中國(guó)青年報(bào)記者就此事前往安徽省天長(zhǎng)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局采訪。本報(bào)記者 章正/攝

付清了購(gòu)房款，最后卻是一場(chǎng)空；備案在自己名下的房子，別人卻辦理了房產(chǎn)證；與合法公司簽訂的合同，法院判決有效但無(wú)法履行……這一系列怪事就發(fā)生在合肥市民沈培永身上。

“真金白銀”換來(lái)“空中樓閣”

安徽省滁州市下轄的天長(zhǎng)市，被稱為“安徽的東大門”，屬南京一小時(shí)都市圈內(nèi)的縣級(jí)市。沈培永遇到的“怪事”，就發(fā)生在這里。

根據(jù)沈培永描述，2011年10月，他購(gòu)買了安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天緣公司”）開發(fā)建設(shè)的凱悅大廈營(yíng)業(yè)房16套、住房10套，耗資近500萬(wàn)元。按照合同約定，2012年4月26日前，天緣公司應(yīng)交付房屋。

沈培永告訴中國(guó)青年報(bào)記者，當(dāng)時(shí)，他檢查了天緣公司《天長(zhǎng)市商品房預(yù)售合同登記備案證明》，備案日期顯示為2011年10月26日。隨后，沈培永放心地將房款支付給天緣公司，并拿到天緣公司開具的收款收據(jù)。

沈培永本以為沒有了后顧之憂，可按照合同約定時(shí)間交付房屋時(shí)，天緣公司卻遲遲不肯交付房屋。

“我多次從合肥去天長(zhǎng)問(wèn)詢”，沈培永回憶道，“有一次發(fā)現(xiàn)，自己買的房子只有4層，但是開發(fā)商賣給我501、502，這豈不是‘空中樓閣’？”

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，沈培永立即找到了天緣公司法定代表人薛衛(wèi)國(guó)解決，隨后，退款的進(jìn)展也算是順利，沈培永當(dāng)時(shí)覺得，自己躲過(guò)了一劫。但天緣公司拖延房屋交付時(shí)間，又讓他心生憂慮。

2013年年初，沈培永得知薛衛(wèi)國(guó)已被公安機(jī)關(guān)控制，遂向安徽省滁州市中級(jí)人民法院起訴天緣公司，要求天緣公司繼續(xù)履行合同，無(wú)條件交付其所購(gòu)房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

“訴訟時(shí)，我才知道這些房子被‘一房?jī)少u’了。”沈培永說(shuō)，天緣公司提供的商品房買賣合同、發(fā)票及說(shuō)明，證明了這些房屋已出售給了其他購(gòu)房者。

沈培永只得通過(guò)法律途徑維權(quán)。經(jīng)中國(guó)青年報(bào)記者查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)，安徽省滁州市中級(jí)人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書確認(rèn)，沈培永對(duì)其與天緣公司系商品房買賣合同關(guān)系且合同合法有效的主張成立。然而，這份判決書同時(shí)顯示，“因天緣公司已將涉案房屋另行出賣給他人并已實(shí)際交付，且亦將部分房屋設(shè)定了抵押權(quán)”，已無(wú)法向沈培永履行義務(wù)，故對(duì)沈培永的訴訟請(qǐng)求不予支持。

“2014年3月，我正在向安徽省高級(jí)人民法院上訴時(shí)，政府部門卻將我所購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理給他人?！鄙蚺嘤勒f(shuō)，“可是據(jù)我了解，他們并沒有登記備案?！?/p>

天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局承認(rèn)“違規(guī)”

“房屋已經(jīng)給別人辦理了房產(chǎn)證，再訴訟就沒有意義了?！鄙蚺嘤辣硎?，于是他撤訴了。

“實(shí)踐過(guò)程中，登記備案的作用就相當(dāng)于把這套房子‘鎖死’，防止出現(xiàn)‘一房?jī)少u’的情況。”長(zhǎng)期代理房地產(chǎn)糾紛案件的北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任律師燕薪向中國(guó)青年報(bào)記者解釋道。

“我簽了合同，交了房款，在你們國(guó)土房產(chǎn)局備了案，你們憑什么給其他人辦理了房產(chǎn)證？”氣憤的沈培永希望得到天長(zhǎng)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土房產(chǎn)局”）的合理解釋。

沈培永買的房產(chǎn)到底又賣給了誰(shuí)？

（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示：“2007年8月16日，天緣房產(chǎn)公司與案外人黃某某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價(jià)6900元將涉案4號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給黃某某 ……2006年11月9日，天緣房產(chǎn)公司以工程款抵房款方式將18、19號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給案外人陳某……2007年4月17日，天緣房產(chǎn)公司與案外人張某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價(jià)1473元將涉案201室住宅房出售給張某?！?/p>

該判決書還顯示，2010年12月30日，天緣房產(chǎn)公司除13、16、17號(hào)三間營(yíng)業(yè)房外，已向上述購(gòu)房戶開具了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。之后，天緣房產(chǎn)公司已將涉案房屋全部交付給上述購(gòu)房戶，上述購(gòu)房戶已對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修并入住使用至今。

當(dāng)問(wèn)及為何沈培永在房屋已交付給他人的情況下能備案，這些購(gòu)房戶在無(wú)備案的情況下辦理房產(chǎn)證是否合規(guī)、是否屬于“突擊辦理”時(shí)，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤坦言：“是突擊辦理”。他隨后解釋道，此舉是因?yàn)檫@些人拿不到房產(chǎn)證而信訪，“2013年下半年，老百姓（同樣是被天緣公司“一房?jī)少u”的老百姓——記者注）上訪，堵大門，后來(lái)政府成立小組進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)為應(yīng)該為老百姓辦理（房產(chǎn)證）?！?/p>

當(dāng)問(wèn)及給沒有備案登記的購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證是否合法時(shí)，郭宣彤承認(rèn)：“是違規(guī)的?！钡?，他接著表示，“老百姓才是真正的受害人，為什么真正的受害人放在這里，我們要照顧放貸者（沈培永）的利益？”

郭宣彤拿出一份《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），他認(rèn)為，已經(jīng)付款購(gòu)房的老百姓權(quán)利優(yōu)先。他引用《批復(fù)》中的內(nèi)容：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！?/p>

郭宣彤告訴中國(guó)青年報(bào)記者，“法院當(dāng)時(shí)沒有參照這個(gè)”。

他表示，基層政府部門在很多執(zhí)行過(guò)程中有問(wèn)題，追究就沒法子了，很多法律問(wèn)題在基層沒辦法操作。他認(rèn)為，對(duì)待老百姓利益受到損害時(shí)，政府敢于承擔(dān)責(zé)任?！叭绻Ｗo(hù)他（沈培永）的利益就沒法處理了，你讓老百姓打官司，他們不愿意打官司。”

郭宣彤再次強(qiáng)調(diào)：“（政府部門）違規(guī)操作是有‘瑕疵’的，不符合法律規(guī)定，這是明確的?！蓖瑫r(shí)，“我們認(rèn)為辦理（房產(chǎn)證）是正確的，現(xiàn)在信訪要求我們遇到問(wèn)題一定要解決，如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去?！?/p>

借貸還是購(gòu)房？雙方各執(zhí)一詞

那么，為何天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局沒有將沈培永視作“老百姓”？

沈培永向中國(guó)青年報(bào)記者提供的一份由天長(zhǎng)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室出具的《關(guān)于“凱悅大廈”部分房屋備案經(jīng)過(guò)的情況說(shuō)明》影印件（據(jù)沈培永稱，該影印件系其在滁州市中級(jí)人民法院開庭時(shí)對(duì)案件卷宗原件進(jìn)行拍攝所得）顯示，“我辦認(rèn)為天緣公司與沈培永以借貸為目的的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保，名為房屋買賣，實(shí)為民間借貸關(guān)系?！?/p>

兩者是否存在借貸關(guān)系？天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份賬戶來(lái)往的表格，顯示薛衛(wèi)國(guó)向沈培永支付了215萬(wàn)元。

（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示，天緣公司也認(rèn)為，沈培永的495萬(wàn)資金為“借款”。理由是，495萬(wàn)元“明顯與房?jī)r(jià)數(shù)額不符”。

沈培永在中國(guó)青年報(bào)記者向其驗(yàn)證時(shí)表示，薛衛(wèi)國(guó)確實(shí)曾向其退款，不過(guò)那是“空中樓閣”的退房款，且只有95萬(wàn)，并非利息或還款。“當(dāng)時(shí)就是為了買房，2011年的時(shí)候房市還非常好，我實(shí)地考察過(guò)后，覺得天緣公司的房地產(chǎn)非常有投資潛力?！鄙蚺嘤勒f(shuō)，“我們總共付款500萬(wàn)，所以購(gòu)買的價(jià)格比較便宜”。

中國(guó)青年報(bào)記者詢問(wèn)天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局能否證明沈培永與天緣公司之間是借貸關(guān)系時(shí)，郭宣彤讓記者前往“上城風(fēng)景工作組”找相關(guān)人員了解。該工作組的法律事務(wù)組律師朱明告訴中國(guó)青年報(bào)記者，薛衛(wèi)國(guó)當(dāng)時(shí)成立了兩家房地產(chǎn)公司——安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和安徽國(guó)茂建設(shè)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)茂公司”）。而上城風(fēng)景屬于后者開發(fā)的樓盤，目前被天長(zhǎng)市政府的上城風(fēng)景工作組所接管。

朱明向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份沈培永與天緣公司的賬戶記錄，試圖證明二者存在借貸關(guān)系。他介紹，由于工作組中有公安機(jī)關(guān)的辦案人員，這份表格就是工作組從公安機(jī)關(guān)調(diào)取的，但是由于薛衛(wèi)國(guó)的案件還沒有結(jié)束，公安局不能對(duì)這份表格蓋章證明，且“借款合同我們沒有看到”。朱明說(shuō)。

但是，安徽省滁州市中級(jí)人民法院（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示，“不予采納”兩者的借貸關(guān)系。

“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去”

現(xiàn)在，沈培永只想挽回自己的損失。

沈培永說(shuō)：“天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局一直建議我向國(guó)茂公司的工作組申請(qǐng)破產(chǎn)登記，挽回?fù)p失?！钡顡?dān)心的是，即便上城風(fēng)景工作組接受了自己的申請(qǐng)，也會(huì)因?yàn)檫@樣做沒有法律依據(jù)，難以獲得賠償，兩頭都落空。

沈培永的代理律師馮家穩(wěn)向中國(guó)青年報(bào)記者表示：“如果沒有充分證據(jù)證明國(guó)茂公司對(duì)天緣公司的債務(wù)具有償還義務(wù)，這種建議顯然是不合法的?！?/p>

“政府部門搞得沒有辦法，所有的問(wèn)題推到我們這里。”上城風(fēng)景工作組法律事務(wù)組律師朱明也很無(wú)奈，他表示，即便兩個(gè)公司的法定代表人都是薛衛(wèi)國(guó)，也不能把兩家公司的資產(chǎn)混同起來(lái)，“他們（政府部門）也是臨時(shí)緩和矛盾，可以把人推過(guò)來(lái)，但是法律這一關(guān)我們肯定要把住?！?/p>

沈培永認(rèn)為真金白銀不應(yīng)買到“空中樓閣”，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤則認(rèn)為，“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去”，雙方看似都有道理。那么，法律專家怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

“沒有登記備案就給辦理房產(chǎn)證顯然是違法的?！北本﹣?lái)碩律師事務(wù)所主任律師燕薪認(rèn)為，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局的說(shuō)法是站不住腳的，不管是老百姓還是沈培永，都是權(quán)利人，政府都應(yīng)該保護(hù)。

知名行政法專家、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安也向中國(guó)青年報(bào)記者表示，政府不應(yīng)該因?yàn)椤袄习傩铡钡睦婢瓦`反程序。

“政府即便是違法做好事，也要承擔(dān)法律責(zé)任?！苯靼舱f(shuō)，假如政府能違法做好事，那么，就也有可能違法做壞事，“依法辦事是老百姓的大利益，不能為了眼前的小利而破壞大局，這是國(guó)家依法治國(guó)的需要，也是政府依法行政的需要?！?/p>