■宜賓“萊茵河畔”小區(qū)走紅，被稱“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”

■記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，它只是多個封閉小區(qū)組成的“建筑群落”

■相關(guān)人士認(rèn)為，它在規(guī)劃上確有可取之處

●不能把推廣街區(qū)制理解為簡單的“拆墻運動”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻。

●只有影響到整個城市的交通運行、景觀和管理的超級大院和住宅小區(qū)才是未來需要打開的。——上海同濟大學(xué)副校長、2010年上海世博會總規(guī)劃師吳志強

近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提到“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。”

隨后，宜賓的“萊茵河畔”小區(qū)一夜之間爆紅網(wǎng)絡(luò)，包括人民日報客戶端在內(nèi)的多家媒體還發(fā)布了一組該小區(qū)的航拍圖，它被稱作“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”。但成都商報記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，“萊茵河畔”多處設(shè)置和普通封閉小區(qū)并無兩樣，其開發(fā)公司也稱，該樓盤是一個“建筑群落”。另外，宜賓地產(chǎn)業(yè)界和規(guī)建系統(tǒng)內(nèi)部人士也稱，“萊茵河畔”不算開放式小區(qū)。

事件緣起

一篇網(wǎng)文讓它一夜走紅

被稱“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”

日前，在一篇關(guān)于“為何要拆除住宅小區(qū)圍墻”的公眾號推送文章中，作者特別提到了宜賓南岸東區(qū)的“萊茵河畔”小區(qū),正是這篇文章讓這個小區(qū)瞬間走紅。

作者在文中是這樣描述該小區(qū)的——

“神奇的是，竟然有地產(chǎn)商已經(jīng)做出了‘開放式社區(qū)’，并且成為當(dāng)?shù)赜锌诮员囊坏里L(fēng)景線。那個樓盤在四川的宜賓，叫做‘萊茵河畔’。整個樓盤內(nèi)的道路全部向城市開放，住宅的安全防護體系后退至單元門口。住宅樓單元門直接朝向道路，儼然一副巴黎或紐約街頭的景象。

樓盤內(nèi)的道路向城市開放之后，會亂糟糟嗎？去過的人通常這樣描述：寬敞的步行街干凈整潔，臨街店鋪玻璃窗明亮無占道經(jīng)營，車輛統(tǒng)一停放在規(guī)定地點……”

隨后，這篇文章迅速在微信朋友圈傳播。 宜賓“萊茵河畔”小區(qū)也因此迅速走紅，引發(fā)國內(nèi)多家媒體關(guān)注，并被稱為“國內(nèi)最成功的開放式小區(qū)”。

記者調(diào)查

它是“開放式小區(qū)”嗎？

開發(fā)商內(nèi)部并不這樣認(rèn)為 定義為“建筑群落”

但是，在宜賓房地產(chǎn)業(yè)界甚至是其開發(fā)公司麗雅置地內(nèi)部，并不認(rèn)為“萊茵河畔”就是嚴(yán)格意義上的開放式小區(qū)。宜賓本土房地產(chǎn)開發(fā)商楊先生戲稱：“如果萊茵河畔算是開放式小區(qū)，宜賓的翠柏商貿(mào)城、城中央、萬興現(xiàn)代城、金帝莊園、鼎業(yè)興城等都可以叫開放式小區(qū)。”

那么，“萊茵河畔”小區(qū)究竟是不是開放式小區(qū)呢？成都商報記者進行了實地走訪調(diào)查。“萊茵河畔”所在的位置是原來的宜賓化纖廠。企業(yè)外遷后土地沒有賣，而是由化纖廠改制后的絲麗雅集團成立了國資控股的宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司，對原化纖廠廠區(qū)土地進行開發(fā)，分三期進行建設(shè)。

該小區(qū)的背景資料稱：“萊茵河畔項目是宜賓市首個純歐式風(fēng)情大盤，位于宜賓市南岸東區(qū)，由宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司開發(fā)，總建筑面積83萬平方米，總投資約20億元，計劃在4年內(nèi)分3期開發(fā)，項目建成后將是宜賓市區(qū)一流的高尚生活社區(qū)，同時也是宜賓城區(qū)地標(biāo)性建筑群落。”

成都商報記者注意到，開發(fā)商對萊茵河畔的定義為“建筑群落”。

它是什么樣的小區(qū)？

由多個封閉獨立“子小區(qū)”組成 “門禁卡各用各”

成都商報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，萊茵河畔一期項目共分為銀杏花園、翠蘭花園、香梅花園、玫瑰花園和雪絨花園，五個小區(qū)完全獨立，小區(qū)之間通過街道相連。道路兩邊鋪面林立，包括銀行、百貨店、西餐廳、電影院等。而在二、三期項目中，更是分為西湖灣、麗江灣等更大的封閉式小區(qū)。所有小區(qū)中，都有獨立門禁系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、花園、道路和消防通道，從這方面來說，“萊茵河畔”與其他大型封閉小區(qū)并無本質(zhì)區(qū)別。

宜賓規(guī)劃建筑系統(tǒng)專業(yè)人士曾先生表示，之前的城市規(guī)劃法律法規(guī)對開放式小區(qū)或封閉式小區(qū)并沒有明確規(guī)定。但企業(yè)在項目規(guī)劃過程中，將小區(qū)封閉化是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則，因此目前宜賓的商品房，基本都是封閉式小區(qū)，“沒有完全開放的小區(qū)”。

業(yè)主鐘女士告訴記者，“萊茵河畔”之前從沒宣傳過開放式小區(qū)的概念，她當(dāng)初選擇此小區(qū)主要還是看重其獨立小區(qū)的封閉和安全。同樣住在“萊茵河畔”的顏女士告訴記者，“類似萊茵河畔的小區(qū)在成都很多嘛，其實就是因為地勢原因或開發(fā)時間的先后，被切割成為若干個子小區(qū)。事實上，子小區(qū)之間都是獨立封閉的，小區(qū)外的街道兩邊有鋪面，可以行車，很正常。”另外，顏女士告訴記者：“萊茵河畔子小區(qū)之間的門禁卡也是不通用的，各是各。”

連線對話

“捧紅”該小區(qū)的網(wǎng)文作者劉德科：

無意神化該小區(qū),但規(guī)劃上確有可取之處

那么，這個并非嚴(yán)格意義上的開放式小區(qū)，又是如何一夜之間被稱為“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”的呢？

成都商報記者多方查證發(fā)現(xiàn)，此說法的最早來源是公眾號德科地產(chǎn)頻道推送的一篇關(guān)于“為何要拆除住宅小區(qū)圍墻”的網(wǎng)文。昨日下午，成都商報記者聯(lián)系到網(wǎng)文作者劉德科。據(jù)了解，劉德科為財經(jīng)作家吳曉波旗下微信公眾號“德科地產(chǎn)頻道”合伙人、資深房地產(chǎn)人。

劉德科告訴記者，他沒到宜賓“萊茵河畔”考察過，但看過小區(qū)的衛(wèi)星云圖和某大型房地產(chǎn)集團考察“萊茵河畔”后形成的報告。該報告認(rèn)為：“此項目在規(guī)劃手法上有對開放式街區(qū)的大膽嘗試，在執(zhí)行力上也有較高實現(xiàn)度，制造一個有情趣，充滿生活與和諧氣氛的住區(qū)并不容易。僅此，已值得肯定。”

對于究竟何為開放式小區(qū)，劉德科稱，他所理解的所謂開放式，不是說必須所有單元入口都朝馬路。“從規(guī)劃的角度來看，這（萊茵河畔）已經(jīng)是國內(nèi)做得相當(dāng)不錯的開放式住宅區(qū)了。萊茵河畔能把住宅區(qū)內(nèi)的道路打開，用合理的交通動線有機組織各個單幢樓宇或小組團，這在國外很一般，但目前在中國仍有可取之處。”

那為何地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部并不認(rèn)為“萊茵河畔”是開放式小區(qū)呢？劉德科表示：“是不是開放式社區(qū)，關(guān)鍵要看規(guī)劃邏輯，而不是看到幾個小組團封閉起來，就斷定是封閉式小區(qū)。這種理念在現(xiàn)實中也會遭遇一些問題，比如小偷。但開放式小區(qū)是發(fā)展方向，不能因噎廢食。”

至于為什么會在當(dāng)初那篇公眾號推送的文章中突出強調(diào)“萊茵河畔”這個小區(qū)，劉德科解釋，自己并沒有想要神化該小區(qū)的意思，“和中國的很多樓盤一樣，這個樓盤也有很多問題。但我們提到它，并不是要神化它，僅僅是因為它在一定程度上采用了開放式社區(qū)的理念。”