樓市中的“愚人節”!買房的這些套路,你遇到過幾個?

昨天的愚人節，你被“整蠱”了嗎？

每到愚人節，人們常常跟朋友們開些小玩笑，設計些陷阱、套路讓別人“吃點苦頭”。這些朋友間的玩笑無傷大雅，但如果是買房時遇到開發商的“玩笑”，可能就笑不出來了。

買房路上的套路，有些開發商從一開始就設計好了。

△你看到的，可能都是套路

實力詮釋蹭熱度

每個新盤面市，吸引眼光是第一要素。作為賣點，“X景房”、“學區房”、“地鐵房”等層出不窮。有些樓盤則是大打區域牌，想方設法跟熱門片區掛上鉤。

比如常見的“江景房”，不少樓盤只有個別樓棟或者高樓層才能看到一點點江景，更有甚者，把門前小水溝渲染為“江景”大肆宣傳，或者直接把看到江的窗給堵上。諸如此類的還有不少“湖景房”，賣點是航拍都找不到的“規劃中”的湖。

△看江？把窗給你堵上

樓市中常說“地鐵一響，黃金萬兩”，不管離地鐵口多遠都冠名“地鐵房”的樓盤也不在少數。比如南寧西鄉塘某盤號稱“雙地鐵”，但狐哥親測去往最近的兩個地鐵站都要1公里以上。這樣的“地鐵房”，是給業主刷步數用的嗎？

△買了地鐵房，微信常霸榜！

破瓦房賣出豪宅價，你信嗎？南寧就出現過。位于南國街一間13㎡的小瓦房，因為能讀紅星小學+南寧二中，竟以35萬元高價賣出。學區房之熱可見一斑。如今教育局提出“去名校化”后，這種瘋狂現象減少了，但置業顧問還是會天花亂墜介紹完周邊學校后再補上一句“具體學區劃分要看教育局安排”。

△別看我破，我是學區房

而在南寧蹭區域熱度的也很常見。仙葫稱為“鳳嶺南”，龍崗稱為“五象東”，玉洞稱為“五象西”……開發商眼中的區域劃分往往比正常的要大很多，而且擔心購房者看不清還會特意標明。難怪有人戲稱，北京也可算作鳳嶺北。

要想認清開發商的廣告套路，去實地看一看是最好的……嗯，歡迎進入下一輪闖關。

售樓部的小心機

當你跨進售樓部的時候，開發商可能就已經在跟你進行心理上的博弈了。說到營銷套路，“防不勝防”大概是最恰當的描述了。

細心的購房者可能會發現，有些售樓部正門大大方方朝向大路開放，而且進門就能看見沙盤。通常來說這些盤售價會比較親民。但有些售樓部則是“山路十八彎”，小橋流水玄關影壁全都有，這樣的盤則往往比較昂貴。曲折的進場道路還有一個“好處”，就是給安保大哥足夠的時間向內通知“來者何人，座駕幾何”……

△來，穿個水簾洞再買房

全天下的售樓部似乎都有一個特點：出入不便。售樓部永遠只有一個進出口，客戶擠在一起，人流量瞬間加倍。這比請“雷神”方便又省事多了。南寧青秀某盤，門口小不算，進門小路兩邊還都是水池，客戶進出還得小心翼翼。人要多起來，擁堵效果簡直好到爆。

△“您好走，別掉水里！”

而進入售樓部里面后，有可能連椅子都在套路你。首先寬闊的大廳里把桌椅擺得少一些，“人等椅子”的感覺就來了；然后把椅子設計得寬而后仰，客戶只能不自覺地前傾，與置業顧問的距離就拉得更近了。有沒有注意售樓部里都是小圓桌？心理學家做過測試，小尺寸圓桌會更讓人放松。

△售樓部標配

此外，售樓部里的音樂、光線、溫度等都是十分講究的。有研究稱，環境音樂節奏加快到108拍/分鐘時，成交頻率會加快；降低到60拍/分鐘時，顧客停留時間會延長。而且，售樓部里的熏香還能給人舒適愉悅的感覺，心情好了掏錢更爽快！

說白了，有些售樓部表面光鮮亮麗，實際上充滿心機。

交錢后還有套路

當然，售樓部里的設計都是鋪墊，最后買房的時候更多的套路就冒出來了。

比如曾經坑了不少人的外收、綁車位等。有些盤外放價格比周邊項目少了一兩千，看上去十分誘人，然而一到掏錢的時候就會掛上外收（或者美其名曰“團購費”）、車位費等，實際一算跟周邊價格又相差無幾了。可惡的是這些不寫進合同的額外費用，時至今日仍屢禁不絕。

△市長信箱截圖

類似的還有茶水費，通常是房產中介干的“好事”，借取得內部優惠之名大賺一筆。然而交了茶水費卻不一定買到房，最終購房者不僅錢打了水漂，心儀的房子也沒買到。

△交了茶水費，不一定買到房

可是即使交了錢買了房，也逃不過又一輪套路。你在售樓部見到了裝修華麗的樣板間，但交房時卻可能讓人吐血：說好的交付標準最后用的是粗制濫造的廉價材料，墻體開裂、大面積滲水、紙皮填充等現象則是屢見不鮮。更可氣的是，貨不對板還不算，有些盤賣了房就把樣板間給拆了，直接讓人“無板可對”。

△你跟我說這是精裝房？

好在，現在的情況可能會有所改觀。在廣西，2019年底住建廳發布了《自治區住房城鄉建設廳關于規范全裝修商品住宅工程質量管理的通知》，明確要求交付給用戶的住房應當與樣板房裝修標準一致，現已經開始實行。

△廣西發布規范精裝的文件

此后南寧住建局也推行了新版購房合同，毛坯精裝合同二合一，還通過合同附件對裝修用材等進行了細化，更加規范合理化，進一步保障購房者權益。這樣一來，購房者的首付門檻和月供壓力也有所降低。

△南寧新版購房合同

套路年年有，每年都很多。要想不過“愚人劫”，購房者真得好好擦亮眼睛了。

圖文/一抹藍

部分圖片來源網絡

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樓市中的“愚人節”，盤點買房中碰到的這些套路

小樓要給大家分享一個好消息，

今天無論到哪個到售樓部買房，

只要報小樓的暗號，

直接優惠5000元！

你問暗號是啥？

暗號就是“jin tian shi yurenjie”

開心嗎？

開心就對了(#^.^#)

真的嗎？

那自然是騙你的(#^.^#)

每到愚人節，

就到了親朋好友的狂歡日，

他們總是喜歡開些小玩笑，設計些陷阱、

套路讓我們“吃點苦頭”。

這些朋友間的玩笑無傷大雅，

但如果是買房時遇到開發商的“小玩笑”，

可能就笑不出來了。

1

毗鄰某名校、某公園

我們在看房的時候，

經常可以看見售樓部樓書上出現“毗鄰”兩字，

或者聽置業顧問提到，

幻想中毗鄰的某名校或者某公園就是近在咫尺，

可直到真正入住才會發現，

“毗鄰”神馬的根本靠不住！

隔著一堵墻是毗鄰；

隔著一條街是毗鄰；

隔著幾個站是毗鄰；

甚至隔著一個行政區也是毗鄰？？

小樓真是隨便打開一個項目的推文，

就能看見“毗鄰”兩個字呀……

百度地圖隨便搜了下，

這個毗鄰好像也隔了2公里遠。

愚人節“防套路”攻略：

怎么說呢，

毗鄰本來就是一個模糊概念，

本來就沒法定義代表的真正距離。

如果學校、公園已經建成，

建議直接拿腳量一量跟項目的真實距離哈~

如果還沒有建成，

那查查規劃圖，

看看他們到底在哪里……

2

各式各樣的園林景觀+超高的綠化率

現在人們對社區綠化環境要求也很高，

因此開發商在宣傳過程中，

對“園林景觀”以及“綠化率”的宣傳也是很看重的。

“熱帶風情園林、日本園林小景、北歐水鄉景致……”

很多開發商打著各種風格旗號的園林設計，

為自己項目園林景觀取上了優美的名字，

怎么聽都覺得“高端大氣上檔次”，

還有綠化率，

開發商在宣傳的時候常常后綴著低至30%，

高至60%，

這樣高綠化的數字，

給人的感覺是整個小區滿目的綠色。

但其實，

這些概念整體還是很模糊的，

交付與預期效果產生偏差也正常。

愚人節“防套路”攻略：

真正的綠化規劃只會在真正的規劃圖上，

購房時可要求發展商提供確認。

小樓找來了管南片區某項目的規劃圖，

右邊紅色圈圈標注的地方，

就是樓盤的“綠地區”以及“房頂綠化區”，

對照相應的標注，

我們可以很清晰的看出這個小區的綠地規劃在哪里，

以及規劃了多少，

是不是清晰了很多？

3

售樓部里的小心機

當你跨進售樓部的時候，

開發商可能就已經在跟你進行心理上的博弈了。

說到營銷套路，

“防不勝防”大概是最恰當的描述了。

01：門口的水池大不大，決定了房子的價格貴不貴

一般情況，

鄭州的售樓部分為兩種，

第一種：

穿過大門進去就是售樓部，

第一眼就是看見大大的沙盤；

比如龍子湖的鼎天東尚營銷中心：

第二種：

售樓部的門口有一個大水池，

要七扭八扭穿過重重“花園”才能進入；

比如惠濟區的裕華會園，

就需要穿過重重屏障，

比如綠博片區的普羅理想國，

就有一大塊水系，

而綜合來看，

門口的水池越大，

穿過的路程越多，

樓盤就更偏向于改善，

價位就會越高。

只是，

我們不知道的是，

這些“山路十八彎”還有個作用，

就是給安保大哥足夠的時間向內通知“來者何人，座駕幾何”……

02：區位圖，占據宇宙C位！

一進售樓部，

第一眼映入眼簾的就是一面流光溢彩的大墻，

上面是項目的區位圖。

在這張圖上，

我們可以看到項目位于圖中央，

被四通八達的交通主線包圍，

各項配套完美排布，

各大商圈、學校與醫療資源盡在咫尺，

啊，

原來這個樓盤就是妥妥的宇宙中心啊！

惠濟區某項目區位圖

二七區某項目區位圖

但是，

我們必須先行了解一個概念：

縮路。

可以清楚的看出，

在所有的區位圖上，

都是沒有比例尺的，

也就是說我們看到的可能并不是等比例放大縮小的。

看起來隔了一條馬路，

可能事實上差了兩個街區……

03、熏香、溫度、音樂來“逼定”

此外，

售樓部里的音樂、光線、溫度等都是十分講究的。

有研究稱，

環境音樂節奏加快到108拍/分鐘時，

成交頻率會加快；

降低到60拍/分鐘時，

顧客停留時間會延長。

而且，

售樓部里的熏香還能給人舒適愉悅的感覺，

心情好了掏錢更爽快！

愚人節“防套路”攻略：

總的來說，

要想防止售樓部里的小套路，

最簡單的方法就是，

做足功課，多了解，多調查，

擺正心態，

購房時把問題搞清，

搞細，

切忌“腦袋一熱”。

4

鄭州房價又要暴漲？

近段時間，

鄭州樓市進入了“小陽春”階段，

不少樓盤的到訪、去化率明顯增加，

也有部分樓盤開始小幅度“漲價”。

伴隨著一陣樓市回暖的利好，

關于房價會暴漲的傳言又蠢蠢欲動了，

小樓朋友圈的置業顧問們也開始瘋狂刷“暴漲”輿論。

可事實情況是，

目前鄭州仍在執行限購等多方面的調控政策，

使房價不可能再出現暴漲。

比如那些號稱漲價的熱盤，

其實近兩年來，

備案價可能也就只上漲了幾百元，

所以說，

置業顧問口中“暴漲”的局面在鄭州不可能發生。

愚人節“防套路”攻略：

多看政策，

多看“大河樓評”，

做到理性購房。

套路年年有，

每年都很多。

要想不過“愚人劫”，

購房者真得好好擦亮眼睛了(#^.^#)，

最后，

各位，

愚人節快樂~

走了。