立了秋的北京,迅速降了溫,限購后的通州樓市迅速退了燒。

據中原地產統計,限購后的首周,通州二手房住宅疊加新建商品房住宅合計網簽為531套,環比前一周跌幅為20%,而受網簽周期的影響,預計隨后幾周的限購政策影響會更大。不過,不受限購制約的公寓類物業則“一枝獨秀”,簽約持續保持在單周100套的高位。值得關注的是,通州樓市的“退燒”已經波及“近鄰”燕郊,其上周末開盤的兩個項目已經不復之前熱銷的態勢。中原地產首席分析師張大偉認為,一旦通州市場成交降溫,燕郊區域的價格可能會出現大幅度回落。

住宅產品“入秋”

限購對住宅產品銷售的影響可謂“立竿見影”,在限購次日,住宅產品的銷售就明顯遇冷,限購一周以來,成交環比前一周下跌了兩成。而這僅僅只是開始,因為網簽周期的原因,張大偉預計,限購政策的威力在成交量的體現上將更為明顯。

記者在調查中了解到,不同經紀人對市場需求的判斷不同,有的經紀人表示,之前需求的八成都被拒之門外,也有經紀人認為,約有六成以上的需求被抑制。在業內人士看來,不管多少需求變成無效需求,可以肯定的是,通州住宅成交在短時間內不會有太大的起色。

中原地產的統計也顯示,住宅成交已經大幅下滑。上周二手房住宅疊加新建商品房住宅合計網簽為531套,環比上上周跌幅為20%。在新房住宅方面,截至23日,8月通州新建商品房住宅成交只有644套,相比前兩月的1500套以上成交萎縮明顯。二手房住宅也不樂觀,截至23日,8月通州二手房簽約套數為1100套。另據鏈家網研究院統計,上周鏈家在通州區的成交量不到之前一周成交量的一半,通州區在全市成交占比僅為3.3%,較上周下降52.2%,較6月第三周最高點下降了11.6個百分點。

“通州作為一個未來集中釋放利好的區域,目前的價格上漲預期主要來源于利好刺激,如果限購,會明顯影響購房數量,這種情況下,房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。”張大偉說。

公寓成交達近一年的最高點

在住宅產品受到抑制的背景下,不限購的公寓產品成為不少購房者的選擇。

8月22日,位于通州南區的不限購公寓珠江四季悅城開盤,50套房在一小時內售罄,銷售金額達1億元。中原地產的統計數據顯示,截至23日,通州簽約公寓達到了538套,是最近一年的最高點,環比上漲超過100%,而且預計成交量還將持續走高。

另據統計,目前通州區在售的商住項目共有12個,但很多項目沒拿到預售證,能夠直接出售的并不多。業內預計,隨著這些項目的入市,三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫。

亞豪機構副總經理高姍表示,雖然通州普宅遭遇“限購”,但是對區域預期前景的認同使得商住類產品“脫穎而出”。上周成交排名前十項目中,通州區占據三席,其中兩個項目為商住,富力運河十號更是以196套的成交高居榜首。高姍認為,在通州限購未蔓延到商住之前,這類產品成交熱情仍將持續高漲。

波及燕郊樓市

從上周的樓市情況來看,通州樓市的降溫已經波及到燕郊。

據悉,上周燕郊開盤的兩個項目均沒有出現之前的熱銷場景,其中,上上城開盤當天去化不足一成。據報道,8月22日,位于燕郊核心區的熱盤上上城理想新城二期開盤,共432套房源,截止到上午11點,開盤兩小時僅售出約20套,去化不足一成,和上個月開盤的去化五成以及5月31日開盤時的基本售罄相差甚遠。

事實上,燕郊今年以來供應量巨大,據中原地產統計,燕郊截至8月20日,年內新增供應住宅套數高達11516套,這一數據是通州市場商品房住宅供應量的14倍。而全北京2015年以來的商品房住宅供應量只有22655套,也就是僅燕郊一地的2015年供應量就相當于全北京的一半,如果疊加北京周圍其他區域,環北京供應量遠超過北京數倍。

“燕郊價格的上漲完全依賴對通州樓市的信心,從往年市場看,一旦北京的通州樓市出現觀望,燕郊市場就會感冒,而如果通州市場感冒,燕郊基本就開始大規模促銷。配套決定市場健康程度,從目前看,雖然環北京的燕郊等區域,房價相比通州要低,但從配套看,完全無法相比通州郊區,所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。一旦通州市場成交降溫,燕郊區域的價格可能會出現大幅度回落。”張大偉表示。(記者 桂瑰)