片區更新改造這四大重點工作。

在多項政策和資金的直接支持下，全國的城市更新正在進入一個全新階段。可以預見的是，接下來還會復制推廣到全國更多的大中城市，也會有第二、第三批城市得到財政支持。

存量房市場將成重點

“從目前的情況來看，湖北多地住建局更名為‘住更局’可能是一個趨勢的開始?！秉S昇認為，隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，城市更新和存量房屋改造將成為未來城市發展的重要方向。

而這種轉變是否會成為全國范圍內的普遍趨勢，還需要觀察其他地區的改革情況。

對于房地產行業，又將帶來哪些影響？受訪專家都認為，存量房市場將是接下來的重點方向。

黃昇認為，在城市更新的推動下，房地產行業將更加注重存量市場的開發和運營，“包括老舊小區的改造、城市更新項目等。開發商需要調整業務模式和經營策略，以適應城市更新和存量改造的市場需求。政府也將加大對城市更新和存量房屋改造的政策支持和資金投入，推動相關項目的實施?！?/p>

嚴躍進則認為，進入存量市場之后，拆跟建肯定還會存在，但與增量市場有著本質區別。而城市更新對超大城市跟特大城市的房地產開發，會更具有積極作用。

“可以肯定的是，存量房屋改造將成為重要的發展方向，房地產開發商和投資者可能會更加關注舊建筑和已有設施的改造和升級。”科方得智庫研究負責人張新原告訴紅星資本局。

張新原認為，城市更新局的出現和名稱的變更表明政府和業界正在加大對城市更新的投入和重視程度，這對于房地產行業來說無疑是一個重要的變化。

“將會有更多的資源和政策傾向城市更新方面。更側重于對現有城市資產的再利用和改造，以提升城市品質和居民生活質量?！?/p>

紅星新聞記者 王田

編輯 楊程

（下載紅星新聞，報料有獎?。?/p>

住建局更名背后，房地產的幻想真要破滅了？

在這個瞬息萬變的時代，每一個細微的政策調整都可能成為行業風向標，尤其是當關乎國計民生的房地產市場迎來新的變革時，更是牽動著億萬人的心弦。近期，關于住建局（住房和城鄉建設局）更名的消息不脛而走，一時間，社會各界議論紛紛，不少人開始擔憂：這是否意味著房地產的黃金時代已悄然落幕，那些曾經絢爛的幻想真要破滅了嗎？

# 一、更名背后的深意：一場時代的變革序曲

首先，我們需要明確的是，住建局的更名并非一蹴而就，更非空穴來風。它往往伴隨著政府職能的重新定位與機構優化的需要，是適應新時代發展要求的重要舉措。在這個過程中，我們看到了政府對房地產市場調控思路的深刻轉變——從過去的“重開發、輕管理”逐漸向“開發與管理并重”乃至“更加注重民生保障和可持續發展”的方向邁進。

那么，這一更名究竟傳遞了哪些信號？是簡單的機構調整，還是更深層次的市場導向變化？

# 二、房地產市場的“幻想”與現實碰撞

提及房地產，許多人腦海中浮現的是“造富神話”、“穩賺不賠”的幻象。在過去幾十年里，房地產市場確實經歷了前所未有的繁榮，房價一路飆升，不少人通過投資房產實現了財富的迅速積累。然而，這種高增長的背后，也積累了諸多問題和風險，如房價泡沫、空置率上升、居民杠桿率過高等。

當市場的非理性繁榮遭遇現實的硬著陸，那些曾經看似堅不可摧的“幻想”還能否繼續支撐下去？

# 三、政策調控：從“救市”到“穩市”

面對房地產市場的種種問題，政府近年來頻頻出手，通過限購、限貸、土地供應調整、房產稅試點等一系列政策措施，旨在遏制投機炒房，促進房地產市場平穩健康發展。住建局的更名，可以被視為這一系列調控政策深化和細化的一個縮影，它預示著政府將更加注重房地產市場的長效管理機制建設，而非短期的“救市”措施。

就像一位老中醫，在診斷出病人（房地產市場）的病癥后，開始著手調理，不僅治標，更要治本，力求恢復其內在的平衡與活力。

# 四、數據說話：市場正逐步回歸理性

數據是檢驗真理的試金石。近年來，隨著調控政策的深入實施，房地產市場已經出現了明顯的降溫跡象。房價漲幅放緩，部分城市甚至出現回調；土地市場也趨于冷靜，溢價率下降，流拍現象增多。這些數據背后，是市場正在逐步擺脫非理性繁榮的束縛，向更加健康、理性的方向發展。

那么，這是否意味著房地產市場的“寒冬”已經到來，還是只是春天前的短暫休整？

# 五、從“住有所居”到“住有宜居”

住建局更名的更深層次意義，在于其職責重心的轉變——從單純關注住房的“有無”，到更加注重住房的“品質”與“宜居性”。這不僅是政府對人民美好生活向往的積極回應，也是房地產市場轉型升級的必然要求。未來，我們期待看到更多綠色、智能、人性化的住宅產品涌現，讓每一個家庭都能享受到安全、舒適、便捷的居住環境。

這就像是一場從“量”到“質”的飛躍，如同從黑白電視時代邁入高清智能屏的變革，讓人們的生活品質得到質的飛躍。

# 六、房地產行業的未來展望：機遇與挑戰并存

面對新的政策環境和市場需求，房地產行業無疑迎來了前所未有的挑戰。但同時，也孕育著新的發展機遇。房企需要轉變發展思路，從過去的“高杠桿、快周轉”模式向“低負債、高品質”模式轉型；同時，加強科技創新和人才培養，提升產品競爭力和服務水平。只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

對于房地產企業而言，是繼續沉迷于過去的輝煌，還是勇敢擁抱變化，開啟新的征程？

七、結語：期待一個更加美好的房地產市場

住建局的更名，是時代變遷的縮影，也是房地產市場走向成熟的重要標志。它告訴我們，房地產市場的“幻想”終將破滅，但隨之而來的是一個更加健康、理性、可持續發展的未來。在這個過程中，我們或許會遇到困難和挑戰，但只要我們堅持“房住不炒”的定位，注重民生保障和可持續發展，就一定能夠迎來一個更加美好的房地產市場。

讓我們攜手共進，以更加理性和包容的心態，迎接房地產市場的每一次變革與挑戰，共同創造一個讓所有人都能“住有所居、住有宜居”的美好明天！

住建局集體改名，預示著兩點變化，跟每個人息息相關！

最近一段時間以來，全國很多地方的住建局，悄悄把名字給改了，從之前的“住房和城市建設局”，改成了現在的“住房和城市更新局”。這背后的意義，可不只是換個叫法這么簡單，或許意味著一個時代的結束，另一個時代的開始，與你我每個人都息息相關。

簡單梳理了一下，近期改名的各地住建局中，以湖北省居多。截至目前，湖北省包括省會武漢在內的地市，基本上都已經改名為住更局，甚至連神農架林區的住建局，也已經改了名。此外，還有沈陽新民市等地。

目前還不清楚的是，如此這般的改名，到底是一種自上而下的頂層設計，還是自下而上的自發之舉。但是，有一個地方卻極具象征意義，那就是深圳。

4月11日，深圳市發布了“城市更新局”的主要職能。深圳這個城市非常特殊，它一向被視為我國改革的橋頭堡，全國各項改革都看深圳，可以說，深圳的這一個動向，絕對會起到標桿和引領的作用。有了深圳的示范，這股改名潮會否蔓延至全國，大家就可以自行腦補了。

不過，不管是自上而下的頂層設計，還是自下而上的自發之舉，這件事情，都不應該僅僅理解為一個簡單的叫法改變，從某種意義上說，至少預示著兩點。

一點是，之前我國房地產大拆大建的時代將徹底落幕，而一個房地產新時代悄然拉開了大幕，這個新時代，是以存量房的更新改造為核心。

另外一點，這件事也預示著，興盛了二十多年的土地財政，也將逐漸走向終結，地方高層只能加速尋找新的替代來源，這其中，房產稅如果在不久的將來登場，你千萬不要覺得奇怪。

我們先來說說這第一點。

我國房地產行業的發展，大體上經歷了從萌芽到繁榮，再到如今轉型幾個階段。在此之前，大拆大建已經成為了房地產的代名詞，高樓大廈如雨后春筍般拔地而起，不僅見證了房地產的快速擴張，也深刻改變了我們所有人的生活方式。

然而，隨著時代的進步和社會的發展，尤其是如今房地產行業的現狀，證明了這種大拆大建的發展模式，只能是短期的，不可能一直持續下去。而且，對這種模式的任何小修小補，都無法從根本上解決問題，這是時代的必然。

在過去的幾十年里，我國的城鎮化以前所未有的速度推進，城鎮人口比例大幅提升，城市面貌更是日新月異。但是，截至目前，我國的城鎮化率已超過了60%，這也意味著，我國已經邁入城鎮化發展的中后期，未來的城鎮化速度必然會有所降低。

同時，過去人們的住房需求簡單粗暴，就是以住為主，國家發展房地產的最初目的，也是以解決大家的住房困難為主。如今，我國人均居住面積已經達到42平米以上，應該說，大多數人已經有了住房，只有個別的一二線城市還存在住房短缺的問題，但這是結構性問題，加上人口數量的持續下降。

因此，從整體上來看，我國住房短缺的時代，應該已經結束了。如今，人們對房子的需求，已經不僅僅滿足于有個住的地方這么簡單，而是更加看重生活品質。

此外，以往那種高密度的土地開發，帶來了一系列的問題，比如，破壞環境、交通擁堵、基礎設施壓力增大等，各種“城市病”日益凸顯，這也要求城市發展必須從外延擴張，轉向內涵提升。

所有這一切，都宣告大拆大建已經徹底行不通了。

那么我們再來說說第二點，為什么說土地財政將逐漸走向終結，房產稅或許在不久的將來正式登場呢？

因為在大拆大建的過程中，土地變成了一種稀缺的資源，地方通過招拍掛，帶來了巨大的土地收入，誰都知道，很多地方前幾年的土地收入幾乎成為其主要經濟來源。

而如今，時過境遷，地方賣地收入直線下降，再也難以看到地王的出現，地方手里沒錢了，怎么辦？現有的任何一個稅種，無論怎么挖掘潛力，從總量上來看，都無法彌補土地財政退出后后留下的空缺。

而新建商品房越來越少了，相反的是存量商品房越來越多，那么存量商品房就成為了一個巨大的稅源，高層唯有開征房產稅，才能彌補賣地收入。

沒見最近一兩年各地的二手房掛牌量屢創新高嗎？即使是房地產救市政策不斷的今年，二手房的掛牌量依然只增不減，這是一些先知先覺的人在提前出貨了。如果有多套房的人還將房子拿在手里，那未來絕對是房產稅的征收對象，這將成為一個巨大的支出。

因此，我在這里好心提醒一下各位，如果你手里有多余、閑置的二手房，尤其是這些房子還有房貸的話，我勸你盡早出手吧，現在很多地方的房子已經是負資產了，就是房子的市價已經跌到貸款本金以下了，如果未來再征收房產稅，那很有可能是壓垮多數人的隨后一根稻草。

當然，我國房地產從大拆大建的新建商品房模式，轉為存量房的更新，其實是一件好事。有人說，現在我國有很多上世紀八九十年代的樓房，很老很破，但是你有沒有發現，國外上百年的房子比比皆是，中國這些老房子從房齡上來說并不老，他們缺的正是更新改造。

國外的房子，人家都有全部產權，自己會更新，國內老百姓沒錢更新房子，那么高層出錢，主導老房子的更新，包括上下水管道、燃氣、電梯、外檐、小區綠地、停車位等方面的改造，真的是好事一樁。

但是，除了對老舊建筑本身的翻新外，城市更新還包括對城市功能、產業結構、生態環境、社會文化的全面升級和優化。比如，很多小區都沒有商業配套，甚至買個菜都要去很遠的地方，再比如，有些小區交通不便，公交站點配備較少等等，城市更新實際上，也包括這些大社區空間的優化組合。

因此，中國的房地產發展模式，真的是山雨欲來風滿樓，要變天了。感興趣的小伙伴們，都來說說你們當地的住建局有沒有改名？