不動產登記能否代辦？應如何代理辦？

在不動產登記實務操作過程中，不動產登記由代理人代為申請是非常常見的情形，不動產登記需要代理的原因大體有以下兩類：一是無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請；二是當事人因私人原因無法親自辦理不動產登記的，可以委托他人代為提出申請。以上兩種代理類型一種為強制監護代理，一種為自愿委托代理，本文就代理申請不動產登記的注意事項、法律、法規結合登記實務為大家做簡要的分析。

第一部分 監護代理

《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

根據上述規定，監護代理申請的審查要點有兩個，要點一：如何認定申請人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人；《民法典》第二章對自然人的民事行為能力有以下闡述，1、八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人；2、不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人；3、不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人。申請人是否成年，根據申請人身份證明材料即可審查，成年人喪失或部分喪失民事行為能力應如何認定呢？《民法典》第二十四條 不能辨認或者不能完全辨認自己行為的成年人，其利害關系人或者有關組織，可以向人民法院申請認定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。由此可見，認定成年人為喪失或部分喪失民事行為能力的材料應為人民法院出具的相關法律文書，登記機構日常運行過程中由申請人提供的身體健康狀況醫學認定、民政部門發放的殘疾證（包括智力殘疾）等均不可認定申請人的民事行為能力情況。要點二：監護關系證明材料可以是哪些。《不動產登記操作規范》1.9.2：監護關系證明材料可以是戶口簿、監護關系公證書、出生醫學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監護人的證明材料。父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、監護人對被監護人享有監護權的公證材料或者其他材料。結合《民法典》第二章、第二節的有關規定，監護關系證明材料可以歸納為以下幾類：1、父母作為未成年人監護人的證明材料為可以證明親屬關系的戶口本、出生醫學證明、公證書，父母離異約定未成年孩子撫養權的不改變監護關系，除非被人民法院撤銷監護人資格；2、未成年人父母死亡，按法定順序由祖父母、外祖父母、兄、姐擔任監護人的，監護關系證明材料應為可以證明親屬關系的戶口本、公證書或公安戶籍部門出具的親屬關系證明；3、無民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，依據法律規定應由其配偶、父母、子女按順位擔任監護人的，監護關系證明材料應為可以證明親屬關系的戶口本、公證書或公安戶籍部門出具的親屬關系證明。4、監護人按法定順序擔任，除非低順位監護人提供人民法院撤銷高順位監護人監護資格的生效法律文書，由配偶、直系親屬以外的個人或者組織擔任監護人的，須經被監護人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。

監護代理不動產登記無論在《民法典》還是《不動產登記暫行條例》中均體現了保護被監護人財產權利、不得損害被監護人利益的法制人文精神，在具體登記實務中還有哪些注意事項，在此不再贅述，筆者將在第三部分登記實務中結合案例給大家詳細分析。

第二部分 委托代理

《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

根據上述規定，委托代理不動產登記的主要審查要點就是授權委托書的形式和內容，筆者總結了一下，委托代理不動產登記的授權委托書可以歸納為以下幾種類型：

第一種為法人或非法人組織委托他人代為申請不動產登記的，其授權委托書應該加蓋授權單位公章并經授權單位法定代表人簽章，法定代表人親自辦理不動產登記的無需提供授權委托書。

第二種為自然人之間委托的，《不動產登記暫行條例實施細則》特別描述為自然人處分不動產的授權委托書應經公證機構公證或在不動產登記機構現場經由工作人員鑒證，筆者認為該條款正符合我國當前“放管服”改革和建立全民信用體系的政策環境，自然人在申請獲得不動產權利或權利狀況不發生改變的登記類型時，代理人只需提供由申請人手書的授權委托書即可，但代理人應為該授權委托書的內容真實性負責。

第三種為外籍人員或駐外人士委托他人辦理的，授權委托書需經所在國的我國駐外機構認證或者該國在我國的外交派出機構認證，也可以由我國公證機構按程序進行公證。

不動產登記代理授權委托書應為書面形式，錄音、錄像等形式的無法適用不動產登記，授權委托書應當載明代理人和被代理人的姓名或者名稱和對應的身份證明號碼、代理期限及是否可以轉委托等內容，代理事項應準確描述不動產權利狀況和自然狀況，涉及不動產權利歸屬的應明確承受權利人姓名。

第三部分 代理申請登記實務

假設案例一：A處不動產權利登記在甲名下，甲為未成年人或無民事行為能力人、限制民事行為能力人，監護人作為代理人辦理該處不動產登記是否需全部監護人到場？監護人處分該不動產有無特殊規定？

《民法典》規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人，民事法律行為應由其法定代理人代理實施。由此可見，辦理不動產登記時，監護人作為法定代理人應全部到場，我們在具體操作的過程中本著簡化程序、方便群眾的原則在辦理純獲得權利和權利狀況不變的登記時可以由監護人的其中一人比如父或者母代為辦理；處分被監護人不動產時，應要求全部監護人共同提出申請并出具本次登記有利于被監護人利益的書面保證。

但是這里有些申請人會提出異議，《民法典》規定八周歲以上的未成年人和無民事行為能力人、限制民事行為能力人可以獨立實施純獲利益的民事法律行為，在為成年人辦理獲得不動產權利的登記過程中，申請人陳述不動產登記機構不得強制要求申請人提供無民事行為能力證明材料，筆者認為遇到該種情況可以受理，但應告知將來實現處分該不動產權益時的相關規定，并在不動產登記簿記載本次登記詳細內容，保障不動產登記審核的延續性，降低登記風險。

《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條 父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。《不動產登記法》征求意見稿也在需要公證的材料里面對未成年人的監護權證明材料做了特別規定，征求意見稿解釋了實施細則描述的其他材料應為居民委員會、村民委員會、民政部門擔任監護人的情形，這些都是旨在體現國家保障未成年人的人身、財產和其他合法權益不受侵犯的法律精神。

假設案例二：甲通過按揭貸款購買了A處的商品房一套，甲因工作原因無法親自提出申請辦理該套房屋的新房不動產登記，甲可以如何辦理？登記機構應如何審查？

首先按揭貸款需辦理抵押權登記，抵押權是債務人或者第三人不轉移財產的占有，所以本次登記不是純獲得權益的登記，甲應提供公證的授權委托書由代理人代為辦理，并且授權委托書代理事項應明確描述為不動產登記和抵押權登記兩個事項。

若本次登記不涉及抵押權登記，僅辦理商品房的不動產權證書，筆者認為授權委托書可以為購房人手書的授權委托書，無需公證或工作人員鑒證，但登記人員需告知代理人相關法律責任，第一代理人需對授權委托書的真實性負責，并承擔相關法律責任；第二若該處不動產將來發生權屬糾紛，司法機關取證后證明提供的授權委托書不是購房人親自出具，存在該次登記被認定為無效的法律風險。

假設案例三：A處不動產登記在成年人甲名下，甲因疾病處于昏迷狀態，甲的子女意愿出售該房屋申請辦理二手房轉移登記，訴求為甲治病，可以提供醫院出具的昏迷醫學證明并做出免責承諾，是否可以辦理？

《民法典》明確規定了只有所有權人對自己的不動產依法享有占有、使用、處分、收益的權利，無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，這是物權最重要的特征之一：排他權；我國實行不動產統一登記制度，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產登記實際是一種宣示登記制度，因此也不存在第三人善意取得的可能；案例情形對登記機構和第三人都會造成無法挽回的損失，因此無法辦理二手房轉移登記，唯一的辦法是等待房屋所有權人死亡由繼承人代為辦理或者向人民法院申請認定所有權人喪失民事行為能力由監護人代為辦理。

隨著國家“放管服”改革的深入推進和不動產統一登記制度六年來的運行，國家在不動產登記申請、受理、代理等方面都在持續朝著信息化、便民化、專業化方向發展，《不動產登記暫行條例》修訂后去除了不動產登記現場提出申請的規定，互聯網+信息手段的應用讓不動產登記申請、受理向銀行業金融機構、公證機構、信用良好的房地產開發企業、房地產經紀機構和自然人端延伸，讓科技服務民生，不動產登記實現隨地可辦、全國通辦是大勢所趨，《不動產登記法》征求意見稿也提到國家實行不動產登記代理專業人員評價類職業資格制度，通過能力評價的不動產登記代理人代理不動產登記業務無需公證委托，讓專業的人干專業的事，這樣既節省不動產權利人的時間成本、不動產登記機構的人力成本、不動產權屬糾紛的司法成本，也為不動產登記將來去大廳化提供政策、技術、人才基礎。

追蹤｜被卷跑的契稅：為何非要代理？代理公司出事，銀行要不要擔責？

連日來，銀柿財經記者以杭州蕭山綠匯房屋置換有限公司法人代表王凌峰被捕為線索，調查房地產代理公司代辦代繳契稅模式背后隱藏的危機和風險。在此過程中，杭州市民張女士向記者發出了求助。

相較于王凌峰案中的這些涉事業主，她的遭遇明顯更為坎坷。“我和丈夫購房三年多了，到現在房產證也辦不下來。”張女士無奈地表示。

近30萬稅費被卷跑

張女士告訴銀柿財經記者，2017年12月，她和丈夫購置了杭州上城區的一套商品房，并在北京銀行杭州分行辦理了純商業按揭貸款。

張女士稱，2019年6月，接到北京銀行杭州分行工作人員的電話，對方介紹其與杭州市港基房地產代理有限公司（以下簡稱“港基公司”）聯系對接辦理房產證。“我們到港基公司辦理的時候，一份份材料都是從當時港基工作人員的抽屜里拿出來的。”張女士這樣告訴記者，“不只是我們，他們柜子里還有很多材料，根據樓盤分類的，所以我們就很相信，一度以為這個公司就是北京銀行的。”

辦理完手續后，港基向張女士開具了一張“收件收據”。該“收件收據”顯示，張女士需繳納530元代辦費以及28萬元左右的契稅，款項要打到港基公司在北京銀行杭州分行開立的對公賬號上。落款“收件日期為2019年10月10日”。

張女士告訴記者，28萬多元是幾天后轉的。她還向記者出示了一張2019年10月23日的銀行轉款記錄和一張與手機號碼為13777***1913的短信截圖。

然而，錢交了，房產證遲遲沒有辦下來。

“當時說兩個月左右能辦下來，結果一直沒有消息，再加上碰到疫情，我們也沒有管。”令張女士萬萬沒想到的是，2020年3月3日，她和丈夫從北京銀行杭州分行相關工作人員處得到消息：港基公司的負責人卷款逃跑了！

張女士和丈夫迅速前往轄區派出所報案，兩人這才得知，早在2019年12月底，此案就已發生。“公安人員于2020年1月就去北京銀行杭州分行調查情況，大部分客戶早在1月就已報案。”張女士稱。

記者通過裁判文書網查詢到，自2017年以來，港基公司股東、實控人張慧挪用了按揭客戶委托港基房地產代繳的房地產稅費共計1342萬余元。期間，張慧為了掩蓋挪用代繳客戶稅款的事實，還偽造了契稅完稅情況聯系單、電子繳稅付款憑證各130份，以此到杭州不動產服務中心窗口為130戶房產權利人辦理出不動產證（房產證）。判決書顯示，張慧被判有期徒刑9年，并處罰金人民幣一萬元。

據記者查證，上述與張女士聯系辦理房產證事項的13777***1913號碼機主正是張慧。

張女士激動地說，之后自己和北京銀行杭州分行交涉多次，但一直都沒有得到具體回復。最終自己的房產證遲遲不能辦理。“聽說那些利用偽造稅單辦好的不動產證也被收回了，后續如何不得而知，但我們就連那一步都沒走到。”

是誤解還是被誤導？

讓張女士耿耿于懷的還有銀行方的回復。

“銀行方不止一次地讓我們去補交契稅，而且表示港基出事和他們無關，這是我們和房產代理公司的矛盾。”

8月31日，記者就此事前往北京銀行杭州分行進行溝通。

“張女士可能有誤解，覺得我們跟這個公司（港基公司）有合作，她就什么都相信（港基公司）。”一位沈姓業務部門相關負責人多次向記者強調，銀行方委托港基公司的僅有他項權證的代理。同是北京銀行杭州分行業務部門的一名女士則補充說，“她自己誤解之后，跟港基發生其它業務（代辦代繳契稅），但這些其它業務，我們無從知曉。”

至于銀行當初為何選擇與港基公司合作，沈姓負責人稱，他們的委托方都是在監管部門備案過的，一般會按樓盤區域選擇，主要還是便利客戶。

針對記者關于“備案信息哪里找”的提問，“房管局有的，這個要房管局備案過才可以。”沈姓負責人稱，（選擇房產代理公司）是市場上一種很通行的做法。

“港基那邊合作的銀行也不是只有我們一家，它有很多銀行在合作的。”沈姓負責人表示。

當記者詢問，港基出事后是否有派出所辦案民警來請北京銀行杭州分行協助調查時，上述兩位銀行工作人員一再強調，“公安沒有到我們這里來”“因為這個事情跟我們沒有關系”“公安要調查可能就是調查相關人員”。當記者進一步詢問銀行方是否與其他房產代理公司有合作時，對方回復“肯定是有和多家公司進行合作的”，但“（選擇標準）是內部協議，不方便透露”。

而銀行的回復并不能讓張女士信服，“我們認為，銀行在選擇代理公司時存在明顯瑕疵，未盡資格審核和調查的責任。”張女士告訴記者，自己在案發后通過上網查詢到，港基公司注冊資本僅50萬元，但業務范圍卻極為廣泛，涉及“房產中介、經濟信息咨詢、投資咨詢、承辦會展、非醫療心理健康咨詢”等。張女士提出質疑：“這樣一家資金規模小、業務范圍龐雜、經營風險大的代理公司是如何成為北京銀行杭州分行的委托方的？”

記者隨后致電港基公司前工作人員小梅（化名）。“我在港基做了兩年，公司只有三四個人，財務就是老板（指張慧）自己兼任的。”小梅稱，“港基公司只做北京銀行的客戶，和銀行的溝通也都是老板直接來的。張慧挪用契稅東窗事發后，北京銀行杭州分行派人來把所有資料都拿走了，公司也關閉解散了。如果想要找回辦房產證的資料，還是得找北京銀行（杭州分行）或者派出所。”

記者按照天眼查上顯示的地址探訪港基公司的辦公所在地，即浙江國貿大廈16樓。但16樓早已有新的公司入駐，掛上了一家進出口有限公司的銘牌，一樓大廳的入駐公司展示欄也沒有了港基公司的標志。而根據天眼查的信息，港基公司仍是存續狀態。

監管未覆蓋的角落

此前，銀柿財經記者采訪發現，曾有包括公積金中心和代理公司工作人員稱，公積金貸款辦理房產證必須要聯系公積金中心委托的房產代理公司。

那么像張女士這樣的純商業貸款，辦理房產證過程中是不是仍少不了代理公司？

“房產代理公司提供了一個橋梁的作用，簡化了程序，便利了大家。”北京銀行杭州分行沈姓負責人在受訪時表示，“如果客戶想要自己辦的話，那我們就配合客戶自己辦。”

“就是為了方便，既方便業主，也方便銀行。”一位國有銀行的工作人員也對記者直言，一般銀行方都會建議業主找代理公司代照。

記者還發現，代辦房產證的收費方式不盡相同。“有些是銀行代付，有些是公積金中心代付，大多數情況則是業主自己承擔。”崧源房地產代理公司付先生說，自己的公司和杭州銀行、農業銀行、中國銀行均有合作，“有些銀行的貸款客戶就不需要付代理費，由銀行那邊付掉了”。

倘若業主通過銀行方介紹的代理公司辦理了代辦房產證業務，代理公司卷款跑路，那么銀行方需要負法律責任么？

北京金訴律師事務所主任王玉臣坦言，銀行推薦代理公司，如果公司和銀行之間沒有任何合同或書面約定，只是相關人員口頭推薦，那么往往很難追究銀行的相關責任，“如果業主手里有銀行與代理公司的合同約定，則可以根據合同約定追責”。

王玉臣特別提醒說，類似交契稅這樣的項目，本身就是個人容易操作的事情，沒有必要非要找代理公司代收代繳。“一旦遇到了糾紛，發現存在一些違法違約的問題，業主一定要及時采用法律手段保護自己。很多權利的行使都是有時間限制和時機要求的。”王玉臣指出。

截至發稿前，記者并未在公開信息中找到銀行提及的代理公司備案信息。北京銀行的回復、涉事業主的質疑以及房產代理公司工作人員的闡述都把矛頭指向了監管未覆蓋的角落。