抑制樓市資產(chǎn)泡沫，金融領(lǐng)域正在持續(xù)發(fā)力。

繼銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、上海證券交易所(下稱“上交所”)明確房地產(chǎn)公司債不得購(gòu)置土地后，央行上海總部3日又發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》(下稱《決議》)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序。

在興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委看來(lái)，央行上海總部作為行業(yè)主管部門，特別是作為監(jiān)管部門，在“滬六條”出臺(tái)未滿月之際重申房產(chǎn)調(diào)控政策，等同于是地方政策的“加強(qiáng)版”。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對(duì)房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)“從嚴(yán)準(zhǔn)入”、“加強(qiáng)風(fēng)控”或“嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策”的精神傳達(dá)。

不少業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，嚴(yán)控信貸等各類資金違規(guī)進(jìn)入，對(duì)于土地市場(chǎng)的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發(fā)也極可能成為地方從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控的“第一槍”。

嚴(yán)控房企融資

7月和10月的兩次中央政治局會(huì)議都提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”，第二次更是直接細(xì)化到了貨幣政策上，要求“在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴(yán)控土地交易資金來(lái)源，能夠更好地降低整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，“一行三會(huì)”在金融領(lǐng)域?qū)τ跇鞘羞M(jìn)行調(diào)控的措施正在不斷加碼。銀監(jiān)會(huì)10月下旬發(fā)布了三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)內(nèi)容，會(huì)議指出要加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。上交所又于10月底，下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購(gòu)置土地。

此次央行上海總部的《決議》則是首個(gè)地方性的金融領(lǐng)域樓市調(diào)控的“升級(jí)版”，從而進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管。

根據(jù)《決議》，各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報(bào)記者，嚴(yán)控土地交易資金來(lái)源是上海在諸多城市的房地產(chǎn)調(diào)控新政中的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日采訪某股份制銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)人士時(shí)獲悉，對(duì)接土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商融資，尤其是新增業(yè)務(wù)及一些結(jié)構(gòu)化融資的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，已經(jīng)有收緊的跡象，項(xiàng)目審查趨嚴(yán)。

張大偉表示，今年國(guó)慶期間全國(guó)20多個(gè)城市相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”，其嚴(yán)格并非體現(xiàn)在政策本身的力度，而是體現(xiàn)在落地執(zhí)行，“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控和過(guò)去不太一樣的是，過(guò)去基本上是中央發(fā)布一個(gè)全國(guó)的調(diào)控政策，然后各地蔓延開(kāi)來(lái)。這一輪各個(gè)城市出臺(tái)的政策都不太一樣，的確是‘一城一策’，而且各個(gè)城市也在持續(xù)‘打補(bǔ)丁’，把一些內(nèi)容繼續(xù)深化和深入。”

值得注意的是，華南幾個(gè)熱點(diǎn)城市的信貸業(yè)務(wù)或?qū)影l(fā)債業(yè)務(wù)的銀行融資閘口雖然都正常開(kāi)放，但銀行對(duì)于房企融資的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也有所加強(qiáng)，隨之提高的還有房企融資的利率。

“(房企融資)利率基本上全面提高了，這也是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的體現(xiàn)。”某股份制銀行廣州分行的授信審批部門人士告訴本報(bào)記者，該行對(duì)某大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一單續(xù)做的業(yè)務(wù)利率，已經(jīng)從原先的5.4%上漲到了6%。

抑制投機(jī)需求

在嚴(yán)控房企融資的同時(shí)，各地對(duì)于個(gè)人房貸的審核也在加強(qiáng)，從需求端抑制投機(jī)、投資需求。

此次出臺(tái)的《決議》強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源的審查，強(qiáng)化對(duì)借款人及其配偶收入證明真實(shí)性的審核，審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。雖然《決議》主要針對(duì)的是上海，但對(duì)于今后其他各地啟動(dòng)類似調(diào)控具有指導(dǎo)意義。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從交通銀行獲悉，該行目前個(gè)貸政策的關(guān)鍵詞是“差別化”，即對(duì)居民自住型購(gòu)房需求保持“積極支持”，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控，把好客戶準(zhǔn)入關(guān)。換句話說(shuō)，在抑制房產(chǎn)投資、投機(jī)的情況下，保證正常的購(gòu)房需求不受影響。

交通銀行新聞發(fā)言人帥師對(duì)本報(bào)記者表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升，一方面是自住和改善型購(gòu)房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動(dòng)型特征，居民財(cái)務(wù)杠桿隨之放大，價(jià)格泡沫在一定程度上存在并仍在持續(xù)集聚，因此銀行也會(huì)高度警惕后續(xù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

多名銀行個(gè)貸部門的人士告訴本報(bào)記者，不少銀行個(gè)人房貸的操作層面已有多項(xiàng)嚴(yán)控措施落實(shí)。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品已經(jīng)被收緊。

上述個(gè)貸金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買房。某股份制銀行上海分行零售條線管理層人士告訴本報(bào)記者，銀行正在加強(qiáng)對(duì)涉及上述產(chǎn)品的貸款的審查力度，匯總相關(guān)貸款的整體規(guī)模及占比等數(shù)據(jù)，“估計(jì)接下來(lái)會(huì)是監(jiān)管的檢查重點(diǎn)。”

在貸前審查方面，某大行相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示，該行會(huì)進(jìn)一步做實(shí)房貸申請(qǐng)人的面簽面談，做實(shí)貸款人家庭收入證明真實(shí)性的審核。

此外，針對(duì)此前多地出現(xiàn)過(guò)的夫妻靠“假離婚”規(guī)避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級(jí)版貸審”做法是側(cè)面對(duì)“離婚家庭”進(jìn)行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業(yè)出賬信息的調(diào)查，觀察賬單情況是否發(fā)生異動(dòng)；從申請(qǐng)人住所的小區(qū)物業(yè)、居委、鄰居那里進(jìn)行側(cè)面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對(duì)夫妻是否有“假離婚”可能。

調(diào)控效果顯著

控制信貸增長(zhǎng)是此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要方向之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日起，目前已有22個(gè)城市先后發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，具體措施就是限購(gòu)、限貸、提高首付比例。在很多市場(chǎng)人士看來(lái)，貨幣是助推此輪房地產(chǎn)上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發(fā)，控制信貸規(guī)模，也成為抑制房地產(chǎn)泡沫的重要突破。

10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國(guó)集團(tuán)(G20)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川指出，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在一些過(guò)剩產(chǎn)能，適當(dāng)信貸增長(zhǎng)可發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用。去年中國(guó)資本市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)，為維護(hù)金融穩(wěn)定，當(dāng)時(shí)階段性地出現(xiàn)了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定后已不再有大的增加。隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正常化，中國(guó)也會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制。他還表示，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

10月12日，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

目前來(lái)看，各地樓市集中調(diào)控的效果顯著。

央行數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款占當(dāng)月新增貸款的比例自7月份以來(lái)開(kāi)始逐漸下滑，7月、8月分別達(dá)到98.69%和71.20%，9月份進(jìn)一步下滑到了35.7%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的10月上半月與9月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，各地房?jī)r(jià)走勢(shì)開(kāi)始趨穩(wěn)。