站在歐美員工雇主的角度，淺談德國美國的收入及房產等問題

本人在歐美有投資企業，且實際參與管理，所以對歐美（主要是德國，意大利和美國）部分國家普通人收入和房產醫保等問題，略有了解。可能和很多人眼里的視角不同，如有冒犯，還請包涵。

（一）先說說德國的。

前些天，德國的子公司，錄用了一個華人（已有當地身份）骨干（任管理崗）員工。和他交流比較多，我整理了一下。 地點：杜塞。德國二線，州首府，西部的科技中心城市，大約相當于杭州在國內的地位。畢竟杜塞也是一個有地鐵輕軌的城市，這個大家都知道，在歐美，有這玩易的，算大城市（雖然杜塞人口總量和國內比，算不上啥）。 人物：國內本科，德國碩士，在德工作8年，計算類專業。 他原來的工作待遇是稅前4150歐元，稅后大約2900多歐。他說。以前收入漲幅非常小，和CPI差不多的幅度上調吧。也就是說，他工作年限的增長，并沒有體現在收入的增長中（這也是他想出來的原因之一）。 其實我這里給他的漲幅并不大，加到了4500歐元，公司需要為他開支的總成本是5390歐元。可以看到，公提部分的負擔，其實比國內還要低一些。只占到了稅前工資的的20%。 個人負擔的社保加稅收，大約占了29%，和國內同檔次員工差不多。扣完稅后，他實際到手，也就是3000多歐。 以上數據，是從委托的稅務所得到的，可能和大家網上了解的信息略有偏差。

嚴格來講，4150歐元（他在原單位的水平），按當前匯率。大約是30000多元稅前。對于一個海歸計算機碩士8年經驗來講，并不比國內高多少。海外8年工作經驗，到杭州互聯網公司的話，應該也能拿這個數。更重要的是，他一年只有12薪。所以和國內35-40萬年薪稅前差不多。我有時候也挺納悶，很多外資在中國都是15甚至18薪之類，怎么在本土當地反而沒有這樣玩。后來我才明白，原來不是外企都慷慨，而是能來中國投資的，大多數是巨頭。外資企業待遇好，是因為這類跨國企業本身的待遇好。而不是所有的外國（當地）公司都待遇好。這一點，是國內的普通網友的一個思維盲區。

德國人大多數租房。這個兄弟也是如此。好在德國的房價不貴（相對于收入），房租還可以。相對來講，德國在歐洲主要大國里是另類，收入高，房價（房租）還可以，物價還便宜。 總體來講，德國人的日子比英國法國強不少，尤其是德國的小強城市比較多，在這些城市的生活水平，估計比在巴黎倫敦的年輕人日子要強不少（在英國法國，巴黎倫敦之外就是鄉下，就業機會少，而巴黎倫敦的一室一廳房租的平均價格，超過當地平均月收入的一半）。 這個兄弟和我講：他雖然稅前4150，但是稅后2900，去掉房租，水電，網，手機費，還有自己買的保險，女兒的固定開支（入園等），每個月初幾天里，會付掉2000+歐的帳單。他還有她太太（不工作），還一輛二手車的開支，要從剩下的900歐里走。好在普通食品食物物價便宜，用歐元計，購買力不錯。

他和我直白地說，是月光。他說，家具、汽車什么的，小修小補，都是自己動手或是朋友幫忙，宜家之類為什么有市場，不是因為設計和格調，真是因為便宜。他在德國基本上不敢請工人，因為請工人，上門一天，至少要幾百歐。 如果月底還有結余，一般就是給女兒買點衣服，或是全家吃一頓飯的事情。基本上每個月如此。而他在國內的父母，偶爾會補貼他們一點。

更重要的是，他的收入，是高過德國當地人平均水平的。稅后3000多歐元，超過大多數德國人。畢竟碩士（計算機專業）在德國這種教育水平較高的國家，也還是少數。可想而知，大多數普通人物質生活的現狀。這幾年，Iphone和高端手機在歐洲賣得不好，是有原因。畢竟大家沒有這么多閑錢。絕對收入高，但是可自由支配的比例沒有國內高。

（二）再說說美國。

說完德國，再說說美國，美國我也是比較熟悉的，年輕時在美國工作生活過。到過接近20個州，在四個州常住過（租當地house在當地工作生活）。在我沒有出來自己創業前，我在美國幫老東家建了一支本地技術團隊。經我手入職的留學生或是當地人有差不多四五十人。所以對當地的薪酬之類的，也算有一些了解。 在美國中等地區，一個社區大學畢業生（相當于中國的高職，專科這樣層次）。開3000美元月薪，是絕對能找到人的。（實際上美國是雙周薪制，也就是說每兩周發一次工資。如果要開掉一個人，多給兩周工資，通知他不用來就可以了。有N+X的，通常也是頂尖的大公司。美國中小公司退工成本之低，在發達經濟體中是罕見的）。

如果一個碩士，在中等州，畢業能找到5000美元起薪的工作，算是可以接受。我這不是胡扯，因為根據美國多個州的法律，如果留學生想拿H1B身份，留在美國合法工作。那他的雇主，要給他開到高于當地平均工資（這個行業）的薪資才可以申請。我當時幫不少留學生申請了這個身份，所以給他們的定薪普遍高于當地平均標準。多個中等州，5000+美元就是達到這個平均水平的薪資。 這個待遇比德國要高不少。畢竟這個是畢業生新人的薪水。起薪就達到德國中層管理者的水平了。簡直起步就是別人天花板的感覺。更不要提美國的互聯網大廠，動不動就給畢業生十幾萬的包（但是和國內一樣，能進去的是少數。大多數還是拿幾萬美元為主）。

美國對企業主要更友善一些，企業負擔的比例低（好公司會為員工買醫療保險，這個是非常重要的福利）。正常來講，美國的稅前收入中用于個稅和社保的比例要比歐洲低得多。也就是說，同樣的稅前，稅后美國人到手得更多。和這個對應的，美國的社會福利水平也比歐洲低。 但不要急，美國人的收入，還要應對其它大宗的固定開支。 美國的房產稅，是重頭戲。 美國的個稅，是進入中央財政的。 有的州，還有州稅。 但是每個州，必然都有房產稅和消費稅（個別州沒有消費稅）。 房產稅是用于維持地方政府運轉的。警察等機關的經費，都是靠這個來維持。 這可以看出美國的一個特點，地方自治。從殖民地時代就是如此。富人區，房產稅多，警察可以每個十字路口停一輛警車。差區，可能路壞了，路燈不亮了都沒有人管，也沒有警察。

西方人買房子，首付好了，也還清貸款了。但還要每年交房產稅（美國在房產稅外，物業管理費也是一個大負擔）。房產稅是各國的主要稅源之一。尤其在美國，你租房子，子女也可以在所在學區上學。

原因是，你交的房租，相當部分，成為房東繳納的房產稅的來源。租客只要提供這套房子地址寫自己名字的水電單（相當于證明你在繳納這套房子的水電費用，也就是你租了這房子）。你的孩子就可以在當地的公立學校入學。 在美國，不同州，房產稅一般是在房子總價的1-3%之間，每年申報繳納。也因為這個原因，美國高房產稅州的房價，就明顯低于低房產稅州。這說明，房產稅對房價的抑制作用是明顯的。說到底，羊毛還是出在羊身上。同時，這也是為什么美國的所謂中產house，大多數是建設成本低廉的三合板拼裝房的原因之一。 因為美國的房產稅（普通家庭每年大約固定要花幾千美元或更多在房產稅上）是和房子總價相關的。大多數中產家庭接受的房子總價，基本上就被限定在幾十萬美元的水平了。再高，房產稅占收入的比就吃不消了。所以很多人拿美國房子和中國房子比價格（或比房價收入比），本身就錯了。因為美國房子的總價是由購買群體（支付房產稅的能力）決定的。有錢人，就住好社區，窮人就住爛社區。 比如說，中產家庭只能接受每年5000美元的房產稅，那決定了他們能接受房子的總價是有上限的。因此，地產商只能根據中產能承受的范圍來開發房子。地皮貴了，只能去遠一點的地方開發，因此美國就變成了車輪上的國家（很多人上班都要開1個小時左右）。 我在新澤西時就是如此，有時候去一個華人超市，就要開40分鐘。有時候為了去一個飯店吃飯，就要開一個小時左右。 城市也變成了稀疏的大餅狀。已經開發的地段，也很難漲價，價一漲，大家就會搬到價格更合適的區域。反正中產就是能承受這個價格的社區就對了（這和中國是不同的，中國窮人在三環里有套房，立刻財富就增值了，而美國不一樣，你收入跟不上，只能從貴的社區搬走）。這也是為什么，中國各階層混居，而美國，不同階層涇渭分明。 同時，為了節約成本，控制總價，美國房子很多是用三合板拼裝的，不隔音。也因為是板房（密封性差一些），所以空調的效率很低，總用電量高。因為建得遠，所以電網和供水成本就上來了。美國的用電，除了電費，還要交類似于月租的線路費用。用水也一樣，上水下水都要收費。也因為是板房，所以有蟲蟻問題，所以美國有很多專門的除蟲公司。也因為板房不經大風和冰雹等，所以保險也是必須的。因為房子總價要控制，又衍生出無數新的服務行業...... 美國的醫療和房產開支，大約占了到GDP的30%左右，還有大學教育（每年學費好幾萬美元起），這個才是真的三座大山。所以初看，美國人稅后收入比歐洲高。但是資本家（以及他們決定的上層建筑）總會把錢全部掏走的。

達拉斯的實際房產稅大約是2.5%左右。在美國算高的（但是達拉斯沒有州所得稅，很多州有額外的州所得稅。所以總體還是差不多）。一套30多萬美元的房子，每年交7500美元。所以一個中產家庭，在稅后打折到手現金后，其實還要是申報房產稅的。這個在純收入中的占比不低了。 中等收入家庭，也只能支撐這個價格的房子。所以在達拉斯，二十幾萬，三十多萬的房子是典型的價格（這兩年好像漲得比較厲害了）。大約2000-3000伬，約合200-300平方的house。是當地中產家庭的典型房產類型。 當然，大多數家庭是租住，這樣的房子，租金會收到2000-3000美元一個月（看家俱的情況會有波動）。 美國還有一個物業，也是非常強勢的，前一陣就出新聞了：因為拖欠物業費，結果物業直接讓法院把華人業主的房子拍賣了。

對于歐美普通人來講，收入是高的，但是資本家把一切安排得明明白白。很多剛性開支，根本逃不掉，月收入的大頭，用于固定的帳單支付后，就所剩不多了。直接可以自由支配的。比例還不如國內的中等收入者。

以上，一家之言，如有偏頗，還請諒解。

企業、境外機構在本市如何購房？

辦理房地產交易大致流程是怎樣的？能不能購買住房？能購買幾套住房？哪些房源可以出租？出租房源掛牌有哪些渠道？

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未完待續

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