上海一棟住宅樓156戶中，92戶用來辦公，沒辦法阻止嗎？

近日，長寧區(qū)遵義南路8號(hào)錦明大廈居民陳先生向市民服務(wù)熱線12345反映，搬進(jìn)大樓半年來，發(fā)現(xiàn)進(jìn)出人員頻繁，上班族聚集；到了中午，各種外賣等著上樓，不少還按錯(cuò)門鈴，驚擾到自己；層出不窮的公司和裝修活動(dòng)也讓他倍感煎熬。他與物業(yè)溝通后才得知，小區(qū)里150多個(gè)純住宅單元已有100個(gè)左右改做他用。20多來年，物業(yè)還設(shè)定了兩種管理費(fèi)，一種是住宅類，一種是辦公類，稱這是外銷房，本來就有商住兩用的情況。

據(jù)陳先生了解，自2001年8月1日起，上海市已建和新建的商品住房不再區(qū)分內(nèi)、外銷，統(tǒng)稱為商品住房，取消租售對(duì)象的限制，境內(nèi)外的單位和個(gè)人均可以購買或租賃，經(jīng)營性用房并未列入其間。為何有這么多公司開在這里？這不是“居改非”嗎？解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾邔?shí)地進(jìn)行調(diào)查。

居民被公司快遞騷擾，質(zhì)疑大樓“居改非”

陳先生拿出了自己的房產(chǎn)證，土地性質(zhì)一欄確實(shí)是“住宅”，房屋用途也是“居住”。他表示，因?yàn)樯眢w不好，所以才就近買下了這個(gè)有電梯的房子。房子之前雖然被貿(mào)易公司租用，但看了兩次房都沒發(fā)現(xiàn)什么擾民的問題。沒想到，入住后，問題開始一一暴露。最直觀的的感受便是，大樓的裝修時(shí)間規(guī)定，施工隊(duì)只能在中午和下班后進(jìn)場施工，與休息時(shí)間沖突。由于辦公人員多，電梯的等待時(shí)間很長。外賣人員找不到公司，就隨意按門鈴，也影響到他的生活。在各大中介網(wǎng)站上，錦明大廈樓盤確實(shí)不少打著“寫字樓出租”“對(duì)外出租辦公”的廣告。

4月15日中午時(shí)分，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾邅淼浆F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，錦明大廈是單獨(dú)的一幢樓宇，身處寫字樓林立的虹橋商圈，除了外立面比較老舊，確實(shí)與其他寫字樓渾然一體。大樓門口，停著兩輛大型貨車，工人們正在卸下各類辦公用品。來往的快遞員拉著一車車的文件袋和包裝好的快遞。進(jìn)入大堂，記者沒有看到一般寫字樓有的公司導(dǎo)航標(biāo)志。門口公示一張“錦明大廈管理費(fèi)支出”表格，記者注意到，其中“煤氣費(fèi)”一項(xiàng)，顯示2018年1-10月共累計(jì)支出109317元。

錦明大廈共28層，有3部電梯，1部只通到16層，1部通到高層，1部貨梯。臨近中午，不少送外賣人員等在電梯門口，神色著急。一位居民帶著老人抱怨道：“小區(qū)就這點(diǎn)不好，每次都要等那么久?！辈簧賿熘俱懪频纳习嘧逄嶂赓u也在等候。貨梯也不閑著，各式各樣的建材都在等著送上大樓。雖然大樓里進(jìn)進(jìn)出出十分熱鬧，但記者也注意到，整個(gè)大堂十分干凈、三部電梯內(nèi)沒有一張小廣告，電梯門口都鋪設(shè)了小格歐式瓷磚，狀況也相當(dāng)完整。

錦明大廈是上海1991年建成的第一幢外銷商品房，一開始主要面向華僑、外籍人士和港澳臺(tái)人士。2001年8月，上海實(shí)行了內(nèi)外銷商品住房并軌，錦明大廈就成為普通的“商品住房”。陳先生說，樓內(nèi)實(shí)際用作居住的比例非常低，反而開了很多婚紗、健身、美容、培訓(xùn)等公司，這又是怎么一回事呢？

混住的影響成常態(tài)，有的居民已習(xí)慣

記者在大樓內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，每層4戶。7樓開著兩家公司，一家貿(mào)易公司、一家不知名，但內(nèi)部有多個(gè)工位和電腦；8樓，開著一家廚房用具公司、一家食品貿(mào)易公司，另一家“無名”公司的門口有指紋識(shí)別打卡器，兩戶的結(jié)構(gòu)已經(jīng)打通，有多名員工正在辦公；11樓，開有設(shè)計(jì)公司和網(wǎng)絡(luò)公司；12樓，則是建材公司和健身房，還留有一間空房，內(nèi)部還留著未收走的辦公產(chǎn)品，以及一家餐飲管理有限公司；16樓，開有外貿(mào)服裝公司、食品營銷公司、瑜伽公司；20樓則有一家律師事務(wù)所和生活用品公司……

記者查詢了幾家“明示”了名字的公司，發(fā)現(xiàn)大多為港澳臺(tái)、外國投資企業(yè)，少數(shù)為申城本土企業(yè)，但注冊地均顯示不在大樓內(nèi)。至于其他無名的辦公區(qū)域，則不得而知。與公司同住一層的居民，往往都在門口張貼著“單元系住家，謝絕推銷”“私人住宅，嚴(yán)禁打擾”的說明。

記者詢問一名來自臺(tái)灣、住了十多年的居民談?wù)勅胱〉捏w驗(yàn)，他表示：“適應(yīng)了！”在他看來，裝修時(shí)間是統(tǒng)一規(guī)定的，影響上也“還好”；“住家的話，上下班確實(shí)要等電梯很久，但也習(xí)慣了；周末人就少很多?！敝劣谙腊踩矫?，他認(rèn)為“蠻嚴(yán)格的”。

對(duì)于有居民抱怨公司太多的情況，他說自己有心理準(zhǔn)備，“當(dāng)時(shí)就知道是辦公住宅混合體，所以最主要還是看管理。管理得好，就會(huì)守規(guī)矩。不太在意周邊是辦公還是住宅。”

物業(yè)：92家公司里1/3產(chǎn)證顯示可辦公

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。那么大樓內(nèi)的房屋，性質(zhì)到底是住宅還是辦公呢？

錦明大廈由上海錦江物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理。物業(yè)陳經(jīng)理告訴記者，目前156戶中，純住家的僅30戶左右，92戶用于辦公，剩下30余戶處于空置或用途不明的狀況。而92戶中，1/3持有綜合用地性質(zhì)或辦公用途的產(chǎn)證，其他業(yè)主還未向物業(yè)提供產(chǎn)證復(fù)印件。陳經(jīng)理向記者出示了其中3份產(chǎn)證信息：兩份顯示土地用途為“住宅”，房屋用途均為“辦公”；1份土地用途為“綜合用地”，房屋用途是“新工房”，產(chǎn)權(quán)均為70年。也就是說，錦明大廈的部分區(qū)域是像陳先生這樣是“居住用途”，也有部分確系“辦公用途”。

物業(yè)介紹，當(dāng)時(shí)虹橋地區(qū)開發(fā)了一系列外銷房，包括錦明大廈在內(nèi)，金橋大廈、太陽廣場、新世紀(jì)廣場等等都拿到了上海市對(duì)外經(jīng)貿(mào)委等部門的批文，房產(chǎn)證上寫著用途可以辦公；也有不少國內(nèi)企業(yè)拿到特批進(jìn)行辦公。商住兩用的狀態(tài)從一開始對(duì)外出售就一直延續(xù)到現(xiàn)在，因此，居住類按7.6元/平方米算物業(yè)管理費(fèi)，公司類則按11.4元/平方米算，“包括今年經(jīng)濟(jì)普查也會(huì)到這里，默認(rèn)這里有辦公區(qū)域?！?/p>

不過，陳經(jīng)理也觀察到，持有居住用途產(chǎn)證的業(yè)主也有偷偷對(duì)外出租用于開辦公司或者自己拿來開辦公司的情況，但“物業(yè)只能提醒，沒辦法阻止”。

街道房辦回應(yīng)：會(huì)通知城管部門處理

解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾咧码姾鐦蚪值婪课莨芾磙k公室，了解錦明小區(qū)的商住混合狀況。一名女性工作人員告訴記者，他們僅負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理質(zhì)量方面，對(duì)錦明大廈的房屋性質(zhì)并不清楚，外銷房的相關(guān)政策要咨詢區(qū)房屋管理部門。目前，他們沒有接到關(guān)于該樓宇在噪聲、消防、安全等方面的投訴。后查詢得知在3月26日接到一位居民關(guān)于“居改非”的投訴，她表示，會(huì)通知城管部門處理，并要求物業(yè)配合。這位工作人員稱，此前和錦明大廈物業(yè)溝通時(shí)，并不清楚有混住的情況。

對(duì)歷史遺留的本市部分外銷房如何規(guī)范管理，物業(yè)是否只能提醒而無法阻止，希望本市房屋管理部門能研究一下對(duì)策。

欄目主編：毛錦偉 文字編輯：毛錦偉 題圖來源：IC photo 圖片編輯：蘇唯

二手房陷阱133：未如實(shí)披露房屋抵押情況，買方可行使不安抗辯權(quán)

二手房陷阱133：房東未如實(shí)披露房屋抵押情況，買方可行使不安抗辯權(quán)

一、裁判觀點(diǎn)：

因二手房出賣人未如實(shí)披露房屋抵押狀況，應(yīng)當(dāng)先履行付款義務(wù)的買受人對(duì)出賣人履行債務(wù)能力產(chǎn)生合理懷疑，以致對(duì)合同事先安排的履行順序和履行方式產(chǎn)生不安的，即使不能證明對(duì)方具備合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)規(guī)定適用的具體情況，亦可援引“有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”之規(guī)定，可行使不安抗辯權(quán)，要求對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保，或者解除合同。

二、案情簡介：

原告欲購房自住，于2020年6月14日與被告及居間方上海錦明房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱錦明公司)簽訂《居間協(xié)議》，約定原告向錦明公司支付意向金5萬元，作為與被告洽談之用，如被告在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)保《房屋買賣合同》履行。同日，原、被告通過錦明公司簽訂了名為《房屋買賣合同》(NO.TXXXXXXX)的《定金合同》，約定原告以總價(jià)款260萬元向被告購買系爭房屋，雙方同意于本合同簽署后16日內(nèi)前往居間方指定處簽訂示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。除另有約定外，前述約定期限屆滿日為甲乙雙方簽訂示范合同的最晚日期。2020年6月14日，原告支付定金5萬元。同年6月24日，原告支付購房款25萬元。同年6月25日，原告聽聞C提到房產(chǎn)抵押事宜，經(jīng)追問才知曉系爭房屋已經(jīng)被抵押，存在無法交易的可能性，其所付購房款存在極大風(fēng)險(xiǎn)。

為此，原告要求被告撤銷抵押后按合同約定時(shí)間簽訂正式的網(wǎng)簽房地產(chǎn)買賣合同或者其他合適解決辦法，但被告不肯與原告溝通，反而無理向原告發(fā)送《律師函》。為此，原告于2020年7月15日向被告發(fā)送《律師函》，表示再寬限被告7天時(shí)間以撤銷抵押使得系爭房屋達(dá)到交易條件，被告仍然置之不理。2020年8月27日，原告向被告發(fā)送第二封《律師函》，告知被告解除《房屋買賣合同》，并要求被告返還已付購房款、承擔(dān)損失和違約金。被告拒絕歸還履行。

原告認(rèn)為，《房屋買賣合同》為預(yù)約合同，原、被告根據(jù)該合同約定應(yīng)當(dāng)于2020年7月1日達(dá)到簽署正式買賣合同的條件，因被告隱瞞系爭房屋被抵押的情況，原告給予其一個(gè)月的寬限期用于涂銷抵押登記，但被告均不予采取任何措施，故原告起訴。根據(jù)《房屋買賣合同》約定，甲乙雙方同意于本合同簽署后16日內(nèi)前往居間方指定處簽訂示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。由于被告未在2020年7月1日前使系爭房屋達(dá)到《房屋買賣合同》約定的交易條件，即涂銷抵押，故應(yīng)當(dāng)從該日起算日萬分之八的違約金。

三、原告起訴：

1、請(qǐng)求確認(rèn)A、B與C、D、E簽訂的關(guān)于上海市黃浦區(qū)西藏南路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)的《房屋買賣合同》(編號(hào)NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；2、要求C、D、E共同向A、B返還購房款30萬元及賠償自2020年7月1日起至實(shí)際支付之日止的利息損失(以30萬元為本金，按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算)；3、要求C、D、E共同向A、B支付自2020年7月1日起至2020年8月30日止的違約金(以30萬元為基數(shù)，按日萬分之八計(jì)算)；4、要求C、D、E共同向A、B支付一倍定金賠償5萬元。

四、被告答辯：

本案交易過程中，被告已經(jīng)通過協(xié)議告知中介公司系爭房屋被抵押的情況，原告若認(rèn)為中介公司存在過錯(cuò)，可向其主張賠償。《房屋買賣合同》第4條第3項(xiàng)約定房屋若存在抵押的，被告需將前期的購房款用于優(yōu)先償還債務(wù)，若有不足的部分才須被告補(bǔ)足。按照《房屋買賣合同》第11條約定，原告逾期支付購房款超過30天，被告有權(quán)解除合同?，F(xiàn)被告已經(jīng)通過發(fā)函方式于2020年8月22日解除《房屋買賣合同》。原告提出解除合同的理由，缺乏法律依據(jù)。原告已經(jīng)支付的30萬元房款應(yīng)當(dāng)作為違約金予以沒收，同時(shí)要求法院駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

C、D、E向本院提出反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令A(yù)、B與C、D、E簽署有關(guān)系爭房屋的《房屋買賣合同》(編號(hào)NO.TXXXXXXX)于2020年8月22日解除；2、要求A、B共同向C、D、E支付逾期履行合同違約金8,400元(以35萬元為基數(shù)，按照日萬分之八的標(biāo)準(zhǔn)自2020年7月16日起計(jì)算至2020年8月21日止)；

3、要求A、B共同向C、D、E支付房屋買賣合同解除的違約金52萬元。事實(shí)與理由：反訴原告因急需用錢，在中介公司將系爭房屋掛牌出售。2020年6月14日，反訴原、被告在中介公司居間介紹下，簽署了《房屋買賣合同》。反訴被告在支付30萬元后，遲遲不予支付剩余款項(xiàng)。經(jīng)反訴原告多次催告，反訴被告仍置之不理，且要求反訴原告房屋降價(jià)，遭到反訴原告的拒絕。2020年7月13日，反訴原告發(fā)函催告反訴被告支付購房款并提醒其逾期支付購房款將面臨違約，但反訴被告仍未支付。反訴原告認(rèn)為，其有權(quán)根據(jù)合同約定解除合同并要求反訴被告承擔(dān)違約責(zé)任。

五、一審法院判決結(jié)果：

本院認(rèn)為，涉案《房屋買賣合同》就系爭房屋買賣主體、價(jià)款、付款方式以及交房過戶等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，符合買賣合同的成立生效要件，對(duì)當(dāng)事人具備法律約束力。

原、被告就系爭房屋買賣的先期磋商及簽訂期間均未見面，原告獲知系爭房屋狀況的渠道僅為中介公司居間介紹及合同約定內(nèi)容，根據(jù)已查明的事實(shí)，錦明公司截至合同簽訂之際未向原告披露系爭房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況，買賣合同亦未載明系爭房屋設(shè)有抵押權(quán)，原告直至履行支付房款義務(wù)時(shí)才知曉該情況。被告以合同約定“甲方應(yīng)將收到的以上購房款優(yōu)先用于償還債務(wù)(若有)，并辦理抵押注銷手續(xù)；若款項(xiàng)不足，甲方自行補(bǔ)足”作為抗辯并提出原告已經(jīng)遲延履行付款義務(wù)。

本院認(rèn)為，《房屋買賣合同》由中介公司提供，被告抗辯條款內(nèi)容系預(yù)先擬定且不具有協(xié)商性，屬于格式條款，從文字表述上理解，該條款系合同雙方在確認(rèn)系爭房屋存在抵押權(quán)的基礎(chǔ)上就付款方式作出的約定，即買受人的購房款優(yōu)先用于償還債務(wù)使得系爭房屋具備辦理涂銷抵押的條件。

本案中，買受人并不知曉系爭房屋存在抵押的情形，故被告抗辯條款適用的前提基礎(chǔ)不存在，該條款不應(yīng)作為合同內(nèi)容，故本院不予采納被告的抗辯意見。系爭房屋上設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)對(duì)原告構(gòu)成權(quán)利瑕疵，原告有關(guān)系爭房屋買賣合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)處于一種極不穩(wěn)定的狀態(tài)，其暫緩支付房款符合行使不安抗辯權(quán)的情形。被告作為出賣方對(duì)標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在原告給予被告相應(yīng)的寬限期涂銷抵押權(quán)的情況下，被告拒絕涂銷并提出解約，顯屬違約，現(xiàn)原告要求解除合同，符合法律規(guī)定，本院確認(rèn)2020年8月30日即被告收悉《律師函》的時(shí)間作為合同解除日，并駁回被告的反訴請(qǐng)求。

合同解除后，已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，并有權(quán)要求賠償損失，故被告應(yīng)當(dāng)向原告返還30萬元購房款。原告同時(shí)向被告依據(jù)定金條款主張5萬元定金賠償和30萬元利息損失，因定金功能即在于填補(bǔ)守約方損失，而原告未能進(jìn)一步舉證證明定金賠償尚不足以彌補(bǔ)其損失內(nèi)容，經(jīng)本院釋明，原告表示若法院僅支持上述其中一項(xiàng)違約責(zé)任的，則選擇定金賠償，故本院予以支持原告主張5萬元定金賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。

原告根據(jù)合同第三條，以被告未于2020年6月30日前簽訂上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)備案版本的買賣合同為由主張遲延履行違約金。結(jié)合合同上下文，雙方互相配合簽訂備案版買賣合同的前提系原告自身已經(jīng)履行了65萬元的購房款支付義務(wù)，根據(jù)本案的實(shí)際履行情況，原告在知曉系爭房屋存在抵押權(quán)情況后已經(jīng)通過2020年7月15日送達(dá)的《律師函》表示愿意繼續(xù)履行合同，同意被告在涂銷抵押權(quán)的情況下于2020年7月22日前簽訂備案版買賣合同，之后，因被告未涂銷抵押權(quán)，原告作為抗辯亦未支付第二期購房款，故其主張被告的遲延履行違約金條件尚不充分，本院不予支持原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款以及1999年《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第(五)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條第(一)項(xiàng)、第一百一十五條、第一百五十條、第一百五十二條，2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條規(guī)定，判決如下：

一、原告(反訴被告)A、B與被告(反訴原告)C、D、E簽訂的關(guān)于上海市黃浦區(qū)西藏南路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋的《房屋買賣合同》(編號(hào)NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；

二、被告(反訴原告)C、D、E應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)共同向原告(反訴被告)A、B返還購房款30萬元；

三、被告(反訴原告)C、D、E應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)共同向原告(反訴被告)A、B支付定金賠償5萬元；

四、駁回原告(反訴被告)A、B的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回被告(反訴原告)C、D、E的反訴請(qǐng)求。

六、二審法院判決結(jié)果：

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)查明事實(shí)，雙方當(dāng)事人就系爭房屋買賣進(jìn)行先期磋商及簽訂期間均未見面，錦明公司作為居間方在知曉系爭房屋存在抵押的情況下，并未向A、B如實(shí)披露房屋存在抵押的情況，A、B在簽訂《房屋買賣合同》之時(shí)并不知曉系爭房屋存在抵押，且雙方簽訂的《房屋買賣合同》中亦未載明系爭房屋存在抵押，在此情況下，A、B在履行合同過程中知曉系爭房屋存在抵押后，暫緩向C、D、E支付房款，一審法院認(rèn)為其暫緩支付房款行為符合行使不安抗辯權(quán)的情形，尚無不妥。

C、D、E作為出售方對(duì)標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在系爭房屋存在抵押，買受方A、B已經(jīng)給予C、D、E相應(yīng)寬限期用于滌除抵押權(quán)的情況下，C、D、E拒絕滌除抵押并提出解約，一審確認(rèn)C、D、E之行為構(gòu)成違約，亦無不妥。一審法院根據(jù)A、B之請(qǐng)求，確認(rèn)雙方之間合同于2020年8月30日即C、D、E收悉A、B解除房屋買賣合同的《律師函》之日解除，并無不當(dāng)。合同解除后，A、B要求C、D、E返還已付房款，并主張50，000元定金賠償，一審對(duì)其請(qǐng)求予以支持，亦無不當(dāng)。

C、D、E主張雙方合同于C、D、E之解除通知到達(dá)A、B之日即2020年8月22日解除，并要求A、B承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，依據(jù)不足，對(duì)其主張本院難以采納。綜上，C、D、E的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

七、法律依據(jù)：

1.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》

第一條民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。

民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

2.《中華人民共和國合同法》

第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

第九十六條當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第一百五十條出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百五十二條買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。

3.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

4.《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

……本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書網(wǎng)查詢整理，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范》一書。專注于各類房產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團(tuán)隊(duì)。