從2015年杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度與第二季度不斷攀升的商品房成交量來看，杭州樓市似乎隨著氣溫一起，踏入漸暖的節(jié)奏。那么隨之而來的首次置業(yè)以及改善型需求也逐漸提升，二手房市場(chǎng)也蠢蠢欲動(dòng)，希望分食市場(chǎng)需求這塊“大蛋糕”。

但事實(shí)是，隨著二手房中介各種坑騙房東、賺取暴利等負(fù)面新聞的層出不窮，消費(fèi)者逐漸對(duì)二手房中介失去了信心與信任，作為普通的消費(fèi)者買方和賣方，如何規(guī)避在房屋買賣中可能存在的安全隱患?如何有效保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)?如何選擇一家性價(jià)比最高的中介機(jī)構(gòu)?

新華房產(chǎn)為廣大二手房買賣需求客戶整理了二手房全套交易流程，羅列了目前房產(chǎn)中介排名前十當(dāng)中，具有較好口碑和市場(chǎng)占有份額的4家中介公司，包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家以及鏈家地產(chǎn)，記者從費(fèi)用收取、市場(chǎng)門店分布以及針對(duì)性套餐三方面對(duì)以上4家二手房中介做出對(duì)比。

四家中介之間的pk

首先是相關(guān)交易費(fèi)用收取，從表格中可以看出，4家中介機(jī)構(gòu)均是以100萬(wàn)元為“風(fēng)水嶺”，我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及鏈家地產(chǎn)100萬(wàn)元以內(nèi)交易額，買賣雙方均需要承擔(dān)1.5%的相關(guān)費(fèi)用，而100萬(wàn)元以上的部分則需要買賣雙方各承擔(dān)1%的稅費(fèi)。中原地產(chǎn)與以上三家不同，100萬(wàn)元以下交易額需要收取買賣雙方各3%的費(fèi)用，超出100萬(wàn)元的部分則收取兩方各2%的費(fèi)用，不過據(jù)記者實(shí)際了解，交易過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用可由雙方分配協(xié)商來承擔(dān)。

從市場(chǎng)分布以及占有率來看，我愛我家以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居門店分布最多的房地產(chǎn)中介，在杭州市范圍內(nèi)的門店多于其余三家機(jī)構(gòu)之和。其中中原地產(chǎn)門店分布數(shù)量最少，只有15家。

針對(duì)一些急著賣出房屋的賣家，中介機(jī)構(gòu)特地為這些人群推出了快速銷售平臺(tái)，即賣家與中介商議，在某個(gè)固定時(shí)期內(nèi)(一般是3個(gè)月)中介方面保證將賣家委托的房屋成功售出，不過前提是該套房屋只能掛售在這一家中介機(jī)構(gòu)，而且需要將房屋三證其中的一個(gè)證件放至中介處直至房屋成功售出。雖然都有相應(yīng)的快速銷售平臺(tái)，但鏈家方面表示，如果在規(guī)定時(shí)間沒有賣出該協(xié)議房屋，中介方將給賣方一定的賠償違約金，一般為1000元人民幣。

二手房實(shí)際交易流程

通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的所有二手房交易，都要經(jīng)歷以下八個(gè)步驟：

1、 買方咨詢：即買賣雙方建立信息溝通渠道，買方 整體現(xiàn)狀以及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，不包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件;

2、 簽合同：賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、 辦理過戶：買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、 立契: 房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、 繳納稅費(fèi):稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù): 交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、 銀行貸款：對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、 打余款完成交易：買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

八招巧選二手房

第一招：地理位置是關(guān)鍵。地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對(duì)于購(gòu)買二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。

第二招：房屋質(zhì)量看周詳。房屋質(zhì)量是買房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前杭州二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)80、90年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

第三招：戶型面積要選好。上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過渡;而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)買那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。

第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)。在二手房交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚。二手房大都帶裝修，對(duì)于購(gòu)買后立即入住的購(gòu)房者來說著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對(duì)于想要重新裝修的購(gòu)房者來說，就要將其最初購(gòu)買時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

第六招：屋內(nèi)配置細(xì)查看。購(gòu)買二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠睢崴鳌㈦娫挼?，通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣半送給購(gòu)房者。這時(shí)購(gòu)房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再考慮購(gòu)買與否。

第七招：物業(yè)雜費(fèi)看真切。算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格，觀察這些費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶。看看所購(gòu)買房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少;小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何;了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí)，自駕車族還要查看其車位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購(gòu)買。

第八招：探訪鄰里是否和睦。鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞摹＿@樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。(新華房產(chǎn)調(diào)查記者 朱晶晶 實(shí)習(xí)生 毛嘉煒)