河北大房企“生存現狀”調查保定篇——品牌房企不斷進軍保定樓市

近年來，不斷有全國品牌房企挺進保定，如今看來，他們非但沒有水土不服，反而搞得風生水起。截止到現在，碧桂園、融創、綠城等各大品牌開發商已經進入保定市場，從最開始的“聯姻”本地房企，到目前的土拍亮相，目前品牌房企已經成為保定房地產市場的焦點。

2016年3月，2016-003地塊以650萬元/畝高價由宏誠園地產競得，“綠城·誠園”項目誕生；7個月后，大榕樹集團與綠城集團正式啟動戰略合作，玉蘭花園項目正式登臺亮相；2016年4月10日，朗詩集團與天香投資控股有限公司正式簽署戰略框架協議，與天香旗下紅杉地產合作，打造溪杉樾“三恒科技洋房”；2016年4月至8月，碧桂園集團先后與秀蘭集團、青山集團以及華中集團簽訂戰略合作協議，意在進駐保定樓市；直至2016年11月份，清苑區政府與碧桂園集團北京區域在清苑賓館簽署清苑新城項目合作備忘錄，標志著碧桂園正式進駐保定；2016年8月，華夏幸福公司與保定政府方簽訂了河北保定市白洋淀科技城合作協議專項協議，涉及合作面積3.5平方公里。至此，華夏幸福正式扎根保定；2016年8月10日，K2地產旗下子公司葡萄溪谷以10.04億天價斬獲2016-027號地，宣布正式進駐保定，目前在售項目K2玉蘭灣、石榴·翡翠山；2018年9月份，融創中國聯合保定白云集團共同打造城中核心樓盤朝陽原著......

對于當前保定樓市，有業內人士表示：“這個市場很特殊，品牌房企都不敢急于冒進，很多房企都會選擇和本地房企合作進駐，盡管犧牲部分股份，但是這卻是一條穩妥進駐保定樓市的捷徑，隨著對市場的深入了解，華潤置地、萬科、碧桂園、恒大、K2、保利、浙商等品牌房企不斷亮相保定土拍市場，多家房企競價搶地，如今已經有多家品牌房企進駐?！?/p>

“石榴·翡翠山均價12000元/平方米，在售40平方米-70平方米公寓戶型。中秋節期間認購，可贈送電烤箱一臺，購房支持全款和貸款，貸款首付50%起，貸款首付92折，全款享受9折優惠，另享受省1萬元優惠?！鼻耙欢螘r間，保定石榴·翡翠山項目打出這樣的優惠政策，可見保定樓市當下的市場行情。

根據保定房天下數據監控顯示，進入2018年下半年，保定房地產市場就開始有了變動，11個樓盤價格發生變動，其中半數以上的樓盤出現了降價，主要集中在涿州區域，從房價變動幅度來看，最高降幅為7000元/平方米，為涿州市的天保·凌云城項目。同樣在8月份，保定樓市有25個樓盤有優惠政策，優惠政策形式多樣，有贈送、折扣、特價房等優惠形式，其中競秀區優惠樓盤最多，有12個。

據了解，對于當下的保定房地產市場，有樓盤用搶眼的低價噱頭吸引購房者，也有樓盤實實在在地出現了價格松動。記者從安居客、58同城、趕集網、石家莊買房網等平臺了解到，2018年下半年以來，保定主城區多個樓盤推出首付折扣活動，在住房銷售價格不變的情況下，可以給購房者一些折扣優惠，還有部分樓盤推出了“特價房”、“特價團購”以及“特價優惠”等活動，分批推出少量房源，房源一經上市往往被搶購一空。對此，有業內人士表示：“雖然開發商促銷手段多樣，有的優惠頗多，但都忌談‘降價’，購房者對價格的變動比較敏感，多數房地產商很少采取實際降價的策略，因此房地產商寧愿給予消費者一定的購房優惠，也只說特價，而避談降價?！?/p>

在保定，2018年樓市一直平淡，甚至被稱為“入冬”，但是土地市場一直火熱，開發商在保定市區拿地腳步沒有停下來，特別是品牌房企。根據保定房天下數據中心統計，2018年上半年保定主城區共計50宗土地成功出讓；土地出讓總面積1451315.4平方米，約合2177畝；成交總金額616765萬元，與去年相比，上半年土地出讓宗數、成交面積大幅上漲。

對于保定土地市場，品牌房企也表現出了極大興趣。6月14日，北京博豪雅郡、保定大華地產、保定金泰宏孚地產、北京鴻坤、碧桂園、河北正譽、英利集團等房企齊聚保定土拍現場并參與了競價，其中位于保定北三環附近的2018－031號、2018－032號的兩宗地塊競拍可謂是一波三折，6月14日土拍未成功出讓，6月22日現場競價熔斷，6月27日2018－031號地塊終于成功出讓，而2018－032號再次熔斷改為競房價。

對于外來房企的進駐，有業內人士表示：“從目前品牌房企的進駐方式來看，在保定主城區，石榴集團和碧桂園均是直接參與開發，而其他則屬于與保定本土開發商合作開發管理模式，足以看出品牌房企對保定房地產市場濃厚的興趣?！薄半S著品牌房企的入駐，保定樓市或將迎來新的格局，一定程度上，品牌房企對樓市居住產品的豐富和居住理念的提升有著積極的推進作用。品牌房企的入駐表現就是對于保定房地產市場很好的認可，這不僅是利潤驅使，更多的是看重保定的發展潛力。”對于品牌房企的進駐，他這樣講道。

（燕趙都市報 記者 趙重磊）

保定定向解除限購 環京樓市松動？

每經記者：王佳飛 每經編輯：陳夢妤

環京的嚴格限購撕開了一道口子。

12月初，河北保定有開發商掩飾不住自己的興奮之情，大張旗鼓地宣布“不限購！”。

視覺中國圖

《每日經濟新聞》記者獲取的一份房地產廣告顯示，這里的不限購指的是“超低能耗住宅不限購”，并且還附上了大大的紅頭文字。

經過一番查找，記者的確在保定市住房和城鄉建設局官網上找到了這份名為《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產業發展實施方案》的文件，仔細研讀之后發現，其中重磅表述極多。

比如，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

從更大程度上說，這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。

涉及被動式超低能耗住宅

保定這份公開于11月30日的文件，目的是要“全面推進被動式超低能耗建筑產業持續健康發展”，提出“2021年全市新開工建設被動式超低能耗建筑20萬平方米，2022~2025年每年以不低于10%的速度遞增。”

更重要的是這么幾句，“購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制”，這就意味著在保定的某些特定項目，已經不存在限購了。

文件還為被動式超低能耗商品住宅提供了購買金融保障，表示“使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮百分之二十。”

還有一句容易被忽略的話：“高碑店市、涿州市、高新區加快推進，成規模集中連片建設被動式超低能耗建筑住宅小區，到2023年建設規模分別到48萬平方米、18萬平方米、24萬平方米?！?/p>

要知道高碑店市和涿州市都是距離北京較近的區域，前者距北京房山區不足60公里車程，后者與北京相接，兩地如此規模的住宅都會不限購。

預計保定市整體不限購的住宅面積會進一步增加，文件指出：“到2022年主城區被動式超低能耗建筑用地面積不少于當年建設供地面積總量的25%，到2025年被動式超低能耗建筑用地面積占當年建設供地面積總量不少于30%?！?/p>

同時，購房人在得房面積上也會有利好，文件稱：“在進行房屋預測量和實測量時，超出現行節能設計標準的保溫層面積在測量計算時進行核減，不計入確權登記建筑面積，惠及購房者，增強居民對被動式超低能耗建筑的接受度?！?/p>

所謂被動式超低能耗建筑，根據住建部發布的《被動式超低能耗綠色建筑技術導則（試行）》，被動式超低能耗綠色建筑是指適應氣候特征和自然條件，通過保溫隔熱性能和氣密性能更高的圍護結構，采用高效新風熱回收技術，最大程度地降低建筑供暖供冷需求，并充分利用可再生能源，以更少的能源消耗提供舒適室內環境并能滿足綠色建筑基本要求的建筑。據該文件，被動式超低能耗建筑全年供暖供冷需求顯著降低，嚴寒和寒冷地區建筑節能率達到90%以上。與現行國家節能設計標準相比，供暖能耗降低85%以上。

2017年高點后一路下行

保定一家被動式商品住宅項目（愛情城）的銷售人員告訴記者：“外地戶籍的確已經放開購買，但外地公積金是不可用的，我們這里的單價是13000元/平方米，2024年精裝交房?！?/p>

但能夠聽出其實他更推薦相同項目的其他房源：“我們這里有幾期別的樓盤，因為是高科技節能低耗，所以是比同小區其他房源要貴一些，您也可以選擇價格稍低的非被動式房源?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“此次松綁體現為兩點，包括取消限價和限購，充分體現了鼓勵此類住房交易的導向。根據保定的限購政策，外地戶籍過去需要3年社保才能認購，新政策顯然有助于促進此類住房的交易，也利好開發商的項目銷售。鑒于12月6日中央明確支持商品房市場，被動房的限購政策松綁相對阻力較小，其他城市或也會仿效?！?/p>

和環京樓市許多區域一樣，保定房價在經歷了2017年的高點后，一路下行。

根據58同城安居客數據，保定房價在2016年中有了明顯上升，房價從當年1月的7268元/平方米一路上漲至12月的10151元/平方米，其后到了2017年7月間，保定房價突破了15000元/平方米。

此后限購政策的實施壓制了房價上漲的動力。

2017年3月，保定市發布《保定市人民政府關于加強房地產市場調控的意見》，暫停主城區向已經擁有一套以上房產的外地人口出售新房商品房。當年5月，政策再次加碼，外地戶籍居民購房需要提供本地3年及以上社?；蚣{稅證明。

政策實施后，2017年8月保定房價開始走入下行通道。58同城安居客數據顯示，目前保定房價約為9496元/平方米，較高位處跌去3成。如今，還有很多網民對保定房價并不看好。

根據中指院統計，2021年1~11月，保定累計推出住宅（含綜合用地）用地274宗，規劃建筑面積2064.8萬平方米，相比去年同期增長15.5%；平均樓面均價為2061.6元/平方米，同比增長32.3%；溢價率方面，1~11月中僅7月單月整體成交溢價率超過10%，多數月份地塊均底價成交，“下半年以來土地市場熱度持續下降”。

不過，一名房企人士對該政策持冷淡態度：“保定取消限購限價，力度很大，一方面可以理解為為了雙碳目標努力，某種程度上講，也是一種當前市場環境下對樓市松綁的試探。但被動房的成本比普通房屋要高，現在這個政策能否真的刺激房企拿地不好說，因為企業拿地的邏輯還是要看城市基本面，而很多房企早就放棄幻想了，房住不炒就是房住不炒?！?/p>

每日經濟新聞

河北二手房市場調查之保定篇｜購房者拋售房子 各區域房價不斷回調

“競秀區新房均價在18000元/平方米左右，這是售樓處的公開售價。也有便宜點兒的房源，大都是購房者拋售的房子，均價在13000元/平方米，大都是包更名的新房，但是這種房子首付較高，首付一般都在80萬元左右。從2018年1月開始，保定房價就開始回調，目前基本上已經觸底了，從6月份開始有上漲的態勢?！睂τ谀壳氨６ǚ康禺a市場，一位二手房中介人員這樣講到。

對于2018年上半年保定樓市而言，限購、限售、嚴查等一系列調控政策持續將市場牢牢控制，整個房地產市場仿佛進入“冰凍期”，無論是新房還是二手房，價格和成交量都受到了嚴重影響，房價不斷回調，交易量創歷史新低。

樓市行情大反轉 去年火爆今年冷清

從保定安居客平臺了解，保定7月二手房均價12021元/平方米，相比于6月份保定二手房價格（均價12025元/平方米）下跌0.03%，同比去年同期下跌20.72%；記者調查發現，從2017年8月份至今，保定二手房價格呈現連續回調態勢，已經從15267元/平方米（2017年8月份），下跌至目前的12021元/平方米，下跌幅度為3246元/平方米。

“后悔了，沒想到這一輪房價下跌這么狠，當時房價與現在相比，足足跌了每平方米兩三千元，一套90多平方米的房子，算下來也要有近20萬元的差價，后悔去年這么著急買房了?！睂τ诋斍跋碌谋６ǘ址績r格，購房者李先生很無奈。

對于去年樓市行情，二手房中介小張清晰記得當時火爆的成交現場：“房價不斷上漲，購房者追漲情緒加劇，很多房東都是坐地起價，價格抬得非常高，房源成交也很快，感覺當時的購房者實在有點兒瘋狂?！?/p>

“與去年相比，今年樓市行情簡直像來了一個大反轉，不但成交量低，而且掛牌二手房價格還在不斷降低，市場不景氣，就會有很多房東主動打電話下調價格，這段時間以來，許多掛售的房源都已經陸續下調了兩三次，都表示如果誠心想買，還有部分議價空間。”

持續的房價回調，對于下半年保定二手房價，一位業內人士表示并不是太看好。“目前保定的二手房價已經連續了幾輪回調。對購房者來說，若不是需求迫切，不要貿然選擇二手房。隨著新房供應量明顯增加，分流了部分二手房客戶，很多自主購房者更愿意選擇新房?！?/p>

保定各區域房價大都呈現回調趨勢

從2017年8月份至今，保定各區域房價大都呈現回調趨勢， 近日，燕趙都市報記者從安居客、58同城、趕集網等平臺了解到，競秀、蓮池、清苑、滿城、徐水等區域樓市房價走勢如下:

★競秀區：競秀區7月二手房均價12765元/平方米，環比上月下跌0.10%，同比去年同期下跌17.28%。記者調查發現，2017年8月至2017年12月，保定競秀區二手房價格從15527元/平方米，下跌至了目前的 12765元/平方米，11個月的時間下跌了2762元/平方米，其中2017年8月份下跌幅度最大，一 個月的時間下跌了近800元。 而從2018年1月份至今，競秀區二手房價格呈現穩定態勢，降幅不是很大，房價基本在 13000元/平方米上下浮動。

★蓮池區：蓮池區7月二手房均價 12684元/平方米，環比上月上漲0.47%，同比去年同期下跌17.38%。記者調查發現，從2017年 8月份開始，蓮池區與競秀區一樣，也呈現回調趨勢，其中2017年最后4個月房價回調幅度很大，從2018年開 始 ，房價基本上在12600— 13200元/平方米區間，從2018年6月份開始，蓮池區二手房價格有上漲的態勢。

★清苑區：清苑區7月二手房均價8538元/平方米，環比上月下跌 0.65%，同比去年同期下跌10.54%；2017年該區域房價開始回調，從最高點的8993元/平方米（2017年10月份）連續回調，2018年上半年清苑區二手房價格始終維持在 698元/平方米—8538元/平方米區間，其中清苑區的臧村鎮房價上漲最為明顯，二手房價格從2017年11月份的6250元/平方米，上漲至目前的9117元/平方米。

★滿城區：滿城區7月二手房均價7955元/平方米，環比上月上漲0.14%，同比去年同期下跌11.56%；從2017年9月，區域二手房價格從9399元/平方米連續回調，從2018年3月份至今，房價始終維持在7900元/平 方米左右。

★徐水區：徐水區7月二手房均價8715元/平方米，環比上月上漲 0.05%；對此競秀、蓮池、清苑、滿城其他四個區域，徐水區房價一直處在穩定狀態，2018年上半年，其區域房價維持在8300—8700元平方米區間。

記者從安居客、58同城、趕集網、石家莊買房網等平臺了解到，相比新房市場的限價，二手房的量價更多取決于房東與購房者博弈的結果。

對這一輪保定二手房價格的大幅回調，有業內人士表示： “房價持續回調，對二手房市場買賣雙方的心理預期影響較大，2014年保定樓市曾經出現‘過山車’行情，將近腰斬的房價套牢了一大批房產投資客，讓人印 象深刻。因此，樓市一有風吹草動，預期下行，保定的剛需購房者就會變得謹慎?！?

（燕趙都市報 記者 趙重磊）