廣州出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)滿3個(gè)月，現(xiàn)在還能不能買房？

廣州 | 樓市

距離“831”廣州二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)3個(gè)月，老鄺覺得是時(shí)候發(fā)表自己的看法，理由也很簡(jiǎn)單，我的性格不愿意追熱點(diǎn)，房地產(chǎn)不是股市，后者瞬息萬變，而樓市以3個(gè)月作為變量時(shí)間軸，是相對(duì)客觀的，已經(jīng)2個(gè)月不發(fā)文章，老鄺也有很多思考分享給大家。

任何文章都是老鄺的觀點(diǎn)輸出，既然是我的觀點(diǎn)，就會(huì)有故事發(fā)生。首先請(qǐng)讓我說兩個(gè)故事：2018.06是廣州樓市上一輪的最高點(diǎn)，當(dāng)月我賣出了越秀八一學(xué)位老破小，算是賣在相對(duì)高位，由于本人廣州房票已滿，2018.10月用老婆名額買入佛山南海區(qū)的，成交價(jià)280w。

當(dāng)時(shí)買入的理由是我能感受到2018.07-09廣州樓市的下行，心想跌了3個(gè)月后了，還不輪到我抄底？誰知道從交樓的2019.01直至2020.01，在不考慮疫情的影響，該戶型成交價(jià)就下跌到260w，疫情期間的最低點(diǎn)大概在240-250w，換句話說算上利息成本，我已經(jīng)虧了幾十萬。

第二個(gè)故事也是2018.10，證券市場(chǎng)迎來暴跌，我寫了一篇文章《股市鉆石底》，知行合一的老鄺在上證2700-2800點(diǎn)投入了百萬抄底，我深刻記得這100萬我是在一周之內(nèi)分批買入的。接下來的兩個(gè)月，上證繼續(xù)下行，并在2018.12月底探底2449點(diǎn)。當(dāng)時(shí)我的賬面浮虧12%，對(duì)于還剩不到30-50w現(xiàn)金的我，其實(shí)已經(jīng)恐慌，沒敢打出最后一批。

以上2個(gè)故事的結(jié)果，就是佛山的萬科金域中央已經(jīng)漲到350w±，上證也恢復(fù)到3500±，由于我是布局多個(gè)寬基v.s行業(yè)的ETF，證券整體浮盈在60-70%。換句話說，當(dāng)時(shí)間拉長(zhǎng)到3-5年周期，其實(shí)我的買入是沒問題的，一定是賺錢的。

但這2個(gè)故事讓我深刻意識(shí)到自己的不足：急于抄底。樓市也好證券也好，下跌確實(shí)有底部的，但到了底部也不會(huì)立馬扭轉(zhuǎn)，熊長(zhǎng)牛短一直是我國證券的特性，房地產(chǎn)黃金時(shí)代過去后，是否也會(huì)變成這樣？老鄺無法預(yù)判，因此我給制定了兩條交易規(guī)則。

規(guī)則1：證券市場(chǎng)買v.s賣，預(yù)留兩周緩沖期，這是我觀察到的投資者心態(tài)，任何信息或者政策影響證券市場(chǎng)時(shí)，兩周即10個(gè)交易日基本上能緩沖掉情緒的作用。因此從2018.12月開始，我會(huì)記錄下我決定“買v.s賣”的日期，然后等2周再真實(shí)操作，我發(fā)現(xiàn)即使遇到2019.05月的MYZ，或者2020.02的疫情，我的賬戶波動(dòng)性不大，有效緩解本人對(duì)于市場(chǎng)漲跌的恐慌。

規(guī)則2：樓市政策給予3個(gè)月觀察期，國家v.s地方（機(jī)構(gòu)）v.s個(gè)人，整個(gè)傳導(dǎo)周期大約在3個(gè)月，我有個(gè)習(xí)慣會(huì)用excel整理@廣州微博房產(chǎn) 和 @微博房產(chǎn) 的樓市信息，然后標(biāo)注“漲”“跌”，即這條信息對(duì)廣州樓市是利好or利空。3個(gè)月內(nèi)，利好信息占比80% v.s 30%，是我對(duì)上漲v.s下跌的判斷值，處于中間狀態(tài)則是橫盤。

以上2條規(guī)則是我這三年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不一定適合你，但有助于我建立規(guī)則，可以說從2016.09-2021.11，這五年間老鄺完整地經(jīng)歷了一輪行情，從一開始“買房求杠桿”的小白，到“急于抄底”的投機(jī)心態(tài)，再經(jīng)歷疫情間的“患得患失”，現(xiàn)在的我才是完整的買房自媒體，也讓我更有底氣去預(yù)判未來的走勢(shì)。

說了這么多老鄺的個(gè)人成長(zhǎng)，那廣州樓市是否已經(jīng)到底？現(xiàn)在是否適合買入？接下來的內(nèi)容，應(yīng)該可以解答你的提問。

先看成交量，根據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的不一，具體數(shù)值上有差異，但我們看的是趨勢(shì)以及絕對(duì)值，毫無疑問2021.10月廣州二手成交量基本上跌到2020年疫情時(shí)的水平，距離全年最高峰2021.04月下跌了66%。深圳市場(chǎng)已經(jīng)跌剩20%，廣州是否還有最后一跌？不好說，但老鄺預(yù)計(jì)2021.11-12月成交量會(huì)更難看。

貝殼掛盤量是另一個(gè)指標(biāo)，對(duì)比2021.04月7.4w套掛盤，目前掛盤量高達(dá)9.6w套，鑒于目前二手掛盤都會(huì)找貝殼掛盤，這個(gè)放盤量≈全市放盤量，按照現(xiàn)在5500套/月的成交速度，全市平均去庫存周期17.45個(gè)月。

這兩個(gè)指標(biāo)，都讓我不看好未來2個(gè)月的二手市場(chǎng)，老鄺推測(cè)2022.02春節(jié)前二手成交量持續(xù)低迷，當(dāng)然明年1月會(huì)稍好于12月的成交量，這是新的自然年新房收回促銷的原因，有部分急于出手的業(yè)主會(huì)在春節(jié)前割肉。然后2022.03-05不會(huì)有小陽春，但大概率“回光返照”三個(gè)月，一來傳統(tǒng)學(xué)位房買家必須入場(chǎng)，二來今年上半年旺季賣房的業(yè)主逐漸收齊全款，倘若打不到滿意的新房就買入合適的二手，絕少業(yè)主真的敢收齊全款后持倉到下一輪。至于2022.06之后的情況則無法判斷，等2022年中總結(jié)再說吧。

再來看看成交價(jià)，老鄺覺得現(xiàn)在的市場(chǎng)有點(diǎn)像“暗箱操作”，因?yàn)樨悮と∠顺山粌r(jià)展示，導(dǎo)致樓盤價(jià)格的“錨點(diǎn)”被取消了，遇到二手指導(dǎo)價(jià)的樓盤，你都無法公開場(chǎng)合看到業(yè)主報(bào)價(jià)，你只能一個(gè)一個(gè)提問，從而降低了成交效率。隨著時(shí)間流逝，6個(gè)月或者一年不展示成交價(jià)，大家就會(huì)逐漸遺忘網(wǎng)紅盤的成交價(jià)，從而打破樓盤固有的價(jià)格體系，形成新的估值體系。

插句題外話，貝殼確實(shí)提升了二手交易的效率，商業(yè)本質(zhì)上是正確的，但在我國房子不是完全消費(fèi)品，成交越活躍波動(dòng)性越高，作為半個(gè)金融產(chǎn)品，甚至中國的金融杠桿載體，降低風(fēng)險(xiǎn)一直是國家調(diào)控的主要目標(biāo)。理論上，貝殼的商業(yè)邏輯還存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但作為信息平臺(tái)，貝殼的價(jià)值很高，大家如果想看8月之前的成交價(jià)，老鄺有整理公開數(shù)據(jù)，需要的請(qǐng)聯(lián)系我，老鄺無法全部展示，但幫你查詢N個(gè)樓盤的成交價(jià)還是可以的。

言而總之，廣州二手市場(chǎng)已經(jīng)做實(shí)“量?jī)r(jià)齊跌”，春節(jié)后有可能繼續(xù)下跌或者“量升價(jià)穩(wěn)”，但想進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升”，未來6個(gè)月我都看不到蹤跡。大家可以觀察深圳市場(chǎng)，那邊的成交量都還沒起來，深圳房?jī)r(jià)是不會(huì)漲價(jià)的，倘若深圳都還沒開始漲價(jià)，廣州大概率不會(huì)起漲。

針對(duì)新房，老鄺先提醒大家，因?yàn)樾路肯迌r(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，最直接的一個(gè)變化就是交樓周期延長(zhǎng)。現(xiàn)在的項(xiàng)目很多是3年收樓，預(yù)計(jì)1年內(nèi)拿證（或延期收樓），再疊加5年免征增值稅，個(gè)人買家的賣點(diǎn)也是8-10年之后，買新房先考慮好在接下來10年，通勤點(diǎn)/家庭成員/教育理念要相對(duì)固定。

新房v.s二手有著本質(zhì)的不同，二手賣家即業(yè)主，更關(guān)注價(jià)格，希望賣更高總價(jià)；新房賣家即各個(gè)項(xiàng)目部，更關(guān)注量，希望賣更多套房子回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。這一商業(yè)邏輯，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代是有效的，但隨著恒大危機(jī)，現(xiàn)在各個(gè)項(xiàng)目都是要錢不要貨，所以為了成交量一定是繼續(xù)降價(jià)，目前的開發(fā)商彌漫著恐慌情緒，2021年底買新房算是不錯(cuò)的選擇。

老鄺也看到，其實(shí)目前市場(chǎng)好的新盤屈指可數(shù)，能夠算得上稀缺好貨的，在我心中不超過10個(gè)，這里面有些跟貝殼合作，有些沒跟貝殼合作，所以利益相關(guān)我就不公開討論了。作為德佑加盟商的老鄺，以后會(huì)在公開點(diǎn)評(píng)/單對(duì)單咨詢新盤時(shí)，聲明是否利益相關(guān)，請(qǐng)大家監(jiān)督。

鑒于老鄺不太成功的買新房經(jīng)歷，有且只有一次在2016.09和家人合作買入佛山新城某樓盤，倘若大家找我咨詢，我會(huì)給出版塊分析以及時(shí)機(jī)判斷。關(guān)注我們比較久的，都知道老鄺不太喜歡討論新盤，所以倘若你想對(duì)比具體樓盤優(yōu)劣，我推薦大家找微博 @鄧浩志，15年樓市寫作經(jīng)歷，鄧總的立場(chǎng)有過往文章查詢。佛山則推薦找公眾號(hào)“佛系樓市”，雖然佛山房產(chǎn)自媒體都是靠開發(fā)商流量變現(xiàn)，但后者算是比較良心。無論找誰，咨詢時(shí)最好先問一句，倘若我買入這個(gè)新盤，你有沒有收益？從而判斷每個(gè)自媒體的發(fā)聲立場(chǎng)。

言而總之，未來半年我無法判斷二手是否底部，但新房市場(chǎng)確實(shí)在2021年底迎來買點(diǎn)，尤其是某些貨量不多的稀缺好貨，買入即賺到。同時(shí)買了新房變現(xiàn)都是8-10年的事情，2029年賣出還是2031年賣出才是判斷這筆交易的成敗，所以針對(duì)今年底的新房市場(chǎng)，老鄺給出“買入”的積極信號(hào)。

聊完二手v.s新房，就到不同買家的實(shí)際情況，先聊聊純投資，在解決了自住的情況下，純投資講究的是效率，那么我會(huì)建議80%的“剛需投資客”，今年底打新一套不錯(cuò)的樓盤就可以了，這個(gè)門檻在500w以上，達(dá)到這個(gè)價(jià)位且希望未來10年漲幅不會(huì)跑輸全市均值，這是最適合你的。由于過長(zhǎng)的持有周期，導(dǎo)致資金被動(dòng)鎖定，有可能會(huì)錯(cuò)過中間的高位賣點(diǎn)，所以老鄺覺得這種剛需投資客的收益預(yù)期，放在年化7%-10%之間。

另外20%的“精明投資客”，老鄺覺得二手市場(chǎng)才是你賺取超額利潤的戰(zhàn)場(chǎng)，關(guān)注抄底v.s逃頂?shù)臅r(shí)機(jī)，遠(yuǎn)比選籌重要，抓左側(cè)是個(gè)很困難的事情，但請(qǐng)記住每次交易的窗口依然有2-3個(gè)月去布局。所以既然現(xiàn)在不是二手抄底窗口，你要做的就是盤整爛資產(chǎn)、養(yǎng)好流水、關(guān)閉自媒體文章，每2-3個(gè)月問問深圳的成交量或者珠城的成交量，耐心等待就好。

回歸到房住不炒，以上2種投資需求會(huì)慢慢減少，直至消滅，后面的廣州市場(chǎng)還有幾輪？老鄺無法判斷，所以咱們還是聊聊需求最大的自住需求。倘若你是置換，明年上半年是個(gè)不錯(cuò)的置換時(shí)機(jī)，理由也很簡(jiǎn)單，要置換必須先賣房，那么2022.03-05有可能的“回光返照”是你最佳賣點(diǎn)，今年8月的半年總結(jié)老鄺曾說今年都不適合置換，理由就是賣不出，就算賣出了你也收不到款。

那么在房貸壓力有所緩解，疊加今年賣房收齊尾款的上一手業(yè)主，無論如何都會(huì)有部分比例流到二手市場(chǎng)，只要成功套現(xiàn)拿著錢在手，你是無縫買入另一套更好自住房？還是等待底部執(zhí)行左側(cè)買入？都無需太在意，你只要記住“置換最適合在下行周期”，先賣再買讓你的操作很舒服。

插個(gè)題外話，老鄺自己就在2021.07-08連著賣掉2套佛山小戶型，這些都是2017.01我在樓市啟蒙期沖動(dòng)買的爛資產(chǎn)，一套保本不虧利息，一套小賺一筆，可以說成功在8月逃頂佛山市場(chǎng)是我今年最開心的事情。雖然現(xiàn)在還沒收齊全款，但我知道只要現(xiàn)金在手，我是不擔(dān)心未來的下行，什么是“現(xiàn)金為王”，我現(xiàn)在有點(diǎn)感受了。

最后，則是自住上車，與其考慮買哪里？不如先思考你的持有周期，二手大約5-8年，新房8-10年。由于這部分小伙伴，沒有過廣州買房的經(jīng)歷，老鄺會(huì)給你一個(gè)模糊的正確：“買力所能及的最貴”。

之所以有這個(gè)結(jié)論，因?yàn)閺V州的房?jī)r(jià)體系還是有檔位的，舉個(gè)例子500w買入65-80分的產(chǎn)品、400w買入60-75分的產(chǎn)品、300w買入55-70分的產(chǎn)品，在某個(gè)價(jià)位段，上限和下限大差不差。你不能指望250w總價(jià)買入學(xué)位、通勤、增值兼顧的產(chǎn)品，沒有最好的房子，只有最適合你的房子，圈定總價(jià)后做好取舍。看不準(zhǔn)的話，可以找老鄺咨詢，畢竟我有4年全職房產(chǎn)自媒體經(jīng)驗(yàn)，拿我的經(jīng)驗(yàn)換一套適合你的房子。

距離2022年2月春節(jié)，還有兩個(gè)月時(shí)間，我曾記得去年年終總結(jié)時(shí)，很多人說2020年是最困難的一年，但也有人說2020年是未來十年最容易的一年。無論你處于什么階段，老鄺都勉勵(lì)大家對(duì)生活抱有希望。

買不買房，未來都是個(gè)多元化的選擇，自己的生活自己做主。倘若你要買房，記得摸摸自己的口袋（盤整資產(chǎn)），看看天氣（留意政策和數(shù)據(jù)），可以的話帶上我這個(gè)老司機(jī)，有老鄺為你保駕護(hù)航，定過抬油啊！

長(zhǎng)春微博房產(chǎn)正式上線

長(zhǎng)春微博房產(chǎn)正式上線

10月18日，由新浪、微博、微博商學(xué)院、新浪吉林聯(lián)合主辦的“無微不智——長(zhǎng)春微博房產(chǎn)上線儀式”在長(zhǎng)春世界雕塑公園雕塑藝術(shù)館舉行。

長(zhǎng)春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨委辦公室主任杜大海、長(zhǎng)春市城市管理委員會(huì)辦公室督察考評(píng)處處長(zhǎng)張澎、長(zhǎng)春市互聯(lián)網(wǎng)信息中心副主任張海泉、長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)盧昕、長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)于明理、新浪地方站銷售管理中心高級(jí)總監(jiān)秦翀、新浪地方站銷售管理中心房產(chǎn)行業(yè)區(qū)域高級(jí)經(jīng)理肖玉祥、新浪吉林總經(jīng)理程凌哲、新浪吉林總編輯解翔童，以及上百家長(zhǎng)春知名地產(chǎn)企業(yè)代表、自媒體達(dá)人等嘉賓，共同見證長(zhǎng)春微博房產(chǎn)正式上線。

長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)盧昕致辭

長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)盧昕在致辭中說，長(zhǎng)春微博房產(chǎn)的正式上線，對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)行業(yè)借勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)社交平臺(tái)，無疑是一個(gè)值得點(diǎn)贊的消息。對(duì)于用戶和客戶，又多了一個(gè)獨(dú)特的更有價(jià)值的營銷服務(wù)場(chǎng)景，購房者可以從微博這一社交媒體上，獲得更多房地產(chǎn)類信息，了解更多詳情。希望長(zhǎng)春微博房產(chǎn)正式上線后，能夠整合微博平臺(tái)的用戶、內(nèi)容、營銷、技術(shù)、數(shù)據(jù)資源，憑借先進(jìn)的社會(huì)化營銷理念，創(chuàng)造豐富完善的商業(yè)化營銷體系，為長(zhǎng)春用戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)消費(fèi)內(nèi)容服務(wù)，為房地產(chǎn)品牌合作伙伴提供不一樣的品牌傳播和用戶溝通的營銷解決方案。

新浪地方站銷售管理中心高級(jí)總監(jiān)秦翀

而說到“微博+房產(chǎn)”的營銷新模式，新浪地方站銷售管理中心高級(jí)總監(jiān)秦翀表示：“微博擁有強(qiáng)大的曝光量，消息一旦發(fā)布，便能引導(dǎo)更多的用戶去關(guān)注。未來將會(huì)有更多的人通過微博購買房屋，獲取房產(chǎn)政策及資訊。”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，秦翀還就移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的房產(chǎn)營銷模式給現(xiàn)場(chǎng)的地產(chǎn)企業(yè)代表進(jìn)行了針對(duì)性很強(qiáng)的培訓(xùn)，并圍繞“發(fā)現(xiàn)不一樣的微博”這一話題，與各位嘉賓展開了廣泛而深入的討論。此外，他還從信息傳播、用戶特質(zhì)、媒體粘性等角度全面剖析微博在品牌引爆、房產(chǎn)營銷等方面的重要意義，介紹了在微博的體系下，有哪些創(chuàng)新的玩法。

對(duì)于長(zhǎng)春微博房產(chǎn)的正式上線，新浪吉林總經(jīng)理程凌哲說：“長(zhǎng)春微博房產(chǎn)在投入運(yùn)營短短幾個(gè)月的時(shí)間里，便已擁有了將近30萬的粉絲關(guān)注。微博是基于用戶興趣和開放關(guān)系的移動(dòng)端為主的社交媒體平臺(tái)，并擁有1.59億的日活量和3.61億的月活量，長(zhǎng)春微博房產(chǎn)的正式上線，勢(shì)必給用戶帶來不一樣的體驗(yàn)。未來，長(zhǎng)春微博房產(chǎn)將持續(xù)跟蹤樓市熱點(diǎn)，為用戶提供及時(shí)、全面的樓市資訊。”

移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，日新月異的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展時(shí)刻改變著房地產(chǎn)的市場(chǎng)、消費(fèi)者、信息傳播、營銷方式、乃至整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。來自微博2017年第二季度財(cái)報(bào)顯示，微博月活躍用戶數(shù)高達(dá)3.61億，移動(dòng)端用戶占比為92%。依托龐大的用戶覆蓋基礎(chǔ)和專業(yè)的話題運(yùn)作能力，微博在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了粉絲經(jīng)濟(jì)的新突破。如今的微博已不僅是一個(gè)海量用戶的社交媒體，更是一個(gè)高效智能的營銷平臺(tái)。

微博房產(chǎn)作為樓市調(diào)控大背景下誕生的全新營銷利器，自今年上線以來，迅速在全國重點(diǎn)城市落地，已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、成都等80余座主要城市。作為微博房產(chǎn)與新浪吉林強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造的一個(gè)專業(yè)化房地產(chǎn)行業(yè)平臺(tái)，長(zhǎng)春微博房產(chǎn)官方賬號(hào)上線后也頗受本地網(wǎng)友關(guān)注，私信咨詢及投訴維權(quán)相當(dāng)踴躍。在今后，長(zhǎng)春微博房產(chǎn)將在購房者與房企間搭建一個(gè)有效、高質(zhì)的溝通橋梁，推動(dòng)長(zhǎng)春房地產(chǎn)在新數(shù)字媒體融合領(lǐng)域不斷創(chuàng)新、邁向更廣闊的發(fā)展空間。

微博涉足房地產(chǎn) 深圳微博房產(chǎn)上線

近日，以“上熱門 搞事情”為主題的深圳微博房產(chǎn)上線儀式在深圳舉行。

深圳微博房產(chǎn)上線儀式。

數(shù)據(jù)顯示，截止2017年3月底，微博月活躍用戶達(dá)3.4億，日活躍用戶達(dá)1.54億，移動(dòng)用戶占比實(shí)現(xiàn)91%。 依托龐大的用戶覆蓋和專業(yè)話題運(yùn)作能力，如今微博不僅是一個(gè)海量用戶社交媒體，更是一個(gè)高效智能營銷平臺(tái)。據(jù)悉，深圳微博房產(chǎn)借助這股力量，在試運(yùn)營幾個(gè)月中吸引了將近40萬的粉絲關(guān)注，同時(shí)也收獲了眾多房地產(chǎn)營銷經(jīng)典案例。

在微博房產(chǎn)發(fā)布會(huì)上，新浪廣東總經(jīng)理譚康林表示，今年年初，我們?cè)谌珖?0個(gè)城市同時(shí)落地了微博房產(chǎn)。微博像大廣場(chǎng)，廣場(chǎng)站滿人，我們通過大數(shù)據(jù)分析、語意分析對(duì)房地產(chǎn)有興趣，最近需要購房的人群就可以了。

深圳微博房產(chǎn)作為新浪廣東與微博房產(chǎn)聯(lián)合打造的一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)平臺(tái)，將聚合本地房產(chǎn)資訊、政策解讀等信息，細(xì)分內(nèi)容運(yùn)營，同時(shí)集結(jié)微博大V，共同挖掘原生內(nèi)容創(chuàng)造力。

據(jù)悉，目前微博房產(chǎn)已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、大連、成都、天津等80余座城市。