買房后遲遲未能過戶 打官司遇查封又逢限購

　　他如何討回住了多年的房？

張凱多年前從李先生處購得一套毛坯房，雙方約定待李先生取得房產(chǎn)證后過戶。孰料，當李先生拿到房產(chǎn)證后卻遲遲不愿辦理過戶手續(xù)。兩年后，無奈的張凱將李先生訴至法院，卻意外得到房屋已經(jīng)被外地法院查封的消息。3場官司歷經(jīng)4年，在段立波律師的幫助下，張凱最終保住了房子。

　　買二手房

　　賣房人遲遲不過戶

2009年1月， 張凱看中了位于豐臺區(qū)的一套面積100多平方米的商品房。房屋所在為剛建起不久的新小區(qū)，房主李先生買了房卻未裝修居住。通過中介公司，張凱與李先生簽訂了《房屋買賣合同》，房價為140萬元。

根據(jù)合同，張凱先支付了100萬元房款，李先生將房屋交付給他使用，當時并沒有網(wǎng)簽。雙方還在合同中約定：房屋取得房產(chǎn)證之日起60日內(nèi)，雙方共同向房屋產(chǎn)權部門申請辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；剩下的40萬余款在雙方辦理房屋產(chǎn)權過戶時交付。

拿到鑰匙后，張凱滿心歡喜地開始裝修，隨后一家祖孫三代住進了新家。

轉(zhuǎn)眼到了2009年年底，張凱從鄰居口中得知小區(qū)內(nèi)的業(yè)主陸續(xù)領到了房產(chǎn)證。張凱心中犯起嘀咕：為什么李先生沒通知他去辦過戶？原來，李先生在2009年11月19日已經(jīng)取得了房屋的房產(chǎn)證，但眼見2009年下半年北京房價“瘋漲”，他的心里開始不平衡，覺得自己賣虧了，于是遲遲拖著不愿辦理過戶。

張凱和中介公司多次要求李先生辦理過戶手續(xù)，并分別于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。

　訴求過戶

　　卻發(fā)現(xiàn)房屋被查封

在多次溝通無果的情況下，張凱只好將李先生告上法庭，要求對方辦理房屋過戶手續(xù)。沒想到，李先生同時提出反訴，要求解除合同。

訴訟期間，張凱得知一個“噩耗”：原來在自己打官司的前兩個月，李先生因民間借貸糾紛被一名姓王的女士在老家浙江省義烏市告了。在案件審理期間，根據(jù)王女士的財產(chǎn)保全申請，義烏市法院查封了李先生在北京的這套房屋。

2012年6月，豐臺法院作出判決，法院認定張凱與李先生之間的房屋買賣合同真實有效，但由于涉案房屋被查封，難以支持辦理過戶手續(xù)的請求，最終判決駁回張凱的訴訟請求。

此時的張凱急得像“熱鍋上的螞蟻”，他沒想到事情會發(fā)展到這樣的地步。一家老小住了近三年的“家”，隨時有可能失去。張凱找到北京市天沐律師事務所的段立波律師，請他幫忙奪回屬于自己的房產(chǎn)。

　禍不單行 又遇“限購”出臺

段立波律師接受張凱的委托，代理案件的二審訴訟。根據(jù)案件材料，段律師分析認為，如果要支持張凱的請求，面臨著一個法律問題和一個政策問題，如果不解決這兩個問題則很難推翻一審判決。

法律問題是指房屋被義烏市法院查封，這將影響張凱辦理過戶手續(xù)；政策問題是指北京市政府在2011年2月16日出臺限購政策，政策出臺前張凱雖簽了買賣合同但未網(wǎng)簽。目前看來，外地戶口的張凱并不符合購買房屋的條件。

房屋遇到了“查封”，沒想到又碰上“限購”，張凱感到束手無策。段律師幫他提出了解決思路：先提起上訴，啟動二審程序，然后在義烏市法院提出執(zhí)行異議，請求解除查封。查封解除后，再證明他對房屋進行了裝修并且實際占有居住的事實，以確定房屋是在限購政策出臺前買的。

　兩地訴訟 房屋解封終于過戶

2012年至2013年，段律師先后7次前往義烏請求解除查封。首先，他向義烏市法院提出執(zhí)行異議，后被駁回。之后，他向法院提出執(zhí)行異議之訴，審理期間法院查明李先生在義烏當?shù)赜衅渌蓤?zhí)行的財產(chǎn)，因此裁定中止訴訟。2013年7月，一直處在忐忑中的張凱終于接到一個好消息：義烏市法院裁定解除了對房屋的查封。

接下來，段律師又在北京的二審開庭中，向二中院提供張凱的裝修申請材料及物業(yè)答復，其在居住期間所繳的水、電、暖、氣費的票據(jù)，以此證明張凱實際占有居住房屋的事實。結(jié)合北京市高院關于限購政策下的審理房屋買賣合同指導性意見的相關規(guī)定，二中院于2013年11月作出二審判決，支持了張凱的訴訟請求，要求李先生協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

買房4年多后，張凱終于取得了房屋產(chǎn)權。

　再玩失蹤 賣家坐不上高鐵終現(xiàn)身

判決生效后，房子終于轉(zhuǎn)到張凱名下，但40萬元的尾款還沒有支付給李先生。為了讓事情徹底得到解決，張凱多次聯(lián)系李先生要支付尾款，但對方遲遲不肯露面。

又過去了一年，“失蹤”的李先生突然出現(xiàn)將張凱告上法庭，要求他支付尾款40萬元，并按照日千分之五支付違約金。張凱沒想到事情又“節(jié)外生枝”，他再次找到段律師求助。

經(jīng)過考慮，段律師提出反訴，由于李先生違約在先，沒有按合同約定辦理過戶，應當以房屋總價140萬為基數(shù)，支付合同約定過戶之日至實際房屋過戶之日期間的違約金。

2015年3月，豐臺法院作出判決，張凱以40萬元為基數(shù)，承擔遲延支付房款期間的違約金，李先生以140萬元為基數(shù)，承擔遲延辦理過戶期間的違約金。違約金相互抵消后，張凱僅需支付李先生尾款30余萬元。李先生隨后提起上訴，不久后二審法院維持了原判。

判決后，張凱主動履行判決，但李先生再一次“玩失蹤”。無法履行意味著張凱每天仍需要承擔違約責任，他不得不向法院提起強制執(zhí)行。由于被納入最高院失信被執(zhí)行人名單庫，李先生發(fā)現(xiàn)自己無法購買高鐵票。無奈之下，他終于現(xiàn)身，此案也徹底了結(jié)。

　案后說法

“一套房屋會影響一個家庭的穩(wěn)定。”段立波律師坦言，張凱的案子雖普通，卻是他職業(yè)生涯中辦得最操心的一個案子。

張凱在買房過程中遇上了諸多意外：賣主不配合辦理過戶；房子被法院查封；還沒取得產(chǎn)權又遇上限購政策出臺。段律師認為此案關注的焦點包括以下三個方面：

　1

　焦點

　　如何解除對房屋的查封？

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人……第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。“所以，張凱可以提起執(zhí)行異議，請求法院解除查封。”段律師說。

段律師提醒大家：“房屋買賣官司中最好申請財產(chǎn)保全，第一時間向法院申請查封房屋，以免出賣人在訴訟中出售房屋以及被其他法院查封。”

　2

　　焦點

　　如何應對限購下的糾紛？

2011年，北京限購政策出臺后，因此引發(fā)的房屋買賣糾紛增多，北京市高院為此形成了《北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》。

“《會議紀要》中提到，買賣雙方在政策出臺前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持。”段律師稱，這里面最關鍵的是證明實際占有使用。

房屋買賣過程中，難免會遇到新政策的出臺。如何防范這類風險？段律師建議，房屋買賣合同簽訂后，必須立即辦理網(wǎng)簽手續(xù)，“既可以固定簽訂合同的事實，也可以防止一房二賣的情形。”

　　3

　　焦點

　　如何證明實際占有房屋？

張凱如何證明自己實際居住房屋多年？裝修申請材料和物業(yè)答復及在居住期間所繳的水、電、暖、氣費的票據(jù)，這些都可以作為張凱的居住證明。當時雖未取得產(chǎn)權，但張凱“留了心眼”，這些票據(jù)上寫的都是自己的名字，說明繳費的是其本人。事后證明這一做法對贏得官司起到了很大的作用。

“買方接收房屋后，需要保存好實際居住房屋方面的證據(jù)材料，如交納物業(yè)管理費、水電煤氣費等發(fā)票。”段律師稱：“同時也要保管好裝修合同。”

(文中當事人為化名)

吳青瑜 J195