深圳房地產的3次暴漲，以及對第4次暴漲的分析

一、此次929新政對比

9月30日，祖國75周年華誕的前一天，一早醒來朋友圈被各種刷屏，因為9月29日23：08，深圳住建局等部門聯合發布了《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，自2020年以來深圳政府對房價一直嚴苛壓制，這是首次迎來松動并且一上來就是超大力度的寬松，大起大落實在是太刺激了！可以說這一次全國包括深圳一上來就了，是抱著必須快速見效的決心的。

我們看下這次929新政和原政策的對比，對深圳來說已經是15年來最寬松的局面了，所以大家自己看我也不做分析了，結論就是房地產市場肯定會迎來一波高潮。

二、深圳樓市記憶：2次嚴控與3次暴漲

我是2007年來到深圳至今，期間也經歷了不少次房產的買賣，也是深圳房地產市場跌宕起伏的親歷者。下面我以一個深圳普通小市民的視角，結合這次新政回顧總結我對深圳樓市的記憶和理解。

總體來看，近20年深圳房地產市場的總體態勢就是一直在時快時慢的上漲，期間政府的態度還是想控制房價增速的，大大小小的降溫政策記不清出了多少，怎奈瞻前顧后的政策大部分時間里難以抵擋資本洶涌的浪潮。我印象最深刻的有2次超級嚴控：2010年的限購和2021年的政府限價；還有3次暴漲，這次我來重點說說。

三、第一次暴漲：應對全球金融危機的救市

2008年美國次貸危機引發了全球金融危機，當時深圳、東莞倒了一大批企業，經濟應該比現在還困難，樓市也一片蕭條。那時同事帶我去看寶中靠海的房子（那時位置還很偏），6000元/平。當中央推出了4萬億刺激經濟計劃后開始迎來了轉折，我感受到的分界點是在2019年春節前后。春節后明顯感覺到周圍談論買房的、甚至直接出手的人越來越多。隨著經濟的快速復蘇，深圳樓市也迎來暴漲，我關注的一個新樓盤也就半年時間漲了50%。

第一次暴漲是因為應對金融危機的救市計劃，但也正是因為這輪暴漲，深圳政府在2010年9月30日出臺政策，深圳樓市正式限購，這是重大的里程碑事件。

四、第二次暴漲：前景樂觀加上政策寬松

2015年中央為刺激經濟出臺330新政，深圳也響應放寬了樓市政策，降低了首付比例和限制。其實和這次929新政相比，并沒有出臺什么大手筆的救市政策，但就是330新政后，深圳許多片區房價暴漲30%-50%，二手房賣家違約、反價的案例比比皆是。我的感受就是那時大家對買房投資本就熱情很高，當時房價低（和現在相比）有上漲空間，因此一有政策就蜂擁而上。

我個人是在2015年年底因為剛需置換了一套大戶型，當時的價格和3月份相比上漲了50%，那時很懊悔后知后覺沒有提前半年買房，能少奮斗10年。

五、第三次暴漲：實業扶持資金流向了房地產

2020年疫情第一年，因為政府出臺了扶持中小企業的經營貸貼息等政策，大量本應扶持中小微企業的低息貸款被套出流入了樓市，深圳樓市竟然在全國哀鴻一片的情況下逆勢瘋漲，房價沖到了歷史最高峰。

當時一邊是疫情下的百業蕭條，一邊是樓市的瘋狂上漲，硬生生把深圳本就已經買不起的房價又推高了30%-40%。我那時看著自己房子的報價，實在想不通自己住的房子為什么能賣這么多錢，有人買得起嗎？答案是大把人買得起，因為中國經濟和資本發展太快了，我樓下鄰居就是那時最高點上的車。

深圳政府為了控制房價當年出臺了715新政，提高了交易年限等門檻，但根本無法遏制樓市的瘋狂。直至2021年2月深圳政府實在受不了發布了二手房指導價，所有中介等機構和網站只能掛政府指導價，不允許顯示市場價，后面銀行貸款也和指導價掛鉤，樓市終于開始冷靜下來。

但房子由政府一刀切規定賣多少錢，這是典型的逆市場化政策，把一個充分市場化的行業硬生生壓成了計劃經濟，遲早會被反噬。我把限價最高的豪宅整理了出來給大家增加點談資，竟然都在南山區：

后面的故事大家也都知道了，疫情一封就是3年，再加上外部局勢，房地產市場內憂外困重新洗牌，恒大、融創、碧桂園等高杠桿民營地產商紛紛暴雷，中海、華潤、保利、招商等中規中矩的央企上位。

深圳樓市即使已經降到冰點價格腰斬，但仍不是普通家庭能接受的，大家需要承認客觀現實：2023年深圳全球GDP排名第9（北京第7、上海第5），是全球13810個城市中的TOP10，可以說聚集了全國乃至全球的頂尖人才和資源，在這種資源高度聚集的城市生活注定是高門檻的，是需要拼盡全力付出代價的。

六、這次是否迎來第四次暴漲？

我不是專業分析師沒有數據，只憑個人理解。

1、深圳房價現在是底部，最簡單的邏輯就是非常多的房地產項目都是虧損的，這不需要什么專業分析，地產商做虧本買賣是為了階段性自救，但遲早會把價格定在盈利的水平。

2、房地產名聲不好被喊打喊殺，但它的確是支柱產業，能占到總GDP的20%以上。現在房地產、建筑行業一片哀嚎，前段時間被打壓太狠了，青年登記失業率已經達到19.5%，如果年輕人沒工作，父母又被裁員，那在與西方對壘的嚴峻形勢下一定會出現大問題，最堅固的堡壘都是從內部攻破的。因此必須要扶持保就業。

3、政府的土地財政我沒去查數據，但一定是很多城市大把支出就靠著賣地收入，房地產被掐死了政府也沒錢了，公共預算支出、居民福利保障都會削減，會造成社會負面情緒的上揚，這是必須要應對解決的。

4、以我工作以來將近20年的生活經驗（并非專業經驗），買房仍然是普通老百姓最好的保值增值方式，無論階段性漲跌，長期來看都是穩步增值的。但金融、股市等真的是零和游戲，把資本投機和嗜血展現的淋漓盡致，再加上政府政策也會被資本綁架，遇到事情就不是樓價下跌幾成，而是直接破產跑路渣都不剩。當然像恒大這種也屬于金融杠桿玩脫了。

5、住房供給不能僅依靠商品房市場，除了城中村、小產權房之外，深圳政府也在大力推進保障房體系，對住房供給形成有力的補充。但這背后需要巨大的財力投入和長期的建設。因此深圳商品房很難降了，并且長期來看會穩步增長，但也不會像過去那樣暴漲了。

所以有需求的就上車，想穩定投資的也可以入，但想炒房賺快錢的應該是更難了。

深圳房地產市場未來趨勢分析，用數據說話

深圳房地產市場在 2024 年十一黃金周期間的表現堪稱亮眼，其顯著的回暖跡象為未來市場的上漲構筑了堅實的基礎，也提供了極具說服力的數據支撐。以下是對深圳房地產市場未來走勢的全面且深入的詳細分析：

一、新房市場表現強勁

成交量大幅增長：根據深圳市住房和建設局權威且詳盡的數據，2024 年 10 月 1 日至 7 日，深圳市新建商品住宅認購銷售量達到了 1841 套，合計 19.18 萬平方米。這一數據令人矚目，認購量較去年同期增長了 664.14%，增長幅度之大超乎想象。例如，在某些熱門的新樓盤，開盤當日便吸引了眾多購房者蜂擁而至，排隊認購的場景屢見不鮮。這種顯著的增長清晰地表明，市場的需求不僅正在迅速恢復，而且購房者的入市意愿已變得極為強烈。他們或是為了改善居住條件，或是看準了房地產市場的投資潛力。

政策利好影響顯著：深圳市在十一黃金周前精心出臺了一系列具有針對性和前瞻性的優化房地產市場的新政，包括優化分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制等。這些政策宛如春風拂面，對市場產生了積極且深遠的推動作用。以一位在深圳工作多年但因限購政策而一直未能購房的白領為例，新政的實施讓他終于能夠實現自己的購房夢想，從而積極投身于購房大軍之中。此類政策降低了購房者的入市門檻，極大地刺激了市場需求，為房地產市場的回暖注入了強大動力。

供應量減少：第一太平戴維斯發布的《2024 年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》報告極具權威性和參考價值。報告顯示，第三季度內，深圳一手住宅供應面積環比下降 35.6%、同比下降 64.5%，至 58.1 萬平方米。供應量的大幅減少，從某種程度上可能會導致更多的購房需求被迫轉移到二手房市場。這就如同一場供需的博弈，供應的減少使得市場的天平向需求方傾斜，從而有利于二手房價格的回升。

二、二手房市場活躍

帶看量和成交量顯著增加：在 2024 年十一黃金周期間，深圳市頭部中介機構的二手房帶看量和成交量分別達到了 24620 人次和 1314 套，日均值較 2023 年國慶假期分別增長了 22%和 339%。這一數據的大幅上漲，猶如一面鏡子，清晰地反映了二手房市場的活躍度和購房者對市場的積極響應。比如，在一些熱門的學區房區域，家長們為了孩子能獲得優質的教育資源，紛紛提前看房選房，使得該區域的二手房市場熱度持續攀升。

掛牌量增加：深圳貝殼平臺的數據直觀且準確地顯示，9 月 30 日深圳新政發布次日，二手房新增掛牌量超過 2900 套。新政后截至 10 月 7 日，深圳二手掛牌房源新增 17.4%，其中漲價房源占比 7%，降價房源占比 8.4%。掛牌量的增加無疑表明市場供應充足，購房者有了更多的選擇。這就如同一個豐富的“菜單”，滿足了不同購房者的多樣化需求。

三、市場信心恢復

市場信心逐步恢復：隨著政策的持續發力，市場信心正在逐步恢復，樓市呈現出止跌回穩的良好跡象。市場分析師憑借其專業的知識和豐富的經驗預計，這種信心的恢復并非曇花一現，而是將在未來一段時間內持續發揮作用，有力地推動市場的上漲。從歷史的角度來看，每當政策對房地產市場進行合理的調控和引導時，市場信心往往能夠得到有效的提振，從而促進市場的健康發展。

經濟和人口支撐：深圳作為我國重要的經濟中心，其經濟發展勢頭始終強勁，猶如一艘高速航行的巨輪，破浪前行。人口的持續流入更是為房地產市場提供了堅實的支撐。根據深圳市商務局全面而精準的數據，10 月 1 日—7 日，深圳 19 個重點監測商圈國慶假期客流量同比增長 34.6%；營業額同比增長 20%。這一數據充分展示了深圳經濟的活力和吸引力。隨著經濟的持續增長和人口的不斷增加，深圳的房地產市場有望繼續保持活躍，就如同一個充滿活力的生命體，不斷煥發出勃勃生機。

深圳房價大跌的假象與真相：深圳房地產二十年走勢盤點與趨勢分析

深圳是中國房價的山巔之城。深圳樓市的一舉一動都對全國樓市有著很強的示范作用。特別是最近幾年，深圳幾乎成為全國房價的領漲者。在房地產業進入多事之秋，艱難選擇方向的時刻，研究深圳樓市的歷史和未來，不僅關乎深圳本埠，對整個房地產業都有地標價值和指征意義。

▼▼深圳房地產二十一年走勢軌跡一覽

深圳既是中國城市實力地位的第一陣營，更是房價的排頭兵。對于深圳的房地產走勢和房價高低，大眾太了解、也太熟悉。加上各路媒體和自媒體蹭熱點推波助瀾，談論深圳房地產都太過糾結于短期的波動。“一切歷史都是當代史”，歷史上發生的事情會以新的形式再次出現。如果放寬視野，對深圳本世紀前二十一年的房地產走勢作一整體掃描，會發現深圳未來的樓市走向或多或少已經寓含在歷史的數據和圖表中。

深圳的高房價人所共知，但是查閱深圳樓市歷史數據，深圳的房價并非一直如此驚悚。

2001-2021年深圳市新建住房成交均價（元/㎡）

從2001-2014年，深圳房價上漲還比較溫和，累積漲幅與深圳GDP和人均收入的增長率是比較相稱的。2015-2016年是深圳房地產驚天大變局時期，2015年房價上漲約40%，單價上漲近1萬元/㎡；2016年單價再次上漲2萬元/㎡；2014-2016年，深圳兩年住房單價累計上漲超過3萬元。回頭來看，2014年可能是深圳工薪階層購房上車的最好時點，隨后兩年的暴漲，讓深圳房地產與普通市民的關系越來越遠。深圳2015年的房價上漲也是全國城市房價歷史性大漲的。2016-2020年，深圳房價進入高位平臺，漲跌幅較小。2021年，深圳房價再創新高并突破6萬元整數關口，后市走向值得關注。

2001-2021年深圳市新建住房價格年均漲幅

房價年均漲幅雖然不與房價絕對高低劃等號，卻深刻揭示了房價漲幅的歷史規律，對未來的房價走勢有借鑒意義。深圳二十一年房價年漲幅可分成三個階段，2001-2005年和2017-2021年前后十年，深圳房價波動不大，年均漲幅在正常范圍內。2006-2016年是深圳房價漲幅最離譜時期，漲幅曲線上竄下跳，總體上是大漲小跌。對投資者而言，踩中時點，短期即可獲得超額回報。而對剛需客，稍微的徘徊猶豫，都有可能被擠下購房班車。最近五年深圳房價的波瀾不驚，漲幅微小，是否預示著深圳房價上漲新的趨勢，可以拭目以待。

2001-2021年深圳市新建住房銷售面積（萬㎡）

深圳基本是個全域都市化的城市，由于土地資源緊張，沒有粗放擴張的空間，深圳樓市以集約發育為主。二十一年來，新房銷售面積都在大箱體內波動。未來，深圳樓市和上海、北京一樣，新房交易逐步萎縮，二手房占據市場主導是必然走勢。

2001-2021年深圳市新建住房銷售金額（萬元）

在宅地開發空間緊缺和新房擴容可能性不大的情況下，深圳新房銷售金額基本與均價漲幅同步。以2015年為分水嶺，深圳市新房銷售金額在2001-2014年和隨后數年，增長方式截然兩樣。這意味著深圳購房門檻的極大提升。

▼▼深圳市2022年上半年樓市最新市場表現

考察房地產業歷史是為了更好地指導當下的政策設計與投資置業。2022年上半年，在經濟下行和疫情的輪番侵襲下，房地產業遭遇了20多年來最慘淡的半年時光。一直特立獨行，房價永不言頂的深圳樓市又會是怎樣的一番景象？

深圳市下轄9個行政區和1個新區，總面積1997.47平方千米，建成區面積927.96平方千米。截至2021年，全市常住人口為1350萬人，其中戶籍人口491萬人，非戶籍人口858萬人。龐大的外來常住人口是深圳人口結構的最主要特征，對深圳房地產需求產生重要影響。

深圳新房成交量規律是上半年弱、下半年強。受地產大勢影響，2022年上半年深圳成交16126套新房，同比減少38.3%。近幾年同期對比看，2021年上半年深圳新房市場成交量是近幾年的高峰，2021年上半年成交26140套。2017年到2020年上半年，連續4年上半年新房成交量不足20000套，其中2017年上半年僅成交10502套。2022年上半年深圳新房成交同比2021年降幅較大，但在最近6個半年交易周期中，今年上半年的新房成交量仍屬正常，并不特別偏低。

2022年1-6月，深圳市新建住宅均價71301元/㎡；而2021年上半年同期住宅均價58674元㎡；同比上漲21.5%。由于個別高價樓盤的集中備案，今年6月份深圳新建商品住宅均價72645元/㎡，環比上升15.2%。無論年度同比還是月度環比，深圳新房價格依然保持了極度堅挺的態勢。

真正讓市場熱議的是深圳的二手房市場。根據樂有家數據顯示，2022年上半年，是深圳二手房市場2007年以來最差的一個上半年，出現了16年以來的最低谷，上半年全市存量住宅僅備案9965套，同比下跌65%，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%。成為深圳歷史上最慘半年度二手房市場。

世聯EVS平臺數據顯示，6月，深圳市存量住宅均價為61097元/㎡，環比下跌0.05%，連續8個月下跌，均價同比下跌3.6%，二手房住宅市場似乎明顯在降溫。

（數據來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院）

深圳住建局數據顯示，截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個月。年中房企推盤積極性上升，住宅供應達到今年最高值，整體去化表現一般，導致住宅去化成交周期延長。

2022年上半年，深圳新房90㎡以下戶型成交4057套，占總量的25.2%；改善型住宅90-144㎡戶型成交10981套，占總量的68.1%；大戶型產品144㎡以上戶型成交1088套，占總量的6.7%。90㎡以上改善性住宅戶型成交比例較往年有明顯上升。

2022上半年，深圳二手市場成交中，總價200-400萬區間的剛需上車型物業，成交占比擴大了3.2%，1000萬以上的高總價物業，成交占比從9.5%縮小至8.7%。

2022年上半年深圳樓市，新房改善置業，剛需二手房的需求結構趨勢愈發成型。

▼▼深圳市房地產發展趨勢及未來房價走勢

拋開人為的政策調控，房價的最終漲跌是由市場供求關系決定的，這是經濟學的基本常識。在中國房價最高的一線城市中，深圳是人地矛盾最緊張的一個。

深圳是一線城市中土地面積最小，人口密度最高的城市。與北京管轄空間大，上海、廣州地處長三角、珠三角平原地區不同，深圳難以利用的山地更多，城市空間拓展的余地不大。再加上作為中國制造業和高科技中心，工業倉儲，商辦用地占據城市用地的相當大部分，可開發的住宅用地少得可憐。深圳居住用地緊缺幾乎是個無解的矛盾，龐大的人口居住需求，微小的宅地供應，決定了深圳的房價上漲是長期性剛性動力。

深圳房地產除了土地供應稀缺外，用地結構也非常失衡。少量的用地指標大部分給予了商服辦公和工業倉儲用地。2020年以前，深圳市宅地供應面積與需求缺口比起來，幾乎可以忽略不計。2020年后深圳市住宅用地供應與前些年相比，有了翻天覆地的變化。住宅用地的爆增激活了深圳新房市場，即使在疫情這兩年中，深圳新房也呈現量價齊升的喜人畫面。

華為東莞松山湖總部

深圳一反常態加大住宅用地供應，除了平抑高房價，緩解民生壓力外。過高的房價開始對深圳的核心競爭力構成挑戰。由于購房不易和生活成本增加，連華為這樣的支柱企業也陸續將生產基地搬離深圳外遷到東莞等地。

深圳市未來增加住宅供地計劃是大勢所趨，但是深圳狹窄的土地空間和可開發地塊始終是不足的，住宅用地不可能象內地城市一樣敞開供應。住宅用地供應與購房需求相比仍是杯水車薪，新房的長期上漲是結構性矛盾所致，難以根本扭轉。今年以來，深圳沸沸揚揚的房價大跌現象，主要是歷史罕見的二手房量價齊跌的蕭條所致。

2021年深圳出臺二手房指導價調控政策，指導價一般比市場價低20%-50%。隨之而來的三價就低，同時聯動銀行一起收緊貸款，這一套三合一組合拳，極大地扭曲了二手房的市場真實價值，壓制了市場交易積極性。深圳如此剛猛的二手房調控也有對沖新房市場大漲的用意，但對二手房市場無疑有誤傷作用。

在2022年房地產疲弱至極，寬松工具久不見效的情況下，以往過激的調控政策也到了糾偏時刻。前不久，全國13個城市二手房指導價被取消。去年建立二手房指導價的15個城市中，只有深圳、上海尚未取消。在上海飽受疫情沖擊，深圳二手房出現歷史性大跌后，再用力打壓房地產已經不合時宜。筆者認為，今年剩余時間，深圳和上海取消或者適當放松二手房指導價政策的概率很大。

2022年7月深圳各區二手房價格對比情況

據諸葛找房研究中心監測顯示，7月深圳市二手住宅市場均價為64556元/平方米，環比上月下跌0.68%。各區二手房價格，南山、福田、寶安占據前三甲，有8個區二手房價出現環比上漲，僅2個區下跌，其中大鵬新區上漲4.84%漲幅最大。深圳二手房已經處在筑底回升階段。剛需客還想等待二手房價進一步大跌似無必要。

深圳樓市新房改善性為主、二手房剛需為主的二元格局正在確立。房價將按照各自產品的供需特性運行。鑒于深圳土地緊缺的現狀結構和控制房價保障城市競爭力間的兩難，深圳未來房價將是下跌不易、大漲亦難的局面。“房住不炒”的政策大旗下，深圳在2006-2016年間房價抽瘋式上漲的市場基礎已不復存在，未來房價更有可能長期保持緩速穩健上行。（申明：凡轉載本頭條號原創文章，須注明“轉載自【中國地標城策院】頭條號@許子 原創文章”，否則視為侵權并被追究責任。）