中國金茂公司在上半年面臨著房地產市場深度調整及國內經濟增速放緩的挑戰(zhàn)。在中化集團的支持下，中國金茂通過央企的資源聚合能力，積極應對市場變化。在鞏固其城市運營商”戰(zhàn)略定位的公司持續(xù)推動其開發(fā)業(yè)務、商業(yè)酒店、金茂服務以及綠金板塊的穩(wěn)健發(fā)展。近日，中國金茂宣布了2023年中期業(yè)績，簽約銷售額達到860億，同比增長23%；回款達到909億，回款率達到106%；行業(yè)排名上升至第11位，穩(wěn)居第一梯隊。

從規(guī)模轉向效益，中國金茂的財務指標更加穩(wěn)健。房地產市場在1-6月經歷了一次短暫的回升后再次下滑，經營形勢變得復雜。盡管市場環(huán)境變幻莫測，中國金茂利用其優(yōu)質產品和敏銳的市場洞察力取得了出色業(yè)績。其中，北京、上海和青島三個城市的簽約額都突破了50億元，特別是北京的簽約額和回款額實現了雙百億”的業(yè)績。一些明星項目甚至逆勢熱銷，再次展現了金茂現象”。例如，北京·永定金茂府、上海·靜安天悅、北京·望京樾、上海·橫濱玖境、青島·嶗山大云谷金茂府等5個項目的單盤簽約額都超過了20億元；南京·秦淮金茂府和寧波·花漫里首開的當日去化率分別達到了93%和81%；上海·橫濱玖境加推當日去化率更是達到了100%。不論在整體銷售還是單盤表現方面，中國金茂的成績單都超出了預期。

中國金茂高級副總裁宋镠毅指出，中國金茂上半年的銷售業(yè)績主要得益于兩個方面。首先是合理安排供貨，重點確保高速銷售的項目供貨充足，特別是集中開盤的項目要滿足所有需求；其次是緊抓銷售機會，從春節(jié)開始抓取返鄉(xiāng)客流量，在3月份市場上出現了窗口期。盡管二季度市場回落，但一線和強二線城市的行情依然不錯，公司內部也加強了指標的管理重點，并通過各種營銷策略來實現成交。

中國金茂總裁陶天海表示，過去中國金茂發(fā)展較快的是規(guī)模，但現在公司將注重提高效率和盈利能力，并適度投資，追求城市、板塊以及產品的聚焦。

隨著8月份的到來，房地產市場正式迎來轉機，并陸續(xù)出臺了重要政策。廣州、深圳、上海和北京等一線城市相繼推出了認房不認貸”政策；首套房和二套房的首付比例下降至2成和3成，并且住房存量貸款利率也將下降。

對于下半年的市場形勢，宋镠毅透露，公司將著重改進產品，將金茂府進行升級，打造金茂府3.0，并通過產品溢價和口碑的提升來推動整體銷售。

中國金茂憑借穩(wěn)定的業(yè)績發(fā)展，離不開中國金茂穩(wěn)固的財務基礎。尤其在行業(yè)持續(xù)下滑的背景下，財務安全和風險控制成為企業(yè)穩(wěn)定的重要因素。中國金茂憑借央企的優(yōu)勢，成功獲取了多筆低成本的開發(fā)貸款和持有物業(yè)抵押貸款，體現出融資方面的優(yōu)勢。例如，北京永定金茂府項目的開發(fā)貸款利率僅為2.4%，以北京金茂萬麗酒店為抵押物的貸款利率低至2.9%，且貸款期限長達15年。

截至6月底，公司一年內到期債務占比降至14%，外幣債務占比降至30%，存量債務的平均期限為5.78年。在合理控制債務規(guī)模的基礎上，中國金茂實現了債務管理目標，即縮短債務期限、增加債務期限；減少境外債務、增加境內債務”，并且保持了三道紅線”全部符合要求，并獲得了標普、惠譽、穆迪等評級機構的全面投資信用評級。

中國金茂之所以能夠維持良好的財務狀況，得益于中國中化在融資、風險控制等方面對中國金茂的支持。中國金茂董事長張增根認為，在市場下行期間，中國中化始終將合規(guī)和風險控制放在首位，中國金茂也在繼承中國中化的合規(guī)與風險控制的基因。

夯實資產運營 保障現金流與增值收益

中國金茂依托早期的城市運營布局，在資產運營方面擁有較為成熟的板塊，通過強大的規(guī)劃能力、資金能力、運營能力、產業(yè)導入能力和品牌影響力等優(yōu)勢。在這一期間，公司的零售商業(yè)和酒店經營都取得了強勁增長。

在零售商業(yè)方面，中國金茂抓住了疫情后消費市場恢復的機遇，精準發(fā)力。其中，商業(yè)銷售額同比增長了125%，達到16.2億元，商業(yè)收入同比增長68%，達到2.52億元，商業(yè)客流同比增長110%，達到3082萬人次。

與此新開業(yè)項目持續(xù)火爆，商鋪簽約率創(chuàng)下新高。到2022年底，青島覽秀城、張家港覽秀城和天津金茂匯相繼開業(yè)，并迅速帶動當地的消費潮流。截至7月底，青島覽秀城的出租率達到99%，張家港覽秀城的出租率達到97%，天津金茂匯的出租率也達到94%。

在酒店方面，憑借出色的資產管理能力，中國金茂抓住了市場復蘇的機遇，在上半年實現了出色的業(yè)績。其中，收入同比猛增109%，達到10.7億元，經營毛利同比增長212%，達到5.3億元；EBITDA水平同比增長11倍，超過2019年的14%，創(chuàng)下歷史新高。

立足于行業(yè)發(fā)展趨勢的預測，中國金茂在城市運營戰(zhàn)略的基礎上進行了優(yōu)化，陶天海表示：鑒于當前形勢，公司未來城市運營的重點是增加一些優(yōu)質綜合體項目，尤其是那些既適合持有，又能夠附帶高利潤的開發(fā)項目。”

　　很顯然，中國金茂通過持有商業(yè)酒店來實現資產運營的穩(wěn)定現金流和增值收益。這為他們的雙輪兩翼”戰(zhàn)略的落地提供了持續(xù)的動力。

　　對于這種持有型物業(yè)，中國金茂進行了很多資本方面的嘗試，包括REITs。喬曉潔首席財務官坦言，消費類REITs的實施可以通過激活存量來帶動增量，同時也為持有型物業(yè)提供了很好的機會，并提升了自身運營水平。

　　構建新增長點實現兩翼齊飛

　　除了提升地產開發(fā)持有運營”的雙輪”業(yè)務之外，中國金茂在兩翼”賽道上積極擴展。在今年的中期業(yè)績會上，陶天海明確表示：中國金茂一方面將繼續(xù)提高開發(fā)基本盤的質量和效益，另一方面將致力于將持有、服務和科技打造成公司的第二曲線。”

　　毫無疑問，兩翼”包括服務翼”和科技翼”，即金茂服務與綠金板塊。這不僅夯實了品牌競爭力，還形成了新的利潤增長點。

　　上半年，金茂服務的管理規(guī)模穩(wěn)步增長，管轄面積增長了56%，達到7098萬平方米，營業(yè)收入增長了23%，達到13.53億元。除了持續(xù)交付母公司核心城市的高品質項目外，金茂服務還通過市場競爭不斷擴大外部業(yè)務。截至6月30日，金茂服務的第三方管理面積同比增長了89.5%，占比達到47.8%。

　　在迅速擴張管理規(guī)模的金茂服務也注重提升服務質量，客戶滿意度保持在90%以上，繼續(xù)領先于行業(yè)其他企業(yè)。

　　在科技方面，中國金茂在人居環(huán)境的綠色健康、智慧科技”方向上不斷探索，持續(xù)提升核心技術能力。截至6月底，公司已經擁有11家國家級高新技術企業(yè)和4家專精特新”企業(yè)。上半年，公司申請了62項專利，累計達到872項；申請了26項發(fā)明專利，累計達到289項。

　　技術的不斷升級也促進了建筑科技的進一步提升。例如，粒子阻尼技術解決了行業(yè)普遍存在的噪音”問題，并在短時間內得到了實際應用。上半年，減振降噪產品的簽約金額達到了8190萬元，同比增長了142%。

　　科技的不斷迭代為中國金茂的產品力注入了源源不斷的動力，并在智慧科技、綠色健康的人居環(huán)境探索中不斷構建核心競爭力。

　　展望下半年，跌宕起伏的房地產市場迎來了多重政策利好，中國金茂將積極轉變經營思路，以穩(wěn)健的業(yè)績表現穿越周期，迎來高質量發(fā)展，同時保持自身央企屬性。