惠州公租房分配接地氣：符合條件畢業生 即申請即入住

公寓價格貴、民房環境糟、合租難協調，畢業族租房費思量

符合條件畢業生 公租房即申請即入住

即將到來的六月，又是一年畢業季。盡管惠州高校數量有限，但其宜居宜業的城市屬性，每年吸引著大批畢業生前來擇業就業。在樓市向好的前幾年，畢業購房季曾一度引起行業關注，但在當前市場走勢不夠明朗的背景下，租房成了廣大畢業族的首選。

這也直接推動租賃市場的悄然升溫。記者在調查中發現，盡管中介機構近期以來租單增加，但租金價格并未出現太大波動，基本維持此前的標準。對此，經歷多年惠州租賃市場變動的鴻祺房產區域經理劉鋼梁介紹，二手租賃市場的房源供給大于需求，無論公寓還是住宅社區，掛牌租賃的都不在少數。近郊的老住宅或城中村也分流了很大一部分租客，這也壓制了租金的上漲空間。

記者在調查過程中了解到，面臨就業的大學生畢業生族群在租房需求上存在明顯差異。由于每個人對于居住環境、房源價格、個人喜好等方面的要求不同，租房學生們在房源的選擇上出現分異。

另外，記者從惠州市住房與城鄉規劃建設局住房科獲悉，惠城中心區針對公共租賃住房將實行動態化分配。在惠城區范圍內連續繳納社保3個月的穩定就業的無房職工和異地務工人員（含新就業大學生、中職院校畢業生）將實現即時申請即時分配即時入住，并能享受房屋租金20%的優惠。對此，市住建局相關負責人建議，面對畢業季的到來，經過前期的實習工作，大學生們可以盡快要求企業簽訂正式合同，并交納社保，只要滿足申請條件便可申請自己工作所在區域的公共租賃住房。

畢業租房真糾結

需求不同選擇現差異

在房屋價格和社區管理水平區分明顯的多房源供給狀態下，畢業租房族們在租房選擇上呈現明顯分異。

小劉是惠州學院應屆畢業生，已經在某地產策劃公司實習和工作近半年時間。目前在江北瑞嘉大廈租房居住。小劉介紹，實習之初還是住在學校，后面隨著工作越來越忙，經常加班，深夜回學校也不安全，就在公司附近租房居住。

對于剛畢業的大學生，租住在瑞嘉盡管環境不錯，但1000元/月的房租并不輕松。對此，小劉說，女孩子租房最重要的是一定要住得安全。不過，小劉也直言房租壓力大。實習期工資大部分被用來支付房租，有時還需要家里支援。

然而，同樣即將畢業的彭偉就持相反態度。彭偉介紹，自己住在三新村里，每個月300元的房租，讓他可以將絕大部分的工資都存起來。彭偉說，前一陣還新買了輛電動車，騎著電動車上下班更方便了。不過彭偉也介紹，住在村里的幾個月也聽到過別人家有被偷的情況，所幸自己沒有遇到。

此外，在記者采訪過程中，已經畢業工作滿一年的李先生給學弟學妹們提出了另一種租房方式。目前在一家電器銷售公司成為銷售骨干的李先生介紹，去年畢業后，寢室幾個好哥們一起留在惠州打拼，大家找了個四室一廳的房子合租，每個月2000元的房租分攤下來每人就500元。剛畢業在工作中會遇到很多問題和困難，大家住在一起可以經常討論和出主意，也有利于迅速適應社會生活。

疫情之下，惠州樓市如何突圍？

近日，惠州房地產市場官方數據出爐，一季度全市銷售新建商品房面積210萬平方米，同比下降25%。相對于銷售層面的下滑，企業推售更為謹慎，一季度新批準預售面積僅為124萬平方米，同比降幅近六成。

受疫情影響，多地樓市都面臨著市場供需割裂、企業銷售不暢的局面。深圳、臨沂等多個城市更是陸續發布了“救市”措施，那么，在樓市下行環境下，政府將如何助力市場平穩發展？

●南方日報記者 張峰

交易

銷售同比下滑明顯，復工復產后逐步恢復

“先生你好，在國家高新區仲愷中心位置有個樓盤打折，性價比很高，周末您有沒有時間來看一下？”4月9日16時許，在江北某互聯網企業工作的李華（化名）掛斷電話，無奈地表示，這已經是當天接到的第四通樓盤推銷電話。

“距離項目營銷中心正式復工實際還不到一個月，一季度已經過完了，銷售任務壓力特別大。”位于惠城水口的某樓盤項目營銷負責人表示，盡管各個行業陸續復工復產，生活也逐漸恢復正常，但真正來看房的客戶并不多，項目基本都是通過線上找客戶。

另外，在金山湖一個備受關注的國企開發的全新樓盤，項目負責人直言原本春節前已完成蓄客，但現在放了一個大長假回來，很多客戶都得重新確定。“很多客戶原本的購房預期也發生了明顯的變化。”

事實上，這兩個樓盤遇到的銷售情況折射出疫情影響下行業發展境況。與建設工程、商業零售等其他行業一樣，一季度的惠州樓市同比銷售表現下滑明顯。

據惠州市相關部門發布的數據顯示，全市一季度（1—3月份）新建商品房銷售面積210萬平方米，其中商品住宅面積178萬平方米。而去年同期時段全市商品房銷售面積則達到了283萬平方米，同比下降幅度25%左右。

從各月度的交易來看，在復工復產背景下，可以看到市場穩步的動態恢復進程。前三個月交易規模分別為：106萬平方米（10864套）、13萬平方米（1276套）、91萬平方米（9899套）。在經歷了年初的“翹尾”行情和2月“休市”后，隨著3月份行業逐漸重啟，交易量也快速提升至100萬平方米/月左右的正常水平。

從動態來看，這一變化更加明顯——以惠城區市場為例，自春節以來，周交易規模呈現出：0套、23套、78套、202套、304套、274套、267套……這樣一個逐步恢復的過程。

“對于房地產行業來說，疫情的影響是巨大的，除了限制市民出行，阻隔看房選房購房的連接，更為重要的是改變了人們的消費預期，購房選擇更加慎重，這對于惠州這樣的外來人口集聚的城市影響是最直接的。”世聯行粵東公司董事總經理周玉仁分析稱，短期層面的市場發生變化乃至低迷是正常的，無論是市場還是消費者都需要一個適應新環境的過程。不過，對于長效市場來說，則將慢慢回歸常態。

推售

企業謹慎推售，觀望情緒普遍

“當前的疫情影響，對于行業來說相當于又一次調控升級，企業和消費者都變得謹慎，市場觀望情緒變濃。”惠州房地產行業資深從業人士章毓鐘介紹，對于企業而言，很多企業之前是擔心開不了門、營不了業，現在復工了，市場收縮明顯。

在銷售市場，直接表現為企業推售規模在萎縮。在官方發布的數據中，前3個月，惠州全市新建商品房批準預售面積124萬平方米，其中最高的為大亞灣區49萬平方米，但也是基本集中于1月份。去年同期則達到了312萬平方米，如今同比下降近六成。

“房地產項目銷售依賴的是消費者的聚集。加速去化，這在當前的疫情環境下是不可能實現的，行業雖然復工復產了，但要市場交易恢復到以往的交易水平還面臨著重重難題。”中國房地產業協會首席研究員李戰軍表示。

這不僅因為出來看市場的消費者減少了，也因為相關調控政策并沒有放松。

記者在走訪中了解到，在疫情期間，接連推出“七折”“七五折”等系列折扣優惠的恒大地產，即使最近發布的銷售業績優異，但這一企業政策在其位于惠州的樓盤項目并未落地；近期備受行業關注的惠陽花樣年花好園項目“一成首付”、另外兩成首付企業墊付的舉措也在爭議中被迅速叫停。

章毓鐘坦言，在當前的市場價格機制體系下，企業過度降價以期“以價換量”甩庫存的難度非常大。惠州于2016年10月發布的《關于進一步規范商品房銷售價格行為的通知》就明確要求，商品房實際成交價格不得低于備案價10%銷售，這就意味著企業定價推售要足夠精準。

“在現在的環境下，企業基本都會選擇觀望。”江北小金口某樓盤項目負責人稱，后續市場到底會怎么走還很難說，價格定得太高容易被套牢，定低了企業損失太大，還是先看看再說。

與此同時，行業復工復產帶來的購房消費回流也值得注意。周玉仁介紹，根據惠州世聯行監測的全市樓盤項目動態銷售和接訪情況來看，也有少數核心區域的樓盤項目還是能取得不錯的交易表現，而在城郊和部分縣域市場，即使打折扣、送車位、送物業管理費等依然很難取得效果。

他舉例稱，在金山新城的馬安居住區內的某項目，在3月中旬就推出一批新房源共計120套，月內即去化117套房，加上部分銷售的尾貨，單月銷售房源近兩億元。“經歷了疫情，市民對于居住需求也將有更加明晰的需求，這也意味著市場差異化的表現仍在加劇。”

發展

精細深耕，優化產品滿足消費需求

樓市在疫情環境下表現相對低迷，需要確保市場的整體平穩。春節以來，深圳、無錫、青島等城市都陸續發布了相關的暖市舉措。

市場供需被阻隔、交易量下滑……疫情下的惠州市場將如何發展？政府將如何施策應對？惠州市房地產業協會秘書長劉瀟認為在政策層面將保持平穩。“遭遇疫情屬于突發情況，過去幾年在‘房住不炒’的大基調下市場調控所取得的效果是很顯著的，未來也必將不斷地加強和深化。”

“縱觀惠州的整個調控進程，不同于珠三角其他城市，也不同于臨沂等城市的調控措施，惠州的政策是較為溫和的，因此并不存在政策解套的問題。”周玉仁稱，面對疫情影響，市場銷售下滑是正常表現，購房者減少外出、重新規劃消費都是基于自身家庭生活的正常選擇，政府層面施策的空間是很有限的。

當前，在行業企業復工復產訴求下，惠州市住建局不斷優化行業復工引導和幫扶舉措，以切實了解企業面臨的難題。

記者注意到，早于2月底，該局便發布了應對新冠肺炎疫情做好復工復產支持企業穩定發展的通知，主動，引導房地產企業安全復工復產，同時針對預售資金監管、公積金繳存等方面的措施均進行了優化，以激活市場活力。

截至13日上午，全市1039家房地產開發企業恢復營業，實現復工復產的企業數已達到718家，占企業總數的69%。同時，在房地產中介機構層面，2554家中介機構也有1081家完成復工復產，占機構總數的42.29%。

與此同時，惠州市住建局房地產市場建管科相關負責人還表示，將加大對于開發企業資金鏈的關注力度。尤其是當中小企業資金出現異常時，將提前介入幫扶引導，避免出現工程爛尾的局面，切實維護和保護購房業主的權益。

劉瀟認為，當前行業的困難是短期的。在粵港澳大灣區背景下，惠州的發展前景歷來都得到企業的認可，科技創新等領域都在快速發展，這也凸顯出城市的發展活力。“對于惠州市場的前景，我是充滿樂觀的。”

“開發企業要有所為有所不為，要明白企業的價值和社會價值，更高質量的發展。”李戰軍分析稱，惠州作為粵港澳大灣區的重要組成部分，城市發展空間大，大量一線房企扎堆就是一個證明。但對于行業發展來說，當疫情逐漸褪去，企業要從以往的“掘金”思維更多的轉變到與城市共同發展層面上來，創造更多優質、高價值的產品。

“經歷了疫情，市場的需求實際上也將更加的優化，消費者變得更加理性和明確，市場不再是饑渴型市場，而是供需要素更加精準的對接，這也必將對產品提出更高的要求。”李戰軍表示。

■觀點

中國房地產業協會首席研究員李戰軍：企業應與城市深度鏈接共生共榮發展

疫情限制了人口的流動，很大程度上也阻隔了樓市供需雙方的連接，但這都是基于短期市場來說的。對于長效市場發展而言，看的就是一個城市的資源組合和發展潛力，惠州基于粵港澳大灣區的發展紅利，未來的發展前景是很明顯的。

從眾多的頭部房企密集的布局也可以看到，惠州的長效發展潛力也已然受到了投資企業方面的認可。

李戰軍認為，就市場發展而言，短期的下跌是很正常的。但要注意的是，疫情下雖然人員流動少了，但是消費者對于產品、對于優質的居住生活體驗正在不斷被受到關注，怎么構建起優質的城市生活、工作體驗將成為關注焦點。

他介紹，綜合惠州目前的發展狀況，對城市而言最關鍵的是補短板，不斷完善城市的生活和產業工作體驗，讓人看到這個城市的美好。

而對于企業而言，看到城市的美好未來，就更應該將自身企業和城市的發展深度鏈接起來，共生共榮發展。更加專注產品和構建優質的居住社區，滿足市民不斷提高的住房需求。

惠州市房地產業協會秘書長劉瀟：行業應多修“內功”優化社區建設

“很顯然，目前的市場遇到了麻煩，但也應看到，市場并沒有那么糟。”作為行業協會組織的負責人，劉瀟表現得較為樂觀。她介紹，對于疫情的影響，可以將其看做是行業生了一場“病”，慢慢地在康復過程中。

劉瀟說，政府、金融機構等，對于惠州房地產行業面臨的困境也不斷地在施策幫扶，目前基本都已經恢復了正常，大部分的企業都已經實現了正常營業。與此同時，常態化的市場調控也在不斷的發展，部分優化行業發展、穩定行業發展的措施也在斟酌中，都將切實有效地指引行業發展。

對于后續市場的發展，劉瀟認為，隨著行業“重啟”，行業實際上又重新回到了同一個起跑線。雖然說疫情下市場的供需連接受阻，但市民經過居家隔離對于居住的需求更加明確了，除了區位以外，社區本身的環境、戶型設計、通風，以及物業管理等，都將成為購房考量的因素。

結合行業發展的現在，劉瀟直言，行業企業要修的“內功”還有很多，只有更加勤懇地完善產品建設，滿足市民對于居住生活不斷提高的要求，企業才能真正獲得市場的認可。

世聯行粵東公司董事總經理周玉仁：企業應守住“現金流”做好“過冬”準備

對比惠州和周邊城市的市場發展行情，期待政府來搭救市場是沒有太多必要的。周玉仁介紹，在前期的市場調控進程中，惠州從始至終都沒有啟動“限購”，因此在政策層面是比較溫和的，市場并未被套上“枷鎖”。

他認為，疫情對于市場的影響是全方位的，不只是現在看到的購房者和樓盤之間的阻隔，還有市民的消費計劃。對于購房的選擇，剛性的購房自住需求客戶還好，但對于購房投資或者異地置業需求的人群來說則很可能會擱置，降低這類型購房需求的活躍度。

市場將如何發展？周玉仁指出，降價走量、割肉求生等局面很可能會變得普遍，但同時受梏于價格監制機制不得低于備案價格10%銷售的要求，企業在營銷的層面發力的空間也將有限。

周玉仁直言，企業需要做好過冬的準備。對于市場開拓和擴大投資都需謹慎，保持企業資金鏈條和融資渠道的通暢，應對市場短中期都難以恢復所面臨的行業風險。

■鏈接

惠州二手房交易增多

市民迎來淘房良機

日前，惠州市房地產官方數據發布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易數據。數據顯示，全市前3個月網上簽約二手房面積68.6萬平方米，對比去年同期的97萬平方米跌幅近三成。

關注各縣區交易表現發現，季度超過10萬平方米的區域僅有三個，分別為：惠城（22.7萬平方米）、大亞灣（12.7萬平方米）和博羅（11.4萬平方米）。而在去年同期則僅有惠陽和龍門不足10萬平方米交易規模。

值得注意的是，新房市場不同片區呈現出的差異化表現在二手房交易市場更加明顯。在整體下滑的市場行情下，惠陽實現了逆市上揚，一季度交易面積8.7萬平方米，同比增長13.7%。其他縣區則呈現出不同幅度的下滑，其中最明顯的是仲愷，在去年同期完成14.5萬平方米交易量的情況下，今年同期僅成交3.6萬平方米，同比下跌近八成。

“在2—3月份的時候，很多中介機構都沒有營業，帶客看房同樣也比較困難。”惠州市房地產中介行業協會秘書長劉新群直言疫情下行業交易量下跌是在意料之中的，同時也表示隨著行業復工復產、行業經營各個線條恢復正常，行業也面臨著發展的機遇。

劉新群介紹，經歷了疫情期間的居家隔離，市民對于改善換房置業的需求會變得更加迫切。與此同時，受疫情的影響，部分前期投資型置業客戶入市交易的進程也將有效地加快，這些都將有效地推動二手房供需市場的活躍。

記者近日走訪樂優家、鴻祺等多家二手房門店過程中也了解到，市場掛牌交易的房源數量較年前有所增加，同時在議價空間上也更加充足，線下看房的客戶雖然不多，但特別的精準。

“去年東湖花園四期的房源價格多數都在10000元/平方米左右成交，但最新掛出的一套200平方米面積房源單價低到了7500元/平方米。”鴻祺房產東湖門店一位經紀人指著新掛牌的房源信息說。

■觀察眼

政企應合力構建優質生活環境

回顧惠州房地產行業過去十年的發展進程，南部新城、東部新城，城際、高鐵……無論是城市的擴容，還是交通軌道的連接，規劃利好不斷，開發企業也伴著這些規劃不斷吸引著購房市民置業。

在這里邊有好的，金山大橋的通車帶來了金山湖片區的茁壯成長，隆生大橋的通車推動水口的融合；也有擱置的，城市軌道規劃讓每個樓盤都遇見“寶藏”，實施則幾無可能；但更多的則是在建設和等待中。

原本這種充滿期望的等待也意味著城市發展紅利的機會，即使加碼杠桿也意味著可預期的未來。然而，隨著疫情影響下全員居家隔離，身背杠桿的生活也必然被反思，尤其是高杠桿消費投資。

在筆者采訪過程中，一位資深的行業專家認為疫情將改變很多人的消費價值觀和購買預期，對于較長周期的投資需求將很大程度上予以延后，而更加注重實用的消費需求，或者說是在購買一種可看到的變化和需要。

這對于房地產行業的發展來說無疑將意味著大挑戰。往后市民做出購房消費的考慮因素很可能會是：有沒有房住、能不能住得更好、房子會不會升值（看得見的變化）……

這也就是說，以后的房子好不好賣將不再是政府和企業合力講一個好故事，而是要看政府和企業能不能構建一個好的未來，讓對于物業本身和城市生活本身的期待成為方向。

如何滿足這種需求？筆者以為，應該強化和踐行城市規劃和城市品質提升，更加系統和科學制定城市規劃內容，加快落實和完善基礎設施配套，構建舒適、優質的城市工作和生活體驗。

對于房地產企業而言，筆者則認為應該不斷強化產品品質和社區服務，努力讓房屋居住價值成為企業發力的焦點，以更好的產品滿足市民對美好生活需求，從戶型設計、產品研發、社區氛圍、物業服務等各個維度全面考慮，真正讓業主買到舒適的房子，過上愉悅的生活。

利好政策+多重優惠 烏魯木齊首屆住博會米東區展位人氣旺

（米東區融媒體中心記者：柳玉柱 黃鵬 黃金袁報道）10月16日，全國“百城千企”商品房促銷活動（烏魯木齊站）暨烏魯木齊首屆住宅產業交易會、建筑產品與技術博覽會（以下簡稱“住博會”）在際會展中心開幕。在政府一系列房地產利好政策出臺的基礎上，米東區參展的房企通過多種宣傳營銷和優惠舉措，吸引購房者前來咨詢選購，展區現場人氣滿滿。

“超高綠化率，入目皆是景。超大樓間距，把更多空間還給自然……”當天，在住博會米東區展位區域，會展吾悅公館住宅項目的銷售人員從品牌、物業、區位配套、產品價值等方面，給前來的購房者進行了詳細推介。

烏魯木齊新城鴻祺房地產開發有限公司銷售主管曲佳東說：“項目以低密度、高樓間距、強采光的優勢特點，結合蘇派園林景觀建筑，打造一個住在公園里的家。”

作為米東區參展的六家房企之一，該企業在價格和贈品等方面為購房者提供了實實在在的優惠。“特意在住博會期間，每天推出一套特價精品房源，并有萬元家電大禮包和4萬元的車位優惠券等。”曲佳東說。

前來逛展的市民鄭佳鈺就被眾多精品房源和房企優惠所吸引她說：“有很多樓盤推出了優惠政策，讓人很心動。能夠在這次住博會上一站式看到好多套房源，少跑路，很方便。”

在住博會開啟的當天，市政府出臺的《烏魯木齊市關于進一步優化房地產市場政策措施》，從取消住房公積金貸款房屋面積和銷售單價限制、優化房貸最低首付比例、降低存量房貸利率等8個方面，更好滿足了居民剛性和多樣化改善性住房需求，助推了購房人氣。

“住博會這個平臺搭建的非常好，政府出臺了一系列的優惠政策，商家也有很大的優惠力度，我也轉了幾個樓盤，戶型、周邊的環境都非常好。”家住米東區的徐振杰計劃趁此機會購買一套改善性住房。

此次住博會為期5天，政府相關部門還在現場設置了政策宣傳服務點和綜合體驗區，提供網簽、公積金貸款、商業貸款、契稅繳納等一站式服務，為購房者提供更大便利。

米東區建設局建管科科長杜紅霞說：“我們聯合區招商局、自然資源分局、文旅局等多個部門，積極為參展的房企提供推介平臺，充分展示住建發展成果，聚焦好房企業的具體作品，落實好國家和自治區以及烏魯木齊市一系列購房優惠政策，切實為有購房需求的市民創造便捷高效的購房條件。”