山東青州一男子房貸難辦，欲退首付款未果 住建局：企業不愿解除購房合同，正協調解決

8月26日，山東省青州市的姜先生向紅星新聞記者反映，2019年3月份他在當地的青州景元置業有限公司（后稱青州景元置業）購買了一套諾貝爾城的商品房，“但是直到現在貸款都沒有辦下來”。姜先生向紅星新聞表示，既然房貸無法獲批，現如今他希望開發商能夠將實際支付的35萬多元的首付款退還，但始終無果。

創意配圖 據圖蟲創意

姜先生稱，自己在2020年2月受傷，導致韌帶斷裂、半月板破裂，喪失勞動力，工作也沒有了。姜先生告訴紅星新聞，因為家庭種種瑣事的原因，房貸申辦當年被姜先生暫時擱置。但開發商認為是姜先生的原因造成貸款無法獲批，雙方遲遲未能達成一致。

8月29日，青州農村商業銀行回復紅星新聞，根據姜先生提供的貸款資料進行審查，其不符合按揭貸款辦理條件。

紅星新聞從青州市住建局了解到，由于涉事雙方簽訂了商品房購買合同，姜先生想退房但開發商不同意解除合同，暫時無法退錢。目前住建局正牽頭雙方協商解決，也正從銀行方面了解貸款未能獲批的原因。

銀行稱房貸未能辦理因客戶未提供資料

當事人對此予以否認

8月26日，姜先生提供了在2019年3月份就和開發商簽訂的商品房買賣預售合同，其中顯示該房屋所在的小區名稱為諾貝爾城小區，開發商具備經營權，項目也有規劃許可證和施工許可證，并同時獲得了青州市房地產交易中心的批準預售。

姜先生購買的這套房屋總面積約120平方米，單價每平方米5200元，包含一個地下室總價約70萬人民幣。雙方合同約定，姜先生前期需要支付32萬多元作為房屋的首付款，余款38萬元需要向山東青州農村商業銀行申請貸款支付。而關于逾期付款的責任，合同只是約定雙方協商處理。合同第27條中關于爭議解決方式，雙方約定可依法向房屋所在地人民法院起訴。

姜先生說，2019年簽完購房合同，他和前妻第一時間就去辦貸款。“開發商聯系好的銀行，當時我結婚了半年多，我和前妻也都有工作，征信沒問題，收入還挺高的，然后審批通過了。”姜先生告訴記者，事后他從銀行得知，回去等著放款就行了。“我還在銀行卡里存了3萬，準備好扣款，結果沒辦下來，銀行也沒跟我說，后來我才知道的。”

27日，青州農村商業銀行發言人劉某聯系到紅星新聞記者，稱2019年辦理房貸時姜先生一直沒有提供相關的材料，所以導致一直沒能辦理。

姜先生對此予以了否認，并表示因為當時所有材料都提交過，隨后提供了一張2019年在青州市農商銀行辦理業務的照片，照片中取號小票顯示時間為2019年6月24日，并且還有一張“青州農商行借款人身份核查記錄表。”

姜先生提供的購房合同（部分）截圖

購房者因家庭瑣事擱置辦理貸款

開發商認為購房者“單方面不配合”

隨后，意外發生。姜先生稱自己在2020年2月受傷，導致韌帶斷裂、半月板破裂，喪失了勞動力，工作也沒有了。“我在床上躺了三年左右，去年我妻子也和我離婚，等于說我這幾年沒有正式的工作了。”姜先生告訴紅星新聞，因為家庭種種瑣事，房貸申辦當年被暫時擱置。

今年7月10日，姜先生聯系上青州農村商業銀行昭德支行的信貸經理朱某某，希望確定房貸能否批復。從姜先生提供的錄音中紅星新聞注意到，電話中朱某某表示由于姜先生并沒有正式的工作，收入來源不穩定。“咱們說實話，你這個情況有點難辦。”并且了解到姜先生在青州當地也無法找到貸款擔保人時，朱某某表示辦理房貸的難度非常大。“從各方面來說，你這都不是很好批。”

隨后，青州景元置業負責房貸業務的經理鐘某某給姜先生去電，在這份電話錄音中紅星新聞記者聽到，鐘某某說：“你這個房子確實做不了房貸。”“因為你沒有還款能力，銀行就不可能去做貸款。你這個（情況）哪個銀行也做不了貸款。”隨后鐘某某建議姜先生聯系公司，走退房流程。

姜先生表示，他在向青州景元置業申請退還首付款時，雙方未能達成一致。

8月26日，紅星新聞記者致電青州景元置業相關負責人陳經理，她表示貸款沒能辦下來是因為姜先生未能積極配合銀行，所以導致一直未能獲批。

8月26日，紅星新聞記者致電青州市住建局，相關工作人員稱開發商不愿意解除雙方的商品房購買合同，因此不愿意退首付款。“青州景元置業方面認為，是姜先生單方面不配合銀行提交材料，所以造成房貸未批準，我們也正在和銀行溝通，打算今天（26日）下午一塊去銀行，了解清楚房貸一直未獲批的原因是什么，再去協調開發商和當事人。”

姜先生提供的購房合同（部分）截圖

銀行：其不符合按揭貸款辦理條件

住建局將繼續協調涉事企業退款

8月26日下午，姜先生與前妻以及青州市住建局的工作人員，一同來到青州農村商業銀行昭德支行，姜先生將當天溝通做了錄音記錄。錄音中，信貸經理朱某某告訴他：“貸款可以貸，你征信很好，一點問題也沒有，也沒有什么網絡借貸，也沒有逾期。”但是，當晚紅星新聞記者聯系朱某某時，對方卻表示：“姜先生資料沒準備全，我連他征信都沒查到。”朱某某的說法得到了姜先生證實。

在26日下午的溝通中，因為辦理房貸需要在家庭成員信息中寫明其他家庭成員的身份信息，姜先生擔心，以后房貸若有逾期，這可能會影響到其他家庭成員就業等問題。當天雙方發生爭執未果。

28日，在青州農村商業銀行發言人劉某的協調下，姜先生來到青州農村商業銀行駝山支行，行長邵某某接待了他，隨后姜先生提供了身份證、戶口本、離婚證、銀行流水、微信支付寶流水、征信報告等資料。29日，青州農村商業銀行回復紅星新聞，根據姜先生提供的貸款資料進行審查，其不符合按揭貸款辦理條件。

紅星新聞從青州市住建局了解到，如果姜先生仍然要求退款，青州市住建局將繼續協調涉事企業進行退款。“如果協調不成功，姜先生也可以咨詢律師，通過司法維護自己的權益，因為合同里邊第27條也約定，發生的爭議由雙方當事人協商解決，也可通過消費者協會等相關機構調解，或依法向房屋所在地人民法院起訴。”

律師分析：

該不該退首付，首先看合同如何約定

陜西漢廷律師事務所魏楨培律師認為，這是一起商品房買賣合同糾紛，首先應當看雙方簽訂的合同中，有無對無法辦理貸款的情形和處理方式進行特殊約定，如有約定則應當優先適用合同條款。例如，當前市場上常用的制式商品房買賣合同中，一般都會約定在買受人無法辦理貸款時，應當由買受人負責自行籌集資金以現金方式補足尾款。在這種情況下，買受人有義務支付尾款，而不能主張解除合同。

魏楨培律師指出，雙方合同若無特別約定，則應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規定，也即應當區分無法辦理貸款，是由于哪一方當事人的原因，還是不可歸責于雙方的客觀事由導致。對于前者而言，應視為該責任方違約，守約方不僅可以請求解除合同，還有權主張其賠償損失；而后者只有在購房人沒有過錯的情況下，購房人才可以請求解除合同，開發商此時則應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。

上海段和段(西安)律師事務所尚文竹律師分析認為，青州景元置業與姜先生就購房事宜簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，由此引發的爭議通常可歸為兩類：一是合同中對因貸款無法辦理而產生的違約責任有明確約定的情形。若《商品房買賣合同》中雙方已明確約定，若因貸款無法辦理導致合同無法繼續履行，合同雙方可依據合同中約定的解除條款解除合同。若雙方無法通過協商解決爭議，可訴諸法院。法院經審查后，若認定合同約定的解除條件已成立，合同自貸款銀行通知購房者貸款申請未獲批準之日起解除，出賣人應向購房者返還已收取的購房款項。

二是合同中未對貸款無法辦理的情形作出明確約定的情形。例如，若因購房者個人原因導致銀行不予批準貸款，通常情況下，《商品房買賣合同》解除后，首付款可退還，定金是否可退還取決于合同的具體約定，但購房者需承擔相應的違約責任。或若政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與出賣人協商，協商不成合同上又沒有約定的，購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯并確實無力購房，要求出賣人返還首付款及定金。

綜上所述，關于《商品房買賣合同》簽訂后，若貸款未獲批，購房者是否有權解除合同的問題，司法實踐中，法院通常優先適用合同雙方的約定。若合同中未有約定或相關條款被認定無效，法院將依據相關法律規定作出判決。

紅星新聞記者 鐘夢哲 胡閑鶴

編輯 郭莊 責編 馮玲玲

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回鄉見聞|山東青州：五線小城的商業、消費與“農村置業潮”

工作以來，回家的次數越來越少，對于家鄉小城的發展也有些生疏。趁著春節假期，游走在縣城街頭，發現社會的發展以及時代的變遷正使得小城經濟在安逸中也開始孕育著新的轉變。

作為一個有著7000年歷史的文化古城，山東省青州市一直以其深厚的文化底蘊著稱。東夷文化標志園、青州博物館、龍興寺窖藏佛像、范公亭公園、偶園、李清照故居，青州十里古街……伴隨著悠久的歷史文化一同興起的是蓬勃的是商業文明。2018年，青州市榮獲“2018年度全國綜合實力百強縣市”第57名。

01

傳統經濟形態沒落與新生代購物中心空白

縣城的生活相對簡單安逸，主要消費群體也很簡單：公務員、老師、事業單位、學生以及一般鎮上的普通百姓。消費層級主要以物質消費為主，很少有精神消費和享受消費。

王府商場和義豐義烏小商品城是人流量比較大的兩大商業中心。每逢過節，居住在各個鄉鎮的中等消費人群都會來這里采買新衣。

這里是大型的服裝采購中心。偌大的商場開辟出了上百間十平米左右的小格子間。每家格子間都有自己的招牌和服裝類型。從男裝、女裝、童裝、老年裝到專門的帽子店、鞋店、箱包店、內衣襪子店及各種零售飾品、化妝品店，這里應有盡有。通常主家的媳婦兒會帶著孩子在一天之內把全家人需要的東西置辦齊全。

不過，近年來，類似傳統的商業形態開始日益衰退。

以義豐義烏小商品城為例，筆者實地走訪發現，這里的衣服多為散售的“夫妻店”。商品利潤空間很大。有熟練的買家在買東西時甚至會先將價格“攔腰砍”，然后再在剩下的價格上減去一部分，商家竟也樂意出售。在這里，全家4口人的新年衣服開支基本上可以控制在1500元～2000元之內。而在十幾年前，這里也是不能還價的“高檔消費區”。

與王府商場和義豐義烏小商品城相對，如人民商場、銀座商城、中百商城、大利群則屬于檔次較高的品牌商場。這里的東西都是“名牌”，價格較高且基本上“不還價”，基本上是“有錢人”或者地位階層較高的顧客光顧的地方。

新生代居住群體的興起一方面導致了傳統商業形態的沒落，另一方面也反映出適合當代年輕人休閑娛樂的新生代購物中心的短缺。據記者觀察，小城的休閑娛樂方式集中在喝酒、看電視、打牌、廣場舞以及KTV（高消費）。其他的諸如電影、旅游、讀書、運動等屬于奢侈消費，此類休閑運動場所相對稀少。

青州泰華城的興起算是傳統購物中心升級換代的代表，一度被戲稱為“高級都市大商場“。與義豐義烏小商品城“十平米格子間”不同的是，這里有著與大城市相同的燈火輝煌的店鋪。品牌以Only、Veromoda、拉莎貝爾等適合年輕人偏好的為主，價格全國透明化，消費水平無異于上海一線城市。

然而，僅僅一家泰華城并不能滿足日益興起的精神文化需求。小縣城的新生代購物中心需求依然尚待填補。

02

電商崛起與體驗式業態“吸睛”

盡管消費“高企”，泰華城已然成為最受年輕人歡迎的消費場所。記者幾次走訪發現，地下車庫均已停滿，“一席難求“。據了解，除了傳統的服飾區，泰華城新設了網紅奶茶店、網紅美食區。此外，還有“新年市集”“主題游樂園”“夢想DIY游樂園”；提升孩子教育的“手工陶藝區”“紅黃藍親子園”等。

據悉，青州泰華城項目是魯中地區最大的城市商業綜合體，項目總投資23億元，項目總占地近600畝，規劃面積147萬㎡。其中商業體涵蓋了12萬㎡一站式的超大型購物公園，2萬㎡的風情商業街、3萬㎡以上的兒童游樂園，是魯中大型集合購物、休閑、娛樂、餐飲、運動、商業、文化等多種功能為一體的城市商業綜合體。

時值春節假期，多位家長帶領孩子在此體驗。人流的集中也帶來了巨大的商機。以“貝沅小明星”活動為例，挖掘機體驗為20元/次/人；太空沙為15元/次/人；益智桌游為20元/次/人。

而在商場內綜合型游戲廳內，各種體感游戲更是吸引了不少成年人前來體驗。有充滿少女心的“口紅挑戰”，有愛好跳舞人士的“體感跳舞機”，還有網球愛好者的體感網球游戲以及投籃球游戲。小小的游戲廳已然成為這個小縣城正在興起的“新型所”。

除了商業類項目，商場在自身設計上也花了“不少心思”。豬年來臨，兩頭黑頭黑尾粉色身子的小豬被圍在圍欄里供游客拍照逗趣。

值得思考的是，盡管春節期間商場內人流涌動。但如果換做平時，是否依然會人流如織卻不得而知。此外，即使春節期間，商場頂樓的游樂園、塑膠跑道等戶外活動場所依然無人光顧。對于泰華城來說，其與一線城市項匹配的價格后續將如何更好地吸引消費也成為商業地產運營商們值得思考的問題。

與新興“體驗式業態”相伴，以“農村淘寶”為代表的電商、新零售等商業形態也正在興起。

筆者的近鄰木蘭（化名）是村里農村淘寶代理網點第一人。木蘭曾在村里的一次表彰大會上直言，父母病弱、孩子尚幼，農村婦女的經濟來源一度陷入困境。而代理“農村淘寶”，讓她在獲取收入的同時能夠有更多的時間照顧家人。

而自從有了“農村淘寶”，小山村的快遞業務也開始飛速發展。“在網上買東西”已經不僅僅是年輕人的特權，有裝修房子的家庭，所需的燈具電器一律在網上購買。

數據顯示，青州市作為阿里巴巴農村淘寶農資產業帶全國第一家縣級市，2017年全市實現運營農村淘寶村級站點200家，上行農村淘寶企業數量150家，上行農村淘寶O2O服務行業200家，青州產品上行農村淘寶實現交易額達到3億元，阿里巴巴農村淘寶整個項目帶動青州創業就業人數近2000人。

03

“丈母娘經濟”與農村置業潮

區域經濟的不斷發展也帶動了農村人“進城”的熱潮。在這個偏遠的小縣城，結婚所必須的三大件已經由90年代的“電腦”“空調”“洗衣機”演變為現在的“房子”“車子”“票子”。姨家表弟相親，女方家長見面問的第一句話就是：“你們在市里有房子嗎？”

在城里有一套屬于自己的房子，已經成為小縣城結婚丈母娘的第一大要求。于是，祖祖輩輩生活在農村的老人開始攢錢為自己的兒子在城里“置辦家產”。記者所熟識的同齡已婚親友基本上都在市里有一套屬于自己的房子。甚至有不少人寧愿背上幾十萬的貸款也要在城里置業。而有的人，在還完第一套房后，已經匆匆開始了第二套房的置業歷程。

表弟亞運（化名）于2010年在青州市里購入了自己的第一套房，90平方米的房子只要30萬元左右。2018年，還完貸款的表弟再次貸款購入一套100平方米左右的房子，而價格早就已經攀升到了100多萬。由此計算，短短3年的時間，小城房價竟然漲了3倍還多。

值得注意的是，記者在青州市房地產開發協會官網看到，2007年～2011年交付的海岱苑小區、云門山花園、電力佳園、青州宋城、中央華府、青云紫府、鳳凰山莊、中央花園等均為商住項目。

此外，大的品牌開發商日益收到重視。同學劉山（化名）研究生畢業后準備回青州發展，便利用假期提前加入了看房大潮。劉山直言，考慮到產品品質、物業服務等多重原因，自己只看大的品牌開發商開發的房子。

強勁的消費需求背后，近年來，不少大的開發商也開始落子青州。

2017年3月25日，在青州駝山路轉盤西的原云門酒廠駐地，綠城云和院舉行了隆重的開工奠基儀式。據彼時媒體報道，工作人員曾宣稱要在青州造最好的房子。

2018年10月1日，碧桂園·玖州府城市展廳在青州市開放。據悉，目前項目均價9000元/平方米。

2018年10月20日，藍城·青州書畫小鎮生活美學館正式對外開放。據悉，藍城集團和中晨集團聯手打造藍城·青州書畫小鎮，目前均價為8000元/平方米。

鄉里老人們感慨：“現在農村人紛紛往城里走，城里人紛紛往大城市走，鄉村的人越來越少啦。

【失信曝光臺】青州市人民法院曝光5起失信案例

1、孫某，因民間借貸糾紛被起訴，青州市人民法院依法判決其償還原告借款。孫某在有能力履行全部還款義務的情況下，只履行了部分還款義務，拒不執行法院生效判決。孫某因犯拒不履行判決裁定罪，被依法判處有期徒刑十個月。

2、張某，因房屋糾紛被起訴，青州市人民法院依法判令其將涉案房屋、院落騰空。張某在有能力騰空涉案房屋、院落的情況下，仍以不服民事判決為由，拒不履行義務，被青州市人民法院以拒不履行判決裁定罪判處有期徒刑六個月，緩刑一年。

3、馮某某，被人格權糾紛被起訴，青州市人民法院依法判決其賠償他人醫療費、誤工費、營養費、交通費等損失。判決生效后，馮某某未在法定期限內履行義務。青州市人民法院將馮某某列為失信被執行人后，其主動履行賠償義務，法院對其解除失信限制。

4、張某某，因買賣合同糾紛被起訴，青州市人民法院依法判決其履行支付貨款、違約金及訴訟費用等義務。因其未在法定期限內履行義務，被法院納入失信被執行人名單。后張某某因擔心因自己失信會影響其子到部隊服役，主動聯系法院將欠款一次性付清。

5、王某，因民間借貸糾紛被起訴，青州市人民法院依法判決其償還他人借款本金及利息。王某未在法定期限內履行還款義務。青州市人民法院依法對王某采取了限制高消費措施，并將其納入失信被執行人名單。后王某因被限制高消費而無法購買飛機票、火車票，主動與申請執行人達成和解協議并履行了全部義務。