德意智家榮膺“2024房建供應鏈企業綜合實力TOP500首選供應商”

近日，《2024房建供應鏈企業綜合實力TOP500-首選供應商服務商品牌測評研究報告》新鮮出爐，德意智家憑借領先的綜合實力，榮登廚房電器類TOP3、櫥柜類TOP4榜單，并被授予“5A供應商” 認證。

房建供應鏈首選品牌評選活動是地產行業發起最早、覆蓋范圍最廣、測評維度最全面、影響力最大的權威測評，是了解產業發展的窗口，評估企業綜合實力及行業地位的重要標準，在地產領域具有顯著影響，也得到了房地產上下游產業的廣泛認可。

德意智家本次獲得多項殊榮，不僅是德意長期深耕行業，開拓創新的結果，更是業內對德意產品力、創新力、生產力、交付力、服務力的認可。

產品力

德意智家多年深耕房地產供應鏈，旗下德意電器現有產品涵蓋了吸油煙機、灶具、集成灶、蒸烤箱、消毒柜、熱水器等十大產品序列。其中，2024年全新推出了A6Plus系列、K系列大風壓油煙機，三tai集成灶領航者系列、S6pro除氯燃氣熱水器等新品；

而麗博家居則涵蓋了廚柜、定制柜、護墻、室內門、五金、廚電、宅配七大產品矩陣，以「君悅」、「理想家」、「翡麗」、「自由時光」等新品為核心代表，不斷夯實產品實力，為房企高質量發展提供源源不斷的動力。

創新力

德意智家堅持原創設計，依托于自有的國家級博士后科研工作站，高素質的專家級科研團隊、西安交大博士后外腦團隊，德意打造了諸多突破行業的創新型產品，為行業作出了巨大貢獻。同時，建立了行業唯一的「家居板材面飾科研中心」，成為麗博精工制造的核心推動力。

生產力

德意智家擁有行業內最大、最先進的4.0智能制造工廠，集智能化、數字化、自動化于一體，相繼被評為浙江省首批上云標桿示范企業、浙江省制造業和信息化融合示范企業、浙江省智能工廠、杭州市“未來工廠”。目前，麗博家居全新4.0智慧工廠也在籌備過程中，將成為中國及全球智能化程度最高的定制家居工廠，產能擴充，生產模式升級，鞏固公司全品類、一站式、全空間的品牌護城河。

交付力

在政策、市場等多因素影響下，交付力成為房企的核心競爭力，作為房企供應商的交付力自然成為行業關注的焦點。所謂生產力保證交付力，德意智家以“智造”的力量，保障出色的產品交付能力；與此同時，加強項目管理和監督，保證批量工程的完美交付。

服務力

德意智家依托于自身的強大實力，打造了覆蓋全國的高素質服務團隊，建立了高效的供應鏈系統，為房企提供標準化、精細化服務。德意電器建立 “360°精誠服務”，秉承“精誠服務、真誠到家”的服務理念，全系產品5年質保，助力終端銷售放心、安心、省心。2023年，麗博家居提出了“S級”服務的理念，提升服務質量和安全性，推動雙方相互促進，協同發展。

目前，德意智家已與保利、華潤、龍湖、金茂、越秀等百強房企建立了良好的戰略合作關系，覆蓋多個省市的精裝房重點項目，完美匹配房地產企業對供應商適配能力的要求，并不斷推動著房地產行業高質量發展。

未來，德意智家將充分發揮“櫥電一體化”的戰略先發優勢，不斷提升綜合實力和創新能力，為房企提供高效、多元化解決方案，高品質交付，以數智化賦能制造體系升級，攜手廣大合作伙伴共同推進中國房地產供應鏈綠色高質量發展。

深圳樓市：德意名居的小戶型可以投資嗎？

【粉絲提問】提問：你好，你怎么看德意名居的小戶型呢？可以投資嗎？

回答：

1.德意名居分一、二期，批地時間2006年，09年入伙，樓齡較新，裙樓部分是30-50平米左右的公寓，主力戶型80多平米的小三房，60-70多平米兩房，近西麗湖地鐵口，周邊安靜宜居，配套一般，花園綠化還可以，戶型方正實用。 2.最大的潛力點有兩個：第一，是平山小學的重建，新增南二外初中學位。2020年10月，南二外平山小學拆除重建。整個重建工程分兩期，一期建教學樓，二期建操場。1期2022年11月建成教學樓搬遷，然后2期拆除建操場；預計2024年4月全面完工。規劃建設54班（36班小學、18班初中）的九年一貫制學校。會新增初中學位。 3.第二個，就是西麗留仙洞總部基地的產、學、研的綜合效益，產業得以導入。詳細規劃，請查看《西麗買房攻略》

【會員提問 】我有一套福田鵬盛年華38平小戶型，全款，家里人過戶兩年，未滿三年，鏈家掛盤480到500萬。還有一套布吉宇弘健康花城89平，1月份剛成交一套同戶型640萬，掛網有700多的，目前欠款180萬。收入一年30到40之間，手上有資金100萬。現在想換到福田南山有品質一點的三房，自住。請您給點建議，推薦一下如何操作以及有什么盤推薦。如何7改3、5改3這些操作。其實我很想買香山里的雙拼，價格有優勢，自住感覺品質還可以，就是因為雙拼，一直猶豫。而且可能資金也不夠。希望您這邊給我一些好的建議，如何操作，買什么樣的盤，或者兩套房子一套自住一套投資這樣。

回復：

1.單從最近的掛網和成交數據看，八卦嶺鵬盛年華

單價13萬

和布吉石芽嶺（單價7.9），這兩個樓盤在過去一年的表現，漲幅都是非常可觀的。鵬盛年化所帶的園嶺實驗小學還不錯，小學在整個福田非常有競爭力，但華富中學就非常一般，差強人意。本身鵬盛年華已經有些相對老舊，2003年入伙，單學位增量非常有限，如果現在不是高光時刻，基本也已經彈盡糧絕了。大學區共享學區的背景下，若非自用型學位，高位學位房投資需謹慎。布吉宇弘健康花城由于樓齡較新，小區內部的環境非常不錯，已經悄無聲息地站上8萬，去年全年的漲幅，從5萬到8萬，接近60%的漲幅，單從數據上偷偷了跑贏了絕大多數市區的小區。但是站上到站穩短期來看，需要消化一段時間。因為至少我們了解到的銀行評估價還遠遠沒有跟上來。

2.雙拼對于自住來說是可以選擇的，低買低賣，漲幅跟著片區漲幅一起，尤其是關內核心地段的，華僑城、深圳灣、蛇口、后海等并沒有太大問題。缺點就是需要兩個名額。如果是關外的雙拼就不建議，流動性差非常多。

3.方案一：出掉福田鵬盛年華，保留布吉健康花城。到手資金量在600，外加一套布吉健康花城，融資空間預計=640*0.7-180=240左右。家庭二套置換，超過總價750以后，首付8成，這樣的話，標的建議控制在800左右，兩套的總負債為420萬，等額本息30年的月供，大約在2.1萬左右，一套自住，一套出租，返租6-8K，月供在1.3-1.5萬/月，按照目前收入情況，留30在手，屬于負債比在中低位可控范圍之內。800左右的標的，追求2-3房，建議優先福田。個人認為，這個價位最有性價比的區位在景田，市政大院、香蜜新村、機場小區，這些地方買舊不買新，未來更新后所處的位置，幾乎福田除了香蜜湖以外，福田沒有其它片區可以匹敵。退而求其次，如緹香茗苑。

4.方案二：兩套全部出掉。到手資金在1100萬左右，但是問題也來了，通常情況下，2換1的周期戰線會較長，資金會躺在手上消耗，房價依然在上行通道，并沒有通過換房轉移風險。標的的選擇依然不能放量過大，1500以內。如果是雙拼房，只能夠上華僑城香山里的最低戶型門檻。或者是半島城邦2期的2+1房。如果是單證追求次新，追求樓齡品質，東角頭的2019年入伙的萬科蛇口公館也能夠得上。

5.我們常說的7改3和5改3，主要是指墊資全款買房然后抵押7成，利率和房貸差不多，年化4-5%左右，還款壓力相對更小一些，這部分詳細需要注意的細節，建議來線下咨詢。

【會員咨詢】提問：大表哥，我跟你一樣也是專職做房產投資的，看到你的文章后確實深有體會，你的格局非常高。我說說這些年投資10套房產的感悟，你看對不對（我的大多都只是二三線城市，跟你不能比）。 我覺得投資房子賺錢主要靠兩點，漲幅和杠桿。在不買CEO房的情況下，各種類型的二手房漲幅其實差異都不大。但是杠桿所導致的影響卻非常大，三成首付和一成首付所帶來的收益卻是天壤之別所以在不買CEO房的情況下，杠桿比漲幅更重要。而一般正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是很多老破大卻比較容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的漲幅略輸給次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠桿的威力實在太大了，一成首付買入的老破大收益率依然秒殺三成首付的次新。 通過以上分析，最好的投資策略是低首付買入單價低的老破大。您認為我的分析對嗎？如果不對，請您指導一下，并闡述一下原因，感謝！

回復：

1.今年絕大多數的投資者，都有倉位壓力，憑心而論，縱觀全國，買房已經是一門落后的賺錢技術了。不要做與國家意愿所背離的無謂的反抗。2021年，從潘石屹、恒大、新東方、聯想、薇婭等等背后的吃瓜故事，瓜熟蒂落是每一個行業亙古不變的道理。

2.單純探討學術，給你個基本公式：收益率=漲幅*杠桿率*周轉率在漲幅一定的情況下，杠桿率和周轉率都非常重要；而深圳本身限售3年，因此周轉率這一因素相對固定。剩下的就是你說的漲幅和杠桿率了。 先上結論：你的理論模型在大漲前夜的時間窗口期內不成立，在大多數時間對大多數人不成立。 比如2016年的大漲前夜，寶安熙龍灣都可以做到9.5成以上杠桿，只需十幾萬的首付交個稅費就可以。2017年暴漲，低首付操作手法收益率爆表。但是這是個別案例，低首付龍崗的老破大現在還在虧本中還轉手不掉。但即使這樣，也有限制性因素：貸票資源和心力資源。

3.你不可能貸票無窮隨你買，更可能的情況是只有幾個貸票如何操作獲得【絕對值】更多，而不是【相對值】。而在大多數時候，老破大的漲幅是小于次新的，流動性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有這樣或那樣的硬傷（地下室、頂復、特大面積等），這些硬傷在我們看來是需要嚴重打折的，而很多一刀流忽視了這樣的硬傷成為接盤俠的比比皆是。 4.另外，房子作為一項資產，還有三個要素：收益性、風險性和流動性。老破大：收益性一般、風險性低、流動性差；次新：收益性較好、風險較低、流動性較好。而我們投資的時候要兼顧投資三要素和杠桿率

【咨詢】如何避免買房過程中的“陰陽合同”？

回復：

第一步：無論在什么情況下買、賣、中介三方都得會面；確認產權人或決策人。

如果賣方無法出面：讓中介提供賣方委托書，落實合同細節，獲取房產證編號后，找到實際產權人，和房產的所有權情況（相應的查檔小程序可以自己通過業主的身份證號碼查到）

如果買方無法出面：熟悉委托人、明確授權的權限和期限，視頻溝通。

第二步：對于賣房子的業主，不簽獨家委托合同，可以多讓幾個中介幫忙去賣，現在很多中介都會告訴賣家，我們實力很好，我們有很多客戶，你一定要獨家委托給我們幫你賣。這種情況盡量不要輕易相信。

買家啟發：多問兩家中介是否能問到同一房源。如果其它的中介都知道的房源，就不是獨家委托，那么價格上來說，就容易分辨市場的掛盤價的真實性，也存在一定的談價空間

第三步：個人房源，因為有些房子是朋友推薦的，或者業主群看到的，當然你們之間可以直接談價格，除非是非常知根知底的朋友。在不專業的前提下，寧愿花一點居間費用，對自己的資金和權益也有相應的保障。

勇敢征服一切：它甚至能給血肉之軀增添力量。