“2018年宜春的房價沒降。”多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者向記者給出了相同的答案。

在三四線城市樓市下行的大潮下，江西宜春這個三線城市卻是例外。

坐享城鎮(zhèn)化發(fā)展利好，搭上棚改的快車，宜春樓市一改幾年前不溫不火的狀態(tài)，2017年迅速升溫；在棚改的持續(xù)推動下，2018年全國三四線樓市整體面臨下行壓力，宜春樓市表現(xiàn)則更為堅挺。

為分享城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利，房企的戰(zhàn)略布局逐漸下沉到三四線城市甚至縣城。緊隨碧桂園、恒大的腳步，陽光城、正榮等房企在宜春落地，外來“過江龍”正與本地房企展開一場激烈的博弈，重構(gòu)宜春的地產(chǎn)江湖。

城鎮(zhèn)化與棚改雙動力

沿著清宜線行駛，高樓林立的商品房正在顛覆了人們對宜春的城市印象，一座新城正在崛起。

一二線城市務(wù)工人員返鄉(xiāng)過年，擁堵的道路，爆滿的停車場，喧鬧的賣場，給淡去年味的城市增添了幾分熱鬧，而這份熱鬧的背后浮現(xiàn)出人口的遷移“軌跡”。

村里人去鎮(zhèn)上買房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人則去主城區(qū)置業(yè)，逐漸成為宜春城鎮(zhèn)化的一道風(fēng)景線。買房了么、搬新家了么，就如同“吃了沒”，成為當(dāng)?shù)厝艘娒婧训膯柡蛞约安栌囡埡蟮恼勝Y。

城鎮(zhèn)化衍生的購房需求推動宜春房地產(chǎn)市場發(fā)展，而持續(xù)進行的棚改對樓市的推動效果則立竿見影。

2017年開始，宜春樓市過去幾年不溫不火的狀態(tài)徹底被改變，背后最直接的推動力正是棚改。2018年，宜春棚改持續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入動力。據(jù)宜春房地產(chǎn)，2018年宜春全市棚改任務(wù)6.15萬套，數(shù)量居全省首位。

據(jù)了解，宜春棚改采取“房票”安置模式，由政府印制發(fā)行“房票”，按照確定的住房補償價值，給予住宅被征收人相應(yīng)等價的憑證。百姓持“房票”在房源庫兌換（購買）自己滿意的房子，還可享價格優(yōu)惠和減免契稅。

據(jù)記者實地了解，很多樓盤去化速度加快均有“房票”的功勞。有樓盤銷售人員告訴記者，樓盤的客群主要分為兩類，外地務(wù)工返鄉(xiāng)購房客戶以及拆遷戶。銷售口中的拆遷戶，即棚改區(qū)手持“房票”的購房客戶。

江西省人民政府于2018年6月1日披露的數(shù)據(jù)顯示，宜春市已兌付房票面積35.9萬平方米，兌付金額13.3億元。

在城鎮(zhèn)化和棚改的雙輪推動下，宜春房地產(chǎn)投 資和銷售均實現(xiàn)增長。據(jù)宜春房地產(chǎn)，2018年前三季度，宜春全市房地產(chǎn)企業(yè)完成投 資146.5億元，同比增長4.5%。其中，商品住宅投 資118.6億元，增長7.9%。商品房銷售方面，2018年前三季度全市銷售面積433萬平方米，同比增長5.7%，其中住宅銷售占比高達(dá)89.9%。

2019年宜春棚改仍在繼續(xù)，目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜陽新區(qū)等區(qū)域的棚改正在進行，全市棚戶區(qū)改造計劃4.8萬套，上報計劃為全省第一。

房地產(chǎn)發(fā)展長期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口處于流出狀態(tài)，一家宜春本地開發(fā)商董事長早前接受記者采訪時坦言，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)對樓市的發(fā)展稍顯不足，返鄉(xiāng)置業(yè)買房自住可以，但是投 資不推薦，宜春房價短期內(nèi)棚改可以支撐，但長期來看上漲動力不足。

過江龍與地頭蛇的博弈

碧桂園、恒大、陽光城等外來開發(fā)商進入宜春，帶來了先進的開發(fā)經(jīng)驗，高周轉(zhuǎn)快速開發(fā)模式在宜春落地，打破了宜春房地產(chǎn)市場原有的競爭格局。

記者實地以購房者身份走訪宜春多個樓盤發(fā)現(xiàn)，本地開發(fā)商開發(fā)樓盤銷售中心人氣不如外來房企。御品名都銷售中心僅為寥寥幾個客戶在咨詢，人氣并不高。清尾貨狀態(tài)的嘉晨東郡銷售中心則更為冷清，銷售人員皆處于休息狀態(tài)。據(jù)記者了解，嘉晨東郡清尾貨的狀態(tài)持續(xù)了近一年時間。

陽光城項目銷售中心則非常熱鬧。有銷售人員告訴記者，開盤以來都是這樣，有一個月開盤兩次的情況，因為太忙了，今年過年都不放假。

另據(jù)宜春當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者告訴記者，本地房企開發(fā)的項目大部分沒有樣板房，這在一定程度上影響顧客購房體驗。

價格方面，本地房企和外來房企開發(fā)的樓盤并無太大差異，御品名都靠近商業(yè)中心，地理位置較好，單價約7400元/平方米，嘉晨東郡和陽光城·檀府均價分別為6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房企和外來房企的博弈不僅表現(xiàn)在銷售和產(chǎn)品方面，在拿地和項目選擇方面的路徑也存在較大不同。據(jù)了解，外來房企在剛進入宜春市場傾向于選擇收購項目，碧桂園、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公開招拍掛市場獲得土地和項目，但隨著外來房企逐漸在宜春站穩(wěn)腳跟，外來房企擁有資金優(yōu)勢，在公開招拍掛市場競爭力較強，本地房企的生存空間被擠壓。

本地房企如何才能在這場與“過江龍”的博弈中尋找生存空間？

“尋求差異化發(fā)展。”宜春一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，將布局區(qū)域下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者一些處于開發(fā)階段的區(qū)域，這些地方還沒全國性大房企涉足。目前宜春主城區(qū)舊城改造建設(shè)如火如荼，可聯(lián)合多個本地房企拿下舊改項目，因為在宜春發(fā)展多年，能夠獲得當(dāng)?shù)卣男湃巍?/p>

同時，上述開發(fā)商告訴記者，本地房企熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯Y源豐富，目前在正在尋求與外來房企的合作，實現(xiàn)共贏。