金九探市：到底哪些人在買房 深扒蕪湖樓市熱銷真相

編者按：2016年的蕪湖樓市據星空地產研究 院統計顯示，2016 年8月（8.1-8.31），蕪湖市區累計共有5266套商品房備案，環比上漲56.26%，備案面積累計595986㎡。2016年1-8月蕪湖市區商 品房共計成交28733套，同比上漲94.6%！今年8月，蕪湖市區新房成交均價更是漲至6471元/平，位列全國8月房價漲幅第10名。面對如此火熱的 市場環境，蕪房網9月特別策劃《金九探市》，兵分四路分別探訪市區四大區域的在售樓盤，帶來最新的一手樓市資訊。

蕪湖房地產交易網訊 隨著夏日的炎熱逐漸褪去，蕪湖樓市也迎來“金九銀十”傳統旺季。無論對房地產項目，還是購房者來說，在今年房地產市場回暖的背景下，今年“金九銀十”的樓 市走勢備受關注。近一個月以來，蕪湖多個熱銷樓盤出現房源開盤當日即售罄的火爆場面，“日光盤”在蕪湖頻頻出現。向來穩定的蕪湖樓市為何會出現波瀾，又是 哪些人買了這些房？

2016年1-8蕪湖市區商品房成交情況

樓市現狀：1-8月蕪湖商品房成交28733套 均價6471元/㎡

蕪 湖樓市最近很火，8月蕪湖樓市房價漲幅更是位列全國前十，蕪湖商品房單月成交記錄也不斷被刷新！據星空地產研究院數據統計，2016年1-8月蕪湖市區商 品房共計成交備案28733套，備案面積為322.1390萬㎡，同比去年1-8月上漲94.6%！更是超過2015全年的商品房銷售量（2015年蕪湖 商品房共成交23117套）。同時2016年8月更是創造蕪湖房產銷售單月最高紀錄。

1-8月蕪湖市各區域商品住宅成交

從 區域成交量來看，鳩江區商品房銷量最高為9469套，成交面積約107.1萬方；鏡湖區位居第二，成交9282套，成交面積約99.6萬方；弋江區位居第 三，成交6340套，成交面積約71.8萬方；三山區成交量排第四，成交2634套，成交面積約31.7萬方；最后的為開發區，成交1008套，成交面積 約10.9萬方。

8月蕪湖樓市房價

樓 市銷售的火熱也帶動房價的上漲，蕪房網小編抽取蕪湖市區43家熱銷樓盤，采集今年8月成交數據樣本加權計算。統計數據得出，今年8月，蕪湖市區新房成交均 價為6471元/平，相比今年7月，蕪湖房價正飛速跳漲。從今年8月份蕪湖各區最新房價地圖中可以看出，排名8月蕪湖房價前三的依次是弋江區7414元 /㎡，鳩江區6830元/㎡，鏡湖區6731元/㎡。另外，開發區商品房銷售均價4586元/㎡，三山區4400元/㎡。

購房客群：蕪湖外地投資客占比高達44.89% 本地購房者占比下降

據星空地產研究院統計數據顯示，8月份蕪湖本土購房者占總購房客群的55.12%，合肥人來蕪湖購房數占比15.56%，安徽其他城市占比6.88%，包括南京等地的外省購房者占比22.44%。

8月蕪湖購房客群分布

數據中不難看出，異地投資客蜂擁至蕪湖購房，本地購房者比例下降。據不完全統計，與上月相比，8月在蕪湖購房的省內占比下降6.11個百分點，其中蕪湖下滑11.74個百分點，合肥提升5個百分點左右，外省客戶占比提升6.11個百分點。

7月蕪湖購房客群分布

業 內人士分析，蕪湖市信貸政策相對寬松，金融機構存款余額較為充足，2016年1-7月金融機構存款余額達2871.04億元，其增速增速為17.4%，處 于近5年高點。外地人在蕪湖購房限制條件少，門檻低。此外，蕪湖戶籍人口相對穩定 外來人口轉化為常住人口比例較低。從近10年蕪湖市戶籍人口走勢來看，2012年以后一直維持在384萬人左右，蕪湖市人口吸附能力仍相對較弱。城市人口 難以得到擴容將直接影響房地產需求端的可持續性，購買力受到限制。

原因分析：蕪湖居民購買能力有限 本土購房者不會為高房價買單

2016 年8月底蕪湖市房價收入比已達10.9，遠超合理范圍，據蕪房網小編采訪調查顯示，將近四成的受訪者希望房價在5000元/㎡以下；三成受訪者表示房價 5000-6000元/㎡在可承受范圍之內；兩成受訪者可接受7000元/㎡的房價；房價奔上7000元/平，將有八成以上購房者無法承受。

網友購房意向單價分析

當 然出現這樣的現象，也與蕪湖人均可支配收入增速放慢、居民購買能力有限有關。從近10年走勢來看，蕪湖市人均可支配收入增速整體向下。與此同時，蕪湖市社 會消費品零售總額增速也在下行通道運行，這表明居民購買能力將相對有限，難有很大提升。此外，蕪湖人口老齡化程度進一步加深，年輕一代或持有兩套及以上房 產，或導致未來市場中購房需求下降，房價上漲無基礎，房地產市場發展或受波及。

蕪湖市人口結構類型及變化情況

業 內人士分析，2016年蕪湖樓市迎來房價“普漲”到“跳漲”的逆市行情，但蕪湖房價不會長時間維持高速上漲趨勢。在經濟仍面臨下行壓力、房地產業基本面指 標增速放緩的條件下，房價一路高速上行的局面難以為繼。一方面，蕪湖城市人口吸附力較弱，購房需求數量與購買力相對有限，諸多因素將導致成交量出現下滑， 樓市繼而步入“有價無市”時期，長時間有價無市必將導致房價回落；另一方當下涌入蕪湖市場的投資客在未來變現收益時或會面臨無人接盤的壓力，導致二手房市 場房源劇增，價格下降，反向影響新房價格。

專家預測：蕪湖樓市火熱 不排除出臺調控的可能

2016 年以來，蕪湖樓市成交端表現相對較好，在政府“去庫存”主基調下，供給端則表現平平，隨著去庫存工作逐漸接近尾聲，樓市供應量或會出現提升。據蕪房網不完 全統計：“金九銀十”蕪湖市將有18個項目計劃加推，其中包括鳩江區8個項目、鏡湖區5個、弋江區3個、三山區與開發區各1個，預計共有2000余套新增 房源即將面市，這將有效地緩解當前樓市環境下的供不應求矛盾。預計年底開發商為迎接返鄉置業潮還將集中推出一批的房源。

專家預測：蕪湖樓市火熱 不排除出臺調控的可能

2016年，在政策 的刺激下，房地產銷售形勢出現超預期的反彈，蕪湖樓市成交較為堅挺，月度成交量在較高區間內，預計短時間內蕪湖樓市將維持目前高速運行行情，在投資需求信 心膨脹為得到冷卻的前提下，成交或將仍在高位徘徊。從長期來看，隨著需求長時間不斷釋放乃至過度釋放，受制于蕪湖人口容量，后續需求或會出現不足現象，投 資客投資熱情也會慢慢冷卻，成交將出現下滑，步入有價無市階段，庫存量亦隨之筑底小幅回升。

截止目前為止，蕪湖樓市顯性庫存量僅剩 142.23萬方，完全去化僅需4.5個月，據官員透漏，蕪湖市已基本完成“去庫存”目標，這也就意味著蕪湖政策環境或會出現收緊，弋江區購房補貼政策的 提前退出正說明了這一點。業內人士分析，2016年以來蕪湖樓市從溫逐漸過渡到熱，地王拍出之后成交呈現量價猛增的局面，房價環比增幅竟躍居全國前列，長 此以往，不排除監管層會研究出臺“限購”、“限貸”政策的可能，如果蕪湖樓市實施調控，則其或許可能采用合肥的調控案例，實行限貸。

開發商與購房人共持產權：蕪湖探索賣房新方式

蕪湖的購買部分產權模式只是提出來的一個下一步研究方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。

于帥卿/發自北京

安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發討論和廣泛關注。

6月7日，安徽省蕪湖市發布《關于優化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產市場優化發展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。

值得關注的是，通知還提到，鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產權時已支付的租金可抵扣購房款。

“購買部分產權政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業和消費預期轉向謹慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當地推出了開發商與購房人共同持有產權的方法，以實現去化。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為。

不過，李宇嘉認為，該政策在實施中將面臨諸多問題和挑戰，一是開發商產權部分抵押問題：如果開發商將持有的產權部分進行抵押，抵押權人如何行使抵押權；二是期房交付風險：如果開發商無法按時交付或交付質量不佳，購房人的權益可能受到侵害；三是公共維修基金計算：產權共有的情況下，公共維修基金是否按產權比例計算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否愿意為這種物權提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權等。

“想法是好的，但在實踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產權都產生了很多問題，與民營企業共有住房產權的問題會更多。除非是地方國企，特別是計劃長期持有部分不動產資產的國企，可以探索與購房人共有住房產權。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

大理州和蕪湖市的“共有產權”模式相似，都是由購房人和房地產開發企業共有房屋產權，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項目實施“共有產權”相關政策，在2024年最新發布的《大理白族自治州人民政府關于進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產權”的措施進行保留。

在寧波，信達地產曾推出過“央企共有產權房”，該項目是位于鎮海九龍湖新興人居板塊的信達地產·格蘭云山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔相應份額的房款，購房者可選的產權份額在60%~80%間。值得一提的是，信達地產還提供了“十年托底回購”，10年后如果購房者想賣房，房價又跌了，開發商可按原價回購房源。“央企共有產權房”銷售模式的本質，相當于開發商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年后可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔心房價會跌的顧慮。

據寧波信達地產·格蘭云山項目相關工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產權住房，計劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產權住房的意向度較高，許多房子已經被預定了。”

對于未來是否持續推出共有產權住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能后期就會取消，因為共有產權住房的資金投入相對較大。”

事實上，“共有產權”目前主要應用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市實行的“共有產權”住房政策，是將人才共有產權房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產權份額，人才最少可購買房子30%至80%的產權，5年后可以自主選擇是否買斷房子全部產權，在市場上流通。

“共有產權”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產權份額代持機構，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產開發企業“共有產權”落地實踐較少。

“探索購買部分產權模式現在只是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。”針對推出的住房共有產權模式，蕪湖市房地產市場監管科相關工作人員表示。

對于蕪湖市此舉，有房地產人士分析是為了激發當地樓市交易。

這幾年，蕪湖市房地產市場取得了長足進展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方面出現了下降。2023年，蕪湖房地產開發投資下降25.2%；商品房銷售面積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方面，1~5月全市商品房銷售面積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

另據公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項目達到67個，存量住宅用地總面積502.3公頃，未動工土地面積49.3公頃，已動工未竣工土地面積453公頃，其中未銷售房屋的土地面積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

房價方面，據安居客平臺數據顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環比持平；當前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現代流通戰略支點城市。2023年，蕪湖市實現生產總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

“在當前樓市現狀下，政策允許購房者購買部分產權，是一個靈活且創新的做法，購房者可以根據自己的資金狀況和實際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助于緩解購房壓力。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，也是去庫存的一個較好的方式。