房價15萬+，作為郊區，閔行浦江房價為何這么高？

最近沉寂了大半年的浦江鎮又熱鬧了起來。

一批次土拍中，浦江上線了一宗地塊，共吸引了12家競買人報名，成為一批次第二輪土拍中熱度最高的地塊，要知道市區靜安的宅地也才僅5名競買人報名。

說起來，浦江的范圍并不小，但新房供應量卻不多。從2019年至今，浦江鎮僅有10個新房項目推出。

除了供應量少且不穩定以外，浦江還有極高的一二手倒掛。比如大華浦錦地塊的房地聯動價為6.9萬/㎡，而其周邊的次新房掛牌價普遍在9萬以上。

然而9萬+還不是浦江的房價天花板，板塊內還有售價高達15.6萬的豪宅——上海桃花源。

地處外環外，房價卻和中內環接近，浦江到底是一個怎樣的板塊？樓市下行周期內，為何還能在土拍市場還能保持著較高的熱度？板塊內的新房銷售去化情況如何？近日，小鳳凰實地走訪了浦江板塊，探個究竟。

Part.1

浦江，是閔行區唯一位于黃浦江以東區域的鎮。

2000年，陳行、杜行、魯匯三鎮合并成為一鎮，即被命名為浦江鎮，2015年，浦江新市鎮拆分為浦江鎮和浦錦街道。

雖然行政區劃上隸屬閔行，但浦江地處浦東，是上海唯一一個區劃和地理有些割裂的地方，地理位置優越性非常明顯。

北部是前灘商務區，東部有張江科學城、迪士尼度假區的巨大勢能，西是“大紫竹”規劃為滬西南科創中心；放眼全市，又處于黃浦江沿岸開發的延續帶上。

這些高能級地區都對浦江板塊有很強的溢出和輻射帶動作用，其中來自前灘的購買力，是浦江升值的第一源動力。

這幾年以來，前灘無疑是全市購房者心中的“香餑餑”，前灘的房價也隨之水漲船高。2019年時，前灘的新房還只是8萬+，如今已經突破13萬了。

而距離前灘僅3站的浦江鎮，前段時間土拍的大華浦錦街道地塊，房地聯動價才6.9萬/平。

Part.2

在外環外的眾多板塊中，浦江的資源還是挺能打的。

目前，我們能看到的是，產業上，浦錦街道以東就是浦江鎮的產業園區，包括浦江智谷、國家863軟件專業孵化基地、以及漕河涇浦江高科技園。

這些園區現在已經完成落地，入駐了一大批高新技術企業，提供了不少就業機會，合適的話在家門口就可以上班。

交通上，目前已建成通車的有8號線、浦江線，其中8號線貫穿南北，連接前灘核心、世博濱江、等關鍵區域，在東方體育中心還能實現6/8/11/19（在建）四條軌交的換乘，讓浦江能夠快速地連接上海各個板塊。

此外，從浦江2035總體規劃來看，未來這里的交通條件仍會持續增強。奉賢線和東西聯絡線的市域鐵路規劃，都在浦江過境并設站，還規劃了多條中運量交通。

此外，作為一個近郊板塊，浦江的教育和醫療也非常給力：

學校上，上海世外教育附屬浦江外國語學校、上師大附屬第三小學、上師大附屬中學閔行分校，屬于閔行二梯隊的公辦學校，辦學質量不俗。

醫院上，仁濟醫院南院以及復旦大學附屬耳鼻喉科醫院，兩家三甲醫院。

商業上，板塊內擁有新田360廣場、浦江城市生活廣場、浦江萬達廣場等商業，可滿足日常生活需求。

值得一提的是，浦江的綠化覆蓋率很高，居住環境優越。在最新的浦江新市鎮的規劃中，總綠地面積約733萬㎡，包括1處城市公園、10處地區公園和120余處社區公園，達到社區綠化全覆蓋，未來人均公園綠地面積將達到16.29㎡。

Part.3

浦江鎮可以說積分制時代的開啟者，2021年，上海新房搖號積分制新規出爐，首個觸發積分制的新盤正是位于浦江鎮。

至今，這里已經5次觸發積分，最高71.83分，可見板塊熱度不低。

然而行業下行周期里，絕大多數板塊都難逃去化流速緩慢的命運，浦江亦是如此。

在小鳳凰實地走訪中注意到，受房地產市場下行周期的影響，曾經不愁賣的浦江板塊，新房熱度也在降低，部分樓盤面臨去化壓力。

以浦江萬達片區的大華星曜為例，去年12月份項目首開時，在未啟動中介分銷的情況下，項目推出335套建面約74-123平方米房源，認購率達到92%。

然而今年認購率卻是急轉而下。1月份，項目加推335套房源，認購率為30%，3月份再次加推188套房源，認購率43%。

截止到目前，大華星曜858套房源，可售住宅套數還有360套，網簽去化約58%。

有消息稱，目前大華星曜不僅已啟動中介分銷來賣房，還加入到了“打折優惠”的行列中來。

在浦江整體去化艱難的情況下，位于浦錦街道的浦江第一高價樓盤上海桃花源更是難上加難。

去年10月10日，項目加推，推出175套建面約176-667平方米別墅，均價約156000元/平方米。

其官微顯示，項目在認購期間共收到55組意向認購，認購率31%。截止到目前，半年時間，175套房源，僅網簽12套，網簽去化率僅6.9%。

據悉上海桃花源總共十期，前兩期由融創、國金投資共同打造，三期以后就由國金投資自己操盤，大致按照每一到兩年開盤一期的速度相繼入市。現如今，推出的為四期，其推廣名為金瑞園。

對于上海桃花源遇冷的原因，有業內人士稱，市場好的時候，上海桃花源還能憑借著產品的稀缺性收割一波客戶，然而現在市區涌現出大批風貌別墅，上海桃花源的稀缺性正在逐步消失。

此外，售價高、失了性價比也是一個重要原因，目前上海桃花源在售均價為15.6萬/平。15.6萬/平，什么概念？

要知道徐匯濱江的云錦東方，別墅均價才17.82萬/平；綠城前灘百合園的別墅房源售價也不過14.5萬-15.8萬/平；張江板塊的中建御華園別墅最高售價也僅有10.6萬/平。

寫在最后：

浦江的優勢可以說是“內外兼修”。

外部靠近前灘、張江、紫竹等產業中心，可享受到輻射帶動效應；內部生態宜居，生活配套齊全，交通便利，自帶產業。

原本在浦江鎮2035總體規劃中，浦江鎮的規劃定位只是“宜居新市鎮”；如今也被提拔為“三水匯全球灣”中為頂尖科技人才提供高品質生活配套的片區，規劃定位更是大大提升。

當下雖然浦江的新房也面臨著去化的壓力，但是新房供應少，幾乎沒有庫存壓力，且整體房價還處于低位，性價比優勢明顯，非常適合承接被前灘和市區其他地方高房價擠出的居住外溢。

在市中心、前灘、紫竹工作的客群，可以關注一下浦江的新房。

浦江：官方網站房源“一網打盡” 市民家里就可辦過戶

2018-08-22 13:10 | 浙江新聞客戶端 通訊員 張晨曦 趙慧麗

8月21日，經過浦江透明售房網運作，該縣第一本網簽合同正式完成過戶手續。這也意味著，浦江的房產過戶已經正式從中心化向分散化轉變，市民不需要跑到服務中心辦理過戶手續，在家里就可以輕松辦妥。

老百姓買房習慣從網上先了解咨訊，而各家網站、微信公眾號上發布的房源，經常夾雜著虛假信息，不能保證房源的真實性和可靠性。

浦江縣建設局房地產管理處的浦江透明售房網今年8月份正式上線，是該縣一款房源真實、安全可靠、簡單便捷，具有政府公信力的本地房產網站，它涵蓋了樓盤展示、大數據傳播、海量看房、掛牌委托、合同網簽、水電過戶、房產管家以及其他生活服務等功能，不但解決了市場房源信息虛假、規范了中介從業人員哄抬房價等行為，而且能更好的服務于市民，提高了市民房地產交易安全度，實現市民達成交易更輕松的需求。

據悉，浦江市民在實名認證之后可以查詢名下的所有房產信息，并可以選擇多種委托方式（委托經紀公司、直接發布）進行發布房源，同時買房者也可以從獲取真實成交價格參考、房源競爭力分析和房源動態隨時查等信息服務。商品房直接從本地庫中獲取房源數據的，包括房源價格、標準戶型圖、屬性信息、房價走勢信息、配套設施信息、樓盤單元信息、樓盤房源視頻信息等，確保房源信息的全面性和真實性。數據庫為市民提供所有房源的真實數據，真正杜絕虛假信息，同時，市民可以查詢到實名登記的房地產中介的信息和從業記錄。

浦江縣房地產管理處主任趙劍松告訴筆者：“通過前期培訓和考試合格后，全縣有260多名房地產中介從業人員取得實名登記執業證，只有取得實名登記執業證的中介機構才能取得網簽端口開展業務。”

在浦江透明售房網上線之前，所有過戶手續都需要中介機構和買房雙方到縣行政服務中心窗口辦理，現如今，買賣雙方可以在服務中心、在中介公司、甚至在每個老百姓的家里完成合同的簽訂，不僅方便了群眾辦事，還大大提高了辦公效率，助推最多跑一次改革邁進一大步。