2021年昆明樓市盤點：新房供應大跌36%，拍地收入創近5年新低

每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

2021年是昆明樓市跌宕起伏的一年，房價也猶如坐上了過山車。

據昆明銳理的統計，在去年5月昆明新建住宅均為15792元/平方米，但從下半年開始昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，到10月時住宅均價僅為每平米13315元/平方米。不過從2021年全年整體來看，昆明房價僅下降了31元/平方米，降幅0.4%。

與此同時，商品房供銷兩端均大幅下跌。據克而瑞數據，2021年昆明商品房供應1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%。

“受疫情和整個房地產行情影響，包括昆明、南寧等在內的一些西南旅游為主的城市，近來樓市肯定是沒以前那么熱了，成交量下滑比較嚴重也是符合預期的。”在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，未來市場不排除有反彈的可能，尤其是昆明地理位置特殊，緊鄰東南亞國家，后續市場需求肯定會上升。

房價經歷“過山車”

“2021年我們的銷售同比略有下降。”一家TOP10房企昆明區域營銷負責人張強告訴《每日經濟新聞》記者，特別是受滇池環保整治影響，2021年上半年環滇樓市供需均跌至谷底，隨后才逐漸恢復。

一份來自克爾瑞的報告顯示，2021年昆明商品房供應1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%；商品房存量自2018年開始一路高漲，去化從2020年開始受疫情疊加行業下行影響成交下滑，去化周期延長。

盡管成交量有所下滑，去年下半年由于受大環境的影響，昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，房價也一跌再跌，到10月時達到全年最低點，住宅均價僅為每平米13315元/平方米。但是由于年底環滇高端樓盤銷售解禁，以及北京路等地段高價位項目相繼開盤，拉高了均價，再加上上半年房價都在1.5萬元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均價仍舊守住1.5萬元/平方米關口，達到15005元/平方米，和2020年全年均價15036元相比僅下降了31元/平方米，降幅為0.4%。

“自2021年國慶節以后，昆明樓市的回調期已基本結束，開始進入一定程度的平穩期。”張強表示。

而在昆明房協日前發布的“2021昆明市房地產行業藍皮書”也指出，昆明房價已經不具備持續下行空間，并且作出了2022年全年主城房價將在1.4萬元/平米小幅波動、年末有望上探至1.45萬元/平方米、實現量價回升的預判。

克而瑞也預計，2022年昆明新房供應將維持現狀，成交量將小幅上漲，價格維持在14500元/平方米小幅震蕩。

公寓去化周期48個月不過，相較于住宅市場價格的相對堅挺，昆明公寓價格則從年初一路跌到了年尾，呈貢區、盤龍區等多個項目公寓價格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬，位于盤龍區的碧桂園·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂園打折賣公寓的同時，萬科、佳兆業、新希望地產等品牌房企的項目也加入了降價行列，“第二套半價”“買一套送一套”等促銷方式頻出。銳理數據顯示，截至2021年底，昆明公寓庫存量達到451.8萬平米，去化周期達48個月。

“昆明公寓市場在2018~2020年供應集中爆發，成交均價處于市場峰值。”昆明銳理表示，但到了2021年，在“三道紅線”政策壓力下，房企為降負債、增加現金流，開啟了公寓“甩賣”模式，供應下滑、成交上漲，價格跌至2016年同期水平，不過“價格下探仍未見底。”

一家頭部房企云南區域相關負責人也告訴《每日經濟新聞》記者，受制于產品本身缺點以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發商為了回收資金，對公寓的定價本身就比較保守，對利潤要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實現，因此許多項目開始推出只求覆蓋開發成本的特價公寓。

土地出讓金創5年新低

與此同時，2021年昆明土地出讓收入出現了近年來最大幅度的下降。

昆明市財政局數據顯示，2021年昆明市土地供應僅達到計劃的34%，實際出讓中又有多個地塊流拍或中止出讓，導致全年主城五區的土地出讓面積還不到430畝，比2020年銳減85%；土地出讓金也下降到最近5年來的最低值，僅418.1億元，同比下降38.5%。

其中，2021年1月昆明市國有土地使用權出讓收入高達128.2億元，占去年土地出讓收入的30%。但在當月昆明市并無土地出讓，顯然，這些收入主要來自2020年年底的土地交易。當時，包括俊發在內的幾家房企瘋狂拿地，僅俊發就在2020年12月拿地430畝，花了40億元；當月昆明土地總成交金額更是高達210億元。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，自2016年起昆明開始加大土地供應量，吸引品牌房企紛紛入駐，至2019年昆明土地成交量創下歷史最高。中指院數據顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達2475.03萬平方米，出讓金額達1011.9億元。到了2020年昆明市土地出讓收入盡管比前一年下降了25.7%，但仍舊有680.3億元。

在土地供求量下降的同時，整體流拍率則呈現上漲態勢。昆明銳理數據顯示，2020年昆明土地流拍19宗，整體流拍率為10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均為下半年流拍，流拍率達到了20%。與此同時，2020年昆明土地成交平均溢價率為10.70%，較前三年市場熱度小幅上漲；而在2021年，全年僅4宗住宅用地溢價，溢價率跌至5.64%。

“2021年土地市場供銷量同比大幅下降，成交量縮價漲，成交單價、成交樓面地價創歷史新高。”昆明銳理表示，2021年土地多位定向勾地，本土龍頭房企俊發一家獨大，拿了三分之一的土地。上半年公開拍賣土地多家房企參拍，土地市場競爭激烈，地塊溢價成交；但下半年房企資金壓力增大，拿地積極性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明顯。

需要注意的是，以往房企拿地主戰場主要為呈貢、官渡、盤龍，2020年兩宗溢價率超過100%的土地就來自呈貢區和盤龍區。但到了2021年，房企競爭最激烈區域則轉到了經開區、官渡區。如2021年溢價成交的4宗地塊，兩個區域各占2宗。

其中，2021年4月6日，保利發展以34.81%的溢價率競得經開區黃土坡片區一宗純住宅用地，也是2021年昆明溢價率最高的一宗地塊；招商蛇口則在2021年5月12日在經過31輪競拍擊敗中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢價率競得官渡區關上街道辦一住宅用地，這也是房企競爭輪次最多的地塊。

此外，行業集中度在昆明土地市場越發明顯。克而瑞數據顯示，截至2021年12月，昆明貨值儲備前10房企總貨值儲備量高達2535萬平方米，占市場份額主導地位。其中作為本土房企的俊發以789萬平方米的土地貨值儲備穩居首位，與綠地、招商蛇口、碧桂園、萬科占居前五位，前十企業以外來品牌房企為主，本土企業逐漸淡出。

其中，萬科、綠地、保利土儲集中度高，萬科在官渡區的土儲占據6成，綠地在呈貢的土儲占據7成；保利發展在五華占據7成貨儲。

相較于前些年外來房企爭先恐后、密集入昆的熱鬧程度，2021年房企進軍昆明的場面明顯冷清許多。

克爾瑞數據顯示，2019~2021年，昆明新進房企累計為17家，主要進駐方式為合作進駐與招拍掛形式拿地，僅少量開發商進駐方式為收并購。但到了2021年，新入昆明的義承置業、南昌建工、藍城集團，均為股份收購方式。

每日經濟新聞

昆明松綁樓市背后：新房市場低迷，商用房庫存去化超90個月

意見將商業商務用房去化放在政策之首，提出要研究出臺商業地產去庫存和多功能利用支持政策。

田傲云/發自北京

繼鄭州、蘭州等后，又一省會城市發布穩樓市新政。

4月16日，昆明市人民政府辦公室發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》（以下簡稱“意見”），在加快商業商務用房去化、紓解疫情期間房企困難、鼓勵多種方式回遷安置等方面共計提出25項意見，意在促進昆明市房地產市場健康發展和良性循環。

其中“調高住房公積金貸款額度，降低二套住房首付款比例”引發高度關注。當地一位房屋中介人士告訴記者，意見發布后咨詢電話不斷，“大多是咨詢公積金貸款額度調整、首付比例調整及貸款利率情況的，也有客戶關心開發商會不會拒絕辦理公積金貸款。”

上述房產中介人士表示，3月以來盡管售樓處帶客量有所回升，但客戶購買意愿并不高，“此前政策雖然寬松，但支持力度還不夠大，都在期待后續有利好政策釋放。”

記者了解到，此前，昆明首套自住房使用公積金貸款的，首付款比例不低于20%；購買、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公積金貸款的，首付款比例不低于50%。同時，昆明市公積金貸款最高額度為雙職工繳存家庭50萬元，單職工繳存家庭30萬元。

“調整后的公積金貸款額度大大降低了購房成本。”購房者張繼紅對記者表示：“現在昆明新房購房門檻大概在100萬元左右，如果按照此前規定，雙職工繳存家庭公積金貸款額度最高只有50萬元，如果不增加首付，一般都是使用‘商業+公積金’組合貸，現在公積金額度提到80萬元，幾乎就能解決全部貸款需求了。”

27歲的張繼紅大學畢業后和妻子雙雙留在了昆明，工作幾年后有了買房的打算。“最近陸陸續續看了些房子，本來是做組合貸，這幾天聽說出了新政策，調高了公積金貸款額度，這個調整很好。”

除了調整公積金貸款額度外，二套房首付比例也降至30%。根據最新政策，申請二套房公積金貸款的（含原有一套住房貸款已結清），最低首付款比例由50%降低至30%；首次使用公積金貸款的首付不變，仍為20%。

“剛性需求是托底市場的力量，改善性需求才是拉動市場的力量。”億翰智庫方面表示，在新冠疫情反復、經濟形勢多變的背景下，昆明市場表現較弱，短期內購房者多持觀望態度，降低二套房首付比例可拉動改善型需求，但政策的落地效果還要看具體的實施細則以及執行力度。

前述當地房地產人士也表示，早在今年1月份昆明曾出臺購房補貼救市，符合條件的碩士、博士首次在昆明購房可享受5萬-8萬元一次性補貼，但效果并不明顯。

從數據來看，昆明當前市場表現偏弱。

克而瑞數據顯示，昆明新房市場在一季度傳統淡季疊加供求信心持續不足，成交規模環比下降超3成；存量緩慢上升，去化周期大致30個月。在國家統計局發布的最新住宅銷售價格變動情況中，2022年3月，昆明新房價格環比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房價格環比上漲0.4%，同比下降0.5%。

中指院數據亦顯示，2022年1～3月，昆明房企TOP20商品房銷售金額為142.5億元，同比下降51.4%；銷售面積為121萬平方米，同比下降45.3%。從3月份成交來看，商品住宅成交面積38.2萬平方米，同比下滑52.1%；但環比來看，市場有轉暖跡象。

前述當地房地產人士告訴記者，目前昆明樓市增量需求有限。“2015年開始，受旅居、養老、度假、投資及剛需帶動，昆明樓市曾一路走高，有6成房子被外地客買走，導致本地需求提前透支。目前昆明房地產市場低迷，即便政策松綁也難以在短時間內修復市場信心。”

記者也以意向購房人身份了解到，為了促進銷售，當地不少樓盤推出了一些打折促銷房，如俊發集團共推出了10個樓盤的特價房、工抵房，單價最低至3999元/平方米；除了有特價房，部分項目還有買房送車位活動。

值得注意的是，商業商務用房存量較大也是昆明樓市的一個重要問題，意見也將商業商務用房去化放在政策之首，提出要研究出臺商業地產去庫存和多功能利用支持政策。

中指院數據顯示，截至2022年3月，昆明商業商務用房市場存量多達1165萬平方米，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。

中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲認為，意見對昆明樓市具有良好的引導作用，方向性、指導性比較明確。在延續“房住不炒”“三穩”政策的同時，根據昆明樓市情況對癥下藥，有利于穩定房地產市場基本盤。