房產營業稅是中國房地產市場中的一個重要稅收政策，它的征收對象和負擔方問題一直是實務層面上需要關注的焦點。本文將從法律依據、負擔主體及實際操作等方面，系統闡述房產營業稅的負擔方問題。

一、房產營業稅的法律依據

根據《中華人民共和國增值稅法》第十八條、第二十五條和《土地管理法》第六十四條的規定，房產營業稅的征收依據是土地出讓人與房地產開發企業之間的交易關系。具體而言，房產營業稅以土地增值稅和房地產開發企業所得稅的方式進行征收，分別對應不同主體的稅務責任。

土地出讓人作為房產營業稅的主要征收對象，承擔了土地增值稅的繳納義務。房地產開發企業作為實際經營主體，承擔了房地產開發企業所得稅的繳納義務。經紀服務機構在起到信息傳遞、協商談判等實際服務過程中，也可能承擔相應的稅務責任。

二、房產營業稅負擔方的構成

房產營業稅的負擔方主要包括以下幾個主體：

1. 土地出讓人：土地出讓人通過土地出讓獲得的經濟利益主要來自土地的增值。根據法律規定，土地出讓人應繳納土地增值稅，這是房產營業稅的重要組成部分。

2. 房地產開發企業：房地產開發企業在開發過程中承擔了土地開發成本、建設費用等多項支出，房地產開發企業所得稅的繳納是房產營業稅的重要部分。

3. 經紀服務機構：在房地產交易中，經紀服務機構作為信息中介，其服務費收入可能被納入房產營業稅的征收范圍。具體而言，經紀服務機構在協商談判、egotiate過程中產生的收入可能構成房地產交易服務費，從而需要繳納房產營業稅。

三、房產營業稅負擔方的實際操作

在實際操作中，房產營業稅的負擔方存在以下特點：

1. 土地出讓人與房地產開發企業的責任劃分：土地出讓人與房地產開發企業在土地出讓交易中可能存在一定的利益分配關系。土地出讓人需繳納土地增值稅，而房地產開發企業則需繳納房地產開發企業所得稅。兩者在稅務負擔上存在清晰的區分。

2. 中介服務費的納稅處理：在房地產交易中，經紀服務機構的服務費收入需要繳納房產營業稅。這一規定有助于規范中介行業的市場行為，防止中介服務費虛增。

3. 特殊情況下的稅務處理：在特定情況下，如土地出讓人與房地產開發企業為同一主體時，需要區分土地出讓收入與房地產開發收入的納稅范圍，避免重復征收。

房產營業稅的負擔方構成是一個復雜的稅收體系，涉及土地出讓人、房地產開發企業以及中介服務機構等多個主體。正確理解房產營業稅的負擔方對于遵守稅收法規、規范房地產市場具有重要意義。